养老项目商业计划书.docx

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养老项目商业计划书

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第一章项目背景

1.1、全国养老现状

1.1.1人口老龄化严重

近半个世纪以来，中国人口平均预期寿命在越过50岁、60岁之后，又从2000年全国第五次人口普查获得的平均71.4岁提高到现在的73岁，比世界平均水平高7岁，2005年我国60岁以上的老年人已经达到1.45亿，占总人口的11%，而且每年还在以3.3%的速度增加。

根据2010年第六次全国人口普查主要数据公报，我国60岁及以上人口为1.78亿人，占13.26%,其中65岁及以上人口为119亿人,占8.87%。

同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。

预计到2050年，我国社会将进入“深度老龄化阶段”。

我国目前不仅老龄化人口多，而且发展速度快，已居全球首位，并快速步入“少生、少死、高寿”的老龄化社会。

如果按目前的社会发展状态、人口状况发展，人口学家预测，到2050年时，中国大约要有4亿60岁以上的人口，中国人口的平均预期寿命可以达到85岁，越来越多的老人进入高龄行列，在老龄化速度大大快于人口自然增长率的同时，80岁以上的高龄人口增长速度又大大快于老年人口的增长速度。

人口老龄化与老人高龄化同时并存，构成了少有的人口年龄结构现象，养老问题日益突出。

而市场需求方面2005年老年市场需求为6000亿元，2010年达到1万亿，但我国每年为老年人提供的产品还不足500亿元，这使得老年市场成为未来国民经济各行业中有较大影响的消费市场之一。

表1：

人员老龄化趋势图

1.1.2传统居家养老模式受阻

居家养老是指人进入老年阶段后，居住在家并由子女或其他亲属负责照料生活，实质上是将人的养老问题全部由家庭自我解决，从而是一种通过家庭成员之间的互助与自助行为获得老年生活保障的机制。

中国是奉行居家养老的国家，不仅历史上将“养儿防老”视为天经地义，即使进入现代社会，除少数无依无靠的孤寡老人依靠国家或者乡村集体供养外，居家养老几乎仍然是所有中国人的自觉选择。

2007年中国有65岁及以上老年人的家庭中，与亲属同住的户占70.9%，在主要生活来源上，除了有劳动收入和离退休金养老金的老人外，90%以上的老人主要靠家庭成员供养。

然而，近年来，这种传统与习惯已经遭遇到了巨大的挑战。

中国从上个世纪70年代我国开始实行计划生育,家庭成员构成是4∶2∶1的模式，计划生育政策和人口老龄化，使得家庭内部的老年供养需求持续增加而供养来源持续减少，单靠子女养老着实力不从心，从而造成居家养老供需日益严重脱节，传统的家庭养老方式日益难以为继，这客观上造成了这些老人不得不选择一种新的养老方式，传统的居家养老不再是他们的惟一选择。

老人们不再固守田园、不再迷恋儿孙满堂,而是更加注重自身的生活品质。

1.2、某候鸟养老的必然性

1.2.1某人口老龄化

某从2001年开始进入人口老龄化阶段，2010年老龄化程度进一步提高。

目前，某人口老龄化程度虽然较低，但2000年-2010年老年人口年均增速却是全国平均水平的两倍多，且高龄化特点突出。

据全国第六次人口普查数据显示，2010年某省65岁以上老年人口67.6万，所占比重为7.8%，超过7%的老龄化标准。

其中，农村老龄化程度更突出，2011年最新调查数据显示，生活在农村老年人占61%，远远超过城市。

预计未来10年，某老龄化程度将超过全国平均水平、高龄化加剧。

某人口老龄化的趋势将快速提升某养老服务提上日程。

1.2.2候鸟式养老

伴随着生活水平的提高，“北方避暑，南方越冬”的候鸟式养生养老度假已经成为了一种时尚。

某是中国唯一的热带省份，冬暖夏凉，向来以“健康岛”、“阳光岛”、“东方夏威夷”而享誉中外，是老年人养老度假的理想圣地。

某优良的生态环境每年吸引大量候鸟老人来某过冬，也有相当数量的老人在此置业，每年冬季在某的外地老年人最高峰达45万人左右，据初步估算，到2020年“候鸟老人”高峰将达到63万人左右。

“候鸟老人”呈现快速增长的趋势，为某开发养老项目提供了现实的必然条件。

第二章某养老市场分析

2.1．养老市场现状

2.1.1某未来市场巨大

随着我国人口老龄化速度加快、高龄化程度加重，某乃至全国的养老产业市场机遇无限。

我国的养老体系尚有较多不完善的地方，国家对老年事业的投入相对不足，多层次的养老保障体系及养老服务体系尚未完全建立，养老方式较为单一，养老资源供需严重失衡，配套政策、机制尚不健全。

这些都需要大的投入才行，由此可见，某乃至全国的养老产业市场机遇无限。

某有特有的优势气候、地理环境条件，是老年人颐养天年、健康长寿的天然宝地，某发展养老养生产业具有无可替代的优势。

某可以兴建养老机构、养老设施和高档养老公寓、大型养老社区、老年医院等，这样既能满足老年人医疗需要，又具有很好的市场。

2.1.2养老观念逐渐改变

由于城市环境污染、气候变化、精神压力等多种因素，都市人口的亚健康问题已成为我国乃至世界许多发达国家的共同问题。

而随着老龄化社会的临近，人们对生命健康的追求则进一步加速和提升，这成为养老养生产业发展的内在功力。

随着社会经济的发展，生活水平的提高，老年人的消费观念逐渐从传统转向现代，从注重物质享受逐渐转向要求更高的精神享受。

更多的老年人退休后不再满足于传统的单调的养老方式，而是愿意选择外出旅行，走向大自然，走向各个旅游景区，走向文化景区，在“玩”中锻炼身心，在“玩”中享受晚年。

“旅游完善人生”，这是多数老年人对旅游的认识，他们认为，老年并不是人生的结束和衰败，而是人生最成熟的阶段，他们更应该尽情地享受人生的美好。

一些老人开始尝试“候鸟式养老”，把自己的房子卖了的钱存在银行里，拿利息住进老年公寓，高兴了和老伴、朋友结伴出去旅旅游，做一个快乐的“花甲背包客”，在游玩中享受老年生活，追求另一种不同的生活方式。

“候鸟式养老”不仅减轻了子女负担，更让时尚老人的晚年生活充满了生机和乐趣，不再固守田园、不再迷恋儿孙满堂，而是趁自己还能动弹，潇潇洒洒“游”一回。

据估算，仅某三亚市，每年就有大约20万北方老人在那里过冬。

在如今社会，“候鸟游”十分火爆，老人传统的养老观念已有所改变。

2.1.3养老对策制定落实

（1）提升老龄事业在构建和谐社会中的战略地位

积极应对人口老龄化、发展老龄事业作为国家“十二五”期间的一个战略重点，将其提升到国家基本国策的高度，把发展老龄事业作为一项重大的民生工程纳入国民经济和社会发展的总体规划之中，统筹安排，从国家层面上推动老龄事业又好又快发展。

（2）构建健全完善体制建设，扎实推进老龄工作

进一步加强老龄委的议事协调职能，完善全委会工作机制，增加全委会频率和效率，充分发挥全委会对老龄工作重要议题的决策作用；建立健全省老龄办组织机构，配置相关职能处室，切实承担起老龄维权、宣教、外联、调研、综合、协调等工作职能。

大力宣传人口老龄化的现状、特点和发展趋势，提高全社会应对人口老龄化的责任意识。

（3）加大财政投入，确保老龄事业持续发展

逐步建立和完善规范、长效的公共财政为主导的投入发展机制，将政府对养老福利服务的投入纳入财政预算，确定占财政收入一定比例的资金专项用于发展老龄事业，在国家发行的彩票收益中，提取一定比例用于老龄事业的投入，成立某省老龄事业发展基金会，推进为老服务体系的软硬件建设。

（4）创新社会管理，健全社会养老保障制度

尽快健全完善职工基本养老保险、城镇居民养老保险和新型农村养老保险制度，建立覆盖所有群体的养老保障体系，对不同群体、不同身份人员的养老保险账户进行动态的管理和调整，实现互通互联、有效衔接。

（5）整合社会资源，构建符合当地实际的养老服务体系

充分利用规划、财政、金融、投资、政策、法规等行政调控手段，调整优化为老年人服务的医疗卫生、保健康复、教育文化、体育活动等资源配置，加大对涉老产业的扶持力度，优先统筹安排建设用地，推进老年社会服务事业软硬件建设，改善社区为老服务设施条件，加快探索推进长期护理制度建设。

（6）提供政策支持，鼓励民间资本兴办民办养老机构

在居家养老服务基础上，鼓励社会力量多形式、多渠道参与养老服务事业，引导民间资本（包括民企、民营、民资、个人）进入老龄产业，推进社会兴办养老机构。

（7）实行养老行业管理，规范养老事业发展

确立一个主管或兼管部门，成立行业协会进行监管，针对养老服务对象、服务项目、收费依据和管理原则、管理流程、管理效果等制定统一的行业标准。

（8）加强领导，提高老龄工作的重视程度

加强职业化服务队伍建设，加大培训力度，实行持证上岗，逐步提高养老服务人员工资福利待遇。

加快发展志愿性养老服务组织。

2.2某养老SWOT分析

2.2.1某养老优势分析

（1）得天独厚的自然环境

某是世界上公认的养老养生胜地，拥有长达1528公里的海岸线，森林覆盖率达51%，终年气候宜人，蓝天白云、椰风海韵、温泉熔洞以及拥有丰富的天然热带雨林植被，素有“天然氧吧”、“长寿岛”等称号。

全岛年平均气温22.3℃至25.4℃，四面环海，中间五指山区地处高山地带，空气新鲜、通畅，环境安静。

在全国48个城市中，海口、三亚的空气综合质量名列前茅。

在某，严重威胁人类特别是老人生命的主要疾病，如冠心病、老年慢性支气管炎、肺心病、脑血管疾病发病率大大低于北方。

“采菊东篱下，悠然见南山”、“面朝大海，春暖花开”，如今这些看似平凡而又遥远的生活愿景都可以在某这个小岛上实现。

某得天独厚的养生条件，更是对内地的老人们很有诱惑力。

某有山有海空气好，房价便宜民风朴实，是个养老的好地方，如今已经成为了国人的共识。

新鲜的空气、充足的阳光、温暖的气候，良好的水质，大自然赋予了某“养老天堂”的一切良好条件，这些自然天赋为某独有，是其他地方无法复制和模仿的。

2010年，“某国际旅游岛”正式获批后，更是吸引了全国乃至国际的关注。

将某打造成为全国养老胜地，也被提上了发展规划的议程预案。

诺贝尔物理学奖获得者，美籍华人杨振宁先生曾表示，某是全球华人最为理想的养老胜地。

而台湾著名文学大师李敖也称，希望以后到某养老。

如今，海陆空交通便利，越来越多的内地老人来到某岛旅游，为某岛得天独厚的自然环境和气候所吸引。

在某置房养老，这也形成了一种某独特的现象。

（2）积极良好的发展形式

党的十七大报告和十七届五中全会强调加快推进以改善民生为重点的社会建设，并提出“老有所养”、“优先发展养老服务”的民生目标和加强老龄工作的新要求，同时《某国际旅游岛发展规划纲要》提出了“注重保障和改善民生，大力发展社会事业，加快城乡和区域协调发展，逐步把某建设成为经济繁荣发展，生态环境优美，文化魅力独特，社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛”的战略目标。

另外，因某国际旅游岛获批，某各界不遗余力推广某经济发展，各项利好政策为扶持经济发展给足信心，近年来某房地产市场一直保持高速向上发展的态势，在某陆地面积不足4万平方公里的土地上，进驻某房地产领域的企业已有上百家，动辄投资数十亿、上百亿的旅游地产项目星罗棋布，包括万科、新世界、保利地产、华润、中信等地产大鳄。

除此之外，国内接连推出的房地产调控政策则是房地产企业加速进军养老地产的直接动因，特别是眼下扩大版限购令即将出炉，住宅市场面临更大程度的积压，而养老产业存在着巨大需求，房企转而发展养老地产就成为新趋势。

业内人士认为，预计10年之内养老产业会出现井喷现象，需求量会保持每年10%的增长水平，到2020年老年住宅将会成为消费主题，而以岛外购房者为主要消费全体的某房地产，在旅游地产、度假地产等概念逐渐成熟后，以品牌房企为代表，结合某养生概念，确实是养老地产的最佳生成温床。

2.2.2某养老项目劣势分析

（1）社会问题

离退休老年人在某等异地养老目前仍存在很多困难，困扰他们安度晚年。

1、养老金领取问题

养老金社会化发放虽然取得了不小的进展，但也存在一定的局限性，特别是