中心城城市规划管理技术导则范本.docx
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中心城城市规划管理技术导则范本
枣庄市中心城城市规划管理技术导则
（试行）
第一章 总则
第一条 为加强中心城城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律、行政法规和规范以及枣庄市城市总体规划，结合枣庄实际，制定本导则。
第二条 本导则适用于枣庄市中心城城区范围内进行各项建设活动〔含新建和改（扩）建、临时建设工程〕。
滕州市、山亭区和台儿庄区可参照执行。
第三条 各项建设工程的功能性质、建筑密度、容积率、建筑高度、绿地率和景观特征等，应当根据批准的所在地段详细规划和城市设计确定。
第四条 中心城规划建设应当充分考虑城市经济，坚持高起点、高标准原则，融入低碳城市的理念，突出交通优先、区域特色和功能配套，推进城市资源优化整合。
第二章 建设用地管理
第五条 建设用地的规划性质应当依据已批准的控制性详细规划确定；尚无经批准的控制性详细规划的，可参照总体规划合理确定。
第六条 建设用地小于（表一）规定的建设用地下限指标的，不应单独零星建设永久性建筑。
（表一）单独建设用地下限指标
类型
居住建筑（用地面积m2）
非居住建筑（用地面积m2）
多层建筑
高层建筑
多层建筑
高层建筑
新城
3000
5000
4000
6000
其他城区
2000
3000
3000
4000
建设项目用地面积小于（表一）的规定，但有下列情况之一，且不妨碍城市规划的实施，可由规划行政主管部门批准后实施。
（一）社区配套用房、垃圾收集和中转站、变配电室、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目。
（二）邻近土地为完成规划或建设的河道、道路或其他类似情况，确无法与周边土地整合的建设项目。
第七条 新建、改（扩）建的建筑工程的容积率、建筑密度应当依据已批准的控制性详细规划确定；尚无经批准的控制性详细规划的，可参照按如下指标控制：
居住建筑：
多层住宅容积率不超过1.5，建筑密度不大于28%；高层住宅容积率不超过3.0，建筑密度不大于25%。
办公建筑：
多层容积率不超过2.5，建筑密度不大于40%；高层容积率不超过5.0，建筑密度不大于35%。
商业建筑：
多层容积率不超过3.0，建筑密度不大于40%；高层容积率不超过5.5，建筑密度不大于40%。
（一）属于以上建筑类别的单个建筑项目的建筑容量，由规划行政主管部门根据其位置周边环境、交通和配套服务设施等因素进行综合分析后确定。
（二）不属于以上建设类别的其它项目，规划行政主管部门按有关规范另行确定建筑容量指标。
第八条 工业项目容积率不得低于0.6，建筑密度不低于35%，绿地率不高于15%，厂前区用地比例不高于7%。
第三章 建筑间距与退让
第九条 按照《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93，2002版）要求，根据日照分析确定被遮挡居住建筑之间的间距。
在满足日照分析的同时，还应符合以下规定：
（一）建筑间距应当符合国家有关消防、防空、抗震、防灾、卫生等规定。
（二）低、多层居住建筑南北向平行布置时最小间距不小于18米；低、多层非居住建筑与低、多层居住建筑南北向平行布置时最小间距不低于15米。
（三）高层建筑与其正午投影范围内居住建筑最小距离不小于36米。
第十条 建筑物退让
（一）沿城市道路两侧新建、改建无特殊要求的建筑物，后退规划道路红线距离，按（表二）控制。
主次干路交叉口四周的建筑，后退道路切角线的距离应按主要道路要求，适当加大退让距离。
（表二）建筑后退道路红线距离表
道路类别
新城区
其他城区
低多层建筑
高层建筑
低多层建筑
高层建筑
城市主干道
20
25
15
20
城市次干道
15
20
10
15
城市支路
8
12
5
10
（二）除特殊要求外，围墙后退主次干道道路红线不小于1米，围墙外设置公共绿化带，传达室退道路红线不小于3米。
（三）当相邻用地为居住用地时，对地界的退让应满足以下要求：
1、对北侧地界退让：
布置高层建筑时应进行模拟日照分析，确保北侧地块离地界18米以外的用地大寒日日照满足国家标准，且自身用地内高层建筑退让地界不低于18米；布置低、多层时退让地界为日影线的一半，且不低于9米。
2、对南侧地界退让：
布置高层建筑时离地界不低于18米；布置低、多层建筑时离地界为日影线一半，且不低于9米。
3、对东、西两侧地界退让：
考虑视觉干扰和消防等因素，布置高层建筑时，退让地界不小于6.5米且距现状建筑建筑不小于13米；侧面开窗时，退让地界不小于7.5米且距现状建筑不小于15米。
布置低、多层建筑时，退让地界不小于3米且距现状建筑不小于6米。
4、沿街新建高层建筑山墙间距不小于18米。
第四章 建筑设计和景观控制
第十一条 整体规划要求：
（一）建筑外墙装饰设计应当符合节能、环保、美观的要求。
空调室外机搁板、管道等设置在建筑外墙的，其位置和形式应当结合立面统一设计，并设置装饰构件。
（二）鼓励建筑群体组合空间环境设计。
新建低、多层住宅应采用坡顶屋面，高层建筑顶部必须作重点设计。
鼓励屋顶绿化。
（三）沿新城光明大道两侧不宜设置围墙，应通过绿化、水面等景观设计手段明确空间界限。
建筑后退道路红线距离内应尽可能设置绿化带对公众开放。
确需修建围墙的，应设置透空围墙，围墙高度不宜高于2米。
第十二条 建筑高度与面宽
控制居住建筑的面宽，除经批准的详细规划另有规定外，按以下规定执行：
（一）建筑高度大于24米且小于、等于60米的，其最大连续展开面宽的投影不大于70米；
（二）建筑高度大于60米的，其最大连续展开面宽的投影不大于60米；
（三）不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续展开面宽的投影上限值按较高建筑高度执行。
第十三条 建筑色彩与材质
（一）建设应当注重建筑色彩处理，坚持以人为本，自然古朴，提倡使用建筑材料的原色调，提高建筑色彩的亲和力和生命力。
在建筑的色彩、色调上要体现变化和主次搭配，做到色调统一中有变化。
（二）居住建筑应当注重与周边环境有机融合，因地制宜、因势制宜、因景制宜。
规划布局和建筑形态风格应当体现多样性和建筑识别性，色调以暖灰和冷灰色为主，辅以其他色调；办公建筑以现代风格为主，材质采用石材、玻璃、金属材料等，色调以浅色为主；商业建筑应体现建筑的多样性，注重商业尺度，营造丰富的购物空间，色调以暖灰色为主，辅以其他色调。
第五章 绿化和公共设施配套
第十四条 单个基地内的绿地率必须满足规划指标。
整体出让地块内的集中绿地可按规定的指标进行统一规划、统一设计、统一建设，综合平衡。
在符合整个街区集中绿地指标的前提下，可不在每块建筑基地内平衡分布。
集中绿地宜沿城市道路布局。
绿地建设需与主体工程同步设计、同步实施。
第十五条 绿地率各类新建建设项目绿地率应当符合下列规定：
（一）居住项目绿地率不小于30%；
（二）行政办公、文化娱乐、教育体育、医疗卫生、科研设计等建设项目，绿地率不小于30%；
（三）商业金融、交通枢纽、市政公用设施等建设项目，绿地率不小于20%。
加强建筑室外场地、邻里空间、垂直绿化和屋顶绿化，重视第五立面的处理，避免大量硬地和闲置裙房屋顶的出现。
第十六条 居住区配套公建应与住宅同步规划、同步建设，同步验收。
居住区配套设施的配建可结合周边公共服务设施的现状酌情增减。
第十七条 其他规划应综合考虑学校、医院、道路、管网、公共停车场等公共服务设施和市政基础设施的合理布局，坚持统一规划，同步建设。
第六章 停车和交通组织
第十八条 新建、扩建、改建各类建设工程应当配建相应的停车设施，并与主体工程同步设计、同步实施。
停车设施规划设计应当合理安排与建设用地出入口、建筑主要人流出入口和周边道路的关系，满足交通组织和交通安全的要求。
第十九条 停车位配套按照山东省《城市建设项目配建停车位设置规范》要求设置。
第二十条 主干道不应开设机动车出入口。
控制在次干道开设出入口，必须开设的，采取右进右出的交通组织方式。
第二十一条 少于50个停车位的停车场，可设一个出入口；50-500个停车位停车场，车辆出入口不应少于2个；大于500个停车位的停车场，车辆出入口不应少于3个，并应设置人流专用出入口。
各汽车出入口之间的净距应大于15米。
出入口的宽度，双向行驶时不应小于7米，单向行驶时不应小于5米。
第七章 重点区域控制
第二十二条 中心城重点控制区域包括：
主要干道两侧、主要滨河地区、主要临山片区。
第二十三条 重点区域在规划制定前，应首先对本片区结合区域环境进行策划设计，优化用地布局，综合配套功能，促进城市经济发展理念。
第二十四条 城市重点控制区域及建设用地大于3公顷的成片开发地区、10000平方米以上等重要公共建筑的建筑规划设计方案，一般应委托两个以上设计单位作出不少于三个方案，并同时报送夜景灯光设计。
第二十五条 主要干道两侧
（一）主要干道两侧建筑应注重高度变化，形成丰富的天际轮廓线，建筑之间宜相互协调，形成统一的临街建筑界面；鼓励建筑退距错落有致，形成丰富的空间变化。
（二）交通性主干道两侧不宜设置多、高层商住楼，生活性主干道、次干道两侧控制建设高层商住楼，商业裙房必须为大开间；居住建筑立面宜按公共建筑要求处理，不宜设置开敞阳台及外凸式阳台（包括外封闭式），阳台、雨篷、凸形封窗不宜突出建筑控制线；主次干道两侧不应建设多层商住楼。
第二十六条 主要滨河地区
（一）鼓励沿河形成高低错落的空间环境，沿河流两侧建筑宜以多层为主，后排建筑高度宜自河道向外依次递增；建筑布局与生态环境相融合，体现景观视线的通透性。
（二）沿河建筑宜在统一的前提下采取多样的建筑形式，沿河设置公共通道加强与水面的联系。
第二十七条 主要临山片区
临山片区建筑布局应充分考虑和地形的结合，注重竖向设计，建筑天际线与山体外形相融合，考虑景观视线的通透性，建筑以多层组合式为主。
第二十八条 本导则实施前已经规划行政主管部门批准的规划方案，仍按原方案执行。
第二十九条 本导则由枣庄市城市规划主管部门负责解释，自公布之日起实施。
名词解释：
一、低层建筑：
指檐口高度小于等于10米的建筑，低层居住建筑为一层至三层。
二、多层建筑：
指檐口高度大于10米小于24米的建筑。
（在本规定中，高度大于等于24米的中高层住宅，日照间距按高层建筑计算。
）
三、高层建筑：
指檐口高度大于等于24米的建筑。
当指檐口高度小于等于24米建筑的屋面上除必要的楼梯间（包括电梯间）、水箱、设备间外，布置有可使用的室内空间时，其高度如超出24米，应按高层建筑计算建筑间距。
消防对高层建筑的界定按消防规范确定。
四、建筑高度：
一般指建筑物室外地面至建筑物檐口（包括女儿墙）的高度。
五、建筑间距：
除另有规定外，建筑间距一般是指建筑外（山）墙面之间的最小垂直距离（外包尺寸）。
六、建筑密度：
建筑底层占地面积与建筑基地面积的比值（用百分比表示）。
七、容积率（建筑面积密度）：
建筑的地面以上各层建筑面积总和与建设用地面积的比值。
枣庄市城市规划管理技术规定
第一条为进一步加强城市规划管理，提高规划管理工作水平，使城市规划管理法制化、科学化、规范化。
依据《中华人民共和国城市规划法》、《山东省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》、《枣庄市城市总体规划》及有关法律、法规和规章，结合我市实际，制定本规定。
第二条本规定适用于枣庄市城市规划区范围内的各类建设工程。
第三条坚持先规划后建设的原则，编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，下同）应符合本规定的要求。
各项建设用地、建设工程应按已编制的详细规划执行；未编制详细规划的，按城市总体规划和本规定执行。
第四条在枣庄市城市规划区内的各类专门性建设项目，除应符合本规定外，还应符合已颁布的各类专业技术规范、规定等要求。
五条城市用地分类按照
国家《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）执行。
第六条按照主要用途和功能，参照国家《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）,本市建设用地分类如下：
（一）居住用地（R）；
（二）公共设施用地（C）；（三）工业用地（M）；（四）仓储用地（W）；（五）对外交通用地（T）；（六）道路广场用地（S）；（七）市政公用设施用地（U）；（八）绿地（G）；（九）特殊用地（D）。
第七条建设用地的划分和使用应当遵循土地使用相容性的原则，按照已编制的详细规划执行；未编制详细规划的，按照城市总体规划和《城市建设用地适建范围表》（附表1）执行；建设用地适建范围未列入的，由城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件，确定适建性。
需要改变建设用地性质或者超出规定的适建范围的，应当符合以下规定，并依法对规划进行调整后报城市规划行政主管部门批准：
（一）不得对相邻地块以及历史文化遗迹、自然环境造成负面影响；
（二）不得突破原用地开发强度，导致该区域环境质量下降；
（三）不得新增大量人流、车流，影响城市道路交通系统的有序运行；
（四）不得擅自占用绿地，影响城市公共基础设施的配套。
建设用地界线及面积的确定应符合下列规定：
（一）建设用地的界线以《建设用地规划许可证》确定的用地红线为准；
（二）对同一宗建设用地，容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等控制指标不因《建设用地规划许可证》与《国有土地使用权证》的面积误差而变化。
单独开发的建设用地面积应不低于表2规定的下限值，当低、多、高层建筑混合布局时，按大的下限值控制。
表2单独开发地块建设用地面积下限值
建设项目类型
居住建筑
商业、办公类建筑
工业、仓储类建筑
低层
多层
高层
低层
多层
高层
---
用地面积下限值M2（净用地
旧区
2000
3000
4000
1000
2500
3500
1500
新区
3000
4000
4000
1500
3000
3500
1500
建设用地未达到表2规定的下限值，但有下列情况之一，且不影响城市规划实施的，城市规划行政主管部门可予以核准建设：
（一）邻近土地已经完成建设或为道路、河流等，确实无法调整、合并的；
（二）因街区及用地性质划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的；
（三）其他特殊情况，无法调整、合并的。
第十条带征及拆迁用地应符合下列规定：
（一）用地单位应按照城市规划要求在建设用地之外带征、拆迁相应范围的用地。
邻近建设用地有下列情况并且尚未征用或拆迁的用地，应纳入带征或拆迁用地范围：
1、宽度大于20米并且小于等于30米的沿河绿地、沿路绿地（小于等于20米纳入建设用地，大于30米则另行征用）；
2、铁路隔离绿地；
3、规划道路的半幅、道路另一侧为河流、绿地或者为已经征用的土地，则应为全幅；
4、宽度小于等于30米的管廊用地；
5、边角地、余留用地。
（二）带征及拆迁用地面积不计入建设用地面积，不纳入建设用地控制指标核算范围。
临时用地的使用应符合下列规定：
（一）临时用地的使用应取得《临时建设用地规划许可证》，属下列情况之一，城市规划行政主管部门可核准使用临时用地：
1、市政公用基础设施的施工场地；
2、拆迁过渡房建设；
3、其它因城市发展需要建设的临时性、过渡性、公共设施。
（二）临时用地内不得建造永久性建筑、构筑物，不得改变临时用地的使用性质；
（三）临时用地使用期限一般不超过二年，需延长使用期限的，用地单位应在期满30日前重新办理《临时建设用地规划许可证》；
（四）临时用地使用期满或因城市规划实施需要提前使用时，用地单位应无条件服从，在规定的限期内自行拆除用地上的建筑物、构筑物及其他设施。
建设项目分期建设应符合下列规定：
（一）居住用地面积小于等于30000平方米、公共设施用地面积小于5000平方米、工业用地面积小于等于3000平方米的建设项目应按照批准的规划设计方案实施，不得分期建设；
（二）用地面积大于前款规定最小值的建设项目，需分期建设的，应编制整体的规划设计方案和分期建设方案并经城市规划行政主管部门批准。
禁止在工业用地上建设住宅、宾馆等设施；工业区的工业项目建筑容积率不低于0.6、建筑密度不低于35％、绿地率不高于15％、厂前区用地比例不高于7％。
城市地下空间的使用应符合下列规定：
（一）应符合城市地下空间规划，服从规划管理；
（二）随着地面建筑进行的地下工程建设，应随地面建筑一并经城市规划行政主管部门批准，独立建设的地下工程项目，应经城市规划行政主管部门批准后方可建设；
（三）编制城市地下空间规划应符合国家勘察、测量、水文、地质等方面的规定，地下工程设计应满足地下空间对环境、安全和设施运行、维护等方面的使用要求，使用功能与出入口设计应与地面建设相协调。
第四章建筑容量
在城市规划区内的新建项目，建筑容量控制指标在已编制详细规划中确定的，按照已编制的详细规划执行，未编制详细规划的，其建筑容量上限值不得超过表3的规定：
表3建筑容量控制指标
控制用地
指标面积
用地类型
2公顷以下
2－10公顷
10公顷以上
容积率
建筑密度
容积率
建筑密度
容积率
建筑密度
居住 建筑
低层
0.8
33％
0.7
30％
0.6
27％
多层
－
－
1.4
26％
1.2
24％
高层
－
－
2.6
23％
2.2
20％
一般办 公建筑
多层
2.4
40％
2.2
38％
2.1
36％
高层
－
－
4.0
36％
3.8
35％
公寓式办公建筑
多层
2.6
40％
2.5
40％
2.3
37％
高层
－
－
4.2
38％
4.0
35％
商业建筑
多层
2.8
45％
2.6
40％
2.4
35％
高层
－
－
4.0
35％
4.5
33％
商业 综合楼
多层
2.2
40％
2.5
38％
2.0
35％
高层
－
－
4.0
35％
4.5
33％
工业建筑普通仓库
低层
0.9
45％
1.0
48％
0.8
40％
多层
1.4
35％
1.6
38％
1.5
35%
高层
－
－
2.2
33％
2.0
30％
对于城市规划区内受地块现状条件制约因素（如地块规模、地块形状、周边环境）影响较大的拟开发用地，其建筑容量在征得城市规划行政主管部门同意后，可在表3规定的基础上适当增加。
在城市规划区内扩建、改建的项目，其建筑容量应不得超出表3的规定。
表3规定的指标，适用于单一类型的建筑基地，对于混合类型的建筑基地，可参照表3的规定执行。
对未列入表3的科研机构，大中专院校、中小学校、体育场馆、医疗卫生、文化艺术以及托幼等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，但不应超过表3中居住建筑的控制指标。
建筑基地为社会公众提供开放空间和绿地的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，可按表4规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过建筑面积的20％。
表4提供公共开放空间建筑面积补偿换算表
建设项目的容积率
每提供1m2有效开放空间允许增加的建筑面积
<1.2
2.0m2
1.2-2.5
2.5m2
2.5-3.5
3.0m2
3.5-4.5
3.5m2
>4.5
4.0m2
建筑绿地
城市规划区内各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例（绿地率）须满足表5的规定。
表5绿地率指标
项目类别
代 号
绿地率（％）
工业、仓库
M
10－15
行政办公
C1
35
金融商业
C2
25-35
文化娱乐、宾馆
C3
35
体育
C4
35
医疗
C5
35
学校科研
C6
35
一类居住用地
R1
40
二类居住用地
R2
35
注：
属于旧区改造的，经城市规划行政主管部门核准可对表5规定的绿地率降低5个百分点。
第二十条计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定建筑间距内的零星绿地面积。
居住用地绿地面积的计算规则按国家标准GB50180-93规定执行。
第二十一条在居住用地内除满足上述绿地率的控制指标外，还应有集中公共绿地，包括居住区中心绿地、小区中心绿地、组团中心绿地和带状、块状公共绿地，其最小规模及各项要求应符合表6的规定。
表4 提供公共开放空间建筑面积补偿换算表
建设项目的容积率
每提供1m2有效开放空间允许增加的建筑面积
<1.2
2.0m2
1.2-2.5
2.5m2
2.5-3.5
3.0m2
3.5-4.5
3.5m2
>4.5
4.0m2
注：
属于旧区改造的，经城市规划行政主管部门核准可对表5规定的绿地率降低5个百分点。
计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定建筑间距内的零星绿地面积。
居住用地绿地面积的计算规则按国家标准GB50180-93规定执行。
第二十一条 在居住用地内除满足上述绿地率的控制指标外，还应有集中公共绿地，包括居住区中心绿地、小区中心绿地、组团中心绿地和带状、块状公共绿地，其最小规模及各项要求应符合表6的规定。
表6 公共绿地的规模要求
集中公共
绿地
最小规模（HA）
设备内容
（功能）
设置内容
设计要求
服务半径（M）
居住区中心绿地
1.0
（10000m2）
成人游憩休息、老人活动健身、青少年运动，儿童游戏
花木草坪、花坛水面、凉亭雕塑、小卖部、老幼设施、停车场地和铺装地面等
园内布局应有明确的功能划分
300－1000
小区中心绿地
0.4
（4000m2）
儿童游戏、青少年的活动、老人活动健身、成人休息
花木草坪、花坛水面雕塑、儿童设施和铺装地面等
园内布局应有明确的功能划分
400－600
组团中心绿地
0.04
（400m2）
主要：
幼儿活动、儿童游戏
次要：
成人休息、老人休息
花木草坪、桌椅、简易儿童设施等
灵活布局
150－200
块状、带状公共绿地
0.04
（400m2）
儿童游戏
街头绿地、儿童游戏设施、组团间绿地
宽度不小于8米
第二十二条街区的集中绿地可按规定的指标进行统一规划、统一设计、统一建设、综合平衡。
第二十三条城区内确实难以达到规定绿地指标的地区，经城市规划行政主管部门核准后，可将屋面种栽绿化面积（每块面积不得小于100m2）和垂直绿化面积（每块不得小于20m2）折算成绿地面积，但实有绿地面积至少应达到规定指标的50％以上，折算部分不参加用地平衡，指标应单独说明。
垂直绿化按地栽面积的3倍折算成绿地面积，屋面地栽绿化按公式F=KM折算成绿地面积。
式中：
F――地面绿地面积K――有效系数――（见表7）M――屋面地栽绿地面积
表7屋面地栽绿化有效系数一览表
表7 屋面地栽绿化有效系数一览表
屋面标高与基地地面的高差（M）
有效系数（k）
<1.5
1.0
>1.5 <5.0
0.8
>5.0 <12.0
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