旅游酒店行业融资租赁项目运作模式及实操案例.docx
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旅游酒店行业融资租赁项目运作模式及实操案例
酒店融资租赁项目运作模式
一、酒店融资租赁业务模式
1、酒店行业情况分析
（1）酒店行业发展现状
2012年，全国11706家星级酒店（共有1.4万家）共实现营业收入2461亿元，客房总数150多万间，固定资产原值4600亿元，从业人员150多万，其中客房收入占比44.4%，餐饮收入占比43.2%。
其中，654家五星级酒店共实现771.5亿元营业收入，平均房价708元/间夜，平均出租率59.55%。
平均出租率位居前10位的分别为长沙（91%）、三亚（70%）、南京、兰州、济南、福州、南宁、厦门、珠海和深圳。
五星级酒店平均房价位居前10位的分别为三亚（1331元/间夜）、济南、哈尔滨、上海、广州、成都、北京、银川、太原、长春（772元/间夜）。
表12012年中国星级酒店经营情况
星级
家数
营业收入
（亿元）
平均房价
（元/间夜）
平均出租率（%）
餐饮收入比重（%）
客房收入比重（%）
五星级
654
771.53
708.28
59.55
43.30
44.73
四星级
2201
826.91
363.40
61.08
46.45
41.34
三星级
5545
700.72
215.13
59.46
47.27
39.93
二星级
3155
158.11
154.34
57.91
42.06
43.46
一星级
151
3.75
124.77
52.36
36.93
52.55
总计
11706
2461.02
313.18
58.07
43.20
44.40
数据来源：
国家旅游局《全国星级饭店统计公报》
五星级酒店超过10家以上的城市有：
北京（62）、上海（55）、广州（23）、杭州（20）、东莞（20）、深圳（17）、苏州（17）、南京（16）、成都（13）、宁波（13）、天津（12）、三亚（12）、武汉（12）、厦门（11）、乌鲁木齐（11）、大连（10）、青岛（10）、长沙（10）。
目前已有40多个国际饭店管理集团的70多个品牌落户中国，在华经营和管理的饭店数量达1000多家，世界排名前10位的国际饭店管理集团均已进入中国。
中国已经成为全球饭店业中发展潜力最大、发展效益最好、综合收益最高的市场之一，多年来外资饭店的年均利润率均维持在10%以上。
（2）酒店行业发展趋势
2012年我国人均GDP已达6100美元，旅游消费正处于快速增长阶段。
美国2012年旅游产业贡献GDP共1.3万亿美元，占比8.7%，而我国旅游业占GDP比重为4%。
随着人均收入的提高，城镇化进一步推动居民休闲旅游消费需求升级，旅游产业的进一步提升将保证行业未来增长空间。
从生命周期看，国内旅游行业仍处于增长期，长期发展可期。
高星级酒店的需求将缓慢上升，增长稳健，海南等地区过大的供给量造成高星级酒店面临过剩隐忧，从而对高星级酒店盈利能力提升产生压制。
经济型酒店近年来发展快速，如家、七天等先后调整扩张速度并向二三线城市扩张，汉庭登陆纳斯达克后加速跑马圈地，经济型酒店市场进一步细分、品牌进一步拓展将成未来的发展方向。
我国酒店业未来连锁化经营，集团化经营以及品牌化经营的大方向发展趋势导致行业内兼并重组加快，一些规模较小、盈利能力较差的酒店将被不断扩张的行业领头羊所吞并。
区域发展方面：
我国星级酒店主要分布在经济发达、交通便利地区或者风景名胜地区。
主要是经济较为发达的北京、广东、上海、江苏、浙江、山东，以及风景名胜集中的四川、云南、海南等地。
未来一段时间内，我国东部地区酒店将达到一定的饱和程度，而大量的新建项目将在中、西部地区发展。
2、酒店租赁标的分析
（1）融资租赁资产特性
酒店投资金额一般较大，五星级酒店投资额动辄数亿元，部分高端酒店项目投资额超过10亿元的也不在少数。
酒店经营从建设开业到成熟盈利，需要一段较长的时间，酒店投资回收期普遍较长，业主的资金沉淀较多，从银行获得的中长期项目贷款在运营前期还本付息压力较大，通过融资租赁可以盘活资产。
表22011年开工部分酒店建设项目
项目名称
投资总额
建筑周期
所在地
总建筑面积
滨湖假日酒店及购物中心项目
8亿元
2012-2013
安徽
2.75万平方米
嘉里南昌综合开发项目
8亿元
2011-2012
江西
30万平方米
海棠湾度假酒店项目
18亿元
2011-2012
海南
4.55万平方米
蓝鼎国际酒店项目
12亿元
2011-2012
安徽
39.59万平方米
陵水清水湾顶级度假酒店项目
13.7亿
2011-2012
海南
24.68万平方米
港航大酒店项目
11.3亿
2011-2012
海南
15.34万平方米
牡丹江镜泊湖温泉酒店区建设项目
7亿元
2011-2012
黑龙江
11万平方米
张家界华天城（一期）酒店项目
7.5亿元
2011-2012
湖南
16.3万平方米
数据来源：
国家发改委、中国拟在建项目网
酒店与宏观经济周期的关联度高，呈现出明显的季节性特征。
酒店与旅游行业息息相关，宏观经济波动直接影响居民消费进而传导到旅游市场上，间接决定酒店经营状况的好坏；另一方面，旅游消费非刚性需求，而维持项目运营所需固定成本大，故经济形势对经营业绩的影响明显。
季节上而言，二季度随着旅游旺季的来临酒店营收上升，四季度会展经济的繁荣推动酒店收入达到峰值。
酒店设备的融资租赁与其他设备类动产租赁项目类同，而酒店整体资产租赁属于不动产租赁范畴，具有特定的属性。
相对于其他设备类融资租赁资产处于贬值通道中，酒店资产具有明显的资产升值效应，随着运营的成熟、品牌效应的发挥以及土地升值的影响，酒店资产的价值一般处于上升通道。
（2）融资租赁还款来源
图12012年五星级酒店营收2012年五星级酒店出租率
数据来源：
国家旅游局《全国星级饭店统计公报》
酒店的收入来源主要是两大块：
客房收入、餐饮收入，两者占比百分之八九十。
除此之外，会展服务收入、车辆出租收入、酒吧歌厅等娱乐休闲收入、纪念品食品销售收入、代理服务收入等。
所有这些收入均基于客流情况，客房入住率情况直接决定酒店收入，进而影响酒店盈亏和现金流情况，以酒店为融资租赁标的物的业务中，客房入住率是考核酒店还款能力的核心指标。
表32012年全国星级酒店营业收入构成
类别
五星级
四星级
三星级
二星级
一星级
餐饮收入比重
43.30%
46.45%
47.27%
42.06%
36.93%
客房收入比重
44.73%
41.34%
39.93%
43.46%
52.55%
其他收入占比
11.97%
12.21%
12.80%
14.48%
10.52%
数据来源：
国家旅游局《全国星级饭店统计公报》
（3）酒店资产收益率情况
总体而言，酒店行业具有较高的投资收益率，低星级酒店投资资产收益率高于低星级酒店。
由于单位客房成本远低于星级酒店而且入住率普遍较高，经济型酒店的投资收益率更高。
民生银行2011年推出一款以“旅游酒店”为主题的理财产品（山东信托恒裕1号），前两年的年化收益率最高达12.5%，后半年的年化收益率最高达14.5%。
郑州煤电拟投资1.09亿元购买三星级酒店珍岗大厦，项目总投资1.09亿元，资产收益率前三年将为13%左右。
平安信托投资北京上地快捷酒店项目，作价1.35亿元，税后回报率约14%；投资北京东直门假日快捷酒店项目，投资1.45亿元，回报率近11%。
7天连锁酒店一家分店的资金门槛在400-600万元，平均3年至4.5年能收回成本，每年的投资收益率25%至35%。
（4）主要风险因素分析
监管政策风险：
商务部《外商投资租赁业管理办法》规定的租赁财产明细全部为动产，并未明确指出包括不动产。
另外，银监会已叫停了金融租赁公司的房地产租赁业务，商务部监管的外商投资租赁公司和内资试点租赁公司并不在此次叫停之列，但是，由于国家对房地产行业的宏观调控，以及控制金融企业对不动产的直接投资，房地产融资租赁业务被监管部门禁止的政策性风险将长期存在。
法律风险：
虽然在德国、韩国等国家，不动产租赁都是融资租赁的对象，但是在我国，2006年《融资租赁法草案》第三次征求意见稿中，把融资租赁物件锁定在“机器设备等非消耗性动产”方面，房地产这种不动产和无形资产的融资租赁就不在受法律保护范围。
与此同时，2013年3月《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释（征求意见稿）》中，虽指出一种意见“有限允许不动产如商业地产、厂房作为融资租赁的租赁物，土地使用权、住宅等不能作为租赁物”，但其倾向性意见是“以土地、房屋等不动产或以基础设施收费权等无形财产权益作为租赁物，不构成融资租赁关系”。
也就意味着，在司法实践中事实上否定了不动产可以作为融资租赁物。
如果合同无效，融资租赁公司所购的房产将可能无法交付，抵质押担保也可能无效，租赁公司的租赁债权将有悬空危险。
税收风险：
目前正试点营业税改增值税改革，由于不动产租赁不在改革试点行列，因此无法享受增值税实际征收3%以上部分即征即退的优惠，这意味着如果非银行系租赁公司继续从事房地产租赁业务，需按一般纳税人缴纳17%的税。
税务部门没有直接否定不动产租赁的有效性，只是采用不支持的态度，来限制租赁行业开展不动产租赁，17%的税率直接影响融资租赁公司的资金成本。
经营风险：
酒店的经营状况取决于酒店位置、市场定位、服务水平、管理水平等一系列因素，若这些因素管理不得当导致客房入住率低迷，酒店经营收入不理想，现金流状况不足以覆盖融资租赁的每期租金，则将带来对融资租赁公司的租金违约风险。
房产暴跌风险：
日本最大的融资租赁公司——日本国际租赁公司就是因为经营房地产租赁、参与房地产炒作、脱离租赁主业，而导致破产倒闭。
酒店的资产价格不稳定，如果升值其好处不会给租赁公司，如果酒店资产暴跌到50%以下，风险全部加载到融资租赁公司身上，因此，酒店属于风险非可控的融资租赁项目。
物权风险：
酒店资产售后回租交易中，涉及到房地产的过户问题，作为出租方的融资租赁公司要交纳土地增值税和契税，为了避免过户产生的土地增值税和契税，融资租赁公司往往和承租方另行签订协议约定权属而不进行酒店资产的实际过户，这样虽规避了税负，但同时也隐藏了物权上的风险。
3、同行操作酒店租赁项目
目前公开资料可查询的不动产租赁交易较少，而酒店资产方面只有几单酒店设备融资租赁业务，酒店整体资产融资租赁只有当年德隆集团旗下上海新世纪金融租赁公司操作过的一笔。
2004年，中央宏观调控政策出台，央行收紧银根，沪上各大银行对房地产开发企业房贷的控制趋势趋严，房地产开发企业通过银行直接融资变得相当困难。
同时，随着房地产企业新开发项目资本金“门槛”的比例由20％上升到35％及以上，而购买土地的款项又不计入资本金，使得不少开发企业的自有资本匮乏，解决融资渠道迫在眉睫。
在这样的背景下，上海新世纪租赁成功运作国内首个房地产“售后回租＋保理”融资项目——沪上一家大型房地产公司将其拥有的海南一著名大酒店出售给新世纪租赁，并签定5年的“售后回租”合同；新世纪租赁又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，新世纪租赁在不动用自有资金情形下帮房地产公司一次性完成融资金额6亿元。
在直接向银行办理抵押贷款受到诸多限制的情况下，对于房地产开发企业而言，通过‘售后回租＋保理’项目，虽然在融资成本上有所提高，但最大的利益在于，房产变现的资金可以作为新开发项目的资本金。
表4公开资料可查询的酒店融资租赁项目情况
租赁公司
承租人
融资租赁模式
融资金额
期限
新世纪租赁
房地产商
回租+保理
6亿
5年
国金租赁
名城地产
售后回租
1.4亿
3年
融众租赁
金榜集团
设备售后回租
8000万
9个月
诚通租赁
嘉福悦酒店
设备售后回租
5000万
3个月
2013年，大名城控股子公司名城地产（福建）有限公司与上海国金租赁（上海国际集团子公司）签署《转让合同》及《融资租赁合同》，采取售后回租方式，国金租赁受让名城福建名下的福州名城豪生大酒店的酒店经营设备、设施及其附属物件的租赁物总价款1.4亿元，融资租赁期限三年，租金按季等额支付。
名城地产公司为名城福建提供连带责任保证担保,名城福建另一少数股东福州开发区鑫联洪贸易有限公司为名城福建融资租赁事项提供反担保。
2012年，香港金榜集团控股的融众租赁订立一份酒店设备融资租赁合同，以8000万元人民币向承租人采购酒店设备，再以8930万元人民币租回予承租人，为期九个月。
同时，与公司担保人订立财务顾问合同，融众租赁收取顾问费用870万元人民币。
2011年，中国诚通发展集团（香港上市公司）间接全资附属公司诚通租赁与上海嘉福悦国际大酒店订立租赁协议，诚通租赁以5000万元从嘉福悦酒店购买设备，并回租，为期3个月。
酒店于期限届满时支付租赁款项共5117.25万元，租赁利息按年9.38%计算，租赁期结束酒店有权按名义购买价100元购买设备。
上海家合（主做房地产开发业务）就酒店的责任向租赁公司提供相关物业抵押，北京世纪为酒店的责任向租赁公司作出担保。
2011年，海南国际旅游产业融资租赁股份有限公司成立，注册资本1000万美元，除了传统业务外，积极开拓游艇、水上飞机、房车、过山车、索道、摩天轮、酒店等旅游产业融资租赁业务。
4、酒店融资租赁模式
（1）在建酒店设备直租模式
商业地产在建时，即对照明、电梯、空调等主体设备、设备附属物、安装调试、保险运输、培训等费用统一记入设备单价（或以总包价格），并以此价格为标准进行融资租赁，可以融入大部分资金。
（2）酒店整体直接租赁模式
经济型酒店一般采取租用老旧楼房进行翻新改造，能以较低的投资成本进行快速的连锁扩张，融资租赁公司可以在该环节为经济型酒店集团提供融资租赁服务。
该模式属于直接租赁业务中的自营租赁，即融资租赁公司用自身资金代替承租人购买所需的酒店资产，然后将之出租给承租人使用，定期向承租人收取租金，租赁期满后根据租赁公司与承租人的事先约定，既可由租赁公司收回酒店，也可由承租人向租赁公司支付象征性价款取得该酒店所有权。
（3）已建成酒店设备回租模式
已建成酒店中正常使用的电梯、空调系统、车辆、消防系统、备用发电机组、大楼安防系统及照明设施、LED电视、信息化控制系统等是一笔庞大的资产，这些设备已安装在不动产内部，没有债务或产权纠纷，并在正常使用，有或没有折旧，资产总值调整或不调整，均可采取标准的模式进行售后回租。
此资产不移动，不影响正常使用。
在租赁期间出租方向承租方收取租金，并把物件的使用权、收益权、占有权以及管理维护（包括质量维修、保险、安全和纳税）等权力和义务转移给承租方，承租方在租赁期间，对租赁物件拥有使用权，而所有权由出租人所有，并由承租人在租赁期满后以名义价格（比如100元）留购租赁物。
融资租赁公司可以就此向银行申请应收租赁款质押贷款。
（4）酒店售后回租+银行保理模式
房地产企业与金融租赁公司签订《房产购买合同》及《房产回租合同》将房产按造价或评估价折价出售给金融租赁公司。
房地产企业按合同规定的期限、金额等支付租金。
房地产产权过户与融资租赁公司，融资租赁公司再把房产回租给房地产企业，期限届满后房地产企业再回购房产。
融资租赁公司与商业银行签订《保理合同》将房地产企业的租金应收款卖给商业银行，商业银行获得了合同规定的租金应收款收款权，同时也将房地产抵押权拿在手上。
（5）酒店节能改造租赁模式
节能服务公司为酒店实施节能改造，融资租赁公司可以通过与节能服务商合作开展或有租金交易。
租赁公司委托节能服务公司采购节能设备并将节能改造工程总包给它，同时将节能系统出租给酒店，节能提供商承担节能量是否达标的风险。
租金为节能收益的分成部分，如节能量未达预期最低收益，节能提供商承担差额部分的不足；如节能量超过预期效果由承租人、出租人和节能提供商分成。
（6）酒店售后回租+信托模式
租赁公司为了盘活酒店资产，可将一个或多个租赁项目未来的租金收入形成租赁资产的收益权进行转让，信托公司通过发行租赁资产收益权受让集合信托计划，以信托资金折价受让该租赁资产的收益权，信托期满由租赁公司溢价回购租赁资产的收益权，以达到投资者获取稳定信托收益的目的。
（7）酒店售后回租+基金模式
接受多个法人的委托租赁资金，由融资租赁公司作为受托人管理委托租赁资金，运用于酒店售后回租项目，让社会法人的资金参与酒店项目以获得较高投资收益。
（8）租赁收益权资产证券化模式
租赁公司以名下某一酒店租金收益权或若干酒店租金收益权组成的租金收益池为基础资产，与证券公司合作发起设立酒店租金收益权专项资产管理计划，通过评级机构、担保机构等外部增信手段运作后，在资本市场上公开募集资金，并将从酒店业主偿还的租金按参与份额分配给资管计划投资者。
签署债权转让合同后，租赁公司将与基础资产有关的权益、风险或控制权一并转移给专项计划。
2006年远东租赁发起国内首期租赁资产支持收益权专项资产管理计划；2012年9月中信证券民生租赁专项计划产品获监管部门受理，同年12月工银租赁专项资产管理计划获证监会通过，但未获银监会批准如期发行；2013年恒信金融租赁与中金公司合作的融资租赁资产证券化产品正在证监会受理。
（9）酒店建设项目打包融资模式
一些大型酒店项目希望通过银团或其他方式整体解决融资问题，通过租赁可以将项目整体打包作为租赁物，由租赁公司整体购买后租给项目公司使用。
通过集团出具回购承诺，一方面避免占用集团担保资源，另一方面可在项目建设初期落实整个项目资金来源。
二、酒店融资租赁运作办法
1、资金来源
融资租赁公司通过调节保证金比例来控制风险资金的占用比例，提高自身资金利用率，同时积极与银行、信托、基金、证券公司等机构保持合作，使用多元化和结构化的融资方式来减少对自有资金的依赖性。
在与银行合作方面，除信用贷款、担保贷款外，开展直接租赁保理和售后回租保理融资，并充分拓展优质融资资产的再融资，实施资产抵押贷款、应收租赁款质押贷款，此外设计基于租赁资产的结构化融资模式，降低自有资金出资额。
在酒店设备采购中，通过开信用证、银行承兑汇票等方式，进一步减少融资租赁公司的实际资金投放量。
从银行融资成本一般是基准利率上浮10%-20%（部分股份制商业银行需再加上融资额度0.3%-1%的保理费率）。
在与信托公司合作方面，主要有融资租赁集合信托计划和租赁资产收益权受让集合信托计划两种模式。
前者由信托公司募集资金贷给租赁公司用于购买酒店资产或酒店设备，租赁给承租人使用并收取租金；后者由信托公司发行租赁资产收益权受让集合信托计划，以信托资金受让该租赁资产的收益权，租赁公司由此将已形成的租赁资产、租赁债权通过信托得以变现。
2012年发行的几款融资租赁集合资金信托计划年化收益率在7%-10%，融资成本在此基础上再加上信托公司0.1%左右的佣金率、加上租赁公司利润率，处于较高的水平。
在与证券公司合作方面，由券商以融资租赁公司应收租金为基础资产发起专项资产管理计划，将租赁资产进行证券化，吸纳保险等机构购买。
专项计划利率介于存贷款利率之间，成本相比信托低，但是审批时间较长，一般需要3-6个月。
在与基金合作方面，产业基金募集资金委托融资租赁公司投资酒店项目建设或酒店资产售后回租业务，并从中获取投资溢价，租赁公司得到中间收入。
2、风险控制
（1）对于合同等法律风险，应密切关注政策动向：
2006年《融资租赁法草案》公开征求意见至今未出台正式法案，倾向于先由最高法出司法解释，而今年3月份的司法解释征求意见稿中倾向于否定不动产作为融资租赁标的物。
在法律尚不明确情形下，只能慎重选择酒店租赁项目，严控租赁违约风险。
（2）仔细分析酒店租赁项目可行性：
对酒店项目所处区位、客房入住情况、市场定位及管理服务水平进行调研评价，判断酒店的市场需求和竞争力情况。
（3）对酒店租赁项目严格评估、审查：
综合评估酒店经营情况、现金流等财务状况，承租人资信情况和管理能力，强化第一还款来源的综合评判；对项目成本、效益进行科学测算，判断盈利能力，分析租金的偿还期限。
在操作项目后注意跟踪酒店经营进展情况。
（4）在担保方式方面，应采用以酒店资产作足值抵押的担保方式，金额较大的要求其股东提供连带责任还款保证。
在售后回租业务中，应让承租人及关联方出具回购承诺。
三、酒店融资租赁实操案例
1、酒店项目背景
“庐山天地温泉假日酒店”项目位于江西省庐山南麓，东距秀峰景区7公里，鄱阳湖景区15公里；离南昌市90公里，九江机场25公里，交通便利。
由江西省庐山天地投资开发有限公司开发，项目总投资4.5亿元。
项目主体公司2003年成立，注册资金5100万元，由浙江宁波天地房地产开发建设有限公司和宁波新江南房地产销售代理有限公司出资成立。
项目于2004年4月正式动工，一期工程酒店客房229间（另包括室内外温泉、中西餐饮、棋牌室、娱乐、咖啡厅、会议室、宴会厅、商务中心等酒店设施）已全部竣工验收，取得房产证，全面对外试营业;二期客房68间及独栋总统套房，均已竣工验收，取得房产证。
“庐山天地温泉旅游项目”总体规划目标为——“融温泉、疗养、休闲娱乐、旅游观光、会议接待、豪华度假别墅和国际品牌酒店服务的大型综合性旅游度假村”。
项目与全球著名的酒店管理集团洲际集团进行合作并冠以假日品牌，自开业起持续10年期间委托洲际集团管理酒店。
是庐山风景区内第一家按照国际5星级标准建造的酒店，将在开业一年后申请四星级标准。
2008年7－11月份一期酒店试运营期间，整体客房入住率达到60%，单月收入超过150万元。
为推进项目二期和三期的建设，计划融资金额1.6亿元，主要资金用途为：
完成酒店二期客房和总统套房的内部装修；进行温泉项目的改造，使之成为独树一帜的特色旅游项目；进行夜总会、酒吧等娱乐设施的建设与运营。
2、租赁业务方案内容
（1）租赁项目方案及交易结构图
1.
融资总额
1.6亿元
2.
租赁物
庐山天地温泉假日酒店一期
3.
租赁期限
3年
4.
租赁方式
售后回租+银行保理
5.
租金支付方式
按月付租，按每月末等额支付租金
6.
保证金
1600万元
7.
融资利率
8.96%（银行三至五年期贷款基准利率6.4%上浮40%）
8.
租赁手续费
480万元（融资额的3%，随租金支付）
9.
租金总额
1.83亿元
10.
每月租金
508.5万元（租金总额/36个月）
11.
财产保险
对酒店办理保险，明确银行为第一受益人
江西庐山天地投资开发有限公司将旗下庐山天地温泉假日酒店一期出售给某租赁公司融资租赁公司，并签定3年的“售后回租”合同；某租赁公司又与平安银行签订“国内保理业务”合同，将酒店售后回租形成的租金应收款卖给银行，同时由项目公司的母公司宁波天地房地产开发建设有限公司提供连带担保，融资1.6亿，酒店抵押到银行名下，庐山天地投资开发公司按月支付租金。
（2）租金及融资利率等的定价依据
该项目中，从平安银行融资成本为3年期基准利率上浮10%，某租赁公司给承租人报价时按市场保守行情加按上浮40%计，获取1.92%的利差。
另外，按3%的比例收取融资租赁手续费，符合业内行规。
融资利率随央行贷款基准利率同方向调整。
（3）租赁项目特殊说明事项
鉴于售后回租业务中，房产过户需两次缴纳土地增值税和契税，为合理规避这部分税负
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