建筑设计控制项目成本要点正文.docx

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建筑设计控制项目成本要点正文

建筑设计控制项目成本要点

1设计管理原则

1.0.1〖注重方案设计〗注重方案设计阶段的成本控制工作，方案设计对建设

项目成本的控制起到决定性的作用。

1.0.2〖提高外部沟通能力〗外部约束条件是设计的重要依据，提高外部沟通

能力是确保设计工作顺利进行的要素，相比其内部条件显得更加难以把

握，把握的水平将直接影响项目成本和设计周期。

外部沟通能力除与业

主的沟通能力之外，还包括与行政审批部门、行政管理部门、垄断行业

以及法定咨询单位沟通的能力。

1.0.3〖提高设计组织能力〗设计组织能力决定设计工作效率，直接影响建设项目的进度、直接成本及间接成本：

1前提是业主方提供的设计条件不发生重大变化，目的是设计工作不发生逆转；

2与业主方的有效沟通，共同维护业主单位提供的设计条件的严肃性，是

设计工作不发生逆转的保证；

3设计组织的关键在于运作好各设计阶段、各设计子项的串联与并联，尽

可能做到无缝“接力赛跑”；

4设计组织的方法是作好进度控制（附线状图或柱状图），各专项设计在

各设计阶段介入的时间及深度（附鱼剌图），以及主线与附线之间的配

合。

1.0.4〖性价比优先原则〗性价比是生产者追求的首要目标，投入是为了产出，生产是为了销售：

1不作不切实际的、性价比低下的追求；

2为追求项目特色及销售亮点，应事前测算投入产出比。

1.0.5〖设计控制〗设计差错控制及修改、变更控制：

1控制设计差错数量，列入设计考核指标；

2设计差错应尽可能消灭在实施前；

3设计前后阶段之间及各专业设计之间的配合、协调是减少差错、优化设

计的关键；

4事前确认修改、变更对建安造价的影响，减少实物返工。

1.0.6〖业主意见确认〗设计全过程各环节均以业主的书面意见为新增设计依

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据，在已有设计的条件下，该书面意见是甲、乙双方共同控制项目成

本的核心内容。

2设计前期准备

2.0.1〖设计提前介入〗项目决策是开发项目成本控制的前提。

设计单位提前介入业主的决策过程，参与土地投标前的预可行方案研究，是控制开发

项目成本的有效措施：

1密切把握业主方对项目的产品定位及技术要求，为项目决策提供有效的

技术支持；

2及时做好信息共享与交接，避免设计过程出现较大的分歧，引起设计重

大修改；

3提醒业主避免严重违反规范法规的想法带入预可行方案。

2.0.2〖资料收集完备〗资料收集的完备程度决定不可預见费的多少，资料收

集的内容包括：

1本案的土地证明；

2本案的相关规划，本案有无审批的历史；

3与本项目相关的各种退距及保护距离的特定要求；

4场地地形、朝向、风向、微气侯、景观、观景等特点；

5左邻右舍现状及规划；

6现状地形图，如地形图与现状不符，应要求业主实测；

7地貌﹑地质影响方案设计及技术设计，场地初勘最为重要；

8相关的高压线﹑地下的城市管网、光纤、轨道交通等重要的城市基础

设施资料；

9上水﹑下水﹑电﹑气的源头、路径、接口及能力，过境市政下水要慎重；

10地下人防资料，包括修建规划、修建状态、产权关系；

11本案有无非常规的特殊问题。

2.0.3〖住宅产品定位〗住宅产品定位影响销售速度及财务成本，过多的户型

定位增加系统整体的运作成本：

1各类户型的比例及户型品质的标准；

2户型标准的多样性及同一户型标准式样的多样性；

3市场对建筑风格的接受程度；

4较多采用受市场欢迎的成熟户型。

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3分期建设设计管理

3.0.1〖分期设计管理目标〗在满足要求的前提下减少前期投入，是分期建设

的项目设计管理争取的目标：

1总图分期应保证道路交通、消防设备用房及消防扑救的要求；

2建筑分期应满足销售对各期户型比例的要求；

3设备分期应满足前期验收、交房及入住的要求；

4环境分期应协调施工组织，并满足前期绿树成荫的要求；

5应将样板区作为前期的首期考虑。

3.0.2〖分期设计衔接内容〗为满足前期的验收及交付使用，应作好相关设计

内容的衔接：

1尽可能将本期范围之外的道路、挡墙、给水、排水、供电、供气以及需

改造的过境市政设施等相关的设计一并完成；

2注意在总图中分期部位的可实施性，衔接好各期的道路、人行道标高及建筑室外地坪标高，尤其要考虑排水分期的可能；

3注意在总图中临时施工道路的安排；

4考虑分期建设对设备用房布置的影响，保证前期建设验收及交付使用的

需要。

设有中国特色的社会主义

4总图设计

4.1地质与总图设计

4.1.1〖场地初勘〗应在方案设计之前进行场地初勘，掌握持力层等地质状态，

作为总图布置的重要依据。

4.1.2〖总图布置〗利用场地的现有资源，结合不同的地质条件，如较好的地

质、较差的地质、回填、冲沟等状态，综合考虑建筑布置及基础方式：

1避免在地质条件不适合的位置布置建筑；

2综合考虑高﹑低层建筑及地下车库布置的经济性；

3降低基础总造价；

4提高地下建筑利用率。

4.2地形与总图设计

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4.2.1〖朝向与风向〗建筑布局应尽可能考虑朝向、日照要求，应作风向模拟分析来确定建筑布置。

4.2.2〖挡土墙〗地形变化较大的场地，对各种挡土墙形式、高度进行分类、

分级，应尽可能优先采用放坡绿地或逐级退台的方式，避免采用高大的

挡土墙，以降底成本。

4.2.3〖土方平衡〗结合场地地形特点，应尽可能做到土石方挖填平衡：

1挖方应计算地下建筑部分；

2填方应考虑松散系数；

3平场开挖与建筑地下部分开挖应力争一次完成。

4.2.4〖竖向设计比较〗小区场地高差明显时，应作竖向设计比较进行经济分

析。

地质初勘反映持力层等地质状态变化大的项目，应多作包含持力层

状态的剖面进行竖向设计比较，以准确把握基础状态。

4.2.5〖建筑标高〗场地设计应与周边规划道路、场地相衔接，结合现状高差及地质状况，合理确定建筑布置及正负零标高，避免深挖、高切及深基。

4.2.6〖小区车行道路〗在满足车行交通、消防车行、车库出入等功能要求的

前提下，控制道路长度。

4.2.7〖车库出入口〗合理选择地下车库出入口位置，尽量避免地面出现大体

量的旋转车道。

4.3设备专业总图设计

4.3.1〖总图布置的原则〗综合考虑建筑布置、负荷分布、外部接口、地形地

貌、环境景观以及分期实施等因素，合理确定设备专业的负荷中心、管

线管廊及构筑物总图布置。

4.3.2〖给排水总图布置〗综合考虑给排水专业给水管、消防给水管、污水管、

雨水管等管线管廊，以及污水处理池，隔油池等构筑物在总图的平面和

竖向的布置：

1场地竖向设计及小区道路设计，充分考虑雨、污排水的排向及经济合理

性，避免高差大的跌排水井；

2最大限度的利用外部管网资源，充分利用市政给水水压供水，合理利用

市政雨、污管道高程，重力流排水；

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3要能解决好室内外各类管道的合理连接，尤其解决好重力流的排水管道的合理连接。

4.3.3〖雨水回用〗尽可能利用雨水收集技术，作雨水回用设计。

4.3.4〖电气设备用房总图布置〗开闭所、变配电所、柴油发电机房的总图布

置：

1主要电气设备房（开闭所、变配电所、柴油发电机房等）的点位尽量

靠近各自的负荷中心，并应满足供电半径的要求，尽量不设置在最下面

一层，並应避开上一层的卫生间、厨房、水泵房等房间；

2柴油发电机房尽量靠近变配电所，且临贴建筑的外墙布置；

3冷水机房应尽量靠近为其空调主机供电的变配电所；

4大型小区及城市综合体电气设备房的位置及数量应考虑工程分期、物

业管理、业态撤分的需要，在一期工程内设置必要的电气设备房确保一

期工程通过各种验收、使用。

4.3.5〖电气管网总图布置〗优化强电、弱电管网走向，合理布局。

4.4环境总图设计

4.4.1〖景观设计介入〗景观设计应在方案设计进行中介入。

4.4.2〖环境性价比〗单位销售面积的环境成本特别是绿化投入的性价比极高，

建筑方案设计应引导景观方案设计：

1建筑方案所形成的环境空间应有利于景观方案设计的再创造；

2场地坡度较大的项目，顺势而为解决各种开发需求，是建筑、环境设计

布局的原则；

3建筑布置应尽可能保护原生态，有利于营造出有生态特色的小区环境；

4小区环境设计最迟应在小区方案设计后期介入。

4.4.3〖绿地率〗绿地率必须大于“设计条件”所要求的比例，但不宜超过太多，以免引起不必要的麻烦，更不能因难度大而虚算。

4.4.4〖调查现状树木〗小区方案设计之前业主方应对场地现状树木进行调查，在实测1/500地形图上对原生树木中较大或树种较好的树木，逐一标注其坐标、树根部标高、胸径、树高、树冠直径及树种等数据。

4.4.5〖利用生态资源〗在总平面设计及竖向设计时，尽可能结合小区建筑形

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态及建筑风格，保护并充分利用生态资源，是最有效的提升小区品质、

增加附加值、降低成本、促进销售的途经。

设计时应遵循如下原则：

1百年以上的古木及名贵树种必须保护；

2成片林木应保护其生态；

3应尽可能保留那些胸径较粗、树较高、树冠较大或树种较好的孤植树。

4.4.6〖利用水体景观资源〗当项目用地周边或项目用地范围内有江河湖泊、次级河流、人工水体等水体景观资源，“设计条件”明确保护要求的应严格执行，并充分利用水体景观资源提升设计品质。

4.4.7〖小型水体保留利用〗当项目用地范围内有溪流、水塘、湿地等天然或人工的小型水体，设计条件未明确保护要求的，是否保留利用应作如下考虑：

1视项目容积率、覆盖率状况，判定是否有保留利用小型水体的用地条件；

2调查项目所在地降水量及其季节分布；

3调查小型水体上游汇水面积内的开发建设强度，以及土地利用规划和控制性详细规划，确定最终有效的汇水面积，判定能否保证来水量；

4调查小型水体上游汇水面积内的排污状况，以及排污系统的规划及实施计划安排，判定能否保证来水水质；

5视水源的多少确定保留利用小型水体的多少和大小，并考虑对现有水体深度、蓄水量的改造；

6不得用城市供水补水，应采用小区内的水循环或节能中水利用，并考虑补水措施的一次性投入和运行费用。

5建筑方案设计

5.1设计条件

5.1.1〖明确主要设计参数〗除规划所给定的“设计条件”外，还应明确主要

设计参数：

1建筑工程等级、设计使用年限；

2建筑层数、层高和建筑高度；

3防火设计建筑分类及耐火等级；

4人防工程防护等级、抗震设防烈度、屋面防水等级及地下室防水等级；

5住宅的套型和套数，包括每套的建筑面积、使用面积及阳台建筑面积。

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5.1.2〖明确小区配置〗应明确小区必须配置的大门、围墙、门卫、公厕、垃

圾站、居委会、物业用房（含客户接待中心），以及按照规划要求需配

置的幼儿园、健身场地及设施、医疗站、物管用房、社区服务用房等设

施。

还应考虑售房部今后的使用功能。

5.1.3〖明确品位和风格〗方案设计首先应明确小区的定位及风格，以及建筑

的造型、色彩和主要外装饰材质。

5.2建筑形体

5.2.1〖住宅建筑体形〗住宅建筑，特别是高层、超高层住宅建筑体形不宜异

形，其建筑平面宜成简单的几何图形：

1建筑平面反映的结构体系应理性、清晰，不出现结构抗震设计超限；

2平面宜简单、规则、对称，减小偏心；

3尽量避免或少出现结构转换或不规则结构；

4突出部分长度不宜过大；

5不宜采用角部重叠的平面图形及细腰形的平面图形；

6尽量少挖缝，不应开深槽；

7减少外墙长度；

8建筑竖向收、突不宜过大，並控制收、突高度；

9考虑建筑体形与节能的关糸。

5.2.2〖体形系数〗注意住宅建筑的体形系数，如无特殊和必须，住宅建筑的

主体应尽可能简洁，体形系数控制在0.45以内。

5.2.3〖标新立异建筑体形〗标新立异的建筑体形设计方案应注意以下事项；

1应与结构专业沟通，研究其结构方案是否可行；

2应与设备专业沟通，研究其技术方案是否可行；

3应研究其是否符合建筑防火的强制性规定；

4标新立异建筑体形的外皮，其材料、构造的价格往往较高，应测算其对

造价的影响；

5应与业主沟通建筑造型的经济性，估算投入产出比，並获得业主认可；

6标新立异的建筑方案容易获得规划等审批部门的认可，未经上述五方面

研究的概念方案不要草率上报，以免引起不必要的麻烦。

5.2.4〖结构墙肢布置〗建筑平面设计应把结构墙肢布置作为方案设计的要素

之一。

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5.2.5〖大尺度出挑〗为建筑造型在结构体系外附加大尺度构件、出挑空间时，

应与结构专业沟通技术、安全上的可行性，并应与业主沟通建筑造型的

经济性。

5.2.6〖钢结构〗钢结构造型在设计中的运用应考虑后期维护成本及维护难度。

5.3住宅建筑设计

5.3.1〖提高可销售率〗提高可销售率，不留下不良资产，其主要途经如下：

1在满足规范和使用要求的前提下，尽可能提高标准层的利用系数；

2在满足规范要求，并与本栋楼定位相适应的前提下，压缩不必要的、过

大的服务面积；

3本着紧凑够用的原则安排小区各配套用房；

4地下室尽可能不出现不可使用或难以使用的面积。

5.3.2〖套型设计〗套型设计要点：

1应明确各种标准的套型比例；

2应明确同一标准的最少款式；

3分期建设的项目，应分期考虑各种套型及款式的比例；

4应充分考虑不同套型对景观资源的占有率，以争取景观资源利用的最大

化；

5同一套型其外环境条件不尽相同，应作适当调整以充分利用其室外环境资源，尽可能为每套房设计卖点。

5.3.3〖住宅平面〗住宅平面应尽可能满足以下要求：

1优先保证客厅、主卧等主要居住空间的日照、采光、通风及观景条件；

2各居住空间平面不宜异形，主要居住空间应确保方正；

3为立面造型、为设计特色室内空间而出现异形时，应通过室内功能区划

分、傢具布置，确保其适用性；

4厨房应有适当的外墙面宽，足够的采光、通风面积，生活阳台上应考虑

安装天然气立管和气表的位置；

5管道井平面大小应在满足相关规范要求的前提下，尽量减小公摊面积，

水井及电井的平面形状、尺寸及开门方位，应有利于户表的设置，并便

于检修及抄表；

6电梯厅、走道、楼梯等公共空间，应考虑在装修完成后，仍能满足疏散

宽度的要求。

5.3.4〖窗墙比〗住宅建筑应减少不必要的大面积开窗，同时保证足够的通风

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面积。

卧室、书房等房间的窗墙比控制在0.5以内，起居厅的开窗面积

也不宜过大。

5.4停车位

5.4.1〖合理确定停车方式〗解决停车位有地上、地下、半地下等方式，应根

据项目定位、管理规定及项目成本等因素合理确定。

5.4.2〖控制车均建面〗车均占用建筑面积是控制地下车库成本的主要指标：

1合理确定柱网尺寸，避免出现肥梁胖柱，环境之下的车库甚至可细化到柱的断面形状；

2合理确定层高，在综合考虑各种管线布置及结构梁高后，尽可能降低层

高；

3车道利用率最大化，尽可能不出现单面停车的情况；

4尽可能减少在高层建筑下的地下车库面积；

5有条件时利用地形高差设置地下车库出入口，在满足要求的前提下尽可

能减少、甚至取消库内坡道。

5.4.3〖环境下设车库〗环境下设置车库时，其复土厚度应遵守园林绿化的规

定，确保其计入绿地率，并和景观设计有效结合，同时应考虑消防车的

荷载对成本的影响。

6建筑技术设计

6.1施工图优化

6.1.1〖施工图优化〗在完善施工图过程中要关注平面功能使用，对前期功能不合理的地方提出优化，尽量避免因功能不合理引起的二次设计：

1在保证产品品质的前提下，优化设计，减少不必要的复杂设计元素；

2推敲建筑构造施工工艺，在满足功能要求的前提下，合理设计，避免复

杂工艺；

3择选质优、价廉、适合的建筑材料。

6.2空调外机

6.2.1〖空调外机设置〗空调外机设置应考虑：

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1统一设计立面效果；

2方便室外机安装及检修；

3不占用房间内面积；

4不对相邻房间窗及阳台排气；

5尽量不采用阳光窗下设置的方式。

6.2.2〖阳光窗下放置空调外机〗阳光窗下放置空调外机时设计应作如下考虑：

1尽量不采用窗台板留洞的方式；

2当采用窗台板留洞的方式时，其洞口尺寸应≥0.55m×1.1m，并应考虑

护窗栏杆及外保温层厚度对空调外机安置的影响；

3其高度应满足与房间大小匹配的室外机安装需要，不应将客厅等大空间

的柜式空调外机置于阳光窗下；

4阳光窗下的空调外机位不得采用百叶全封闭，若因立面要求需全封闭

时，应加大百叶叶片之间的距离，并设便于安装、利于启闭的活动窗扇。

6.3商业用房设计

6.3.1〖配套商业〗小区配套商业是居住建筑项目的重要内容，设计原则是通

过创造其价值达到控制小区成本的目的。

6.3.2〖尽可能独立设置〗尽可能采用独立、独幢式商业体量模式，以其高性

价比增加附加值。

6.3.3〖灵活分隔〗商业用房应能作灵活分隔，分隔后应能满足疏散等防火要

求。

6.3.4〖底层临街门面〗应对临街门面未来的业态进行筹划、定位，由此确定

小、中、大的组合方式。

应对每个铺面进行划分，可考虑划分为经营空

间和内务空间。

6.3.5〖餐饮功考虑能〗独立商铺及商业裙房应按可经营餐饮考虑：

1预留水、电、烟道接口；

2设置隔油池并明确其具体做法；

3小门面也应设置单独卫生间，在服务半径内设有公共卫生间的条件下，

单独设置卫生间确有困难时，应设置上下水接口。

6.3.6〖烟道〗商业烟道应考虑：

1烟道应通向塔楼屋顶，结合建筑立面统一处理；

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2高空排放的竖向烟道应考虑对塔楼相邻房间的不利影响，应作隔热处

理；

3水平烟道应给出路径，控制其长度，并不得跨越变形缝。

6.3.7〖广告、店招〗统一考虑广告、店招及空调外机的设置，纳入裙房外立

面设计。

有条件时附墙的、未确定业主的广告、店招可不做外墙表面处

理，临时用于销售广告。

6.3.8〖空调室外机〗空调室外机位应隐蔽，并避免废气对外部行人的干扰，

同时应考虑空调排水管的位置。

6.3.9〖卷帘门安装位置〗商铺卷帘门安装位置应与规划许可图及销售图一至。

门洞应预留卷帘门滚筒安装的高度。

7结构方案设计

7.0.1〖地下室〗结合地勘报告，与建筑等相关专业共同商定地下室基础处理

方式及地下室层高控制。

7.0.2〖结构形式〗应根据建筑功能、空间关系、建筑高度、场地条件等因素

合理选择建筑结构形式。

对由于建筑设计方案决定的结构方案不合理，

提出对建筑设计方案的调整意见。

7.0.3〖筒体及主轴线〗高层点式建筑的筒体应尽可能规整，成接近正方形的

矩形。

一幢高层点式建筑平面的纵横方向，应尽可能各有不少于两道

贯通的主轴线。

7.0.4〖薄弱部位〗抗震设防与建筑功能设计相结合，高层建筑的平面不应出

现明显的薄弱部位如“细腰”，不得已出现时，应注意结构设计附加的

抗震楼板是否要计算建筑面积。

8结构技术设计

8.1结构荷载

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8.1.1〖荷载考虑〗结构荷载作如下考虑：

1地下室位于消防车道下时，应考虑36Ｔ消防车荷载；

2地下室上为绿化平台并计入绿地指标时，其覆土厚度按1.5m计算；

3为避免消防车荷载与覆土荷载的不利、无效叠加，可采取减小消防车下

覆土厚度与绿化地设计微地形相结合的方式；

4裙房屋面及顶层屋面的荷载应按屋顶花园考虑；

5应考虑大型设备安装运输通道的荷载。

8.2结构构造设计

8.2.1〖结构转换〗结构转换应作如下考虑：

1　别墅、类别墅及跃层式住宅建筑，上、下墙体常有不对齐的情况，应考

虑结构转换造成梁等结构构件尺寸较大、较高，对建筑功能及净高的影

响。

2其他类型的建筑，当结构转换不可避免时，应结合设备层统筹考虑。

8.2.2〖电梯井壁厚度变化〗电梯井内空尺寸应上下一致，高层建筑井壁厚度

加大部分应置于井道外侧，并考虑对建筑功能及消防疏散宽度的影响。

8.2.3〖转角窗〗在抗震设防地区，多层砌体建筑不应设转角窗，其他结构形

式的建筑尽可能不设置转角窗。

8.2.4〖防止露梁〗别墅、类别墅及跃层式住宅中，由于上下平面不一致，极

可能产生露梁，应作如下考虑：

1室内天棚板下不宜露梁，若结构确有难度，梁的高度应尽量减小；

2梁的布置不应影响室内空间的使用，露梁的位置与室内的功能分区应有

对应关系，为内装时完善室内空间创造条件；

3有高差的住宅楼板，应尽量采用楼板转折的形式，梁隐藏于转折处；

4阳台、露台与室内之间的梁，不应出现在下层客厅及卧室的天棚下，不

得已时宜结合挡水门坎上翻。

8.2.5〖卫生间楼板下沉〗多、高层住宅卫生间楼板在满足洁具安装的同时，

应尽可能争取可利用空间，宜采取分区下沉不同高度的方式。

8.2.6〖非受力结构构件〗非受力结构构件设计应可靠、耐久、连接简单、易

于实施，並且不影响主体结构受力状态。

8.3屋面绿化平台设计

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8.3.1〖屋面绿化平台〗屋面绿化平台应作如下考虑：

1面积较大的库顶应作成结构找坡，并考虑后浇带的设置及对后续工作的

影响；

2尽可能不采用水泥沙浆找平层，宜直接在钢筋混凝土板上作防水层，再

作保护层。

9设备方案设计

9.0.1〖系统设计〗确定成熟、可靠，经济、合理的系统设计和设备选型方案。

9.0.2〖设备用房布置〗设备及设备用房布置应注意以下几点：

1应在设备房布置、核心筒体主管井分配及布置、屋顶水箱间布置、技术

专换层设置及楼层层高的确定等节点各专业进行重点配合；

2单体平面的电气竖井（配电间、弱电间）布局尽量靠近楼层负荷中心；

3综合考虑隔振消声措施可行性、负荷距离、一次性投入与运行成本等因

素，确定冷却塔、制冷机房、锅炉房、风机房、开闭所、变配电房、柴

油发电机房以及水泵房等设备、功能房的位置；

4变配电房、水泵房、制冷机房、锅炉房、柴油发电机房等设备用房不应

紧邻住宅布置；

5变压器、水泵、制冷机、柴油发电机等产生较大振动和噪声的设备应直接落地布置，并与建筑主体结构脱开；

6力求占用的面积最小、层高最低，做到布置合理、经济。

9.0.3〖楼面降板〗应对卫生间降板，上下水管，露台、阳台排水，屋面雨水、空调凝结排水等有初步配合，特别注意卫生间降板高度的