佛山缤纷四季花园项目策划书.docx
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佛山缤纷四季花园项目策划书
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佛山缤纷四季花园
项
目
管
理
指
导
书
佛山市**置业有限公司
缤纷四季花园项目经理部
缤纷四季花园项目管理指导书
第1页共45页
1、项目概况....3
1.1项目简介.....3
1.2工程特点.....4
1.3项目管理目标....5
2．组织架构....8
2.1项目组织架构....8
2.2项目岗位职责....7
2.3管理人员职责矩阵......9
2.4采购合同分解...11
2.3甲供材分解...16
3、总平面策划...17
3.1施工总平面布置图...17
3.2施工总平面布置原则...17
4、进度策划...19
4.1项目二级计划...19
4.2项目三级计划...19
4.3示范区专项计划...19
4.4计划保障措施...23
5、工程质量管理策划...24
5.1项目质量管理控制要点...24
5.2质量控制要点...24
5.3质量提示做法...37
5.3项目质量管理重点、难点分析...39
6、成本策划...40
6.1成本控制要点...40
6.2签证变更控制目标...40
6.3招标成本分解...40
7、安全文明施工管理策划...44
7.1组织架构...44
7.2安全文明施工管理要点...45
7.3安全文明做法要求...47
8、项目风险管理...49
8.1风险分析表...49
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1、项目概况
1.1项目简介
项目工程名称为缤纷四季花园，地块位于佛山市顺德区陈村镇，陈村镇地处广州、禅城、番禺、南海、顺德五地交汇处，是顺德的“北大门”，地块北面紧邻佛山主干道佛陈路，佛陈路以北为陈村镇的行政、商住中心，地块的东面为政府商业地块，商业地块紧临景明路，景明路再往东为大型商业中心城（顺联广场），地块的西面与南面都为苗圃用地，西面规划为绿地公园，公园在明年5月基本完工，南面为规划商住用地，目前在项目红线西面正在修建地下行车隧道，该隧道预计明年10月左右完工，隧道边与项目建筑物边距离约为30米，项目正常施工不影响隧道工程的施工。
项目占地3.9万平，总建筑面积16.9万平，容积率为3.46，计容积率面积为13.49万平，地块内地形平整，市政配套预留到位，项目地块东面预留有供水、供电及污水接入点，供水管管径为150mm，接入市政污水管管径为500mm，项目地块西侧预留有燃气接入点。
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景
明
路
佛陈路
项目分两期建设，一期为1#、2#两栋31层的高层组成，建筑面积约为70000㎡，地下一层地上31层，二期由3#、4#、5#三栋高层组成，建筑面积约为100000平，局部两层地下室，其余都为一层地下室，地上31层。
4#、5#栋地下二层为人防地下室。
高层住宅及地下室耐火等级为一级，设计使用年限为三类50年，建筑物抗震烈度按7度设防，结构选型为钢筋混凝土框剪结构。
一期1#楼为精装修交楼，2#楼为毛坯交楼，二期3#、4#楼为毛坯交楼，5#为精装修交楼。
（项目分区示意图）
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1.2工程特点
（1）本工程施工场地非常紧张，场地内无法堆土，土方平衡工作须提前做好计划，争取最大限度做到场地内平衡，目前已与政府沟通并同意将一期基础开挖的土方堆放至南面空闲的苗圃用地，预备用于一期回填，二期土方经计算后多余土方进行外运。
（2）一期、二期开工时间错开约2个月，总包生活区搭设在靠西边红线内，基坑设计时须考虑地面荷载，另场地内平面布置紧张，前期准备策划工作要做好。
（3）一期开盘为中心泳池景观带，并要求1#、2#楼四楼以下落架，开盘面积约5000平米，要充分考虑开盘示范区对现场平面布置的影响及悬挑外架、防护棚的搭设，工地东面出入口仅供展示使用。
（4）存在高支模、深基坑等重点关注工序，按规范及政府要求，此类工程在开工前方案要通过专家论
证才能正式开始施工，须在施工前做好方案的评审工作。
（5）建筑层数为31层，建筑高度为99.9米，在高层平台上作业单位多，必须重视安全教育及保障措施，防范于未然。
（6）为便于塔吊基础施工，项目部要求在施打工程桩时完成塔吊桩的施工，外架搭设采用落地式双排架，但1#南面、2#北面展示区采用悬挑架并设置防护棚。
（7）临时变压器安装在红线内西南角，在施工前完成了现场T字型临时道路，并在道路修建前预埋了电缆套管，施工电缆可穿套管连接到变压器，可避免施工电缆的破坏，有利于现场的安全文明施工。
（8）项目周边紧临市政路和商业区，为杜绝施工车辆对周边环境造成影响，展示良好的企业形象，在
工地出入口处拟修建自动洗车槽。
（9）考虑现场场地局限，连接1#、2#楼东面的首层商铺主体结构暂时不施工，计划在此布设钢筋加工场，待1#、2#主体封顶后再进行此部分商业施工。
（10）工程使用甲供材及设备种类多，在施工前进行部品打样和封样的工作非常重要，必须提前列明部品清单，明确定样、供货时间，避免因供货影响工期。
（11）地下室结构板采用空心楼板的技术工艺，空心楼盖为较新工艺，各单位对此新材料、新工艺接触
较少，项目部拟组织相关单位进行技术研究与讨论，提前确定施工方案明确施工措施。
（12）项目二期4#、5#栋位置为二层地下室，其他都为一层地下室，根据开发计划，施工顺序为先施工
一层地下室再施工二层地下室，在一、二层地下室交界处要考预留虑各期施工的工作面及相应开挖支护措
施。
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1.3项目管理目标
进度计划管理目标
节点控制：
开放、开盘交付等重大节点的偏差控制目标为0天；
进度控制：
过程中进度计划对比偏差不超过15天。
质量管理目标
质量奖：
争创广东省优良样板工程
工程实体质量：
实测实量评分不低于85分，渗漏控制目标为每层3
控制在每层5处以内；
客户满意度：
集中交付客户质量满意度目标不低于95%；成本管理目标
目标成本：
不高于公司确定的项目目标成本；
动态成本：
总包控制在1.5%以内；其他分包控制在3%以内；设计管理目标
图纸质量：
错、漏、碰、缺不超过20条；
设计变更：
重大设计变更不超过5条；
成本指标：
满足成本对标指标的要求；
环保节能：
符合国家规范要求。
技术管理目标
处以内，裂缝等质量通病控制目标
新材料、新技术、新工艺应用目标：
运用空心楼板、干法砌筑等新材料、新技术风险识别及技术事故控制目标：
无重大风险。
安全文明施工管理目标
安全文明目标：
争创“省市安全生产、文明施工优良样板工地”，工程现场保持整洁、材料整理做到工
完场清、现场进行按“标准化”工地进行布设，合理规划。
安全措施目标：
无重大安全事故发生；
健康、安全、环保
环境保护（排污、粉尘、噪音）目标：
设置环境保护预防措施，共创卫生城市、杜绝污染。
限用、禁用材料控制，室内空气质量监测、控制目标：
不使用限用、禁用材料，空气质量检测合格。
2．组织架构
2.1项目组织架构
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事务部设计部成本部片区经理工程部采购部
事务组设计组成本组项目经理工程组采购组
技术、质量管理组合同、计划管理组安全、文明监督组信息资料组
图方技实质施招部合计试采方安文标信档对
纸案术测检工标品同划验购案全明化息案外
审审指实验协协定交纠检管审监施现管管联
核核导量收调助样底偏验理核督工场理理络
1#2#3#4#5#
根据项目实际情况，项目部计划分为四个组，分管技术质量、合同计划、安全文明、信息资料，各管
理组设立组长，由组长负责小组工作，项目经理对整个项目全面负责，详细岗位职责见下表。
2.2项目岗位职责
职务姓名职称管理职责备注
项目经理全面负责1、项目部计划配置
项目总监（总监）工程师现场施工总负责5人，加上监理纳
安装负责人全面负责安装工程入项目组织架构
材料、试验工程师（监理）监理员试验、材料管理（5+8）人
给排水工程师助理工程师给排水专业负责2、监理进场前须考
电气工程师（监理）监理工程师电气专业负责核面试，通过考核
专职安全工程师（监理）工程师现场安全总负责方可入职，监理员
专职质量工程师工程部委派土建工程师质量总负责数量不超过2人；
结构工程师（监理）1#、2#进度、质量负责3、质量、安全工程师
（监理）监理员3#进度、质量负责都为专职设置；
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（监理）助理工程师4#、5#进度、质量负责4、项目部设置对外
对外协调负责人对外关系总负责协调与信息资料
信息资料负责人信息资料总负责负责人。
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2.3管理人员职责矩阵
项
阶管理工作内目
段容经
理
技合
术、同、
质量计划
组组
安信
全息
文资
明料
组组
阶
管理工作内容
段
安
项技合
全
目术、同、
文
经质量计划
明
理组组
组
信
息
阶管理工作内
资
段容
料
组
项技合
目术、同、
经质量计划
理组组
安
全信息
文资料
明组
组
现场三通
一平
☆
☆○○
建立质量管理
体系
☆☆○
材料设备计
划及采购申
请
☆○
前
期
工
现场及周边勘察
☆
☆○
制定质量工作
程序
☆☆○
设甲供材料设
备备全过程管
材理
☆○
作
内
容
设
计
协
调
及
技
术
现场调查
现场测试
现场警卫
图纸会审
设计交底
主包管理
施工组织
☆
☆
☆
☆
☆
☆
☆○
☆○
☆○○
☆○
☆○
☆○○
工
程
质
量
管
理
按质量规范组
织施工
施工材料半成品质量监督
技术交底和方
案优化
审核施工组织
设计、检查施
工任务
材料控制
督促和检查
施工
☆○
☆○
☆☆
☆☆○○
☆☆○
☆☆○
料协助签订采
管购合同
理制定保管制
度
材料设备保
护
编制补充预
算
财
编制月进度
务
款支付表
管
甲供应材料、
理
设备结算
☆○
☆○
☆○
☆
○☆
○☆
管材料设备清
理单
☆
☆○
提供质量报告
○
档案管理
☆
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变更管理
及竣工图
☆
☆○○
设计变更管理
☆○
安全措施督
○
安促、检查
○
☆
图纸资料
保管
☆
☆○
处理质量事故
☆☆○
全
安全责任
管
○
☆
施工总平
面图
☆
☆○○
组织工程检
查验收
施工技术资
料管理
☆☆○
☆○
理安全协议
签署
○审核预算
○
☆
☆
现场照管
现场用地
用路手续
现场水
电、路管理
现
场周边协调
管
理
周边建筑
及线路保护
☆
☆
☆
☆
☆
☆○
☆○○
☆○○
☆○
☆○
协助确定甲
供应材料设备
施工进度计
划
工
程进度监督
进
度
控进度动态跟踪
制
☆○
☆○☆○
☆○☆
☆○☆
工
程
造
价
管
理
初审设备
材料价格
编制已完
工程报表
工程成本
分析
预算及成本
控制情况评
估
☆☆
☆☆
☆
☆
与主管部门协调
☆
○○☆
管
进度报表
理
☆○☆
文物古迹
保护
☆
☆
向公司提供进
度信息
☆○☆
○
现场文明☆
○☆
协调各单位进
度
☆○☆
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2.4采购合同分解
表1：
佛山万科陈村项目合同分解计划表
工程类别工程名称分判单位招标方式价款形式报价模式付款模式设计样板投标样板备注
土方回填5家邀请招标单价包干一次报价A类无无已完成
监理工程3家直接委托单价包干核价A类无无公司战略
临时办公室活动板房施4家邀请招标单价包干一次报价A类无无已完成
前期工程工工程
临时办公室修工程4邀请招标单价包干一次报价A类无无已完成
项目环境评估1政府制指定单价包干一次报价A类无无
场内配合工程1直接委托单价包干核价A类无无公司战略
基坑支护工程3家邀请招标单价包干一次报价A类无无
基础工程桩基工程2家直接委托单价包干一次报价A类无无佛山公司集中采购
桩基检测1家政府制指定单价包干一次报价A类无无
主体工程2家直接委托清单招标核价A类无无佛山公司战略采购
温工程3家邀请招标清单招标一次报价A类无有
结构建
铝合金门窗工程3家邀请招标清单招标一次报价A类需要需要
筑工程
分户门、单元门工程3家直接委托单价包干核价D类需要需要集团战略采购
人防门工程3家直接委托单价包干核价A类需要需要佛山公司战略采购
11
防火门、管道井门工程3家直接委托单价包干核价A类需要需要佛山公司战略采购
铁艺栏杆工程3家邀请招标清单招标一次报价A类需要需要
外墙砖3家邀请招标清单招标一次报价B类需要需要
抛光砖3家直接委托单价包干核价B类需要需要集团采购
管材1家直接委托单价包干核价B类需要需要集团采购
电线电缆2家直接委托单价包干核价B类需要需要佛山公司采购
户内配电箱2家直接委托单价包干核价B类需要需要集团采购
电梯1家直接委托单价包干核价*B类需要需要集团采购
发电机组2家直接委托单价包干核价B类需要需要区域采购
空调设备3家直接委托单价包干核价*B类——区域采购
屋面瓦3家直接委托单价包干核价B类需要需要集团采购
粘接剂3家邀请招标清单招标一次报价B类需要需要
开关插座2家直接委托单价包干核价B类需要需要集团采购
信报箱1家议标采购单价包干一次报价E类需要需要
挤塑聚苯板1家直接委托单价包干核价B类需要需要集团采购
公共部位装修工程3家邀请招标单价包干核价B类需要需要公司采购
空心管供货3家邀请招标单价包干核价B类需要需要公司集中采购
复合材料井盖1家直接委托单价包干核价B类需要需要区域采购
12
内外墙涂料2家直接委托单价包干核价B类需要需要集团采购
智能化工程1家直接委托单价包干核价B类需要需要区域采购
交通设施2家直接委托单价包干核价B类需要需要区域采购
可视对讲2家直接委托单价包干核价B类需要需要集团采购
自来水工程政府指定议标采购单价包干核价A类无无
燃气工程政府指定议标采购单价包干核价A类无无
电力工程政府指定直接委托单价包干核价*A类无无
配套工程智能化系统1家直接委托单价包干核价A类无无区域采购
二次供水泵分包1家邀请招标总价包干一次报价A类无无
道路管网2家邀请招标总价包干一次报价A类无无佛山工程集中采购
消防工程3家直接委托总价包干核价A类无无佛山工程集中采购
园建工程3家邀请招标总价包干一次报价A类需要需要材料样板
绿化工程3家邀请招标总价包干一次报价A类无无
体育场地、设施3家直接委托总价包干核价A类无无公司集中采购
室外工程
游泳池施工工程4家邀请招标单价包干一次报价B类无无
园建灯具3家邀请招标单价包干一次报价B类需要需要
游乐设施3家直接委托总价包干核价A类无无公司集中采购
装修工程大堂装修3家邀请招标总价包干一次报价A类需要需要材料样板
13
样板间3家邀请招标总价包干一次报价A类需要需要材料样板
橱柜3家直接委托单价包干核价B类需要需要区域采购
淋浴屏3家招标单价包干核价B类需要需要公司集中采购
洁具3家直接委托单价包干核价B类需要需要集团采购
户内门3家招标单价包干核价B类需要需要公司集中采购
木地板3家直接委托单价包干核价B类需要需要公司集中采购
厨房电器2家直接委托单价包干核价B类需要需要集团采购
备注：
付款方式—A类：
一般工程类合同，按形象进度付款，每月支付其已完成工程造价的70％，在该项工程最终付款以后支付至工程总价的95％，留5％保修
金。
B类：
材料类合同，每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值的85％，在全部供货完毕最终付款时支付至材料总价的95％，留5％保修金。
C类：
设备合同，每批材料到场并经相关方验收、调试合格后支付该批材料价值的80％，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95％，留5％保修金。
D类：
其它合同，根据需要定义特殊付款形式，主要以里程碑付款为主。
E类：
零星工程或总额较小的供货合同，完成结算后一次性付款至95％，留5%保修金。
*号：
表示有预付款。
表2：
佛山万科陈村项目工程招标时间节点计划
序号工程项目
出施工图工程量清单计算结束
招标单位资格审查
完成发标
定标开工备注
14
15
2.5甲供材分解
表3：
佛山万科项目甲供物资采购计划
序号
1
2
应供量
物资名称
计算结束
电梯厅抛光
招标单位
设计定样资格审查
完成
—
发标定标
——
材料进场时
备注
间
——
—
—
——
——
公司集中
9粘结剂甲指乙供
—
——
公司集中
公司集中
16烟道乙分包
17挤塑聚苯板—
——
—
—
集团采购
公司集中
19内外墙涂
——
公司集中
—
——
集团采购
22墙地砖
—
——
集团采购
16
—
——
集团采购
公司集中
—
——
集团采购
—
——
集中
购
3．总平面策划
3.1施工总平面布置图
1、地下室施工阶段
2、地上施工阶段
3.2施工现场总平面布置原则
1、从总体施工部署考虑，进行合理的布置、方便施工、便于管理，利于“标准化”工地管理。
2、根据要求现场总平面布置将分两个区域进行布设，即生活区与办公区，生活区临设将全部布设在地块的
西部，与业主办公区域相连接，其中办公区主要设置在5#楼的北部，即施工区范围内。
因受场地狭窄
影响,本项目现场临设布置分2阶段实施（除生活区域中宿舍之外），第1阶段为基础施工的布置，具体
详见附件；第2阶段为主体结构施工的布置，设备场地布置已考虑展示区的需求，具体详见附件。
3、施工现场的封闭
1）现场北面、西面、南面全部采用3米高钢围板进行围闭，除北面沿佛陈路退红线2米（因政府佛陈
路改造造成道路不通畅，要求我方先行退回2米）进行围闭外其余全部按红线范围进行围闭，南面为河涌，
未进行围闭。
2）在正式施工时，根据现场的实际情况，拟采用围护栏杆进行基坑及施工通道围护。
3、交通安排
17
根据现场的平面布置及实际情况，拟在整个施工现场设置1个主进出口及1个次进出口，现场施工通道共设置2条，其中一条为6米宽主通道及4米宽通道，4米宽通道沿地下室边设置，生活区单独设立大门。
施工现场的主进出口设置人物分流出入口，并在人口进出口设置人流控制器。
大门的具体位置设置：
a）主进出口设置在佛陈路，即5#楼的北面；
b）次进出口设置在景明路，即会所的东面；
施工道路做法为：
路面砼为20cm，砼强度为C25,下铺15cm厚碎石。
4、临时设施设置
1）因基坑开挖限制，临时设施的设置分两个阶段进行平面布置，即地下室施工阶段布置及上部结构施工阶段布置，临时设施的布置由三大块内容组成：
生活区和办公区、临设加工场及材料堆场。
2）生活区
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