房地产估价案例与分析考试真题.docx
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房地产估价案例与分析考试真题
2012年房地产估价案例与分析考试真题
一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）
（一）某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法。
作为其中一种估价方法。
在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。
请问：
1.造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些？
2.在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？
[答疑编号950263010101]
【正确答案】
1.租金内涵可能不同：
比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。
2.统一租金内涵。
将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：
如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。
（二）某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。
王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。
请问：
1.如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明？
2.一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？
请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。
[答疑编号950263010102]
【正确答案】
1.一是30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在估价时点评估的重新购建价格。
2.成本法。
主要步骤：
①弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料；②用作预算方式测算估价对象的重新购建价格；③测算估价对象的折旧；④求取估价对象的积算价值。
（三）李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。
李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。
请问：
1.该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价？
估价时应采用哪种价值类型？
2.该估价项目主要适宜采用哪种估价方法？
请简述该方法的估价技术路线。
[答疑编号950263010103]
【正确答案】
1.属于咨询性估价，投资价值。
2.收益法。
首先，确定未来收益期限。
其次，预测未来各期的净收益。
第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。
第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。
二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）
（一）
甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的xx酒楼的市场价值进行评估。
该酒楼位于XX市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。
根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。
根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。
1.该酒楼归属于房地产的年经营收入为（ ）万元。
A.4362.40
B.4788.00
C.4894.40
D.5320.00
[答疑编号950263010104]
【正确答案】A5320（1-8%-10%）=4362.40
2.该酒楼房地产的年净收益为（ ）万元。
A.1512.40
B.1554.96
C.1938.00
D.1980.56
[答疑编号950263010105]
【正确答案】B
4362.40-2260-130-250-210=1512.40
5320（1-8%）（1-10%）-2260-130-250-210=1554.96
3.对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（ ）。
A.采光通风
B.建筑层高
C.内部布局
D.装饰装修
[答疑编号950263010106]
【正确答案】A
（二）
注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元／㎡，收益价格为12000元／㎡，两个测算结果存在一定差异。
4.如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是（ ）。
A.空置率取值偏大
B.报酬率取值偏小
C.运营费用率取值偏大
D.租金增长率取值偏小
[答疑编号950263010107]
【正确答案】B
5.如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括（ ）。
A.通胀率上行
B.存款利率下调
C.办公用房销售市场降温
D.办公用房租赁市场升温
[答疑编号950263010108]
【正确答案】A
6.如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上述比准价格和收益价格进行加权平均时，合理的权重取值方式是（ ）。
A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重
B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重
C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重
D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重
[答疑编号950263010109]
【正确答案】B
（三）
甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。
甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。
为确保该商品住宅楼放入河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500万元作为赔偿。
后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。
丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造高层住宅楼。
7.该案例中，甲公司被侵害的权利是（ ）。
A.相邻权
B.租赁权
C.地役权
D.共有使用权
[答疑编号950263010201]
【正确答案】C
延伸阅读：
1.地役权是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。
其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。
其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权。
其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。
此案例是上述三条中的第一条。
眺望地役权是为了确保在自己的土地或建筑物中能够眺望风景，约定供役地的物权人不得建造或种植超过一定高度的建筑物或竹木的权利。
2.相邻权是指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。
具体来说，在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。
相邻权实质上是对所有权的限制和延伸。
相邻权是具有复合权利性质又主要表现为物权性质的一种私权形态。
3.两者的主要区别在于：
一是相邻权由法律直接规定，是依据不动产权利而发生的法定权利，其成立即对抗第三人，无需登记便可当然发生效力；地役权的取得主要是依法律行为而取得，一般是约定权利，如可以基于当事人的合同约定产生，但此种行为属物权设定行为，当事人双方应到不动产登记机关进行设立登记。
此外，地役权也可因遗嘱、继承或时效等原因而取得。
二是供役地为他人提供方便时，土地所有权人或土地使用人可能有损失，此时，需役地所有权人或土地使用人应予以合理补偿，而相邻权在上述情形下是不存在补偿问题的。
8.若甲公司要求丙公司停止其开发方案，根据相关法律规定，丙公司（ ）。
A.必须立即停止开发
B.应当修改原开发方案
C.可以继续实施原开发方案
D.应当待甲乙两公司协商一致后开发
[答疑编号950263010202]
【正确答案】C
9.该案例中河景房购房人及甲公司因权益受到侵害要求获得经济赔偿，对购房人和甲公司而言，赔偿人分别是（ ）。
A.甲公司和乙公司
B.甲公司和丙公司
C.乙公司和丙公司
D.丙公司和乙公司
[答疑编号950263010203]
【正确答案】A
10.若相关当事人因协商不成起诉至法院，房地产估价机构接受委托评估侵权人应承担的最低赔偿金额，最合理的估价思路是（ ）。
A.测算河景房与非河景房的销售价差
B.测算甲公司支付给乙公司的补偿金及利息
C.测算河景房与非河景房的销售价差，减去甲公司支付给乙公司的补偿金及利息
D.测算河景房与非河景房的销售价差，加上甲公司支付给乙公司的补偿金及利息
[答疑编号950263010204]
【正确答案】D
三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。
请在答题纸上作答。
每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）
房地产估价报告
项目名称：
xx市xx街xx号商业用房及车库房地产司法鉴定估价
估价委托人：
xx法院
估价机构：
xx房地产估价有限公司
估价人员：
xxxxxx
估价作业日期：
2011年6月23日至2011年7月5日
估价报告编号：
xx[2011]第xx号
目录（略）
致估价委托人函
xx法院：
受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于xx有限公司，位于xx市xx街xx号，建筑面积为411.45㎡的商业用房及建筑面积为38㎡车库的市场价值进行了评估。
估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61.23㎡，土地使用权剩余年限为27年。
估价时点为2011年6月23日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。
本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据《房地产估价规范》，采用收益法和市场法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于估价时点2011年6月23日的市场价值评估结果如下：
评估单价：
7983元/㎡
评估总价：
408.29万元
人民币大写：
肆佰零捌万贰仟玖佰元整
xx房地产估价有限公司（盖章）
法定代表人：
（签名、盖章）
二O一一年七月五日
注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限定条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或对其存在偏见。
4.估价人员依据国家标准（（房地产估价规范》（GB/T50291一1999）和当事人要求进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.注册房地产估价师xxx，xxx已于2011年6月23日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用情况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行评估。
除非另有委托，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6.没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
姓名执业资格注册号签名
XXX注册房地产估价师xxx（略）
XXX注册房地产估价师xxx（略）
估价假设和限制条件
1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。
2.估价对象在估价时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。
3.估价对象房地产本身不存在质量问题。
4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。
5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。
6.至估价时点，第二层商业用房带有尚未到期的租约，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。
7.至估价时点，估价对象已抵押给xx银行xx支行，权利价值共计240万元。
由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。
（其他假设和限制条件略）
房地产估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
估价对象为位于xx市xx街xx号xx大楼中的商业用房及车库，该大楼建于2000年，为钢筋混凝土结构，共12层，其中一～四层为非住宅，五～十二层为住宅。
商业用房位于第二层，房屋所有权人为xx有限公司，用途为商业，建筑面积为411.45㎡，层高为4m，业主对部分结构进行了加层，加层面积共100㎡，合计可利用面积为511.45㎡。
车库位于第一层，建筑面积为38㎡。
估价对象土地使用权人为xx有限公司，土地用途为商住综合用地，使用权性质为出让，土地使用权分摊面积为61.23㎡，土地使用权剩余年限为27年。
所在宗地基础设施完备，宗地内外达到“五通一平”。
估价对象商业用房目前出租给相邻的超市使用，租赁合同尚有2.5年到期。
至估价时点，估价对象已抵押给xx银行xx支行，权利价值共计240万元。
（估价对象其他情况略）
四、估价目的
因xx法院审理案件的需要，委托本公司对xx有限公司所有的位于xx市xx街xx号第二层商业用房及车库市场价值进行评估，为委托人执行案件了解房地产公开市场价格提供参考。
五、估价时点
2011年6月23日
六、价值定义（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法（略）
十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告应用的有效期
因本次估价目的所限，本估价报告自出具之日起一年内有效。
房地产估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析（略）
二、估价对象权益状况描述与分析（略）
三、估价对象区位状况描述与分析（略）
四、市场背景描述与分析（略）
五、最高最佳利用分析（略）
六、估价方法适用性分析
1.估价方法选用的理由
估价对象为已建成的商业用房和车库，故不宜采用假设开发法；估价对象区域内的土地取得成本难以客观确定，故也不宜采用成本法。
第一层车库和第二层商业用房均具有租金收益，同时该区域存在车库和商业用房的转让交易实例，故可选用收益法和市场法进行评估。
2.估价方法原理和公式
（1）收益法
收益法原理：
采用适当的报酬率，将估价对象未来各期（通常为年）的客观净收益折算到估价时点，求其之和得出估价对象的总价值。
收益法公式：
V一房地产价值；
A―未来第1年房地产净收益；
Y一报酬率；
g―净收益逐年递增的比率；
n―房地产剩余收益年限。
（2）市场法（略）
七、估价测算过程
（一）收益法
1.年有效毛收入
估价对象商业用房为可出租型房地产，故可以获得市场的正常租金价格。
根据对估价对象附近区域商业用房的租金及空置率调查，通过比较调整后得到估价对象的租金，详细情况见下表。
商业用房租赁情况调查表
序号
实例名称
用途
建筑面积租金/（元/㎡·月）
空置率
1
×××服装店
商业用房
75
5%
2
×××食品店
商业用房
74
5%
3
×××百货店
商业用房
67.6
5%
因素条件说明表
对象比较因素
估价对象
可比实例1
可比实例2
可比实例3
实例名称
——
××服装店
××食品店
××百货店
坐落
××街××号第二层
××街××号第二层
××街××号第二层
××街××号第三层
用途
商业
商业
商业
商业
交易日期
——
2011.6
2011.1
2011.6
交易情况
——
正常
正常
正常
租金价格/（元/㎡·月）
——
75
74
67.6
区域因素
商业繁华度
较好
较好
较好
较好
交通条件
较好
较好
较好
较好
周边环境
较好
较好
较好
较好
公共配套
完善
完善
完善
完善
基础设施
完善
完善
完善
完善
个别因素
建筑类型
小高层
小高层
小高层
小高层
外观形象
较好
较好
较好
较好
所在层/总楼层
二/12
二/12
二/12
三/12
个别因素
设施设备
完善
完善
完善
完善
装修
简装
简装
简装
简装
层高/m
4
4
4
4
通道出入口距离/m
3
3
3
3
建筑年份
2000年
2000年
2000年
2000年
物业服务
一般
一般
一般
一般
商业用房租金测算表
可比实例1
可比实例2
可比实例3
名称
××服装店
××食品店
××百货店
坐落
××街××号
××街××号
××街××号
租金价格/（元/㎡）
75
74
67.6
交易情况修正
100/100
100/100
100/100
交易日期修正
100/100
100/100
100/100
区域因素修正
100/100
100/100
100/100
个别因素修正
100/100
100/100
100/100
修正后租金（元/㎡）
75
74
67.6
平均比准资金（元/㎡）
3个可比实例修正后的租金较为接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象客观租金水平，即估价对象商业用房的租金为72.2元/（㎡·月）。
根据市场调查和分析，估价对象商业用房有效出租率确定为95%。
年潜在毛收入二月租金×12=72.2×12=566.4（元／㎡）
年有效毛收入＝年潜在毛收入×有效出租率=866.4×95%=823.08（元/㎡）
2.年总费用
（1）税金：
包括房产税12%、营业税5%、城市建设维护税（营业税的7%）、教育费附加（营业税的3%），综合取年有效毛收入的17.5%。
（2）维修费：
按建筑物重置成本的2‰计算，根据估价对象建筑物的实际情况和造价资料，本估价对象建筑物的重置成本按1800元／㎡计算。
年维修费＝1800×2‰=36（元／㎡）
（3）保险费：
保险费率一般为有效毛收入的1.5‰～3‰，本次取2‰。
年保险费＝823.08×2‰＝1.65（元／㎡,）
（4）管理费：
包括管理人员经费、办公费、广告费等，根据xx市一般水平，管理费约占年
有效毛收入的2%一4%，根据估价对象现状特点，结合估价人员经验，按年有效毛收入的3%计算。
年管理费＝年有效毛收入×3%=866.4×3%=25.99（元／㎡）
（5）年总费用：
（1）～（4）项的合计。
年总费用＝199.29+36+1.65+25.99=207.65（元／㎡）
3.年净收益
年净收益＝年有效毛收入一年总费用=823.08一207.68=615.4（元／㎡）
4.报酬率
报酬率确定为6.5%。
（确定过程略）
5.收益年限
估价对象为钢筋混凝土结构，根据有关规定，其经济耐用年限为40年。
该房地产竣工于2000年，至估价时点已使用11年，剩余使用年限为29年，因此估价对象的可收益年限确定为29年。
6.求取房地产评估单价
计算公式为：
估价对象单价=615.4/6.5%×[1-1/（1+6.5%）29]=7943（元/㎡）（取整）
（二）市场法
经测算，估价对象比准单价为8023元／㎡。
（测算过程略）
（三）综合确定估价对象评估价格
由上述测算过程得到的收益价格为7943元／㎡，比准价格为8023元／㎡，两个结果比较接近，客观反映了估价对象的市场价值。
因此本次评估采用两者的简单算术平均值作为估价对象评估结果。
估价对象评估单价＝（7943+8023）/2=7983（元／㎡）
估价对象评估总价＝7983×511.45=408.29（万元）
八、估价结果确定
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经估价人员综合分析测算，确定估价对象在估价时点2011年6月23日的评估单价为7983元／㎡，评估总价为408.29万元，人民币大写：
肆佰零捌万贰仟玖佰元整。
附件（略）
[答疑编号950263010301]
【参考答案】
1.封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”。
2.致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格。
3.注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。
4.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。
5.未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。
6.估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期。
7.估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明。
8.估价对象中缺少是否有共有权的说明。
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