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财务报表分析课程论文

湖南农业大学东方科技学院课程论文

课程论文题目：

万通地产财务分析报告

课程名称：

财务报表分析

评阅成绩：

评阅意见：

成绩评定教师签名：

日期：

年月日

万通地产财务分析报告

一、公司背景情况

（一）公司概况

万通地产（北京万通地产股份有限公司）是在上海证券交易所挂牌交易的A股上市公司（股票代码：

600246，简称“万通地产”），总股本为12.168亿股。

截至2012年12月31日，总资产为119.00亿元；净资产为29.83亿元。

万通地产具备一级开发资质，下设11家控股子公司和3家参股子公司，均为房地产开发公司。

万通地产是中国房地产行业领导品牌企业之一，是最受尊敬的行业品牌之一，也是“中国城市房地产开发商策略联盟”（简称“中城联盟”）的联合创始企业和轮值主席单位，是全国工商联房地产商会轮值主席单位。

作为房地产行业的创新者和开拓者，万通地产倡导房地产的“美国模式”，践行“反周期理论”，提出“低风险，中速度，高回报”的发展策略，发展以住宅开发和商用物业为核心的业务体系，成为开发与运营并重的地产公司，从而使公司具有稳定的利润来源和良好的反周期能力。

在多变的市场环境中，万通地产已经成为业界兼具稳健和发展双高能力的“龟兔”型标杆企业。

万通地产住宅业务以美国的托尔兄弟为标杆企业，以商品住宅为核心产品，提高产品附加值，做中国一流的专业住宅开发商和盈利水平一流的房地产上市公司。

公司住宅业务集中在京津地区，已经形成新新家园和新城国际两个成熟产品系列。

已经开发的项目绝大部分已经成为区域地标和知名物业。

开发主导、地域集中是万通地产在住宅业务的战略选择，公司将充分利用滨海新区的区位优势有效集聚各方资源，加大对京津地区投资力度，使得公司拥有在该区域领先的竞争优势。

（二）公司基本信息

公司简称万通地产

股票代码600246

总股本121680.00万股

流通股121680.00万股

发行日期2000-09-04

上市日期2000-09-22

所属行业房地产开发与经营业

所属地区北京

所得税率25.00%

法人代表冯仑

主承销商南方证券有限公司

证券简称更名历史：

G先锋先锋股份万通先锋万通地产

（三）公司股本情况

1、注册成立

北京万通先锋置业股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）是经北京市人民政府［京政办函（1998）182号］批准，由北京顺通实业公司、山东邹平粮油实业公司、山东邹平西王实业有限公司（以下简称“西王实业”）、延吉吉辰经济发展有限公司（以下简称“延吉吉辰”）、中国建筑第一工程局第五建筑公司共同发起，于1998年12月30日设立的股份有限公司，设立时本公司注册资本为6,200万元。

2、IPO

经中国证监会［证监发行字（2000）119号文］批准，公司于2000年9月4日公开发行人民币普通股3,000万股（发行后，本公司注册资本变更为9,200万元），并于同年9月22日在上海证券交易所上市交易。

3、增发记录

2006-12-27

增发类型：

定向配售

发行价格：

8.99元

货币名称：

CNY

募集资金合计：

46,748.00

发行费用：

0.00元

发行数量：

5200万股

2007-09-20

增发类型：

网下定价发行

发行价格：

30.00元

货币名称：

CNY

募集资金合计：

150,000.00

发行费用：

4,580.00元

发行数量：

5000万股

（四）所处行业发展趋势

2010 年，国家相继出台了“国八条”、“限购令”及稳健的货币政策，使得房地产行业出现了阶段性波动，未来发展具备了较大的不确定性，但中国经济社会发展长期看好，房地产行业健康和谐发展是大势所趋，公司将面临良好的发展机会。

（五）未来发展机遇及战略

公司将继续坚定地执行"滨海新区、美国模式、万通企业文化及绿色公司"的战略，充分利滨海新区的区位优势有效积聚各方资源，以京津地区为战略区域，形成该区域的竞争优势；坚持美国模式，以营运带动开发、以财务安排的多样化作为实施商用物业投资的基本宗旨，开创万通地产特色的商业地产投资模式；进一步完善守正出奇的企业文化，打造专业团队，大力推进绿色公益战略，履行企业公民的职责、回报社会，通过建设绿色公司、绿色产品，为公司的所有利益相关者带来更大的回报，加大创新研发工作力度，全面提升公司市场应变能力及核心竞争能力。

（六）分析目的:

房地产在当前处于一个整体转型期，国10条、国5条两次调控和十二五征求意见稿的出台说明了调控的势在必行。

在这一趋势下，房地产行业将越来越趋于金融化、产业化、品牌化以及绿色低碳化，并相应地出现了旅游度假地产、公益地产、文化地产等与其他产业相结合发展的新型地产，在这种行业的情况下，万通公司的经营状况及各项指标概况。

二、能力分析

一、偿债能力分析

短期偿债能力分析

年份

2010

2011

2012

流动比

255.735%

196.395%

195.038%

速动比

22.916%

34.358%

45.091%

流动比率：

流动比率是指流动资产与流动负债的比率。

它表明企业每1元流动负债有多少流动资产作为偿还保证。

从表中可以看出，2010年至2012年，虽然流动比率呈下降趋势。

但其高于100%，说明万通公司企业财务状况稳定可靠，有足够的偿债能力，但其流动速比率虽然这三年呈上升趋势，但低于一般公认标准。

说明企业流动资产中存货所占比重大，导致企业速动比率未达到一般公认标准。

说明万通公司实际短期偿债能力并不理想，需要采取相关措施，提高速动资产的比重，同时，以其现金比率来看万通公司，在实际经营中所产生的净现金流量也低于公认标准。

说明其盈利能力不是很强。

说明企业如果不改变现状况可能面临一定的短期偿债风险。

长期偿债能力分析

万通公司

2010

2011

2012

资产负债率

54.962%

64.823%

69．469%

产权比率

122.035%

184.273%

227.535%

已获利息倍数

4719.468

19.743

9.37

从表中，可以看出万通企业2010至2011年，资产负债率、产权比率、呈上升趋势，同时，其数值高于公认标准，说明其长期负债总额偏大，不利于债权人对公司出借资金的信心。

虽然企业很好的利用财务杠杆，但其可能面临一定的财务风险，同时，从其已获利息倍数来看其为下降趋势，结合资产负债比率、产权比率来看，可能由于公司2012年比2010、2011年的负债所有提高，导致期利息支出有所提高。

已获利息倍数越高、说明企业的长期偿债能力越强。

说明2010年与2011年的偿债都较强，但2012年的偿债能力有所降低。

综合分析其偿债能力：

相对而言万通公司的偿债能力较好，并为最优化。

因此，为使企业能更好的利用财务杠杆，企业需对公司的结构稍微的调整，使其达到最优点。

二、营运能力分析

流动资产周转

万通地产

年份

2010

2011

2012

应收账款

周转率

391.46

378.20

83.71

周转天数

0.919

0.952

4.301

存货

周转率

57.05%

26.54%

35.70%

周转天数

631.08

1356.21

1008.43

龙元公司

应收账款

周转率

2.5269

2．2144

3.395

周转天数

142.467

162.57

106.04

存货

周转率

2.2388

2.4980

3.65

周转天数

160

144.115

98.63

从表中可以看出，2010、2011、2012年应收账款的周转率虽有所降低，但其周转率已同于公认标准，说明万通公司的营运能力是相对较强，并且与龙元公司相比万通公司的应收账款喂龙元公司的24~100倍，也充分的说明万通公司的营运能力较强。

存货：

2011年的存货周转率由57.05%降至26.54%，但2012年的存货周转率又回升至35.70%。

从这三年整体来看，万通公司的存货周转率在随时间的变化而波动，但与龙元公司相比，万通公司的存货管理效率没有龙元公司的存货管理效率较好，因此，万通公司的存货管理需要有所改善。

流动资产

公司名称

年份

2010

2011

2012

万通公司

周转率

66.269%

33.063%

38.98%

周转天数

543.24

923.528

923.53

龙元公司

周转率

96%

89%

128%

周转天数

37.5

404.5

283.46

万通公司2010年流动资产周转率由66.269%降低至33.063%,但2012年比2011年又有所提高，但与龙元公司相比较，万通公司的流动资产周转率相对较低且周转天数相比较长。

说明万通公司流动资产占用的资金，相对于2010年和龙元公司的比重较大。

因此，万通公司在今后的发展中，主要对流动资产的管理。

固定资产周转率

公司名称

年份

2010

2011

2012

万通公司

周转率

33933.223%

7287.822%

7117.915%

周转天数

1.061

4.940

5.058

龙元公司

周转率

1759%

1129.34%

1225.27%

周转天数

20.4655

31.877

29.3813

万通公司固定资产周转率较高且周转天数较短。

说明固定资产的增加幅度低于主营业务收入增长幅度说明万通公司的营运能力较好，同时与龙元公司相比，2011年万通公司的固定资产周转率为龙元公司的6.5倍。

2012年的为龙元公司的5.8倍，也都同样的说明万通公司的固定资产周转率较高，营运能力相对较好。

总资产周转率

公司名称

年份

2010

2011

2012

万通公司

周转率

62.6%

29，2%

33.39%

周转天数

575.08

1232.88

1078.17

龙元公司

周转率

87.13%

79.23%

11.71%

周转天数

423.11

454.373

322.263

总资产周转率：

万通公司2010年的周转率高于2011年与2012年，2012年的周转率与2011年相比有所提高，但与龙元公司相比，万通公司的总资产周转率低于龙元公司，说明万通公司的总资产的利用效率没有龙元公司的好。

因此，万通公司在未来的发展过程中需要对总资产管理作相应的改进。

综合整体分析气营运能力，万通公司整体营运能力较好，但其流动资产与总资产管理相对而言，稍弱，因此在今后工作中需要对其进行改进。

三、盈利能力分析

主营业务利润

年份

2010

2011

2012

利率

22.9%

17.3%

18.9%

由上表可以看出2010年的主营业务利润高于2011、2012年，而2012年与2011年相比又小幅的上升。

这由于2010年的主营业务利润较高、成本较低。

2011年、2012年的利润较低，成本费用虽比2010年降低，但其降幅小于利润降幅，因此在未来发展中应加以控制成本费用。

成本费用利润率

年份

2010

2011

2012

利率

40.338%

31.896%

29.926%

营业利润

年份

2010

2011

2012

利率

40.51%

30.27%

31.86%

成本费用利率：

代表企业为取得利润而付出的代价的大小，成本费用利润率越高表明成本控制带越好盈利能力越强。

万通公司2010年至2012年成本费用利润率