宁波东部新城某项目商业部分定位及初步可行性分析.docx

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宁波东部新城某项目商业部分定位及初步可行性分析

宁波东部新城项目商业市场调查报

集团商业地产管理部

东部新城项目商业市场调查报告

一、零售市场概况

、宁波市零售市场分布

●宁波零售市场以三江口市级商业中心为核心，由沿中山东路两侧排布的一些零售物业构成。

●随着宁波东部新城的建设，未来在东部新城区将形成宁波市第二个市级商业中心，两大市级商业中心将通过中山东路相连。

●宁波市现有主要零售区域包括三江口商圈、南部商圈、老外滩滨江特色休闲区。

、三江口市级商圈概况

三江口商圈是宁波市最成熟的商圈，大型商业项目（平方米以上，不含超市）总建筑面积万平方米，以百货为主，百货公司近家，宁波当地品牌银泰百货在三江口有两家店，银泰百货是宁波乃至浙江省最大且实力最强的百货品牌，目前已开始向全国发展，在上海、北京均有项目并已经开业。

三江口商圈也是宁波是最高档的商圈，位于和义大道的和义大道购物中心，总建筑面积万平方米，汇集了、、、等众多一线品牌，购物中心品牌档次与我司成都仁恒置地广场购物中心相当，但各品牌店铺面积不大，并非旗舰店，这主要因为宁波距离上海、杭州较近，辐射范围有限。

注：

最高档的购物中心和义大道项目位于上图的位置，项目紧邻甬江，拥有一线江景。

和义大道奢侈品购物中心

天一广场购物中心是宁波是人气最旺的购物中心，项目汇集了大卖场、百货公司、高档购物中心、时尚专卖店等业态组合，总建筑面积超过万平方米。

天一广场

从租金市场看，三江口商圈核心位置一楼零售业态的租金水平在元平方米天不等，是宁波市各商圈中租金水平最高的。

主力店如大型卖场、百货公司等在宁波各商圈的租金水平相差不大，均在元平方米天左右。

、南部新城区域级商圈概况

南部新城是宁波市鄞州区规划的区域型商业商务中心，目前商业项目中，仅万达广场人气最旺，招商和经营较成熟。

该项目总建筑面积万平方米，汇集了索菲特大酒店、住宅、公寓式酒店、购物中心，其中购物中心万平方米。

购物中心业态包含了超市、百货、餐饮、娱乐、零售、服务，同时引入沃尔玛、银泰、影院、石浦大酒店、百安居、苏宁等大型主力店。

楼租金水平在元平方米天之间，主力店租金水平在元平方米天左右。

、东部新城未来的市级商圈概况

本项目

东部新城规划的两个集中商业中心多万平方米（不含本项目及东部新城写字楼配套商业），目前还在规划建设中，预计未来东部新城将成为新的市级商圈。

●宏泰项目初步规划

宏泰项目规划总建筑面积近万平方米，容积率，包括一个五星级酒店、个商务酒店、办公楼、公寓式酒店、万平方米的购物中心。

按照宁波市东部新城的规划，新城预计居住和办公人口万人，东部新城东面的明湖居住区规划倒入人口万人。

因此，宏泰项目核心辐射人口约万。

宏泰购物中心项目定位中高档，档次略高于天一广场，初步规划引进家百货品牌、家影院，预计餐饮面积占左右。

宏泰购物中心初步规划

、小结

●宁波零售市场处于高速发展阶段，已出现高端购物中心及区域型购物中心；

●目前宁波主要的零售商圈为三江口商圈，集中了宁波目前绝大部分的百货、餐饮、零售、娱乐等商家。

商圈内零售类物业供应面积约为万平方米，而天一广场作为传统核心区域内最大规模的零售项目，其对于宁波本地零售市场而言影响力非同一般。

该商圈的发展已接近饱和，商圈内的零售物业硬件通常较为陈旧，人流动线设置不理想，影响了其未来的发展，未来的提升或换代升级需投入较大的资源进行改造；

●根据专业商业顾问公司的研究报告，未来零售商业的集中供应期在至年，新增供应量超过万平方米；

●随着鄞州和江东区东部新城的发展，大量未来项目入世，有利于推动宁波零售市场快速发展，但同时也不能忽略供应量的增加会使原有的竞争日趋激烈；

●按照政府的东部新城规划，未来这里将成为城市的，是新的城市商业中心。

二、酒店市场概况

、高端酒店供给

截至年，宁波共有家星级酒店，客房数量超过间。

其中包括家星级酒店、家星级酒店以及近家星级酒店。

更为重要的是宁波酒店市场近年来历经了高档酒店的大幅供给增长。

年和年，市场新增家星级酒店，此前市场中共有家星级酒店。

已进入宁波的国际五星级酒店品牌有：

香格里拉、索菲特、万豪、喜来登、皇冠假日，即将进入宁波的五星级品牌有：

洲际、万怡、泛太平洋。

未来新增五星级酒店项目大多位于三江口、东部新城和南部新城，已确定五星级品牌的新增供给有：

（）宁波洲际酒店，位于宁波国家高科技产业园区，会展中心北面，间客房，预计年开业。

（）东部新城泛太平洋酒店，位于东部新城，间客房，预计年开业。

（）会展中心雷迪森酒店，位于东部新城，间客房，预计年开业。

（）鄞州万怡酒店，靠近鄞州万达广场，间客房，预计年开业。

在以上已明确的四个项目中，有两个位于东部新城，根据东部新城的规划，未来这里还将有多个酒店项目投入市场，如位于本项目北边的宏泰项目规划了两个酒店，但目前还没有明确品牌。

、高端酒店业绩

从年至年，高端酒店客房数量年增长率达到，而需求年增长率仅，这导致平均房价和出租率大幅下降，年较年平均房价从元下降到元，年均出租率从下降到。

市场表现最好的酒店仍然是开业较早的喜来登，年平均房价为元，居各酒店之首，出租率，也属于各高端酒店品牌中较高的。

由于客房数量较多，且开业时间不长，年初开业的香格里拉平均房价为元，年前四个出租率为。

、需求

宁波市高端酒店市场需求来自商务市场，来自国内市场，由于宁波机场航班有限，这大大制约了宁波酒店市场的发展。

同时，高档酒店供给的蓬勃发展为商务旅客创造了更多的住宿选择，这多少会对市场产生冲击、带来房价下滑压力。

餐饮设施是宁波各酒店的一个重要组成部分，高端酒店市场中所有酒店的餐饮收入均占到各自酒店总收入的一半以上。

尽管这样的收入格局常见于三、四线城市许多国内管理酒店，但所有代表性酒店都表现出同样的模式却非常少见，这其中还包括国际品牌酒店，如：

万豪和索菲特。

高达的中餐厅需求来自本地市场，主要表现形式为商务和政府宴请。

全日咖啡厅和特色餐厅的本地客源约占，其余来自酒店内住客。

三、写字楼市场概况

、供给

根据专业公司的调研：

—年三年的办公用地可建面积达到了万平方米，而实际年三年上市销售的新增供应量仅为万平方米，剩余部分中约为政府、银行、大型国有企业及部分民营龙头企业自建、自用，约改为公寓式办公（已基本销售完毕）。

年推出的办公用地可建面积约余万平方米，据初步估算，其中的约为政府自用或村级留用地。

目前宁波市写字楼市场存量约为万平方米，从结构看，几乎全部为乙级以下办公物业，无甲级办公物业，几乎所有写字楼均为分割销售，基本没有持有出租经营的写字楼。

品质最好的写字楼位于江东区的波特曼大厦，该项目与喜来登酒店是一个业主，同属于波特曼项目。

硬件配置基本达到甲级写字楼的最低标准，但由于位置不属于商务中心，因此难以称之为甲级办公物业。

、租赁市场

从租金市场看，宁波市写字楼市场租金（以下租金均不含物业管理费）很低，分区域看如下：

（）三江口商务区

三江口商务区写字楼平均租金较高，但也仅在元平方米天左右，最高的波特曼大厦的租金水平也就在元平方米天左右。

写字楼的物业管理费亦很低，一般在元平方米之间，最高的波特曼大厦的物业管理费为元平方米（不含水电、空调费）。

从出租率看，三江口优质写字楼出租率较高，一般都在左右。

（）南部新城商务区

南部新城大量项目已经上市，最好的写字楼如商会大厦、广博国贸大厦租金水平在元平方米天左右，出租率在左右。

由于未来南部新城还有大量办公物业上市，未来租金水平难以有大的提升。

该区域也是乙级写字楼为主，无甲级物业，除商会大厦外，其余基本都以销售为主。

（）东部新城商务区

东部新城由于大楼都是新大楼的缘故，所以整体价格相较于市中心而言比较低。

根据当地最大的办公楼代理公司统计，新投入市场的银晨国际和东城国际凭租金开始稳步上升，银晨国际的租金已经上升到元平天左右；东城国际更是凭借高得房率，租金上升到元平天左右；九五国际截止年第二季度，入驻率已经高达以上，租金也从之前的元平天左右上升到元平天以上。

、销售市场

自年写字楼市场放量以来到年，累计推出项目多个，在售的项目累计可售面积约为万平方米，年累计销售面积约为万平方米（其中年之前的项目销售万平方米），存量可售面积约为万平方米，整体市场去化率为。

特别是年，新推写字楼项目个，合计可售面积万平方米，当年去化近万平方米，当年去化率达到了。

预计年将有近万平方米的办公物业投入市场销售，其中东部新城将提供万平方米左右的供应量。

（）三江口商务区

从销售价格看，三江口写字楼的售价在万平方米左右，宁波市最好的写字楼如波特曼大厦目前的价格在万元平方米左右。

毛租金回报率为。

目前在售的银亿大厦写字楼售价在万万元平方米之间，目前已售，但由于该项目几经易手对其整体形象带来较大的影响，产品定位存在一定的问题，且后续的营销推广过于简单，导致该项目销售一般。

（）南部新城商务区

南部新城较好的写字楼售价在万元平方米左右，供应量较大，毛租金回报率约。

（）东部新城商务区

由于还在规划建设中，区域不成熟，且配套缺乏，目前在售的项目价格水平较低，价格在万元平方米左右，毛租金回报率约。

四、项目初步可行性判断

、三立公司项目规划分析

项目位于东部新城以南，由中山路、海晏路、百丈路、甬新河合围而成。

项目中山路北面是规划中的，海晏路以东是行政中心，百丈路以南是高档住宅区，甬新河是东部新城的边界。

上图中，除、、、为商住混合用地外，其余均为商业用地。

按照规划，块用地中，每块均有至少万平方米的商业，其中上图红色部分为纯商业用地，绿地两侧的两块蓝色用地为商业、办公、酒店用地，酒店约万平方米位于地块。

用地包含一个万平方米的秀场，右下角的四块灰色颜色的为商住用地，商业为底商。

表：

各地块规划商业办公酒店面积明细

编号

用途

土地面积

（平方米）

商业

（平方米）

办公

（平方米）

秀场

（平方米）

酒店

（平方米）

商业

商业

商业

商业

商业

商业

商住

商住

商住

商住

合计

从规划看，存在以下问题：

（）本项目零售商业过于分散，难以发挥集聚效应

每个地块均有多少不等的商业面积，最少的在万平方米左右，最多的为万平方米（）。

商业面积过于分散将大大影响商业价值。

（）本项目零售商业为沿河商业，商业建筑远离地铁站点，价值有限

最左边的三块用地（、、）不仅面积分散，且沿河设置，大大影响了其辐射力。

从三立公司提供的规划图纸看，地铁站位于本项目的右下角，则右下角的四块商住用地的商业价值最大，但这四块地的商业为住宅底商，这也大大限制了其价值。

（）区域零售商业供应量太大

区域规划导入办公居住人口共万人，东部新城规划的两个大型商业项目建筑面积已经达到万平方米以上，如果加入其他写字楼的底商、本项目万平方米的商业，东部新城零售商业面积预计超过万平方米，人均商业面积超过平方米，商业面积明显过大。

（）酒店面积偏大

在的超高层（米）建筑中规划了一个万平方米的酒店，根据我们对酒店市场的调研，认为万平方米的酒店偏大，主要原因是宁波高端酒店市场竞争激烈，房价和出租率水平相对较低，投资回报率较长，不宜规划大面积的酒店，但可以规划一个中等规模的酒店引进国际品牌管理公司管理以提升项目档次。

我们认为合理的酒店面积在万平方米左右，约间客房。

（）办公楼面积过大

宁波市写字楼年均新增供应量在万平方米之间，本项目写字楼面积万多平方米，达到全市年新增供量的以上，规模明显偏大。

从市场回报率看，成熟区域的毛租金回报率在左右，净租金回报率预计不到，投资回报率相当低。

如果规划如此大面积的写字楼，而回报率仅接近银行存款利率。

、项目定位

（）办公全部出售、商业部分出售、酒店持有经营委托管理

鉴于办公楼较低的投资回报率，我们建议分割出售。

零售商业除住宅底商出售外，其余零售商业部分可考虑持有出租，但由于较分散，租户可能绝大部分都是主力店和餐饮，租金水平有限。

酒店可引进国际品牌管理公司，万平方米约间客房，客房较多，预计房价和出租率不会很高。

编号

用途

商业

（平方米）

办公

（平方米）

秀场

（平方米）

酒店

（平方米）

经营方式

商业

出租

商业

出租

商业

出租

商业

商业、酒店出租；

办公出售

商业

商业出租；

办公出售

商业

商业出租

商住

出售

商住

出售

商住

出售

商住

出售

合计

持有部分统计表：

编号

用途

商业

（平方米）

秀场

（平方米）

酒店

（平方米）

商业

商业

商业

商业

商业

商业

合计

（）持有部分经营预测

●商业

编号

用途

商业

（平方米）

商业定位

租金水平

商业

大卖场

元平方米天

商业

沿河餐饮专卖店

餐饮：

元平方米天

专卖店：

元平方米天

商业

沿河餐饮专卖店

餐饮：

元平方米天

专卖店：

元平方米天

商业

主力百货

元平方米天

商业

主力餐饮

元平方米天

商业

主力餐饮专卖店

餐饮：

元平方米天

专卖店：

元平方米天

合计

●酒店

我们认为本项目最多可规划万平方米，约间客房的当地最高档的五星级酒店。

预计平均房价元晚，稳定年份出租率为。

餐饮收入比重占总收入的，经营毛利率为。

集团商业地产管理部