大型房地产建筑工程管理实施项目可行性研究报告.docx
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大型房地产建筑工程管理实施项目可行性研究报告
蓝溪郡工程管理计划书
1项目章程
1.1项目概况
1.项目描述
工程造价为15000万，建筑面积58734㎡，工期26个月
2.项目经理和业主代表
项目经理：
业主代表：
黄强
3.主要项目阶段
1）施工准备阶段
2）基础工程阶段
3）主体工程阶段
4）配套安装阶段
5）调试阶段
6）竣工验收
4.主要的项目成果
1）于2014年6月底之前完成该项目
2）工程合格率：
100%
3）让项目相关者都满意
4）安全零事故
5.项目前期筹备情况
由于该项目在南京市区，所以前期筹备需完整、详细。
前期准备资金到位，项目管理团队人员到位，各自分配任务明确，并针对一系列数据和规划完成项目管理计划书。
6.项目的制约条件和依据的假设
1）制约条件
1 计划成果项目的范围约束
作为项目经理，首先必须搞清楚项目的商业利润核心，明确把握项目发起人期望通过项目获得什么样的产品或服务。
由于此项目是在南京市市区，因此在材料和机械的运输上、施工时间、施工工艺上都对我们提出了极高的要求。
因此面对项目的范围约束，主要是根据项目的商业利润核心做好项目范围的变更管理。
2 项目的时间约束
项目的时间约束就是规定项目需要多长时间完成，项目的进度应该怎样安排，项目的活动在时间上的要求，各活动在时间安排上的先后顺序。
本工程项目在2012年5月开工，要求在2014年6月底正式完工。
对于两幢高28层、总建筑面积在50000万平米以上的商住楼来说，时间还是比较紧迫的。
3 项目的成本约束
项目的成本约束就是规定完成项目需要花多少钱。
对项目成本的计量，一般用花费多少资金来衡量。
本项目的总投资在1.5亿人民币内，所以，作为总包单位，应时刻把握每项单位工程的实际造价，当出现严重偏差时，应从各方面进行纠偏。
2）依据的假设
所有的材料和机械等资源满足施工要求，所有人员具备上岗能力，各个部门配合协调，没有特殊因素影响工程质量、进度，例如自然灾害、政府政策等不可抗力因素。
1.2项目目标
1.工作范围：
本工程是两幢高28层、建筑面积5万多平米并带有两层地下室的商住楼，中标单位应完成施工图范围内的土建和装饰装修工程、安装工程及竣工验收前的全部工作内容。
2.交付成果：
两栋28层建筑面积58734平方米的商住楼，系统功能配套齐全。
1）工期目标：
工程开工：
2012年5月
竣工移交：
2014年6月
总工期：
26个月
2）成本目标：
控制工程总成本在1.5亿元之内
3）质量目标：
工程合格率：
100%
让利益相关者都满意
4）安全目标：
安全零事故
3.里程碑事件：
序号
任务名称
预计完成时间
1
施工准备完成
2012年5月31日
2
桩基工程完成
2012年7月31日
3
基础工程完成
2013年4月31日
4
主体工程完成
2013年7月30日
5
安装工程完成
2013年3月31日
6
竣工验收
2014年5月31日
表1里程碑计划
2项目实施和管理计划
2.1工作范围计划
1）工作分解结构：
见附录1
2）工作包说明
表2工作包说明
编码
名称
负责人
功能性描述
提交成果
前提条件
C130000
基础工程
薛凯峰
基础浇筑
基坑
桩基工程的完成
C152000
屋面防水工程
薛凯峰
完成屋面的防水
屋面防水
砌筑工程的完成
C120000
桩基工程
薛凯峰
打桩
场地平整
C161000
土方回填土
薛凯峰
取土回填
基础工程的完成
C141300
1-3层浇混凝土
薛凯峰
浇混凝土
1-3层支模板的完成
C151000
楼地面工程
薛凯峰
完成楼地面构造
主体结构的完成
C133000
砌筑、防水、保温
薛凯峰
防水、保温
地下室结构的完成
D120000
消防安装
郑涛
安装消防
一套完整的消防系统
主体结构的完成
D180000
弱电安装
郑涛
安装弱电
一套完整的弱电系统
主体结构的完成
D190000
网络安装
郑涛
安装网络
覆盖全楼的网络
主体结构的完成
3）界面工作定义
表3界面工作定义
工程项目
序号
工程名称
总承包单位
专业分包单位
独立承包单位
C151000
1
外墙石材干挂
负责二次结构工程（抹灰墙面按建造标准；负责保温外的抗裂砂浆层等全部保温工程；已搭设的外墙脚手架提供外墙石材施工单位共同使用）。
同时预留避雷的接入点。
负责外墙石材干挂指定分包商负责外墙石材及骨架的供应及施工（含外墙铁艺装饰等外装装饰件安装后的外墙石材修补工作；已搭设的外墙脚手架无法满足外墙石材施工另外搭设脚手架）；避雷的接驳。
外墙石材干挂。
C130000
2
基础工程
对桩基单位的施工成果进行验收及交接；桩基过程资料的汇总归档，负责验收并盖章确认。
管桩锚筋部分土方挖除由总包单位负责。
由专业的桩基施工单位进行桩基础施工：
1、桩基础过程资料的编制及整理（整理到完整的桩基子分部）；
2、负责桩基的质量，无条件配合桩基检测单位进行检测；保证桩基合格，桩基实体及资料的交接。
3、桩顶标高低于承台底时，管桩中标人必须无条件施行接桩处理。
4、桩头处理，包括凿除桩到设计标高和桩顶标高至大底板标高间的所有混凝土、钢筋、植筋等工作；
5、确保桩基放线定位的准确性并向总包单位进行相应移交工作；
C110000
3
基坑支护
除基坑支护单位施工范围以外的其他施工区域降水。
总包有相应资质的由总包负责，无资质的由专业单位分包。
降水：
基坑支护施工范围内的降水。
C140000
4
主体工程
由总承包单位完成
B132000
5
玻璃幕墙工程
负责提供已有的外墙脚手架及塔吊，方便幕墙单位施工。
同时预留避雷的接入点。
总承包商负责提供已有的外墙脚手架及塔吊无法满足幕墙施工而另外搭设的脚手架及机械台班费用。
分包单位负责幕墙预埋件的安装和避雷的接驳。
C155000
6
门窗工程
负责提供可供安装的结构洞口（门窗洞口尺寸偏差符合规范要求，总包负责预留避雷接口），同时负责门窗安装塞缝后的收口工作。
外门、窗由门窗指定分包商负责制作、安装及门窗框塞缝及室内外打胶、四周防水、门窗避雷的接驳等工作；包含入户大堂单元门的节能工作。
2.2项目组织结构
1.项目内外相关人
图1内外相关人关系图
政府部门：
政府部门制定一系列有关项目的规定和政策，同时监督所建项目的合法、合理的运行。
环保部门：
负责监控所建项目全生命周期中所带来的环境问题，并要求其整改。
社会大众：
所建项目的建设过程中可能会给周围居民带来的困扰，不希望新建项目对已有环境和生活产生影响。
设计单位：
提交设计合同规定的技术文件和图纸；配合整体项目进展，作出调整和协助。
投资商：
通过建设项目的投产，获得最大收益。
供应商：
提供合同规定材料和服务，同时配合整体项目的进展。
2.项目组织结构图
图2项目组织结构图
表4各单位职责说明表
单位名称
职责说明
施工部
督促工人按时按质量的完成各项施工任务
财务部
做好财政预支，资金计划，成本控制
采购部
对供应商进行调查、选择，评估并采购质量合格价格优惠的产品，编制采购计划
安装部
完成项目中的安装工程，做好安全防范措施
质量部
做好质量目标，建立全面的施工质量保证体系、质量检查保证体系。
计划部
做好施工组织计划，合理的施工方案计划。
3.责任矩阵
表5责任矩阵
任务名称
项目部
财务部
计划部
采购部
质量部
人事部
施工部
项目经理
场地平整
C
C
C
C
F
S
临时设施
C
C
C
C
F
S
设备采购
C
C
C
F
J
C
S
基础工程
C
C
C
C
J
C
F
S
浇混凝土
C
C
C
C
J
C
F
S
消防安装
C
C
C
J
C
F
S
工程交付
F
C
C
S
项目管理
C
C
C
C
C
C
F
注：
C参与F负责J监督S审批
2.3进度编排与控制
1.进度计划:
见附录2
2.进度控制措施
1）控制方法：
事前控制、事中控制、事后控制。
事前控制：
1 编制本工程施工总进度计划，同时以总工期为依据，编制工程进度分阶段实施计划，包括劳动力进场计划、施工材料、设备、机具进场计划、分包单位进场计划等。
2 对关键过程或特殊过程编制相应的施工进度计划，比如里程碑事件或对成本有重大影响的过程等。
制定相应的节点，编制节点控制计划。
3 编制施工节点实施细则，明确搭接和流水的节拍。
事中控制：
1 审核进度计划、季度计划、月计划，并监督单位工程按照已制定的施工进度计划进行实施。
2 每周定期与分包单位召开一次协调会、协调生产过程中发生的矛盾和存在的问题，按总承包每周施工进度要求检查完成情况，并落实下周施工生产进度。
事后控制：
1 根据施工进度计划，要求监理部门进行分项施工验收。
2 定期整理有关施工进度的资料，汇总编目，建立相应的档案。
3 加强工程项目竣工验收管理。
2）控制措施
表6控制措施表
项目编码
WBS活动（可能出现的问题）
补救措施
所需资源
B120000
材料采购（材料供应商交付材料延期）
与材料商及时联系，并签订合同
与材料商订立合同
A100000
施工准备（业主拖欠预付款）
及时与业主进行交流、协调，催付款
与业主良好的关系
C140000
主体结构（政府规划的干预）
根据政府的新规划及时修改进度计划
经验丰富的项目管理团队
G112000
主体结构的验收（主体结构存在问题）
立刻明确责任，并组织维修人员进行维修
清晰明确的责任分配矩阵图
H100000
项目管理（管理人员素质低）
立刻调换有经验的管理人员
经验丰富的管理团队
2.4人力及资源使用计划
1.项目资源需求
表7项目所需资源情况表
资源名称
具体分类
所需数量
所需时间
质量
采购途径
人力
工人
900人
施工准备-安装工程
合格
工程师
485人
采购、安装工程
合格
项目管理人员
20人
贯穿项目始终
合格
主要材料
钢筋
3500t
基础工程-主体工程
合格
材料供应商
模板
26000m^2
基础工程-主体工程
合格
材料供应商
混凝土
20000m^3
基础工程-室外工程
合格
材料供应商
砌体
5500m^3
基础工程-室外工程
合格
材料供应商
卷材
15000m^2
装饰工程
合格
材料供应商
主要机械
电动夯实机
6台
场地平整
合格
租赁
钻孔桩桩机
10台
桩基工程
合格
租赁
混凝土输送泵车
8台
基础工程-室外工程
合格
租赁
发电机
8台
贯穿项目始终
合格
租赁
2.项目人力资源需求
表8项目主要活动所需劳动力情况表
主要活动
人力资源种类
所需数量（人数）
所需时间（天数）
采购
工程师
140
450
基础工程
升级会员 