关于发展郑州市住房二级市场的思考.docx

关于发展郑州市住房二级市场的思考.docx

《关于发展郑州市住房二级市场的思考.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《关于发展郑州市住房二级市场的思考.docx（23页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

关于发展郑州市住房二级市场的思考

关于发展郑州市住房二级市场的思考

　　房地产市场的结构体系主要包括两大块：

一块是增量市场，即房地产初次转让，也称为住房一级市场；另一块是存量市场，即再转让及租赁，也称为住房二级市场。

长期以来，由于住房短缺产生的需求，住房发展处于增量型发展时期，市场结构呈现出一级市场比重大、表现比较活跃的特征。

但是，从发达国家和地区看，一个发育完善的房地产市场是以二级市场的发达程度为标志的，从某种意义上讲，二级市场制约一级市场，尤其在房地产作为家庭最大的商品投资转折时期，大量存量住房的快速流转会产生巨大的产业增加值。

正如此，作为房地产市场的一个重要组成部分的住房二级市场是否活跃，直接影响到整个房地产市场的发展。

　　随着我市住房制度改革的不断深入，住房的商品化使人们的住房观念发生了质的变化。

城市居民客观存在的经济收入的差异，使房地产市场必然形成梯级消费。

即高收入者购买商品房，中低收入者购买经济适用房或二手房，困难职工租住廉租房。

由于占大多数的中低收入者是房地产市场消费的主体，因此住房二级市场必将逐步成为房地产市场的主流。

为此，加快搞活住房二级市场，对于保证房地产市场持续发展、盘活市场存量、带动市场增量，进而拉动国民经济增长都具有现实的重要性和紧迫性。

　　对于放开搞活住房二级市场，我市于1999年11月26日就颁发了《郑州市已购公有住房和经济适用房上市交易管理暂行办法》。

2000年全市私有住房交易1439套，其中已购公有住房和经济适用房成交仅176套；2001年私房成交1759套，其中已购公有住房交易965套，这标志着我市住房二级市场的全面开放。

　　虽然我市的住房二级市场与周边省会城市相比居于中等偏上水平，但就目前的上市交易量与房改审批办证量、住房存量相比，却还没有形成二级市场较为活跃的局面，与沿海城市相比还存在着较大的差距。

为进一步放开搞活住房二级市场，加强二级市场管理，促进住房消费和市场流通，改善居民住房条件，郑州市人民政府在2001年底印发了《郑州市住房二级市场管理办法》，对简化二手房上市手续，降低二手房交易收费，规范中介行为等有关政策都进一步作了明确、具体的规定。

　　然而，据2002年1—4月信息统计，二手房需求信息登记量2．8万余条，出售信息登记量4万余条，供应远远大于需求，供需矛盾突出；1－4月二手房共计成交1485套，平均每月成交371套，说明市场提供的房子不是市场需要的房子，价位普遍偏高，中低收人需求者难以接受，二级市场供求错位，成交情况不理想。

造成这种情况的制约因素是多方面的，既受经济发展程度、居民购买力高低的影响，也有人们的心理观念和市场发育程度等多方面的原因，住房二级市场存在的问题不容忽视。

　　首先，单位在将房改房出售给职工个人时，大多数都约定如要出售住房，产权单位有优先购买权，单位如不同意房子上市，公房就不可出售。

这样就造成二手房供应量减少，从源头遏制了二级市场的发展；由于许多单位还存在类似于物业管理性质的部门，职工在享受优惠购房的同时，还享受福利性质的物业补助，因此，许多职工根本不愿将现有住房出售而失去这些隐性财产。

　　其次，经济发展程度和住房金融支持体系尚不够健全。

我市部分居民尤其是企业职工的现实购买力不足，一些居民虽然对通过房改所购买的住房并不满意，想卖旧换新，卖小换大，但因受购买力所限，加上住房金融支持体系还不够完善、健全而仍在等待观望；有的居民虽急于购买二手房，但由于目前上市的二手房大部分价位高、面积小、质量差、功能不全、环境不好等而有求无供，只能持币待购。

　　第三，也是最为关键的一点是较为成熟、规范的房地产中介市场还没有真正形成。

放开搞活住房二级市场离不开房地产中介组织的发展，由于二手房交易属于个体行为，一般不可能利用广告媒体来推介自己，主要依靠中介组织牵线搭桥，因此在一定意义上讲中介市场对二级市场的发展起到关键作用。

　　目前，我市房地产中介机构数量众多，业务涉及面广，存在问题突出，主要表现在管理没有理顺，经营不规范。

在机制管理方面：

首先，对中介机构的资质管理深度不够。

中介公司的年审工作截至目前仍未进行完毕，已批过资质证的公司有1／3未在规定时间内进行年审；经清理整顿，已批准的346家中介公司中，按要求年审合格的有113家，手续不全、要求限期整改的有50家，无固定经营场所、无固定经营人员、经营行为不规范、需要取缔的中介公司有183家，经营不规范的公司占总数的2／3之多，说明目前我市中介市场相当混乱；其次，对房地产中介机构的属性要求不严格，存在主营其他业务而兼营房地产中介的现象，造成经营行为不规范；第三，对中介公司经营人员的执业培训工作没有全面开展起来，房地产营销执业证的普及率还不高。

一些中介无固定经营场所和经营人员，坑蒙拐骗现象时有发生。

在行为管理方面：

对中介公司的经营行为管理还不到位，如在统一合同，统一行为规则、统一收费标准等几方面还存在差距。

　　因此，要搞活住房二级市场，首先要从规范、整顿房地产中介组织入手，使中介机构这个主角眉清目秀，二级市场才能渠直水清。

要加强对住房二级市场的服务，研究市场情况，分析市场走势，掌握市场动态，引导市场发展，宏扬正气，搞好争先创要保证住房二级市场的放开、搞活，就必须严格贯彻执行《住房二级市场管理办法》，禁止未经行政管理部门批准的以任何借口擅自举行的包括二级市场在内的全市性、区域性房地产展示展销会、信息发布会和各类房地产评选活动，杜绝一切扰乱市场秩序的行为，对经营不规范、存在坑蒙拐骗现象的非法中介坚决处理、取缔，达到以政策来杜绝退路，激活市场，引导消费，把居民住房的潜在需求转化为现实需求，最终走向完全依靠市场解决住房的轨道上来。

　　我们必须清醒地认识到放开搞活住房二级市场对整个房地产业的重要意义。

二级市场的活跃将有利于促进住房一级市场的活跃与繁荣，进而带动相关行业的发展，为国民经济的发展产生更多的增加值，主要表现在：

　　放开搞活住房二级市场，是落实国家加大基础设施投资，扩大内需，大力发展第三产业，把住宅建设和房地产业培育成为国民经济新的经济增长点和支柱产业的宏观经济政策的需要。

　　放开搞活住房二级市场，有利于促进住房一级市场的活跃与繁荣。

据有关调查资料，随着我国经济的持续稳步增长，人们预期收入心理增强，目前约80％的居民对现住房不满意，48％的居民在两三年内欲换新房。

为改善住房条件，借助银行或公积金贷款以旧换新，以小换大，必然会为住房一级市场带来新的活力。

　　放开搞活住房二级市场，对拉动我市国民经济增长有着极其重要的作用，并能带动装修、家具、家电、建材、建筑等相关行业的快速发展，为国民经济的发展产生更多的增加值。

　　总之，住房二级市场沉淀着的存量房蕴藏着巨额能量，一量释放出来，就会对国民经济增长起到重要的推动作用。

因此，我们目前的首要任务是贯彻落实好郑政（2001）14号文件精神，进一步放开搞活我市住房二级市场，盘活住房一级市优活动，真正培育出住房精品意识，从而激活住房一级市场。

　　目前，商品房市场的吸纳量逐渐处于饱和状态，如不全面放开搞活住房二级市场，将严重制约一级市场的发展，从而不能有效地刺激住房消费，也不能有效地解决住房困难户的住房问题，在住房现象上则依然表现为富者富、穷者穷。

因此必须采取措施放开搞活住房二级市场，使二级市场与一级市场有机对接、呼应起来，为一级市场输送更多的目标客户，同时也有效地解决更多中低收入者的住房问题。

场，推进我市房地产业的继续快速健康发展。

　　（郑州市房地产管理局副局长　梁裕民）

摘自《郑州房地产》

全国一年以上空置房达3755万平方米

2002-4-26

国家统计局测算的全国房地产开发业景气指数结果表明，今年3月份，“国房景气指数”为103．87点，比2月份增加0．34点，“国房景气指数”在小幅波动中保持上扬势头。

但商品房空置面积分类指数则有所增长，空置一年以上的商品房面积为3755万平方米。

　　1—3月份，全国完成房地产开发投资922亿元，比去年同期增长32．6％。

3月份，商品房空置面积分类指数值为92．59点，比2月份增加6．03点，比去年同期增加1．65点。

商品房空置面积分类指数的明显增长，表明空置面积的增长幅度出现明显反弹。

1—3月份，商品房空置面积同比增长4．7％，增幅比去年同期提高2．7个百分点。

本年资金来源分类指数值为99．16点，比2月份减少1．59点，是近两年来首次跌到景气线以下。

1—3月份，房地产开发实际到位资金1634亿元，比去年同期增长25．5％，低于同期房地产开发投资增幅11．1个百分点，也低于前2个月的增长幅度。

但房地产市场利用外资出现恢复性增长，一季度累计利用外资30亿元，同比增长7．9％。

郑州市房地产市场2001年形势分析及2002年走势预测报告

2002-3-21

一、2001年郑州房地产市场综述

　　随着我市住房制度改革的不断深入，住房商品化使人们的住房观念发生了质的变化。

2001年郑州楼市呈现快速发展的良好态势，市场投放强劲，消费者需求旺盛，广告市场异彩纷呈，市场管理日趋规范。

整个房地产市场平稳而不失高潮，繁荣又不失冷静。

　　1、市场投放情况：

　　2001年全年批准各类商品房预售项目139个，建筑面积267.36万平方米，分别较去年增长51.0％和51.5％。

其中：

住宅241.5万平方米，占预售总量的90.3％，较去年同期增长45.4％，非住宅25.85万平方米，占9.7％，较去年同期增长150.2％。

住宅中多层住宅批准预售面积170.65万平方米，占预售总量的63.8％，高层住宅62.7万平方米，占预售总量的23.5％，别墅8.16万平方米，占预售总量的3.0%；非住宅中办公用房批准预售面积2.59万平方米，占预售总量的1.0％，商业用房23.26万平方米，占8.7％。

　　从分区域投放情况看，金水区投放量达158.04万平方米，占总投放量的59.1％，占据郑州楼市大半江山，二七区为50.23万平方米，占18.8％，中原区32.02万平方米，占12.0％，管城区27.07万平方米，占总投放量的10.1％。

　　2、市场销售情况：

　　2001年郑州各类商品房建筑面积245.77万平方米，分别较去年同期增长22.6％。

其中住宅销售面积227.48万平方米，占总销量的92.6%，较去年同期增长19.1％，非住宅18.29万平方米，占总销量的7.4％，较去年同期增长93.1％；住宅中多层住宅销售167.87万平方米，占总销量的68.3％，高层住宅57.54万平方米，占23.4％，别墅2.07万平方米，占0.8％。

非住宅中商业用房销售11.86万平方米，占总销量的4.8％，办公用房5.02万平方米，占2.0％，其它用房（车库、地下室）为1.41万平方米，占0.7％。

　　从各区域销售情况看，金水区销售各类商品房140.75万平方米，占全市总销量的57.3％，其它区域平分秋色，管城区37.74万平方米，占15.4％，中原区35.0万平方米，占14.2％，二七区32.27万平方米，占13.1％。

　　3、成交价格情况：

　　2001年多层住宅均价1796元/平方米，较去年同期上涨了5.7％，高层住宅均价3195元/平方米，较去年同期下降了18.0％，经济适用房均价1263元/平方米，与去年同期持平，别墅均价3287元/平方米，较去年同期略升了2.5％，办公用房3272元/平方米，较去年同期上升了13.2％，商业用房6618元/平方米，较去年同期上涨了31.4％。

　　从各月价格变化走势看，2001年郑州市住宅全年均价为2099元/平方米，由年初的1915元/平方米，增长至年末的2153元/平方米，平均每月增长1.1％，非住宅全年均价为5624元/平方米，由岁首的3368元/平方米，迅速增长至岁末的7226元/平方米，平均月增幅为7.2％。

整个房地产市场价格呈温和上扬之势。

　　4、市场交易情况：

　　2001年全年完成房地产抵押登记