如皋市普通住宅公共物业服务等级标准.docx
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如皋市普通住宅公共物业服务等级标准
Documentnumber：
NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
如皋市普通住宅公共物业服务等级标准
如皋市人民政府办公室文件
皋政办发〔2010〕132号
市政府办公室关于印发
《如皋市普通住宅公共物业服务等级标准》（试行）和《如皋市普通住宅公共物业服务收费标准》（试行）的通知
市各有关部门和单位：
为促进我市物业服务行业健康有序发展，维护业主和物业服务企业的合法权益，建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制，根据《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价服〔2010〕12号）规定，经充分调研、广泛征求意见并报市政府同意，现将市物价局、市城管局制定的《如皋市普通住宅公共物业服务等级标准》（试行）和《如皋市普通住宅公共物业服务收费标准》（试行）印发给你们，并就进一步规范物业服务收费行为提出如下意见，请认真贯彻执行。
一、根据管理权限，市物价局会同市城管局负责本市范围内的物业服务收费政策的制定、实施和监督管理工作。
普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价；各类别墅、酒店式公寓及其他由市发改委、住建局批准立项为高档住宅的非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。
实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，由市物价局会同市城管局，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本等因素，制定相应的物业公共服务等级收费基准价和分项目收费基准价及浮动幅度，并适时调整和公布。
二、在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，住宅物业的开发建设单位根据物业特点和服务要求，按《如皋市普通住宅公共物业服务等级标准》（试行）分项选择服务等级，并在相应的收费标准范围内、通过招投标竞争方式选聘物业服务企业，双方应当签订书面的前期物业服务合同，并向市物价局备案。
前期物业管理阶段，住宅物业的开发建设单位采取协议方式选聘物业服务企业的物业公共服务费，应当经市物价局核准。
业主大会尚未成立，住宅物业公共服务费收费标准因成本变化等因素需要调整的，物业服务企业应采取公开方式，征询业主意见，经市物价局核准后执行。
业主大会成立后的普通住宅物业公共服务收费标准，按《如皋市普通住宅公共物业服务等级标准》（试行）和《如皋市普通住宅公共物业服务收费标准》（试行）,由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。
实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人在物业服务合同中约定执行；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。
物业服务单位应自市物价局备案或核准后的15个工作日内，将物业服务合同提交市城管局备案。
三、物业服务收费按照房屋登记簿记载的建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。
物业服务企业可按物业服务协议或买卖（租赁）合同约定分期预收，预收时间一般不超过半年。
合同另有约定的，从其约定。
业主、使用人应当按照入住通知书（符合竣工验收条件）约定的房屋交付时间，作为交纳物业服务费的起始时间。
纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
分期开发建设、分批交付使用的物业，期间的物业服务费由业主按物业服务合同约定规定交纳。
因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业服务费应不低于合同约定标准70%。
物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终交纳责任。
四、《如皋市普通住宅公共物业服务收费标准》（试行）所列收费标准为最高基准价标准。
2001年3月1日前建成、配套不全、实施设备老化的旧住宅小区，可参照《如皋市普通住宅公共物业服务等级标准》（试行）选择若干项目及服务等级，并根据实际成本确定收费标准，委托社区、专业公司或原管房单位等提供服务。
服务项目、服务等级及收费标准，报市物价局备案。
因提供《如皋市普通住宅公共物业服务等级标准》（试行）和《如皋市普通住宅公共物业服务收费标准》（试行）未涵盖的公共物业服务内容而提高服务水平的，经市物价局核准或业主大会同意（并报市物价局备案），可适当提高收费标准，但上浮幅度不得超过最高等级组合收费标准的10%。
《如皋市普通住宅公共物业服务等级标准》（试行）和《如皋市普通住宅公共物业服务收费标准》（试行）实施前，业主委员会与物业服务企业已签订物业服务合同且未到期的，物业服务及收费标准仍按原合同约定执行，合同到期后按本“标准”重新约定。
《如皋市普通住宅公共物业服务等级标准》（试行）和《如皋市普通住宅公共物业服务收费标准》（试行）实施时，尚未成立业主委员会且前期物业服务收费标准已经市物价局核准或备案的，仍按原收费标准执行、不得擅自提高。
《如皋市普通住宅公共物业服务等级标准》（试行）和《如皋市普通住宅公共物业服务收费标准》（试行）实施前，已以招投标方式确定前期物业服务收费标准的，仍按原中标价报市物价局备案。
五、物业服务收费必须实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布，每半年（或财务年度）向业主、使用人公布物业公共服务费收支、利用业主共用、共有设施经营收益和支出情况，接受业主委员会、业主、使用人、价格主管部门和物业管理行政主管部门的监督。
物业服务企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。
同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理区域分别核算。
实行物业公共服务费用包干制的，物业服务企业应对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建帐，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。
物业服务企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。
服务企业将部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。
业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
业主违反物业服务合同逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当在产权或使用权转移前及时结清物业服务费用。
市物价局和市城管局要加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督和检查。
物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由市物价局依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚；违反物业管理法规及相关规定，由市城管局根据有关规定依法处理。
六、《如皋市普通住宅公共物业服务等级标准》（试行）和《如皋市普通住宅公共物业服务收费标准》（试行）自2010年7月15日起实施，皋政办发〔2003〕128号自行废止。
附件：
1.《如皋市普通住宅公共物业服务等级标准》（试行）
2.《如皋市普通住宅公共物业服务收费标准》（试行）
二○一○年七月十二日
附件1：
《如皋市普通住宅物业服务等级标准》（试行）
《如皋市普通住宅物业服务等级标准》
（试行）使用说明
1.《如皋市普通住宅物业服务等级标准》（试行）、《如皋市普通住宅物业服务收费标准》（试行）适用于如皋市行政区域内普通住宅物业管理区域的物业服务及收费，由建设单位或业主大会与物业管理企业按照《如皋市普通住宅物业服务等级标准》（试行）、《如皋市普通住宅物业服务收费标准》（试行）实施。
各类别墅、酒店式公寓、商住楼及其他由市发改委、建委立项为高档住宅的物业服务收费按规定实行市场调节价，物业服务与收费标准由当事人合同约定。
对2001年3月1日前建成、配套不全、设施设备老化的旧住宅小区，可参照本《标准》选择五项服务中的若干项目及服务等级，并根据实际成本确定价格，委托社区、专业公司或原管房单位等提供服务。
2.《如皋市普通住宅物业服务等级标准》（试行）将本市普通住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为五项，分别是综合管理服务，公共区域秩序维护服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域绿化日常养护服务，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务。
《如皋市普通住宅物业服务等级标准》（试行）前四项分别划分为五个服务等级（从一级至五级，服务标准从低到高），每个等级对应一个收费标准；第五项共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务分为9个子项，各子项根据具体情况分为三类（从一类至三类，服务标准从低到高）或不分类，每一个类别对应一个收费标准。
普通住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，逐项选择并组合确定。
物业服务收费标准为各物业服务分项目收费标准的总和。
3.《如皋市普通住宅物业服务等级标准》（试行）五大服务项目分等组合（菜单选择）的原则为：
以维修保养为基础、安全护卫为重点、综合管理为保障、保洁和绿化可挑选。
综合管理、秩序维护服务标准应选择同等级别，维修保养服务标准应选择相应类别，保洁、绿化服务标准可选择向上或向下浮动一个等级。
凡综合管理、秩序维护服务标准选择一或二级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在一类中选择，但其中高层（含小高层）的供水系统及消防系统应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护服务标准选择三级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护服务标准选择四或五级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在三类中选择。
6.《如皋市普通住宅物业服务等级标准》（试行）中各分项服务标准高一级（类）的服务内容与要求应包含低一级的服务内容与要求。
7.《如皋市普通住宅物业服务等级标准》（试行）五大服务项目所列具体服务项目、服务内容、服务标准的解释详见各部分说明。
一、综合管理服务标准
服务级别
服务项目
序号
内容
服务标准
备注
一级
机构
设置
1
管理处
设置
小区内设置办公点或接待地点。
【1】急修是指对房屋及设施设备临时发生的严重影响业主生活的项目的维修，如自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水、电源线路和照明设备故障等。
【2】小修是指可以及时修复的小损小坏，以保持房屋及设施设备正常使用功能为目的的日常养护工作。
【3】标准所涉及的维修均指针对共用部位及共用设施设备的维修。
2
人员要求
小区管理人员、技术作业人员按照有关规定分别取得物业管理从业资格证书或岗位证书，挂牌上岗。
3
服务时间
周一至周日在接待地点进行业务接待。
日常
管理
与服
务
4
工作计划
制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施。
5
服务规范
服务规范可参照《南通市区住宅物业服务企业监督考核办法》执行。
6
制度公示
业务接待地点公示办事制度、办事规章、收费依据、收费标准。
7
报修、投诉受理
（1）24小时受理业主或使用人报修。
急修【1】二小时内到达现场查看处理，小修【2】五天内完成。
（2）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。
8
服务费
收支
物业服务费收支每年向业主公布一次，公共水电费分摊每半年向业主公布一次。
9
满意度
调查
征求业主或使用人意见，促进服务工作的改进和提高。
每半年召开一次业主代表会征求意见。
#
10
装修、违建管理
加强小区管理，告知业主或使用人装修须知，对业主室内装饰装修实行备案，对违规装修、违章搭建、小区“八乱”等行为应及时劝阻、制止并报告相关部门。
11
接管项目
承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验，确保小区共用部位、共用设施设备完好，运转正常。
12
档案管理
建立档案管理制度，建立健全小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人房屋
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