房屋买卖协定纠纷案民事判决书黄民四民初字第1099号doc.docx
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房屋买卖协定纠纷案民事判决书黄民四民初字第1099号doc
房屋买卖合同纠纷案民事判决书（2010）黄民四（民）初字第1099号
上海市黄浦区人民法院
民事判决书
（2010）黄民四（民）初字第1099号
原告颜某（兼原告张某某、张某某、白某某的委托代理人）
原告张某某
原告张某某
原告白某某
被告上海某房地产开发有限公司
法定代表人汪某某，董事长。
委托代理人涂红全，上海市树声律师事务所律师。
原告颜某、张某某、张某某、白某某与被告上海某房地产开发有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告颜某及其作为原告张某某、张某某、白某某的委托代理人，被告某公司委托代理人涂红全律师到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告诉称，2002年11月，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，原告向被告购买本市某路1739弄（某花园）1号24层02室房屋，关于该房屋建筑结构、装修及设备标准约定，内部结构及设备中窗为优质静电喷涂铝合金窗、中空玻璃。
但被告不但违反双方合同约定，还违反国家《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》第4.04条外窗传热系数和第4.07条外窗的气密性等级的强制条款，被告安装的窗户属于不符合2001年国家建筑行业应强制执行的设计标准的外窗，被告擅自降低外窗标准，严重损害原告的合法利益，增加原告保持室温的能源消耗，造成原告直接经济损失，室外噪声严重影响原告家人的睡眠及身体健康。
为维护原告的合法权益，原告提起诉讼请求判令：
1、被告履行双方签订的《上海市商品房预售合同》，更换不符合国家建筑标准的全部外窗；2、认定被告的违约行为为合同欺诈，被告双倍赔偿更换窗户所发生的全部费用即人民币（以下币种均为人民币）21，000元。
被告辩称，被告安装的外窗符合国家标准，被告无违约行为，不存在欺诈的情况，所以不同意原告的诉讼请求。
原告的诉讼请求超过诉讼时效。
系争房屋于2004年12月11日已经交房，原告于2010年11月起诉明显已超过诉讼时效，原告应于交房后2年内即2006年的12月11日之前起诉。
原告针对其主张提供下列证据：
1、《上海市商品房预售合同》，证明原、被告之间的房屋买卖关系；2、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》设计标准，证明被告安装的窗户不符合行业设计的标准，窗户未达到保温隔热的标准，原告要求被告更换窗户具备法律依据。
被告对原告提供的上述证据的质证意见为，对证据1、2的真实性均无异议，但认为证据2不是强制性的执行标准，2002年施工图审批时上海未实施该标准，该标准上海在2004年之后才施行。
被告针对其抗辩提供下列证据：
1、《上海市商品房预售合同》、房屋交接书，证明系争房屋被告于2004年12月11日交付原告，原告丧失本案的诉讼时效，合同中约定如有差异进行一倍内补偿，原、被告对于房屋的差异存在明知的情况，不存在被告欺诈的情况，且被告的窗户造价标准略高于合同约定的标准，不存在差异的情况；2、3至26层的平面图，证明1号楼包括窗户设计图时间在2002年11月，竣工日期为2003年10月24日；3、1－4号房门窗详图，证明窗户设计时间在2002年1月；4、施工方案图，2003年5月施工方案图经过上海某设计事务所、上海某建筑设计有限公司同意按照现在的窗型施工并于2003年5月15日批准，不存在不符合国家标准；5、建设工程竣工验收备案证书（工程明细表、工程质量检查报告、金属门窗安装工程检验批质量验收记录表），证明整个工程竣工验收，门窗符合标准；6、上海市建设和管理委员会文件、上海市建设和交通委员会文件，证明三份文件均系2004年4月1日起要求强制审查，本案系争房屋已于2003年完成竣工备案，不适用上述文件规定，被告未违反相应的审查要求；7、审查通过证书，证明系争房屋的设计在2003年底之前已经通过竣工验收。
原告对被告提供的上述证据的质证意见为，对证据的真实性均无异议，但是无法看出被告已经执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》设计标准的两条规定，且被告提供的文件执行标准，并未表明上海市可以不执行建设部的《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》设计标准，上海市应按照建设部的行业标准强制实行。
经双方当事人举证、质证及其陈述，本院查明如下事实：
2002年11月9日，原告颜某、张某某、张某某、白某某作为乙方（买方）与被告某公司作为甲方（卖方）签订《上海市商品房预售合同》，预售合同主要约定，乙方向甲方购买本市某路1739弄（某花园）1号24层02室，建筑面积暂测为99.88平方米，总房价暂定为819615元。
甲方交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际装修、设备与约定的装修、设备差价一倍给予补偿。
双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。
附件三关于该房屋建筑结构、装修及设备标准中，内部结构及设备的窗为优质静电喷涂铝合金窗、中空玻璃。
合同另对双方其他的权利和义务作出了约定。
2004年12月11日，原、被告签订《房屋交接书》，双方对本市某路1739弄1号2402室进行验收交接，并确认该房屋的实测建筑面积为100.01平方米，总房价款为820，682.06元。
2002年1月，建设单位为某公司、工程名称为某花园的1－4号房的门窗详图由上海某建筑设计院设计。
2002年4月，上海某工程咨询公司向某公司出具某花园1、2号房的《建筑工程施工图审查通过证书》。
2003年5月，上海某建筑设计有限公司、上海某建筑设计事务所同意按照某花园1号楼铝合金门窗工程的施工方案图进行施工。
2004年6月，上海市黄浦区某委员会向某公司出具《建设工程竣工验收备案证书》，其中某花园1号楼的质量验收意见为该工程施工质量符合设计图纸要求，某花园金属门窗安装工程检验批质量验收记录表载明，建筑装饰装修门窗安装工程质量验收规范门窗质量等符合设计要求。
审理中，本院向上海市建设和管理委员会所属的上海市建筑节能办公室调查情况：
由中华人民共和国建设部发布的《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》设计标准是国家标准，2006年之前上海市未强制要求执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》设计标准，但若建设设计单位的设计图纸文件中设计标准包含了《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》设计标准的即应适用该标准，否则可不执行该标准。
上海市建设委员会文件中关于2003年10月1日施行的以初步设计文件的审查作为时间节点的实施要求，不是强制性实施要求。
2006年初，根据上海市人民政府颁布的50号市长令，上海市正式要求强制性执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》设计标准，并按照《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》设计标准以不低于国家标准的要求制定了实施细则。
本院认为，本案的主要争议为被告出售的系争房屋的窗户的设计标准是否符合国家标准。
原告认为被告安装的系争房屋的窗户不符合应强制执行的《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》设计标准，故应更换全部窗户并进行赔偿。
被告认为《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》设计标准强制执行的要求所适用时间在其设计图纸审查、工程竣工之后，故《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》设计标准对被告设计、安装的窗户不适用。
根据实施、管理执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》设计标准的主管行政单位关于上海市自2006年起强制要求执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》设计标准的有权解释，被告出售的房屋施工图于2002年通过审查，晚于强制执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》设计标准的时间，且双方的合同及设计图纸文件中均无执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》设计标准的约定或标注，2004年被告出售的系争房屋的工程经竣工验收，窗户质量符合设计要求。
因此被告设计安装的窗户符合当时的国家标准，原告主张应强制执行的《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》设计标准对系争房屋的窗户不适用，原告亦未举证系争房屋的窗户存在质量问题。
综上，原告以系争房屋的窗户违反国家强制性设计标准，要求被告更换不符合国家建筑标准的全部外窗，和双倍赔偿更换窗户所发生的全部费用的主张，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
对原告颜某、张某某、张某某、白某某要求被告上海某房地产开发有限公司对上海市某路1739弄1号2402室房屋外窗按照国家建筑标准予以更换及双倍赔偿更换窗户所发生的全部费用即人民币21，000元的诉讼请求，不予支持。
案件受理费人民币325元（原告已预交）,由原告颜某、张某某、张某某、白某某负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长茅德成
审判员冯丽娟
代理审判员常彩玲
二Ｏ一一年五月十三日
书记员蒋杰
房屋买卖合同纠纷案民事判决书（2010）徐民三（民）初字第2643号
上海市徐汇区人民法院
民事判决书
（2010）徐民三（民）初字第2643号
原告张X，女
委托代理人王XX，男
委托代理人曹XX，上海XX律师事务所律师。
被告汤XX，男
被告周X，女
被告周XX，男
被告傅XX，女
上述三被告委托代理人汤XX，身份情况同上。
被告汤XX，女
法定代理人汤XX（系汤XX父亲），身份情况同上。
原告张X诉被告汤XX、周X、周XX、傅XX、汤XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年9月7日受理后，依法组成合议庭，于2010年12月14日公开开庭进行了审理。
原告委托代理人、被告汤XX、周X到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告诉称，原被告于2009年7月14日签订买卖合同，由原告将上海市XX区XX路XX弄X号X室房屋出售给被告，价款为389万元。
合同履行过程中，被告于2009年10月10日起诉原告至法院，以原告逾期交房为由，要求原告支付违约金及利息损失等，但未获法院支持。
在此后的合同履行过程中，被告向原告出具的应付购房款170万元的银行本票中载明的申请人及收款人均为原告。
该本票无法证明是被告向原告支付的购房款，且对原告存在风险。
原告要求被告对此作出书面解释，均遭拒绝。
被告的行为构成逾期付款违约责任，原告于2010年6月11日书面通知被告解除买卖合同，但被告未予答复。
故要求判令：
1、解除双方签订的买卖合同；2、被告支付原告违约金778,000元（房屋总价的20%）及逾期付款10个工作日的赔偿金19,450元（每日房屋总价的万分之五）。
被告辩称，不同意原告诉讼请求。
双方的房屋买卖事宜已经由（2009）徐民三（民）初字第X号判决确认应当继续履行。
判决生效后，被告按照判决的要求及双方的有关约定，由双方交易的担保方上海市XX担保有限公司（以下简称担保公司）按照规定及约定向原告开具了170万元的本票，并就相关流程向原告进行了详细的解释和说明，但原告为达到毁约目的无理拒收。
为此，被告于2010年6月向法院申请强制执行X号判决，担保公司也在同年7月2日将170万元购房款划至法院账号。
原告的诉讼请求没有事实及法律依据，故要求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，本市XX区XX路XX弄X号X室房屋（以下简称系争房屋）系原告名下房产。
2009年7月13日，被告向原告支付购房定金200,000元整。
次日，五被告（乙方）与原告（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：
甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为3,890,000元；双方确认，在2009年9月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；如乙方未按合同约定期限付款的，未按约定时间内办理贷款申请手续及未按约定时间内办理房地产产权过户、交房的各项手续的，则每逾期一日需向甲方支付房地产出售总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行合同；如乙方逾期超过十个工作日的，或乙方无正当理由单方面解除本合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同；甲方因此单方解除合同的，应当通知乙方，乙方承担违约责任，除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金；甲方未按照合同约定时间内办理房地产产权过户、交房的各项手续的，则每逾期一日需向乙方支付房地产出售总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行合同；如甲方逾期超过十个工作日的，或是收到首期房价款后又将该物业转卖、租赁给第三方的，或甲方无正当理由单方面解除本合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同；乙方因此单方解除合同的，应当通知甲方，甲方承担违约责任，除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。
双方在合同附件三付款协议中约定的房价款支付方式及交易流程为：
1、乙方已在甲、乙双方签订《房地产买卖居间协议》时以现金方式支付给甲方定金200,000元整，由甲方签收。
待双方签订买卖合同当日内，乙方应直接以现金或转帐方式支付给甲方第一笔首期房价款计400,000元整，另乙方于2009年8月15日之前直接支付给甲方第二笔首期房价计1,570,000元。
并将定金200,000元整转为首期房价款，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款计2,170,000元整。
2、双方同意第二期房价款1,700,000元整通过以下方式支付，即甲方尚欠抵押权人的贷款余额由乙方的贷款银行承受；乙方贷款金额1,700,000元整用于归还甲方尚欠抵押权人的贷款余额，该第二期房价款与甲方尚欠抵押权人的贷款的差额（若有）由甲方自行补足。
双方应于签订房屋买卖合同正式生效后七日内与抵押权人（贷款银行）签订相关按揭协议、借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用。
3、待乙方转按揭申请经贷款银行审核通过，且公证处出具借款抵押合同公证书（若有）后三个工作日内，且于抵押权人许可的最短时限内，乙方贷款银行将第二项所述第二期房价款用于偿还甲方尚欠抵押权人的贷款余额，贷款余额不足部分由甲方自行补足。
由担保公司收执从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证原件。
乙方贷款银行委托之担保公司陪同甲方一起前往徐汇区交易中心办理他项权证注销登记手续。
待该房屋贷款抵押注销后三个工作日之内，双方、抵押权人（贷款银行）亲自或委托上海XX房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）或委托其他人赴上海市徐汇区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由中介公司收执收件收据。
4、双方办理产权过户后当日内，双方应对房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方将房地产交付给乙方，同时乙方应支付甲方房价尾款20,000元整。
如上述付款协议第二项所述转按揭申请未经抵押权人（贷款银行）审核通过，则甲方将付款协议第一项所述全额首期房价款优先用于归还甲方尚欠抵押权人的贷款余额，而后由乙方另行向银行申请贷款用于支付第二期房价款，双方继续履行本合同。
若付款协议第二项所述按揭申请贷款银行审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于签订《上海市房地产买卖合同》后贰个月内将其补足并支付给甲方。
买卖合同签订后，被告于签约当日支付原告房价款400,000元整。
2009年8月13日，被告再次支付原告房价款1,570,000元整。
2009年8月14日，被告与中国工商银行股份有限公司上海市XX支行（以下简称工商银行XX支行）签订《房屋担保借款合同》一份，约定被告申请贷款金额为1,700,000元整，贷款期限自2009年8月15日起至2014年8月15日止。
贷款发放日为2009年9月4日。
2009年8月19日，原告（甲方）、被告（乙方）及担保公司（丙方）共同签订《个人住房转按揭业务委托协议》，约定：
甲乙双方委托丙方为双方提供转按揭及担保服务；乙方向银行申请商业贷款170万元用于支付购房款；该笔贷款首要用途为结清甲方贷款余额；甲乙双方按照丙方要求办理委托公证，委托丙方工作人员办理甲方贷款余额结清、抵押注销、双方过户等事项；为保证双方资金安全，乙方同意将贷款170万元划至丙方账户，首先用于结清甲方原抵押贷款余额；结清甲方贷款的资金划转方式根据丙方的规定执行。
委托协议签订当日，原告前往上海市XX公证处签署《委托书》一份，委托担保公司工作人员张X等为代理人，代为办理系争房屋相关事宜，具体委托权限包括：
壹、代为办理还贷、凭委托人身份证复印件开具现金本票及银行活期存折、代缴现金本票退保手续；贰、代为领取相关原抵押注销文件、办理原他项权利注销手续；叁、代为办理银行按揭相关手续；肆、代为领取公证书。
2009年9月8日，担保公司按照约定及委托书的授权，以原告名义在上海浦东发展银行XX支行开立活期存款账户（账号为970100018318），随后于同年9月18日将被告申请的170万元贷款存入该账户。
此后，中介公司通知原告预约偿还系争房屋项下的贷款并注销抵押（系争房屋项下设定了抵押，债权数额为2,460,000元，期限从2009年5月20日至2039年5月20日，抵押权人为兴业银行股份有限公司上海XX支行，核准日期为2009年6月22日），原告随即预约在2009年9月24日还贷，后提前至9月21日。
担保公司于9月21日以原告名义向上海浦东发展银行XX支行申请开具银行本票，申请人及收款人为原告，账号为970100018318，金额为170万元。
上海浦东发展银行XX支行审核后，于当日开具了付款期限为一个月、收款人及申请人为原告、金额为170万元的本票。
由于该日担保公司因故迟到，致还贷未成。
之后，原告再次至兴业银行预约于同年10月21日还贷，被告认为时间拖的过长，遂自行与兴业银行联系提前至2009年9月30日。
原告得知后，要求被告书面承诺免于原告承担违约责任，被告未予同意，原告于2009年9月30日致函被告，以系争房屋抵押权人（兴业银行）尚未收到1,700,000元整的房屋款项、无法解除房屋抵押手续为由，表示无法与被告办理相关交房或过户事宜。
2009年10月10日，被告向本院起诉原告，要求判令原告继续履行合同，协助被告办理交易过户手续，并支付违约金等。
本院于2010年3月30日作出（2009）徐民三（民）初字第X号民事判决，判令双方继续履行买卖合同，被告按照约定方式支付原告购房款170万元，原告收款后五个工作日内办理抵押注销手续并协助被告办理过户手续。
对于被告要求原告支付违约金等诉讼请求，本院未予支持。
判决生效后，双方协商继续履约事宜。
经中介公司协调，双方商定于2010年5月12日随同担保公司共同前往兴业银行办理还贷事宜，原告同时提出要先看到银行本票。
为此，担保公司于2010年5月10日再次以原告名义向上海浦东发展银行XX支行申请开具了付款期限为一个月、收款人及申请人为原告、金额为170万元的本票，并于次日将本票向原告出示。
2010年5月12日，原告以短信方式通知被告及担保公司和中介公司，以对本票的真实性有异议为由，拒绝按约办理还贷等事宜。
此后，担保公司就原告对本票所提出的异议进行了解释及说明，但原告对于担保公司的解释及说明不予认可，拒绝继续办理相关交易手续。
被告与原告协商无果，遂于2010年6月向本院申请强制执行（2009）徐民三（民）初字第X号民事判决，担保公司随后于2010年7月2日将170万元款项转入本院代管款账户。
嗣后，原告遂提起本案诉讼。
审理中，原告撤回了要求被告支付逾期付款10个工作日的赔偿金19,450元的诉讼请求。
庭审过程中，被告申请担保公司工作人员张X出庭作证。
张X当庭就双方交易系争房屋的相关过程及具体操作流程进行了说明，并出示了相关的证据材料。
以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有双方提供的买卖合同、产权证、民事判决书、双方往来短信及函件、个人住房转按揭业务委托协议、公证委托书、上海浦东发展银行存折、本票及申请书、证人证言等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
本院认为，根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，则由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，原告以被告逾期付款构成违约为由，主张行使合同解除权，并要求被告支付违约金等，但原告却未能就其所主张的被告存在逾期付款违约行为的事实提供确实而充分的证据予以证明。
在双方纠纷经本院（2009）徐民三（民）初字第X号民事判决明确应当继续履行买卖合同后，原告又以担保公司出示的170万元银行本票所载内容对原告存在风险且被告未能对此作出书面解释为由，拒绝继续履行交易手续。
但根据审理查明的事实，原、被告双方均已委托担保公司提供转按揭及担保服务，包括委托担保公司人员办理贷款余额结清、抵押注销、双方过户等事项，原告还同时授权担保公司人员代为办理还贷、凭委托人身份证复印件开具现金本票及银行活期存折、代缴现金本票退保手续、代为领取相关原抵押注销文件、办理原他项权利注销手续、代为办理银行按揭相关手续、代为领取公证书等具体事项。
因此，担保公司依据原告授权，以原告名义开立活期存款账户、存入被告申请的贷款、以该存款账户为依据申请银行开具申请人及收款人均为原告的本票等行为，符合原、被告及担保公司三方的约定及相关流程规定，并无不当。
在担保公司对原告就本票所提异议予以解释及说明后，原告仍然拒绝继续履行交易手续缺乏依据，其行为显属不当。
综上所述，在原告并无证据证明被告存在逾期付款违约行为情况下，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告张X的诉讼请求。
案件受理费人民币11,774.50，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长刘锋
审判员徐磊
人民陪审员姚甦人
二Ｏ一一年四月二十八日
书记员徐蔚芳
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