郑东新区白沙片区敬业路以东绿博大道以北地块可行性研究1230修改意见.docx
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郑东新区白沙片区敬业路以东绿博大道以北地块可行性研究1230修改意见
郑东新区白沙片区地块
可
行
性
研
究
报
告
（简版）
2016年12月30日
一、目标地块基本情况………………………………………………3页
二、出让相关信息……………………………………………………9页
三、市场分析与机会选择……………………………………………10页
四、项目定位…………………………………………………………30页
五、开发与销售计划…………………………………………………40页
六、成本分析…………………………………………………………41页
七、经济效益测算……………………………………………………42页
八、投资风险评价……………………………………………………44页
九、工作建议…………………………………………………………45页
一、目标地块基本情况
（一）目标地块区位
1、区域位置
199号地块位于白沙园区敬业路东侧、玉溪路南侧、龙福街西侧、绿博大道北辅道北侧，白沙片区距郑州市区约8.3公里，距CBD约15.4公里，距郑州东站约11.1公里。
白沙片区功能定位为构建以省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区为主要功能的生态智慧的省公共服务核心区。
目前区域热度较高，是郑州市改善居住密集区域，地块属于城市近郊，开发价值较大。
2、地块交通条件
地块处于郑东新区东部白沙片区，区域道路交通路网规划较为完善。
目前区域城市主干道东四环、郑信路、南康庄路、万三公路、人文路及G220等均已建成通车，且地块临近郑开大道、绿博大道、京珠高速及地铁8、13、20号线。
地块未来交通通达性较好，可有效辐射整个城市区域。
但目前地块周边仅有570路、游568路、游573路、郑汴城际公交101、102路通过，现阶段公交线路较少，到达郑州市各个片区有一定难度。
（二）区域规划及周边配套
1、区域规划
白沙组团以公共文化服务核心为带动，以中原经济区及郑州都市区建设为契机，实现白沙组团从“职教园区”到“生态智慧公共服务核心区”的战略转变，创造服务高效、和谐宜居的人居环境。
白沙组团功能定位为，以公共文化服务、行政服务、高端商务为主的生态智慧公共服务核心区。
围绕这一功能定位，将发展以会议中心、酒店商务、特色金融、休闲娱乐、科研创新、教育培训、高端商贸为主的辅助功能。
2、周边配套
地块属于郑东新区未完全开发区域，基础生活配套较少，区域规模商业、休闲配套、学校配套等相对不足，但规划较为完备。
预计未来随白沙片区的进一步开发逐渐完善，区域未来发展潜力较大。
教育：
小宝贝幼儿园、白沙镇白坟小学、大有庄小学、，3公里内有大风车双语幼儿园、南岗实验幼儿园、莆田小学、郑州市第101中学；
商业：
周边大规模商业匮乏，距项目最近的商业为陆港酒店，但周边专业市场较多，如裕隆钢铁物流园、经开钢材市场、迪圣木材模版市场等；
医疗：
附近有营岗村社区卫生所，五公里内医院有洛阳正骨医院、郑州有源中医院；
公共交通：
附近1公里内设有公交站点的公交线路有570路、游568路、游573路、郑汴城际公交101、102路，仅辐射郑东新区、开封等区域，地铁8号线预计2020年底建成通车，114号地块距8号线龙王庙站仅800米左右。
地铁12、13、20号线开通时间暂未确定，出行有一定难度。
区域周边规划配套详见附图：
（三）规划设计条件
白沙片区199号地，占地31127㎡（约46.69亩），城镇住宅用地，容积率待定。
编号
土地位置
使用权面积（㎡）
用途
容积率
建筑密度（%）
建筑高度（米）
绿地率（%）
投资总额（万元）
出让年限（年）
牟政出〔2016〕199号（网）
敬业路东侧、玉溪路南侧、龙福街西侧、绿博大道北辅道北侧
31127.07
城镇住宅
2.5
＜25
＜80
＞30
≥15007.6
70
二、目标地块出让相关信息
（一）出让要求
1、出让价款
按照模板写
起始价、熔断地价的楼面地价一定要写清楚。
2、出让时间
3、
按照模板写
公告时间：
竞买保证金截止时间；
竞拍时间：
3、出让条件
4、
按照模板写
4、竞拍规则
地块于2016年12月24日进行招拍挂公示，竞买申请截止时间为2017年1月19日，限时竞拍开始时间为2017年1月22日。
地块挂牌起始价23000万元，熔断地价34500万元，竞买保证金23000万元，最高限价12000元/㎡。
（二）招拍挂形式
上述地块将采用“限房价竞地价”的模式拍卖，该地块起始地价为2.3亿元，溢价50%后熔断，熔断地价为3.45亿元，熔断后启动竞房价，最高拍卖限价为12000元/㎡，竞拍人向下竞拍房价，所报综合房价最低者确定为土地竞得人。
三、目标地块市场分析与机会选择
（一）城市/区域发展概况
郑州位于中原腹地，有京广铁路、陇海铁路等多条国家铁路及高铁通过，交通优势明显，未来郑州将成为中国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心，形成以郑州为中心的中原城市群“半小时经济圈”、中原经济区“1小时经济圈”和全国“3小时经济圈”。
作为河南省省会，郑州GDP总量位居河南省第一名，常住人口居河南省第二位，2020年预计郑州市常住人口将达到1500万人。
2015年，郑州市地区生产总值完成7315亿元，总量居河南省第一位、中西部第三位。
１、城市情况与发展预期
郑州是中原经济区的主核心城市，是中原地区辐射中部的桥头堡，城市首位度高，未来郑州要建设以国际商都为特征的国家中心城市。
宏观经济：
（1）2015年郑州市国民生产总值达到7315.19亿元，增速为7.94%，居全省首位，远高于河南省5.93%的增速，经济运行呈现“总体平稳、稳中向好、稳中趋优”态势。
（2）2015年全年城镇居民人均可支配收入31625元，比上年增长9%，整体人均收入增长明显。
（3）产业结构方面，郑州市“二、三、一”产业格局稳固，第三产业增速明显，形成了二、三产业共同推动全市经济发展的格局，产业结构正加速朝着高层次的“三二一”产业序列演化，经济布局日趋合理。
城市人口：
郑州市近五年常住人口增长迅速，截至2015年已达到957万人，年增产率2.0%，整体城镇化率68.3%，自然增长率5.9‰。
随着郑州辐射力的进一步增强，人口导入能力持续发挥，整体增速迅速，人口红利将持续存在，为房地产业的健康发展奠定了坚实的基础。
根据政府规划，到2020年郑州市总人口将达到1500万。
表3-1郑州市人口变动情况
年份
户籍人口（万人）
常住人口（万人）
常住人口增长率
2011
735
886
2.3%
2012
741
903
2.0%
2013
751
919
1.8%
2014
760
938
2.1%
2015
/
957
2.0%
数据来源：
郑州市统计年鉴、郑州市政府工作报告
城市规划：
构建“一主、三区、四组团”的多中心、组团式空间结构，以点带面整体发展，城市向东，生活向北，核心不断东移，重点发展郑东新区，形成“一枝独秀、多点开花”的局面，西区和南区更多依靠自身资源发展，速度与东区、北区相比相对较慢。
图3-1郑州城市规划布局示意图
2、区域情况与发展预期
项目所在区域属郑东新区，政策和资源的长期倾斜使其迅速成为中原地区的城市新区典范，被赋予郑州发展、中原崛起“领舞者”的重任，是房地产市场发展的高端价值区域。
目前区域开发时间相对较短，人口基数逐年增长，截至目前常驻人口超过100万，区域发展迅速，增长较快，未来仍有较大的提升空间。
目前区域开发时间相对较短，人口基数逐年增长，截至目前常驻人口超过100万，区域发展迅速，增长较快，未来仍有较大的提升空间。
（二）房地产宏观市场概况
2016年4月份以来，随着“降低首付比例、调整公积金存款利率、降低交易环节税费”等利好政策的出台，市场成交量激增，出现多个日光盘。
10月份开始，为平稳房地产市场发展，政府相继出台限购和限贷政策，同时严厉打击无证销售、首付分期等违规操作，市场热度迅速下降，推盘量骤降，且成交量近乎腰斩，市场进入平稳期，客户普遍进入观望状态。
时间
政策内容
10月2日-3日
限购：
自10月2日起，对郑州市市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下（不含180平方米）的住房。
限贷：
自10月3日起，居民购买家庭住房位于郑州新版房地产调控政策规定的区域内，首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例为30%。
拥有一套住房且相应购房贷款未结清，再次买房，最低首付比例为40%。
10月31日
继限购、限贷之后，郑州又一波楼市调控袭来。
郑州土拍新政发布，之前曾提到的“熔断机制”正式出炉，其中规定：
任一竞买人在网挂系统中报（竞）价首次达到住宅用地出让起始价150%时，网挂系统报（竞）价中止。
10月14日
从2017年1月15日起，在办理“农转用”手续时未使用“复垦券”的商品住宅用地，出让时需“持券准入”，即土地竞买人必须提前购买与出让土地同等新增面积的“复垦券”，才能参与土地竞买。
也就是说，郑州市内五区和三个开发区在办理新的住宅用地出让时，如果不是城中村改造、合村并城等棚户区改造类用地的话，需要开发商在参加竞拍前先购买宅基地“复垦券”。
12月21日-22日
限购令升级：
自12月22起，在市政府64号文中规定的限购区域内，180平方米以上住房同时纳入限购。
对于非郑州户籍个人或家庭，在限购范围内购房需提供连续2年以上社保或个税证明。
限贷令升级：
在市政府64号文中规定的限购区域内，居民家庭首次购买普通住房申请商业性子个人住房贷款，最低首付款比例为30%，居民家庭有购房贷款记录、但申请贷款房时实际没有住房，或者已拥有1套住房、无论有无购房贷款记录，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例调整为60%。
1、郑州市商品住宅市场概况
目前郑州市商品住宅市场整体趋稳，库存量回升，主力成交结构以刚需为主。
（1）市场现状分析：
在郑州楼市大力整治市场秩序的努力之下，商品住宅市场逐渐趋稳。
2016年1-11月份商品住宅供应面积1176.37万㎡，同比上涨35.3%，销售面积1318.22万㎡，同比上涨63.9%。
（2）供需关系：
2016年1-11月份，郑州楼市成交逐渐趋稳，供需比达到1:
1.1，供小于求，市场需求较为旺盛。
2014年月均去化48.90万㎡
（3）去化速度：
近五年，商品房年均去化679.65万方。
而2016年1-11月，商品住宅月均去化119.8万方。
截至2016年11月，郑州市商品住宅库存量为336.92万㎡，库存量持续回升，去化周期为2.8个月。
近5年全市商品住宅供需量价走势
（4）主力产品成交结构：
郑州房地产市场成交主要以刚需、首改型产品为主，主力成交业态为高层产品，同时有少量的小高层、洋房、别墅产品。
高层产品80-90㎡仍为主流刚需面积段，110-140㎡改善面积段成交集中，以两房、小三房为主，成交均价为9000-11000元/㎡，成交总价区间为80-90万。
郑州市市场主力产品成交结构
产品业态
主力成交户型/产品类型
主力成交面积区间（m2）
主力成交单价区间
（元/m2）
主力成交总价区间（万元）
高层
两房、小三房
80-110
9000-11000
80-90
2、郑州市土地市场概况
郑州市由于大量城改地块出让，土地市场以住宅用地成交为主力，1-8月份土地市场持续火爆，呈现供不应求的状态，多家全国品牌房企来郑抢地，公开市场招拍挂竞争激烈。
7-8月份，出现多个地王，9月份政府出台新政，土拍采取“限地价竞房价”的形式。
10月处于短期土地调控期，市场暂无土地竞拍。
11月，郑州市土地市场集中供应，成交市场逐步回暖。
（1）土地成交量价走势分析：
近五年，郑州市商品房用地供不应求，2016年1-11月份土地供应169宗，供应面积2218万㎡。
成交土地116宗，成交面积1570万㎡。
其中1-9月份成交112宗，受“郑九条”新政调控影响，土地市场暂缓出让，10月份无土地成交，11月仅成交4宗商服用地。
住宅用地受金茂和融创的北龙湖地王影响，拉高了整体成交均价。
商服用地受阳光城经开地王影响，拉高了整体成交均价。
（2）土地成交结构分析：
近五年，郑州市经营性土地成交以居住用地为主。
2016年1-11月共成交土地116宗，其中居住用地82宗，占比71%，商服用地成交34总，占比29%。
根据近五年土地供应及成交趋势判断，居住用地将仍是未来土地供应主力，商服用地未来预期供应将保持平稳趋势。
2012-2016上半年郑州市土地市场成交结构分析
（3）土地成交区域分析：
郑州市目前三环内地块越趋稀少，成交地块主要集中在三环—四环之间。
其中三环-四环2016年1-11月共成交土地47宗，成交面积670万㎡，占比42%；二环-三环共成交土地44宗，成交面积506万㎡，占比32%；四环外成交土地19宗，成交面积293.09万㎡，占比19%；二环内成交土地6宗，成交面积108.44万㎡，占比7%。
3、郑州市商品住宅价格
近五年，郑州市商品住宅成交均价整体呈现上涨趋势，仅2015年下半年出现微跌。
2016年1-11月份，商品住宅整体成交均价9998元/㎡，同比上涨1.9%。
（三）房地产微观市场概况
1、区域市场概况（郑东新区商品住宅）
近三年区域内商品住宅供应量、成交量逐年增长，成交价格稳步上涨。
2016年前三季度受低首付、利率及地王频出的影响，刚需及投资客积极入市，市场成交火爆，成交量价齐升。
为了稳定房地产市场的稳定，四季度政府接连出台限购及限贷政策，同时严格执行预售证制度，打击首付分期，市场成交迅速下降。
近三年成交情况
分类/时间
2014年
2015年
2016年
新增供应量（万㎡）
33.32
127.12
200.28
成交量（万㎡）
67.08
103.18
146.48
成交价格（元/㎡）
10624
13524
14365
2016年1-11月成交情况
分类/时间
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
新增供应量（万㎡）
0
0
2.57
16.66
18.62
13.10
17.70
31.97
52.6
16.8
33.4
成交量（万㎡）
7.80
2.90
7.26
11.06
17.44
16.90
11.28
26.58
19.3
12.05
15.68
成交价格（元/㎡）
11736
14288
14067
11973
12998
21031
14433
11966
16969
16367
12191
补充白沙片区的商品住宅供应量、成交量、未来潜在供应量，该片区的存量去化周期
2、区域市场客群情况
按客户来源分析，郑东新区占比最大，其次是金水区、惠济区；客户主要为私营业主、企业高管、政府人员三大类。
置业目的以自住为主，纯投资客户相对较少；客户购买项目的关注点主要为产品和环境，其次是区位和交通。
客户对价格承受能力较强，龄一般为35-50岁的中年人群。
3、区域土地市场
目前区域内土地成交较少，但成交单价较高。
该区域位于白沙象湖片区，受省政府东迁影响，市场关注度高，未来发展潜力较受认可，为目前的热点区域。
补充近三年区域内土地市场供应住宅地块面积与商品住宅成交量之间的分析
2016年1-11月份项目周边成交地块
地块名称
拿地日期
用地性质
占地（亩）
容积率
建筑面积
成交总价
每亩单价（万元）
楼面地价
开发商
（万㎡）
（万元）
（元/㎡）
碧桂园地块
2015/8/26
居住用地
54.8
2.5
36526.7
7940
144.9
869.5
碧桂园
保利地块
2015/8/26
居住用地
50.52
3.5
33680
9060
179.3
768.57
保利
正商地块
2016/7/1
批发零售、住宿餐饮用地
38
4
25333.3
18500
486.8
1824
正商
（4）可类比竞品概况
（5）
白沙片区受省政府东迁影响，市场关注度较高，客户较为认可。
该区域生态环境较好，商品住宅普遍定位改善置业，产品以高层、洋房为主。
但距离市中心较远，缺少生活配套。
区域内在售及潜在供应项目较多，且受限购限贷的新政影响，客户基数有所减少，市场竞争将较为激烈。
同时受区域限价影响，未来入市项目价格将略低于目前在售项目均价。
区域主要竞品概况
项目
融创象湖壹号
吉地澜花语
东润城
碧桂园翡翠湾
保利罗兰香谷
南熙福邸
占地面积（万㎡）
25.8
8.05
66
7.6
3.3
7.1
容积率
2.48
2.99
2.5
2.0
3.49
2.49
计容体量
（万㎡）
60
31.4
200
19
15.3
26.1
业态组成
高层、洋房、别墅
高层、小高层、洋房
高层
高层、别墅
高层、别墅
高层、公寓
开盘时间
2016年6月
2016年5月
2015年8月
2016年8月
2016年10月
2015年4月
在售产品
——
——
——
别墅
高层
46-66㎡公寓
销售动态
一期售罄，二期0元入会中
一期房源已基本售罄，二期认筹中，预计推出8号楼和12号楼
一期已售罄，二期待售中，预计近期将开始认筹排号
一期高层已售罄，仅剩部分联排别墅在售，户型面积为390-410平米左右
10月30日首次开盘
仅剩公寓在售，产权为70年，在售户型建面46-66平米，均价17000
主力户型
二期85-150平米高层、洋房，洋房面积待定
104㎡两房
130㎡三房
142㎡四房
90㎡两房
115㎡三房
143㎡四房
110㎡三房
160㎡四房
245㎡六房
128㎡三房
135㎡三房
155㎡四房
46-66㎡一房
88-130㎡三房
131-165㎡四房
2016年1-11月销售额（万元）
137922
39577
56248
85643
22342
41800
精装标准
***元精装/
毛坯
**精装
2016年1-11销售均价（元/㎡）
别墅：
25000；
洋房：
15000，小高层：
12500；
高层：
10000
高层均价8000元/㎡，洋房均价14000元/㎡
高层均价9200元/㎡
高层均价10000元/㎡
别墅均价16800元/㎡
高层均价8200-9000元/㎡
公寓均价17000元/㎡
目前均价
（元/㎡）
——
——
——
别墅均价17500元/㎡
高层均价8200-9000元/㎡
公寓均价17000元/㎡
1、融创象湖壹号
位于郑东新区金水东路与雁鸣路交会处东南，项目占地面积约387亩，容积率？
总建筑面积60万方。
融创美盛象湖壹号一期总占地118亩，住宅总建面为19万㎡。
补充拿地时间及楼面地价，，规划洋房14栋，叠墅2栋，大平墅2栋及高层6栋，产品从80-300㎡两房、三房到墅级洋房、别墅。
销售情况：
项目于2016年6月18日在会展中心开盘，推出高层、小高层、洋房、别墅共1331套房源，开盘当天去化75%。
别墅均价25000元/㎡，洋房均15000元/㎡，小高层均价12500元/㎡，高层均价1000元/㎡。
二期目前开启0元入会，预计加推85-150平米左右的高层和洋房，洋房面积待定。
2016年6-11月，项目共销售房源1011套，销售面积12.80万㎡，销售金额13.79亿。
项目优势：
项目位于白沙象湖区域，周边环境较好，适宜改善居住。
受省政府东迁象湖影响，区域关注度较高，客户普遍看好该区域未来前景。
融创做为全国一线开发商，品牌知名度及信任度较高，产品品质较受认可，融创强势的渠道队伍，在项目开盘前期拓展了大量的意向客户，为项目开盘热销打下良好的基础。
2、吉地澜花语
位于郑东新区郑开大道与雁鸣路交叉口往东500米路南，项目占地面积120.83亩，容积率？
总建筑面积24万方。
。
补充拿地时间及楼面地价，小区规划建设22栋楼，涵盖11栋电梯洋房、2栋小高层、7栋高层、1所幼儿园和1栋商业。
主力户型为89-142㎡高层与132-138㎡洋房。
销售情况：
项目一期房源已基本售罄，高层均价10000元/㎡，洋房均价16000元/㎡。
二期高层认筹中，预计推出8号楼和12号楼，开盘时间待定。
2016年1-11月，项目共销售房源538套，销售面积5.88万㎡，销售金额3.96亿。
项目优势：
项目所处的象湖区域受省政府东迁影响，区域关注度较高。
项目规划有商业、学校的配套，客户较为认可。
3、东润城
位于白沙镇商都大道与前程大道交汇处向东1000米路北，。
项目基本信息？
？
？
？
补充拿地时间及楼面地价，二期住宅主要是2号楼、6号楼和7号楼。
主推85㎡的两房、105㎡、115㎡和125㎡的三房，143㎡的四房。
注：
东润城二期鸟瞰图
销售情况：
高层均价约11000元/㎡，预计2018年下半年交房。
洋房12000元/㎡，联排26000元/㎡，双拼35000元/㎡。
2016年1-11月份共去化938套，8.92万㎡，销售金额5.62亿。
项目优势：
区域受政府东迁影响，客户挂住度较高。
千亩大盘的规划，各项配套完善，自建野孩子公园配套客户认可度高。
产品面积段较小，总价低，购房门槛稍低。
4、碧桂园翡翠湾
补充项目占地、容积率、建面等基本数据。
拿地时间及楼面地价。
位于经开区航海路与前程路交汇处东200米路南，项目一期高层已售罄，仅剩部分联排别墅在售，户型面积为390-410平米左右，整体均价为800万/套。
销售情况：
项目于2016年8月13日首次开盘，推出精装高层10-12#楼，别墅1-9#楼，共计285套房源，户型有160㎡四房，260㎡五房，以及390-410㎡的双拼别墅，精装高层均价10000元/㎡（***精装标准），别墅（毛坯）均价16800元/㎡，开盘当天去化96%。
2016年8-11月，项目共销售房源390套，销售面积8.15万㎡，销售金额8.56亿。
项目优势：
地处经开区，区域前景较好，客户关注度及认可度较高。
项目规划舒适度较高，碧桂园作为全国一线房企，品牌知名度较高，项目景观示范区较好，客户较为认可。
5、保利罗兰香谷
补充项目占地、容积率、建面等基本数据。
拿地时间及楼面地价。
位于经开区航海东路与凤凰大街交会处（郑风牡丹园西侧），共规划有5栋高层和7栋别墅，高层户型面积为89-155平米左右，别墅面积为180-230平米。
销售情况：
2016年10月30日，项目超高层首次开盘，推出的是超高层毛坯4#、5#三房、四房共238套房源，均价8200-9000元/平方米，去化率89%，本次推出产品以95-135㎡三房、四房143-156㎡为主。
项目优势：
所处区域未来前景较好，客户关注度及认
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