浅谈如何有效降低房地产企业建筑项目成本.docx
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浅谈如何有效降低房地产企业建筑项目成本
浅谈如何有效降低房地产企业建筑项目成本
论文关键词:
房地产开发成本核算降低成本措施
论文摘要：
介绍了房屋建筑开发成本的组成，阐述了房地产开发的流程，探讨了房屋建筑开发成本的核算，提出了房地产成本控制措施，以达到加强成本核算，降低工程成本,提高经济效益的目的。
房地产成本决定房地产价格，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。
它的波动从微观讲关系到人们的生活水平，从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分,从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展都有着重要影响。
应当讲控制房地产开发成本是政府在不断推出经济适用房以平抑房价的另一重要杀手锏，这将对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义。
1房地产开发的流程
前期规划阶段的主要工作目标是根据企业的战略研究结果，理论分析土地出让信息和实地调研出让地块，对该地块进行投资机会研究，以确定是否获得该地块，若符合企业的战略发展，则获取土地，并进行项目立项。
项目设计阶段在项目立项后根据前期的市场定位，运用工程技术理论及技术经济方法，按照现行技术标准，对项目的工艺、土建工程、公用设施、环境保护等进行合理性设计及技术经济分析，并提供作为建设依据的设计文件和图纸.房地产项目设计阶段的目标是如何更好地实现房地产产品价值最大化，如何通过合理的规划设计激发消费者的购买欲,在确保设计量的前提下设计出最佳方案.工程管理阶段房地产承包商在与开发商签订了承包合同后，按合同要求组织施工，按质、按量、按期完成工程项目任务。
对开发商而言,房地产开发项目建设管理的最终目标是以最短的工期、最低的成本达到最优的工程质量。
市场营销阶段指房地产开发企业为了实现经营目标，即利润最大化或市场占有率最大化，对房地产产品的构思、定价、促销和分销的计划与执行过程。
市场营销阶段的主要工作目标是在预定的成本范围内,提高企业的营销素质和竞争力，实现最优的营销效果.售后服务阶段工作目标是在交房后，利用现代管理和先进的维修、维护技术，以经济手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务,使物业发挥最大的使用效益和经济效益。
2工程成本控制分析
设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段设计是工程建设的关键，它对工程造价、建设工期、工程质重以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。
按国际一些数据设计费一般只占建设项日总投资的1％以下,但设计工作对工程造价的影响程度达75%以上,由此可见设计在整个工程建设成本控制中具有何等重要的作用将竞争机制运行到设计阶段要有多个设计单他投标从中择优选定虽佳的设计方案，并吸收末中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的日趋完善。
这样才有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。
推行限额设计。
在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等.设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案,达到安全可靠、经济合理的要求。
实行设计监理。
设计监理通过对设计的审查,提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正。
3房屋建筑开发成本的核算
间接费用的核算，企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用.按现行房屋建筑开发企业会计制度规定,这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益.这样处理对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则，势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。
因此，笔者认为，对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。
前者列入“开发成本”，作为成本项目的一个组成部分;后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算，待开发产品实现销售后,再转入“销售费用"科目。
项目的竣工决算，房屋建筑开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润。
可是现在房屋建筑开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决算。
因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确,而且涉及到工程款的支付，不易拖拉.而项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成，计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等，都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。
浅谈可持续发展在进行房地产项目的管理当中的重要作用
论文关键词:
可持续发展房地产管理
论文摘要：
本文就房地产业发展的相关政策进行了阐述，基于可持续发展观念下的项目可行性研究和可持续发展观念的必然性，表述了可持续发展战略对于项目可行性研究的意义。
1房地产业发展的相关政策
房地产作为一项支柱产业，尤其在近几年来，国家在政策上做出了很大调整，使居民又进一步减轻了贷款购房的支付压力，意在发展房地产业,刺激住房消费，拉大内需，拉动经济增长。
目前，我国实行以《土地管理法》和《城市房地产管理法》为核心，以土地、房屋分管为特征的法律体系，用以规范我国土地管理和城市房地产管理。
其特征为：
立法从原则上是对实践的总结，以部门立法为主，政策是立法的主要基础等。
但与之相应的立法还很不够。
一方面，我国房地产法律体系还不够完善，缺少核心法律，如《住宅法》或《不动产法》；另一方面，立法层次结构不清，法律规范之间交叉重复.再加上普遍的房屋土地分管体制，结果宏观调控市场能力差,管理不力，问题不少，还有许多法律真空,引起诸如住宅质量、
公建设施、住宅面积、中介服务、各项收费等方面的投诉不断的现象发生；这也是我国房地产业十多年的发展历程中多次大起大落的原因之一.
但近几年是关于房地产业的具体政策出台最多的时期，国务院发布的这些政策有利地推动了房地产业的发展，拉动了国民经济的增长。
这些政策主要包括以下几个方面:
1。
1刺激消费的政策.1999年上半年年开始，针对投资需求与消费需求均不足的新情况，采取了综合对策。
其中为抑制消费需求的下滑,采取了提薪、扩大消费信贷规模、降息、储蓄实名制、征收利息税等措施抑制储蓄增长,.刺激消费增长。
1。
2推进房改的政策。
一是停止实物分房，实行货币分配的政策逐步推行住房货币化。
二是按房价收入比实行不同的住房补贴政策。
1.3放开住房二级市场的政策。
1999年政府发布了《己购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》，规定了开放交易市场的基本条件和上市交易程序,明确了上市准入制度所涉及的土地出让金缴纳和收益分配的有关政策，使得开放交易市场的政策框架基本形成.现在全国许多大中城市都在积极开放存量住房交易市场。
1。
4推行住宅产业化的政策。
房地产消费市场的逐步规范，进一步调动了买房的积极性。
去年以来,建设部会同有关部门，采取了一系列措施整顿规范房地产市场。
一是发布了新的《房地产开发企业资质管理规定》,并对所有从事房地产开发的企业进行清理换证,依法淘汰了一大批实力弱、信誉差、经营不规范的企业,规范了销售主体行为；二是会同国家工商行政管理局发布了《商品房买卖合同示范文本》;三是发布了《商品房销售管理办法》,规范了开发商的销售行为：
四是发布了《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》。
这一系列政策的实施,保护了消费者合法权益。
1.5减免过高税费的政策。
近几年来，国家在鼓励住房消费的税收政策上有了实质的突破,对房地产交易过程中所涉及的营业税、契税及个人所得税给予了相应的减免优惠,使税赋较大幅度下降。
其中主要的，一是取消了对房地产投资者15%的固定资产投资方向调节税（原先这项税种只是对国外境外投资者免征）;二是降低房屋交易契税及其他相关费用,契税税率从6%降到3一5％；三是大大降低房屋租赁税费。
房屋租赁的总体税收税率由原来的17一30%调低到目前的4一7％；四是有的城市采取购买住房返还个人所得税，促进了住房销售,还有效吸引了一部分企业在城市扎根。
2基于可持续发展观念下的项目可行性研究和可持续发展观念的必然性
西方学者指出,要想成功，必须作到下面两点:
首先要“做正确的事情"，然后是“把这项正确的事情办好"。
相比之下,前者更重要，因为只有去干正确的事情才会产生真正的效果，而后者只是办事的效率的高低而已。
战略管理就是设法去做正确的事情，从而追求真正的效果.战略策划的精神能从我国兵书中的“运筹于帷握之中,决胜于千里之外”这句话上体现出来。
房地产项目可行性研究是指投资者通过分析自身能力和项目条件，了解环境变化的特性和趋势，去制定出把握机会,发挥和建立竞争优势，避免威胁并弥补劣势的项目战略.可行性研究实际上是一系列的工作过程，即包括确定项目的开发目标,分析内在条件、能力和外部环境,进行项目定位和策略设计的整个过程。
但是与以往不同的是，我们现在做这些工作的时候,要从可持续发展的战略眼光出发，在企业的可持续发展战略框架下进行。
路桥工程施工成本控制与研究
摘要：
随着市场的激烈竞争，有效的控制成本成为路桥企业生存和发展的重要保障。
根据本人多年从事路桥的经验对路桥工程施工成本控制做出如下分析。
关键词：
路桥工程;成本控制;技术施工
为满足我国的经济和社会发展的需要，高速公路，高架桥梁如雨后春笋应运而生。
路桥施工企业为了提高自身的核心竞争力，就必须在保证施工质量的前提下，遵循成本控制原则，指定和落实严格有效的成本控制措施，才能最大限度地合理降低成本，创造良好的经济效益。
所以，探讨路桥施工中成本的控制具有重要的意义.
1项目成本控制的内容
施工阶段成本控制的基本原理是把计划作为项目控制的目标值，定期把工程进展过程中的实际支出额与目标值进行比较，发现并找出实际支出与投资控制目标值之间的偏差，分析偏差产生的原因，并采取纠偏措施加以控制，以保证控制目标的实施。
成本控制的主要内容为：
1。
1节约原则。
节约就是项目施工中人力、物力和财力的节省，是成本控制的基本原则。
节约是要积极创造条件,着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常检查是否出偏差,以优化施工方案。
从提高项目的科学管理水平入手来达到节约。
检查每笔成本费用的合理性，避免返工损失、减少并杜绝工程延期违约罚款和安全事故损失的费用发生。
1。
2成本监督与控制.包括对各项工作进行成本控制，如对设计、采购、委托进行控制;各项费用的审核，确定工程款的支付，监督已支付的项目是否完成,并保证每月按实际工程状况定时定量支付；得出实际成本报告；进行审计活动.
1.3动态控制。
成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则。
所谓动态控制就是将工、料、机投入到施工过程中,收集成本发生的实际值，将其与目标值相比较，检查有无偏离,若无偏差,则继续进行，否则要找出具体原因，采取相应措施.
1。
4制定措施并调整成本计划.与相关部门合作，提供分析、咨询和协调工作,使各方面作决策或调整项目时考虑成本因素.对项目形象的变化，如环境的变化，目标的变化等所造成的成本影响进行预测分析，并调整成本计划，协助解决费用补偿问题.
2加强路桥施工中成本控制的措施
2。
1树立现代成本控制理念。
首先，把成本控制贯穿于路桥施工的全过程。
传统的成本控制模式往往偏重于事后采取相应的措施加以控制.而现代的成本控制体系要注重事前的计划测算，事中的控制调节及核算,事后的分析和考核;其次，完善成本控制的内容，不仅要重视工程成本的控制，还要对技术成本、质量成本、安全成本、方案设计成本及工期成本进行有效控制。
2.2项目成本控制措施。
①提高工作人员成本控制意识，全员参与成本控制。
在市场经济条件下，企业要想在市场中立于不败之地，必须尽可能降低成本。
所以,路桥施工企业决不能忽视成本控制，应立足自身特点，建立合适的管理模式,提高成本控制意识.②对施工全过程进行成本分析，达到成本控制的目的。
在项目施工整个过程中，通过成本预测、计划成本编制、实际成本核算,根据统计核算、业务核算、会计核算提供的资料，对项目成本形成过程和影响成本升降的因素进行分析，项目成本是超支还是节约。
基于目标成本管理的路桥施工项目成本控制研究
【摘要】文章从路桥施工项目中目标管理论文"target=”_blank”〉成本管理的应用入手，分析目标成本管理在路桥项目实施工程中的每一个环节及项目实际成本情况，提出了实际执行中可用的方法和考核方法,以有利于保证项目的利润收入。
【关键词】目标成本管理；控制；路桥工程。
一、前言。
近年来我国高速公路成为国家和省级部门重点建设的对象，相关的路桥建设投资成为施工企业的重点.
对路桥工程的承包企业来讲,在激烈的市场竞争中中标的价格及可获得的利润越来越低,而我国建筑市场中钢材、水泥等材料的价格不断上涨，使得路桥承包企业不得不重视目标成本控制，在目标成本控制下的路桥施工成为企业内部提高盈利能力的主要手段。
二、目标成本的制定和分解。
合理有效的目标成本，是路桥施工项目成本控制有效性的重要保证.由于路桥建设项目投资大、建设周期长、建设环境复杂等因素,如果能够合理地预测出目标成本,对项目管理具有重要的现实意义.
（一）施工项目目标成本的制定。
路桥工程项目目标成本的制定包括施工的直接费用预算、流转税金及附加预算和间接费用预算，是控制路桥施工成本的首要前提.在基于工程项目的目标利润可保的情况下,预测各个施工环节的目标成本，可以采用定性分析法，选择合理的数学模型进行推测和计算;或者是定量分析法,根据已有的历史统计数据和客观资料作出预测。
直接费用预算包括人工费、机械费和材料费等的预算。
人工费是指在路桥施工项目中对使用的人力所支付的报酬，是直接劳务成本；机械费是路桥施工项目中所必须的机械成本，一般可分为公司自有机械设备使用费和外租费;材料费是路桥施工项目建设时所使用的建筑材料，包括沥青、钢材和黏土等直接材料及其他材料的使用成本,一般占施工工程造价的60％～70%.
流转税金及附加预算是根据路桥工程结算总额，按照国家规定的税费收取的费用，包含营业税、印花税、城市建设维护费等.
间接费用预算是指依据工程项目建设的环境，没有与施工项目直接的关系，而是与施工项目管理水平，消费水平有关的费用。
在间接费用预算的过程中可以参考其他施工项目的情况，把估算出来的费用分摊至施工期内。
可将所有关于目标成本因素结合起来，通过寻求合适可靠的方法对目标成本进行制定：
1.目标成本小组法。
即成立目标成本管理小组，然后由小组负责整个施工项目的目标成本，并向子项目部传达，是自上而下的方法，但在路桥实际施工中,一般由项目经理部所承担.这种方法基于项目目标成本领导小组对路段、桥梁的实际情况都要有足够的掌握，否则容易降低项目施工人员的积极性，并对目标成本控制的效果产生不良的影响.
2。
自下而上法。
这是一种先由各个路桥项目施工组根据自己项目路段的实际情况,制定出各自的目标成本，并向上级项目部报送，然后经过上级的审核及调整之后,下达执行的具体目标成本。
这种方法与实际情况最为贴近，每个施工项目小组的问题都可以得到满足，但是该方法往往制定周期长,决策困难。
3。
综合法。
这是路桥施工项目目标成本管理的主要方法，也是在实际中证明的最为有效的方法。
首先由目标成本小组制定出一套方案,将方案与施工路段的实际情况作出对比，重点对原材料使用、机械使用效率、施工工艺作出分析研究,最终得出施工项目小组和目标成本小组均认可的方案。
工程施工成本控制
【摘要】施工项目管理论文"target=”_blank”>成本管理是一个包括：
成本预测、成本规划、成本核算、成本控制、成本考核和成本分析的有机结合体.在这个综合体中，成本控制是一个重要环节,它对于实现成本管理目标,具有重要地位和作用。
在成本管理中，如果只对成本进行预测，并提出规划成本目标，但对施工费用控制不住，将会出现“成本失控”,那么成本预测和成本规划两个环节做的再好，预定的成本目标也难以实现.同样，尽管成本核算、成本分析和成本考核工作做得很好，但是如果对施工消耗和支出不进行控制，任其消耗多少算多少，支出多少算多少,那么成本核算、成本分析和成本考核也就不能发挥其应有的作用。
因此，加强成本管理，关键就要成本控制这一重要环节,积极做好成本控制的管理工作,就可以达到降低项目成本,提高项目经济效益的目的.
【关键词】施工成本控制原则要点。
一、项目施工成本控制是提高承建单位经营管理水平的重要手段.
项目施工成本是由施工消耗和经营管理支出两项组成;它是反映施工项目各项施工技术经济活动的综合性指标，一切施工活动和经营管理水平，都将直接影响项目成本的升降.为了对项目成本进行控制，就要对项目生产、技术、劳动工资、物资供应、财务会计等日常管理工作提出响应的要求，建立和健全各项控制标准和控制制度。
例如:
制定建筑安装工程预算定额、管理费和其它费用等.这样，就可以加强项目成本控制工作,提高承建单位施工管理水平，保证项目成本控制目标实现。
二、项目施工成本控制原则。
1。
经济原则。
项目施工成本控制的根本目的在于降低施工成本和提高经济效益。
项目成本控制必须突出经济效益和社会效益,正确处理产值、竣工面积、工程质量和成本,同时也不能为片面追求降低成本而不顾工程质量、产值和竣工面积。
必须统筹兼顾，不能顾此失彼。
2。
全面性原则。
项目施工成本控制的全面性原则包括：
全员成本控制和全过程成本控制两项内容。
全员成本控制是指通过全体职工进行项目成本控制，由于项目成本是一个综合性的指标，它涉及到承担专业施工的单位和有关部门，以及全体职工的工作成果;这要求人人，事事、处处都要进行项目成本控制，都要按照定额、限额和预算进行管理。
只有这样才能从各方面堵塞漏洞、杜绝浪费。
全过程成本控制是指成本控制的对象不只是生产领域中施工费用，项目成本控制的范围必须贯穿于成本形成的全过程;它包括：
施工规划、劳动组织、材料供应、工程施工和工程点标各个方面。
只有这样降低项目成本的措施才会有收获，才能达到预期的降低成本目标。
3。
责权利相结合原则。
为使项目成本控制发挥应有作用,必须按照经济责任制的要求，贯彻责权利相结合原则.有责就应该有权，否则就不能完成分担的责任；有责还应该有利，否则就缺乏推动履行现职的动力.因此，在项目成本控制中，必须认真贯彻责权利相结合的原则。
三、项目施工成本控制原理。
1。
根据项目承包合同要求、工程特点、工程内容和项目组织管理方式,以及项目成本控制方法，分解项目成本控制目标，并将其落实到每一笔支出费用的控制上;
2.根据已批准的施工方案、进度规则和投标报价时所使用的工料分析资料、按成本记帐体制编制每个分部（项）工程或施工作业项的各项费用预算;
3。
按照规定的进度报告制度，联系每个分部（项）工程或工序的费用预算，测算其进度状况和费用发生情况；
4。
对项目实际成本和预算成本进行分析和评价;
5。
预测项目竣工尚需的费用，以及项目成本的发展趋势;
6。
采取相应项目成本控制措施，以保证项目实际成本与规划成本想符.
摘要：
在目前激烈的市场竞争中,建筑施工企业在工程建设中实行施工项目管理是企业生存和发展的基础和核心。
作为现代施工企业都应建立一套适合自身的成本控制的管理模式,目的就是要达到指标分解，纵向到底，横向到边，全员参与，每项成本、费用指标都有帐可查,有人控制.
关键词:
工程施工成本控制索赔
施工索赔又是成本控制的重要一部分，在工程建设项目中索赔是经常发生的.项目各参加者属于不同的单位，其经济利益并不一致.而合同是在工程实施前签订的，合同规定的工期和价格是基于对环境状况和工程状况预测基础上的，同时又假设合同各方都能正确地履行合同所规定的责任。
而在工程实施中常常发生施工单位和业主之间索赔纠纷。
即索赔是施工单位和业主之间承担风险比例的合理再分配。
本文将对项目成本控制与施工索赔这一问题进行论述，以便在企业的生产经营中引以为借。
目前，铁路施工企业正在加快企业改制工作。
单一的企业模式正朝着投资主体多元化的股份制混合型经济形式发展，经营者与企业职工持股使国有企业和广大员工真正成为一个命运共同体。
企业转换经营机制之后，将成为真正的市场竞争主体与法人治理实体。
铁路施工企业同样面临着激烈的市场竞争,企业能否在市场竞争中立于不败之地，关键在于企业能否为社会提供质量高、工期短、造价低的建筑产品。
由此可见工程施工项目的成本控制与索赔成了项目施工管理的核心内容。
工程施工项目的成本控制与索赔是贯穿于工程建设自招投标阶段直到竣工验收的全过程，它是企业全面成本管理的重要环节，必须在组织和控制措施上给予高度的重视，以期达到提高企业经济效益的目的.
工程施工项目成本控制,指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物资资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正将要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。
施工项目成本控制的目的，在于降低项目成本，提高经济效益。
施工索赔是一种正当的权利要求，同守约并不矛盾。
恪守合同是业主和施工企业（承包商）的共同义务，只有坚持守约才能保证合同的正常执行。
施工企业（承包商）提出索赔要求有它的必然性.因为在每项工程承包过程中采取哪种形式的合同是业主决定，每个合同的具体条文是站在业主立场上编写的，施工企业（承包商）即使在决标前的谈判中也只能是在个别条款上使业主作出某种让步。
再加上承包商在激烈的投标竞争中以较低价格得标,实施过程中稍遇条件的变化即要处于亏损的威胁之下,他必然寻找一切可能的索赔机会来减少自己的风险。
因此，也可以说索赔是施工企业（承包商）和业主之间承担风险比例的合理再分配，也是施工企业（承包商）减少亏损增加收入的必要手段
一、加强项目成本控制的现实意义
加强项目成本控制是铁路施工企业摆脱困境，增加收入的需要.目前铁路施工企业刚刚推向市场，参与市场竞争，将面临着严峻的市场考验.现在建筑市场放开，实行招投标制，并且标底压得都非常低，要想创造效益唯一的出路就是强化内部管理，苦练内功,向内部挖潜要效益。
因此，加强项目成本控制是目前一条非常现实的途径。
加强项目成本控制是适应市场竞争形势，加强企业内部管理工作的需要。
随着铁路企业的快速发展，建筑市场竞争越来越激烈.今后一段时期，铁路施工企业将面临日趋激烈的市场挑战,施工企业的经营环境难有大的改善。
增收提效，强化成本控制与索赔将是今后加强经营管理的重点。
这就要求铁路施工企业要把各方面的工作统一到降低成本、提高效益的目标上。
按照市场经济的要求钻研、调整和完善管理体制，进一步加强各项基础管理工作,将企业管理从实物管理转向价值管理,从而使成本管理成为企业管理的中心。
二、施工企业成本控制原则
施工企业的成本控制是以施工项目成本控制为中心，施工项目成本控制原则是企业成本管理的基础和核心，施工企业项目经理部在对项目施工过程进行成本控制时,必须遵循以下基本原则。
（一）成本最低化原则。
施工项目成本控制的根本目的，在于通过成本管理的各种手段，促进不断降低施工项目成本,以达到可能实现最低的目标成本的要求.在实行成本最低化原则时，应注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。
一方面挖掘各种降低成本的能力，使可能性变为现实；另一方面要从实际出发，制定通过主观努力可能达到合理的最低成本水平。
（二）全面成本控制原则。
全面成本管理是全企业、全员和全过程的管理，亦称“三全”管理。
项目成本的全员控制有一个系统的实质性内容，包括各部门、各单位的责任网络和班组经济核算等等,应防止成本控制人人有责,人人不管.项目成本的全过程控制要求成本控制工作要随着项目施工进展的各个阶段连续进行,既不能疏漏，又不能时紧时松，应使施工项目成本自始至终置于有效的控制之下。
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