惠州市田螺墩生态旅游融资方案设计.docx

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惠州市田螺墩生态旅游融资方案设计

惠州市田螺墩生态旅游融资方案设计

　　摘要：

现主要从融资模式、资金筹措以及融资方案等方面对惠州市田螺墩生态旅游融资问题进行深入研究。

研究表明，本项目适宜采取BOT融资模式，以确保项目资金来源可靠，且融资结构合理和融资成本较低，实现项目良好的经济及社会效益；同时为了切实保障项目的顺利运营并取得良好的经济效益，还需要切实加强融资风险管理，以控制项目融资风险。

　　关键词：

BOT融资模式；项目融资管理；融资风险

　　中图分类号：

F592.7文献标识码：

A

　　文章编号：

1005-913X（2016）04-0149-03

　　一、引言

　　“生态旅游”这一概念是国际自然保护联盟（IUCN）特别顾问、墨西哥专家豪?

谢贝洛斯拉斯喀瑞（H.Ceballos-Lascurain）在1983年首次提出来的。

生态旅游是指以可持续发展为理念、以保护生态环境为目的，以有特色的生态环境为主要景观的旅游。

生态旅游的内涵包含两个方面：

一是回归大自然，即到生态环境中去观赏、旅行、探索，目的在于享受清新、轻松、舒畅的自然与人的和谐气氛，探索和认识自然，享受自然和文化遗产等；二是要促进自然生态系统的良性运转。

　　与传统的旅游活动相比，生态旅游具有保护性、自然性、规模较小的特点。

自然性主要体现在旅游者所到的旅游区域具有独特的自然生态风光，人口相对稀少，由于受工业化影响程度较低，保存着生态环境的相对原始状态；保护性指的是尽可能的保护原有的生态环境以及原有的生态平衡，在资源环境容量范围内旅游。

同时，生态旅游强调规模的小型化，限定在一定的承受能力范围之内，这样既有利于游人的观光质量，又不会对旅游环境造成大的破坏。

　　生态旅游是旅游活动中非常重要的组成部分。

从旅游发展的角度看，生态旅游是近年来旅游业中增长最快的部分，年收入增长率达到15%，生态旅游将成为21世纪旅游活动中的主流。

　　二、田螺墩生态旅游项目概况

（一）基本情况

　　田螺墩坐落于惠州市惠阳镇隆长龙村的长龙水库源头，银瓶嘴的正东方向，大帽山的南侧。

项目地理位置极为优越，它位于交通便捷的205国道旁，西接东莞市，东与惠州市区接壤，分别距深圳市48公里、东莞市60公里、广州市130公里，往东10公里是惠州市，是珠三角地区扼要交通要点。

特别莞惠城轨开通后，穿梭广州、东莞、深圳、惠州各大城市之间只需一个小时，可以真正融入珠三角一小时经济生活圈。

田螺墩水清、石美、山高、林森，山中种植了大量的荔枝和龙眼，其中黄汝坑因其独特的山体结构以及怪异的节截岩石而著名，最大落差的瀑布约有30余米，水质清澈见底，由浅入深，最深处高达五米，是游玩、嬉水、溯溪的绝佳场所。

　　田螺墩生态旅游项目景区总面积约53万平方米，预计总投资额1.2亿元人民币。

项目以生态和休闲为主题，景区定位为自然山水、漂流溪水、有机果园、旅游地产相结合的休闲度假胜地。

设置四个功能区分别为：

自然山水区、漂流溪水区、崇林世居文化区、生态农业区。

项目除了具有地理位置的优势外，作为周边较为稀少的综合性生态旅游项目它拥有比其他景区更大功能优势，同时，项目将以自然山水为主的景点与广东第二大的客家围屋文化――崇林世居文化相结合，具有较强的吸引力。

由于生态旅游项目以自然山水为主要景点，主要是在原有的生态环境下完成栈道的修建、水道疏浚、设施的配置以及投资性房地产的建设，所以开发难度较小。

项目建成后将以周边六小时车程内的城市为近期目标客源市场，以注重休闲娱乐、喜爱自然的群体为目标客户。

　　生态旅游的发展必然给田螺墩的当地农村经济发展注入新的活力，成为区域经济支柱产业。

在2014年发布的《惠州市惠阳区镇隆镇总体规划（2014-2030年）》中，镇隆政府明确指出社会发展目标为：

打造以生态旅游、休闲度假及生态农业等城乡一体化休闲产业为补充的经济强镇，环境优美、配套完善、宜居宜业的生态产业新城。

田螺墩生态旅游景区的设立与发展完全能够适应规划的发展目标，得到当地政府的广泛支持。

（二）项目主体设置

　　根据田螺墩生态旅游项目建设的具体情况，项目的所有权属于当地政府，当地政府通过组织公开招标的方式寻找合适的企业负责项目开发、建设，并给予该企业经营权十五年，十五年后交还政府。

　　项目招标将采取资格后审，凡具有承担本项目开发资质或能力的企业均可参与投标，投标人应满足下列条件：

第一，投标人必须在中华人民共和国合法注册，并具有独立法人资格，营业执照经年检有效；第二，申请投标的企业应是具有从事过同类项目经验的企业；第三，申请投标的企业应具有不低于该项目预计总投资额（1.2亿元人民币）70%的总资产。

　　经过评标委员会的评定，公布X股份有限公司中标，获得项目的特许专营权，作为项目的直接主办方。

X股份有限公司是一家专业旅游投资开发公司，注册资本8000万元，以土地、货币资金注入。

近五年来，公司连续盈利，如今总资产高达1.7亿元，货币资金不低于总资产的30%，累计的债务也不超过公司净资产的35%；同时，X公司曾成功开发生态旅游农村，具有宝贵的经验。

　　（三）投资预算估计

　　根据建设需要的主要材料、当地材料市场价格等因素，预测估算出该项目的总投资额约1.2亿元。

其中，项目景区建设的投资额约为4000万元，主要包括基础设施投资、漂流项目投资、汽车营地投资、辅助及配套设施投资、服务设施投资、景观设施投资；旅游房地产的投资额约8000万元。

具体各项投资估算见2-1和2-2表。

　　田螺墩生态旅游项目的建设周期两年，项目直接主办方的经营期为十五年（包含前两年的建设期），十五年后交还政府。

其中前两年为建期，预计第三年开始产生营业收入。

项目营业收入主要来源于景区门票收入、漂流收入、汽车营地收入、产权酒店以及度假别墅营业收入。

根据旅游景区“增长-快速增长-平稳增长-衰落”的发展趋势，对旅游景区旅客规模采取增长率的方法预测。

第三年～第五年预测年增长率15%，第六年～第十五年预测增长率30%。

假定景区门票为80元/人；人均消费100元；漂流项目180元/人并且80%的游客选择玩漂流；汽车营地平均每人148元，30%的游客住营地；提供20套别墅租赁以及130间酒店客房服务，预测年均收入达1284万元，十五年共16692万元。

经营期内营业收入预测约12亿元人民币，预计年均收益率约为44%，年均净利润5280万元，具体各项收入分布如下表2-3。

　　（四）项目融资现状

　　田螺墩生态旅游项目作为一个全新的项目，目前仍处于规划阶段，由于项目的所有权属于当地政府，景区的开发一直是由政府主导，最初的资金投入仅仅为政府的财政支持，政府计划给予项目总投资额中10%的资金作为初始资金，可这资金远远不足以支撑整个项目的发展，所以政府通过公开招标的方式寻找合适的企业并且将剩余所需的90%的资金交给项目直接主办方自行筹集。

　　三、田螺墩生态旅游项目融资存在的问题

（一）银行贷款难

　　田螺墩生态旅游项目目前仍处于规划阶段，没有得到成熟的开发与适当的宣传，因此当地银行对项目缺乏兴趣。

同时又因为该项目投资额大、周期长，银行对项目直接主办方的资信状况不信任，认为它很难承担项目的经营建设，以及商业银行对旅游业贷款投资项目回报的评估制度尚未建立，不能正确的估算出项目预期可带来的净收益，综上因素最终导致企业向银行申请贷款困难。

（二）融资渠道狭窄，融资方式单调

　　田螺墩生态旅游景区投资目前仅仅依靠政府投入、银行贷款这两种融资方式，融资渠道也较为单一，没有开拓出多元化的融资渠道。

在筹集社会资金方面，基本没有充分利用资本市场。

至此之前，除去政府计划投入的1200万元的资金以及公司自筹资金3600万元外，中标企业计划将剩余所需资金7200万元向银行申请贷款，而银行方面又存在着“惜贷”的现象，不轻易放贷，因而项目建设进程过慢，资金缺乏。

　　四、田螺墩生态旅游项目融资方案设计

（一）融资模式

　　BOT（build-opereat-transfer）建设-经营-转让模式的简称，即我国通常所说的“特许经营权”投融资模式。

通常是指项目所在的地方政府通过签订特许经营权协议，将项目授予经营者（一般是企业），由该公司负责项目的基础建设中的融资、建设、经营与维护等，在规定的特许经营权的时间内，项目发起人对项目拥有所有权；在特许经营期满时，经营者要将该设施无偿转让给政府或有关部门。

　　BOT融资模式在促进项目建设方面拥有众多优点，这些优点使得其在对发达国家和发展中国家都得到广泛的应用，田螺墩生态旅游项目采用BOT融资模式进行建设，一是减少政府开支，从而减少政府债务和赤字。

二是有利于提高项目建设质量并加快项目建设进度，促进项目运营效率的提高。

三是可以有效的降低和分散项目建设、运营风险。

　　1.运作流程及参与主体

　　BOT模式主要由三方组成，项目发起人（政府）、项目直接主办方和金融机构。

其中，政府作为项目发起人，而它自身的公信力可以降低项目投融资风险。

　　BOT项目融资运作流程：

首先要确定融资项目，即项目的类型、建设要求、融资需求；其次，根据项目的需求进行招标公示及投标人资格审定，再根据具体的实施细节与中标企业进行谈判并签订合同与协议；再次，由中标企业作为项目的直接主办方，负债资金的筹集、项目建设和运营管理等；最后，在特许经营权到期后，项目直接主办方无条件将项目移交项目发起人。

（1）项目发起人

　　政府作为项目的发起人在BOT融资模式中发挥着重要的作用。

BOT模式虽然将项目所需的资金交由X股份有限公司筹集。

但在这过程中，政府也有不少的辅助工作，镇政府将为X股份有限公司牵头，帮助其向当地银行申请贷款，完成部分土地的置换。

同时，政府也将给予项目公司适当的税收优惠，使得项目的直接主办方有稳定的收益。

（2）项目直接主办方

　　在BOT的融资模式中，田螺墩生态旅游项目的中标人――X股份有限公司作为项目的直接主办方以及项目融资的主体，将为项目筹集总投资额90%的资金，同时将拥有该项目十五年的经营权，承担起项目的经营建设。

待十五年后将项目归还政府。

　　（3）金融机构

　　在田螺墩生态旅游项目中，可能涉及到包括商业银行和证券公司等金融机构。

X股份有限公司将通过向银行申请贷款以完成部分资金的筹集。

另外X股份有限公司若要发行股票、债券必须由具有承销资格的证券经营机构承销，不得自行销售。

　　2.基本解决思路

　　为了解决项目的直接主办方向银行贷款难、融资渠道狭窄、方式单一的问题，我们在BOT融资模式指导下，计划通过由政府牵头帮助主办方以项目作为抵押向银行申请贷款，降低向银行申请贷款的难度；计划通过发行债券、吸引民间资本（村民入股）的方式来充分利用资本市场，拓宽项目融资渠道。

　　3.资金筹措渠道

　　本项目总投资约1.2亿元。

按照项目发起人景区当地政府的要求，由中标人作为项目的直接主办方负责大部分资金的筹措。

　　按照项目直接主办方的资金筹资计划，X股份有限公司筹集自有资金3600万元，约占项目总投资额的30%。

政府作为项目的发起人计划投入1200万元，约占10%。

项目建设资金缺口7200万元，占项目总投资额的60%。

项目直接主办方拟以项目作为抵押，向银行机构申请贷款3600万人民币，占项目总投资额的30%。

同时通过证券经营机构向公众发行25%的企业债券约为3000万元，此外，吸引当地村民入股约600万元来实现剩余资金的筹集。

　　4.融资的方式

（1）银行贷款

　　X股份有限公司将由政府牵头以项目作为抵押，向当地商业银行申请贷款。

建成投入运营后，再将旅游项目投入带来的各项产出收入逐步用于偿还贷款本息，计划还款周期为十年，根据2015年中国人民银行相关公告的基准贷款利率以及各商业银行自己的浮动空间，年利率暂定6%～7%。

根据项目预测的年均收益率，可估算出项目年均利润5280万元，项