土地增值税清算土地增值税清算案例分析.docx

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土地增值税清算土地增值税清算案例分析

[土地增值税清算]土地增值税清算案例分析

篇一:

土地增值税清算案例分析

土地增值税清算案例分析

三、土地增值税清算案例分析

（一）北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析

北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。

[]税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。

在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：

第一，整体项目情况简介

1.某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以（2001）231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。

该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2.该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。

另外还有配套设施面积12,000平方米。

3.截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。

剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。

4.公共配套设施用途分别为：

变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。

5.该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

6.根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：

总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。

7.该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：

160,000/200,000=80﹪。

第二，取得收入情况说明

该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收入总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入（人民币）。

其中：

出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元；出售办公用房25,000平方米，取得销售收入总额275,000,000元。

另外，取得租金收入200，000元。

对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。

第三，扣除项目情况说明

1.取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。

单位提供的“x号土地出让合同”及京房地［地］字X号地价缴款证明，“东园小区”

土地增值税清算土地增值税清算案例分析

项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440,000,000元，缴纳契税13,200,000元（不含公共配套设施政府赠送的占地面积）。

（）

该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为362,560,000元

具体计算可采取以下两种方法：

（1）453,200,000/200,000×160,000=362,560,000元；

（2）453,200,000×80﹪=362,560,000元。

2.开发成本

经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元，该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为394,880,000元。

其中：

（1）土地拆迁及补偿费：

39,700,000元。

（2）前期工程费：

115,070,700元。

（3）建筑安装工程费:

290,000,000元。

（4）基础设施费：

1,586,000元。

（5）公共配套设施费：

27，942，700元。

（6）开发间接费:

19,300,600元。

（开发成本具体内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格）

分摊扣除金额计算过程为：

①土地拆迁及补偿费39,700,000元前期工程费115,070，700元建筑安装工程290,000,000元基础设施费1,586，000元开发间接费19,300,600元=465,657,300元。

具体计算可采取以下两种方法：

465,657,300元/200,000×160,000=372,525,840元；

465,657,300×80﹪=372,525,840元

②公共配套设施费：

27,942,700元，本次清算分摊扣除的公共配套设施费用22,354,160元。

27，942,700/200,000×160,000=22,354,160元

3.房地产开发费用

该公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为:

（362,560,000394,880,000）×10﹪=75,744,000元。

4.缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。

5.房地产开发企业加计扣除为（362,560,000394,880,000）×20﹪=151,488,000元根据以上数据，本次清算允许扣除项目的总金额为:

362,560,000394,880,00075，744,00078,650,000151,488,000=1,063,322,000元。

第四，纳税情况详细计算过程

该项目属于既有普通标准住宅，又有其他商品房，应分别计算增值额。

1.普通标准住宅计算过程

（1）出售普通标准住宅取得收入900,000,000元

普通标准住宅占清税项目面积的比例为120,000/160,000=75﹪

扣除项目金额=1,063,322,000×75﹪=797，491，500元

增值额=900,000,000-797,491,500=102,508,500元

增值额与扣除项目金额之比（增值率）为102,508,500/797,491，500=12.85﹪

该项目的普通标准住宅部分，因增值额未超过扣除项目金额20﹪，应免征土地增值税。

2.其他商品房计算过程

出售商业及办公用房取得收入530,000,000元

已出售的商业及办公用房占清税项目面积的比例为40,000/160，000=25﹪扣除项目金额=1，063，322，000×25﹪=265,830,500元

土地增值税清算土地增值税清算案例分析

增值额=530,000,000-265,830,500=264,169,500元

增值额与扣除项目金额之比（增值率）为264,169,500/265，830，500=99.38﹪适用税率为40﹪

应纳土地增值税为：

（264,169,500×40﹪）-（265,830,500×5﹪）=92,376,275元

已纳土地增值税为:

5,000,000元

应补缴土地增值税为：

92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元

第五，税务机关审核情况

1.对清税资料的审核

税务机关通过对纳税人提供的相关资料及《鉴证报告》中披露的内容情况与相关数据进行核对审核后，根据土地增值税现行政策规定，对该清算项目审核确认情况如下：

2.确定销售收入1,430,000,000元

根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，对该项目出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255，000，000元；出售办公用房25，000平方米,取得销售收入275,000,000元，进行核对后，未发现问题。

［）

同时对该房地产开发企业代收的有关费用核算情况进行审核,未发现代收的费用计入房价中，而是在房价之外“其他应付款”帐户单独收取的，可以不作为收入。

根据有关政策规定，对于该项目取得租金收入200,000元，不属于征税范围。

3.确认扣除项目金额

土地增值税扣除项目确定时，应按清算面积160,000平方米占整体面积200,000平方米的比例进行分配后，确定本次清算允许扣除项目总金额为1,052,922,000,其中：

（1）取得土地使用权时所支付的金额为362,560,000元

经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证,该项目取得土地使用权所支付的金额为453,200,000元，按清税面积与总建筑面积配比后，未发现问题。

（2）房地产开发成本的金额为：

386,880,000元。

①经审核纳税人提供的土地拆迁及补偿费的支付凭证和拆迁协议，确认金额为39,700,000元，按清税面积与总建筑面积配比分摊后本次清算允许扣除金额为31,760,000元，未发现问题。

②首先通过对《鉴证报告》中扣除“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”的相关附表中列举的明细项目内容进行审核，符合土增税政策规定允许扣除的范围。

其次，根据纳税人提供的开发项目成本财务报表及中介机构鉴证的工作底稿等资料，并按清税面积与总建筑面积配比分摊后，确认的四项费用本次扣除金额为340,765,840元,未发现问题。

公式：

（[前期工程费115,070,700元建筑安装工程费290,000,000元基础设施费1,586,000元开发间接费19,300,600元=425,957,300元］×80﹪=340,765,840元）

另外，通过对四项费用计算后，该项目四项费用每平方米工程造价的金额为2129.79元，不高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住”（高层普通住宅-毛坯房）及“商业”类每平方米建安造价金额。

③公共配套设施费用的审核

经对纳税人提供的《鉴证报告》“基础设施费鉴证表”中列举的公共配套设施费内容进行审核后，发现游泳馆是对外开放经营性质的设施,根据土地增值税现行政策规定不应列入公共配套设施扣除范围，应将游泳馆列支的10,000,000元费用从公共配套设施扣除

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总费用中剔除，确认该清算项目公共配套设施费用的金额为17,942,700元，按清算面积分摊后，本次允许扣除的金额14,354,160元。

（）公式：

17,942,700/200,000×160,000=14,354,160元

对于公共配套设施费用中的车库费用金额,由于纳税人提供了人防工程证明，允许分摊扣除。

（3）房地产开发费用的审核

《鉴证报告》中对该单位房地产开发费用是按率扣除计算的金额，由于税务机关审核后已对游泳馆列支的费用10,000,000元进行调减，因此，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10﹪进行重新计算后应扣除金额为74,944,000元。

（4）扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元，经审核后没有发现问题。

（5）重新计算房地产开发企业加计扣除为

（362,560,000386,880,000）×20﹪=149,888,000元

经审核后本次清算面积允许扣除项目的总金额为:

362,560,000386,880,00074,944,00078,650,000149,888,000=1,052,922,000元

4.修正后的应纳税款计算

（1）普通标准住宅计算过程

经税务机关审核确认后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通标准住宅的标准，可以享受普通标准住宅的优惠政策。

出售住宅取得收入900,000,000元

普通标准住宅占清税项目面积的比例为：

120,000/160,000=75﹪

扣除项目金额=1,052,922,000×75﹪=789,691,500元

增值额=900,000,000-789,691,500=110,308,500元

增值额与扣除项目金额之比（增值率）为110,308,500/789,691,500=13.97﹪

通过对出售的普通标准住宅部分的应纳税款计算后，增值额未超过扣除项目金额20﹪，应免征土地增值税。

（2）其他商品房计算过程

出售商业及办公用房取得收入530,000,000元

其他商品房占清税项目面积的比例为40,000/160,000=25﹪

扣除项目金额=1,052,922,000×25﹪=263,230,500元

增值额=530,000,000-263,230,500=266,769,500元

增值额与扣除项目金额之比（增值率）为266,769,500/263,230,500=101.34﹪适用税率为50﹪

应纳土地增值税为：

（266,769,500×50﹪）-（263,230,500×15﹪）=93,900,175元

已纳土地增值税为：

5,000,000元

应补缴土地增值税为：

88,900,175元

第六，对东园小区项目审核后有关的附列情况：

1.总建筑面积200,000平方米

2.批准可销售面积170,000平方米

3.已出售面积160,000平方米

4.取得收入1,430,000,000元

5.本次清算扣除项目总金额为：

1,052,922,000元。

（1）本次清算扣除取得土地使用权所支付的金额362,560,000元。

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（2）本次清算扣除房地产开发成本386,880,000元。

[）（3）本次清算扣除房地产开发费用74,944,000元。

（4）本次清算扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元。

（5）本次清算加计扣除金额为149,888,000元。

6.本次清算每平方米允许分摊扣除的金额6580.76元。

篇二:

土地增值税的清算条件?

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

?

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；?

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；?

3.直接转让土地使用权的。

?

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

?

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；?

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；?

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；?

4.省税务机关规定的其他情况。

?

篇三:

97土地增值税清算实务操作规程2012-08

土地增值税清算操作规程

二○一二年八月

第一部分土地增值税的清算概要

一、土地增值税清算的概念

二、土地增值税的清算条件

三、清算时间要求

四、土地增值税清算项目的审核鉴证

五、清算审理及审核

第二部分土地增值税清算准备工作

一、土地增值税清算的前期管理

二、土地增值税清算单位的确定

三、项目清算应关注因素

四、清算资料的收集

第三部分转让收入的确认

一、转让房地产取得的收入

二、视同销售收入的确认

三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题

四、关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题

五、收入确定需关注的问题

六、收入确认的审核要点

第四部分扣除项目金额的确定

一、扣除项目税务处理的基本原则

二、地价款的扣除

三、房地产开发成本的扣除

四、房地产开发费用的扣除

五、扣除项目的归集与分配

六、旧房及建筑物的评估价格

七、与转让房地产有关的税金

八、财政部规定的其他扣除项目

九、需要明确的几个问题

十、土地增值税清算实例

第五部分土地增值税的计算

一、一般土地增值税的计算

二、分期开发项目的计算

三、清算后再转让房地产的处理

第六部分土地增值税的预征与核定征收

一、土地增值税的预征

二、土地增值税核定征收

第七部分土地增值税清算的会计处理

一、预缴的会计处理------------------------

二、清算的会计处理---------------------

第八部分土地增值税的税收优惠

一、建造普通标准住宅的税收优惠

二、国家征用收回的房地产税收优惠

三、个人销售住房税收优惠

四、廉租房和经济适应住房税收优惠

五、资产公司转让房地产税收优惠

六、清偿债务税收优惠

七、转让旧房税收优惠

八、以房地产进行投资或联营税收优惠

九、关于合作建房的税收优惠

十、关于企业兼并转让房地产的征免税问题十一、关于个人互换住房的征免税问题

第一部分土地增值税的清算概要

一、土地增值税清算概念（91号文件第3条）土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

二、土地增值税的清算条件（91号文件第9条）土地增值税的清算条件，是指应缴土地增值税的

97土地增值税清算实务操作规程2012-08_土地增值税清算

开发项目进行清算应达到的条件。

土地增值税的清算条件有两种，一是主动清算条件，二是强制清算条件。

（一）主动清算条件

符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

上述清算条件就是主动清算条件，也就是说，当开发企业的开发项目具备以上任何一个条件的，应主动进行清算。

所谓房地产开发项目全部竣工并完成销售，是指开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收证明，开发的项目已经全部销售完毕；整体转让未竣工决算的开发项目，是指整体将开发的未完工项目转让销售；直接转让土地使用权是指纳税人将依法取得的土地使用权转让。

房地产开发企业符合上述任何一种条件，就应主动按照规定的时间进行土地增值税的清算。

案例：

如果房地产开公司既从事了开发土地的业务，也开发房产，2008年开发1号地200亩，自用

100亩开发房产，尚在开发过程中，100亩土地已经转让，另外该开发公司开发一写字楼，由于资金问题只完成开发进度的80%，就一次性转让，累计开发成本12000万元，转让价格为20000万元。

判断是否应该进行土地增值税清算。

100亩转让土地应进行清算；

100亩连续开发，不符合条件，不清算。

一次形转让未开发完工产品，应进行清算。

（二）强制清算条件

所谓强制清算条件，是指虽未达到主动清算条件，但是税务机关要求进行清算的条件。

通知第二条关于“土地增值税的清算条件”同时规定：

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

案例：

某开发企业，分期开发住宅小区，一期A区开发可售面积20000平方米，于2008年开发完工并经验收，2009年6月累计已售面积17005平方米，B区可售23000平方米，2006年4月取得销售许可证，已出售15700平方米，尚未竣工验收但由于未进行决算，成本无法结转，收取的售房款在预收帐款科目。

请判断是否符合清算的条件。

A区销售面积占开发面积的85.05%，按规定应在2009年6月进行清算。

B区销售面积占开发可售面积的68%，但是由于取得销售许可证已过三年，也应经行清算。

（三）注销清算条件

对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。

即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销（国税发?

2009?

91号）。

三、清算时间要求

（一）主动清算时间要求（91号文件第11条第一款）符合主动清算条件规定的纳税人，纳税人须在符

合清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续；税务部门受理窗口按规定对报送的资料进行核对，在10日内做出是否受理的决定；对受理的清算项目由受理部门报送给管理科进行清算调查核实，提出清算审理意见，报税政科进行书面审核；经税政科报分管局长审定后，将清算结果书面通知纳税人执行。

流程：

清算申请及资料→税务机关前台受理→管理科（所、分局）清算调查核实→税政科（处）审核→分管局长审批→清算结果书面通知纳税人执行（税收管理员制度规定的流程）。

（二）被动清算时间要求（91号文件第11条第一款）符合强制清算条件规定的纳税人，由税务机关确定是否进行清算；对于确定需要清算的，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

主管税务机关根据清算条件确定应进行清算的项目，下发《土地增值税清算通知书》；纳税人在接到通知书后应按税务部门规定的时间及要求进行清算，并按规定将清算资料报送主管税务机关申请办理清算手续；主管税务机关前台受理窗口对报送的资料进行核对后，转送管理科对清算项目进行调查核实，提出清

算审核意见报税政科（处）进行书面审核；经税政科（处）审核报分管局长审定后，将清算结果以《土地增值税清算办理有关税务事项通知书》通知纳税人进行补退税。

流程：

确定清算项目→税务机关下发清算通知书→纳税人进行清算，并报税务部门核对→管理科（所、分局）清算调查核实→税政科审核→分管局长审定→清算结果通知纳税人执行（说明：

红字部分为广州规定）

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理（91号文件第11条第一款）。

四、土地增值税清算项目的审核鉴证（91号文件第13条的第四）

（一）土地增值税清算审核鉴证

鉴证主体。

税务师事务所。

税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

97土地增值税清算实务操作规程2012-08_土地增值税清算

鉴证内容

鉴证效力。

对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

（二）审核鉴证的程序

（三）审核鉴证的意义

（四）审核鉴证的法律责任

税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。

五、清算审理及审核（91号文件第15条）

（一）审理

主管税务机关接到纳税人清算申请后，应对报送的资料进行审核，符合申请条件的，应在10个工作日内做出是否受理的决定；发现报送资料缺失的，可要求纳税人按规定进行补充；做出不予受理决定的，应向申请人说明理由。

主管税务机关受理纳税人清算申请后，应交由具体负责进行土地增值税清算的税务部门进行清算，清算时间一般不得超过30日，如遇特殊情况可适当延长清算时间，但