工业园区安置房项目评估实施报告.docx
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工业园区安置房项目评估实施报告
前言
云阳工业园区A区四期安置房工程对于改善移民居住环境，提高移民生活质量；加快和推动云阳工业园区建设有着积极和重要的意义。
为了提高该项目可行性研究质量，便于总体把握该项目的投资、决策及案的可行性，受业主委托，由中浩建筑工程咨询公司组成项目评估小组，组织工程技术人员仔细阅读了《云阳工业园区A区四期安置房工程可研报告》（以下简称《报告》）和相关专题资料。
项目评估组经过充分的讨论研究，形成了对云阳工业园区A区四期安置房工程可研报告的评估报告。
一、可研报告摘要
（一）项目概况
1、项目名称：
云阳工业园区A区四期安置房工程
2、建设单位：
云阳县人和投资开发有限公司
3、建设地址：
市云阳县人和街道立新社区
4、建设建设规模和容
云阳工业园区A区四期安置房工程用地面积30.00亩（20000.00平米）。
项目主要建设容如下：
（1）项目征地拆迁30.00亩、场坪构筑、堡坎砌筑工程；
（2）新建占地移民安置房40000.00平米。
（3）给排水、供电、消防、环保、绿化等附属工程。
5、投资及资金筹措
该项目总投资为6000.00万元，其中建筑工程费5008.80万元，设备购置及安装工程费73.49万元，工程建设其他费用283.27万元，基本预备费250.44万元，建设期利息384.00万元。
其资金来源为：
业主自筹资金2000.00万元，占项目总投资的33.33%；争取银行贷款4000.00万元，占项目总投资的66.67%。
6、工期安排：
建设期为24个月，2012年8月—2014年7月。
主要经济技术指标表
序号
项目
单位
技术经
济指标
备注
一
总用地面积
m2
20000.00
（30.00亩）
其中：
1）建筑占地面积
m2
5500.00
2）附属设施占地面积
m2
8500.00
3）绿化用地面积
m2
6000.00
二
总建筑面积
m2
40000.00
三
容积率
2.00
四
建筑密度
%
27.50
五
绿化率
%
30.0
六
总投资
万元
6000.00
（一）
建筑工程费用
万元
5008.80
（二）
设备购置
万元
66.00
（三）
安装工程费
万元
6.89
（四）
其它建设费用
万元
283.27
（五）
基本预备费
万元
250.44
（六）
建设期利息
万元
384.00
七
资金使用计划
2012年8月—2013年7月
万元
3000.00
2013年8月—2014年7月
万元
3000.00
八
经济效益指标
（一）
主要财务计算指标
1
销售收入
万元
7200.00
2
利润总额
万元
1020.00
（二）
财务评价指标
1
投资回收期
年
2.11
2
总投资收益率
%
17.00
3
部收益率
%
19.03
4
建设工期
月
24
即2012年8月—2014年7月
5
贷款偿还期
年
2.34
（三）
耐火等级
二级
（四）
抗震等级
六级
（二）项目建设的必要性
1、是改善移民居住环境，提高移民生活质量的需要
占地移民和三峡移民一样，都要围绕“搬得出、安得稳、逐步能致富”的总体目标，贯彻开发性移民针，坚持以农为主、以土为本的原则；实行政府引导与移民自愿选择安置式，采取本地与异地、集中与分散相结合，多渠道、多式妥善安置农村移民。
通过前期补偿、补助和后期扶持，使农村移民生产、生活逐步达到或超过原有水平。
而工业园区占地移民安置房外观造型典雅，室布局合理，充分体现了健康、时尚、简洁、适用的现代居住文化理念。
完全可以适应占地移民的住房需求。
2、是加快和推动云阳工业园区建设的需要
云阳工业园区原名市人和工业园区，是市人民政府2003年7月批准设立的市（省）级特色工业园区。
2008年8月以来，云阳工业园区各项基础设施建设全面提速。
加速推进A、B、C三区共6平公里的征地拆迁、场平和标准厂房建设。
现累计完成征地6830亩，完成场平2700亩，修建标准厂房12万平米，新建安置房14.1万平米，启动建设廉租房5.5万平米和综合服务楼1.6万平米。
启动建设日供水1万立米供水扩能工程,启动A区电力线路双回路改造、B区110千伏变电站建设、C区220千伏变电站建设,全面完成了A区道路硬化、绿化、亮化工程，建成日供气量10万的配气站一座,各种生产要素配套日益完备。
园区按照“一园多区”的发展模式，由县城边的A、B、C三区和6个乡镇工业小区组成，规划面积20平公里，其中A区规划面积5平公里，以非金属矿物制品业、农副食品加工业、电子产品加工业为主导产业，现已初具规模；B区规划面积5平公里，以机械装备制造业、轻纺服装业为主导产业，正在加速建设；C区规划面积3平公里，以盐化工为主导产业。
截止目前，已成功引进市锦艺硅材料开发有限公司、冠军化工有限公司、亿口鲜实业有限公司、太湖丝绸有限公司、雨润集团、中国金田集团、雄业玩具制衣、弘山川、云德光电、化医集团等多家企业入驻。
该项目的实施，将缓解园区征地拆迁过程中的各种矛盾，推动工业园区的征地拆迁工作。
二、评估依据
（一）咨询评估委托书；
（二）《云阳工业园区A区四期安置房工程可行性研究报告》（达华工程管理（集团）有限公司）；
（三）《市城乡总体规划（2007－2020年）修正版》
（四）《云阳县工业园区发展规划》
（五）《建设项目经济评价与参数》（第三版）发改投资【2006】1325号
（六）现行的标准规，以及地相关的标准。
三、评估围
主要评估容包括：
达华工程管理（集团）有限公司编制的《云阳工业园区A区四期安置房工程可行性研究报告》中关于项目建设的必要性和可行性、项目技术案合理性、经济性、技术可靠性；项目组织管理、实施进度、招标案、投资估算合理性；资金来源与资金筹措案、项目环保与节能、项目财务评价、社会影响等。
四、评估意见
（一）对报告编制依据和深度的评估
1、对编制依据的评估
《报告》采用的编制依据包括中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定（2006年10月11日）；市政府《关于贯彻三峡库区经济社会发展规划的实施意见》（渝府发〔2004〕99号）；云阳县人民政府《云阳县全面建设小康社会发展规划纲要》（2006年）；云阳县人民政府《云阳县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；发改委第40号令《产业结构调整指导目录》；《投资项目可行性研究指南》；云阳县人和投资开发有限公司所提供的项目相关信息资料等。
评估认为：
报告采用的编制依据不够齐全，还应包括《人民国城市规划法》、《人民国土地管理法》、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）、《云阳县城市建设总体规划》、《云阳县工业园区发展规划》。
2、对报告完整性及编制深度评估
评估认为：
报告的完整性和编制深度基本符合《投资项目可行性研究指南》及有关部门的规定。
（二）对项目建设必要性分析的评估
《报告》认为：
建设云阳工业园区A区四期安置房工程是改善移民居住环境，提高移民生活质量的需要；将缓解园区征地拆迁过程中的各种矛盾，推动工业园区的征地拆迁工作，是加快和推动云阳工业园区建设的需要。
评估认为：
报告对项目建设的必要性进行了深入的研究，总结提炼出的必要性具有说服力，为项目建设找到了充足的理由。
（三）建设容及规模
《报告》提出的建设规模和主要建设容如下：
建设规模：
云阳工业园区A区四期安置房工程用地面积30.00亩（20000.00平米）。
主要建设容包括：
项目征地拆迁30.00亩、场坪构筑、堡坎砌筑工程；
新建占地移民安置房40000.00平米；
给排水、供电、消防、环保、绿化等附属工程。
评估认为：
《报告》提出的建设规模基本合理。
但其编制依据中引用的《民用建筑设计通则》（JGJ37—87）已经废止；《建筑设计规》（JGJ48—88）标准名称有误。
建议进一步完善项目建设规模及容，并核查相关设计规、标准。
（四）建设地址及建设条件
该项目选址位于云阳县人和街道立新社区。
云阳县位于市东部，三峡工程库区腹心地带。
人和街道位于云阳县西部的长江北岸，紧邻新县城主城区，东邻澎溪河,与新县城仅一桥之隔,西接巴阳镇，北依高阳、镇。
陆路距万州38公里，渝巴二级路和兰（州）—杭（州）高速路横贯其境。
交通便利，区位优势明显。
评估认为：
《报告》收集了较多的社会经济、自然气候、工程地质、水文地质和交通运输等面的资料。
项目建设场地交通便利，区位优势明显，场地建设条件论述较为清楚，工程选址能够满足项目建设要求。
（五）案设计
1、总图
工业园区占地移民安置房位于云阳县人和街道立新社区，安置房坐南朝北，布置在长120米，宽45米的矩形地带。
该项目设计为5幢楼。
平面呈等腰梯型，每幢设两个单元各8层，住房共400套。
总图经济技术指标一览表
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
项目总用地面积
m2
20000.00
（30亩）
其中：
1）建筑占地面积
m2
5500.00
2）附属设施占地面积
m2
8500.00
3）绿化用地面积
m2
6000.00
2
总建筑面积
m2
40000.00
3
容积率
2.00
4
建筑密度
%
27.50
5
绿化率
%
30.0
评估认为：
该项目总平面布置比较紧凑、合理，建筑物防火间距及安全疏散等符合规要求，总图技术经济比较合理。
建议在下阶段设计中进一步优化项目总平面布置。
2、工程案
《报告》提出的工程案如下：
a、建设总体要求
该项目为移民安置房建设工程，工程建设中应精心考虑场地位置，移民生活生产需要，建筑功能要求，以及建筑结构、外型、材料的选择等具体问题，设计施工过程中应高度重视安全、生态、环保及可持续发展问题，利用现代建筑技术，满足居住使用功能和业主的建设要求。
b、建筑平面设计
力求因地制宜、合理布局、全面考虑，尽量满足建设单位要求，降低造价，工程用地高差较大，为减少土量及开挖后形成的高切坡治理，建筑部各功能用房根据居住要求进行布置，达到紧凑、合理。
c、立面设计
建筑外观形式简洁、大，并具有良好的视觉效果。
建筑外观形象统一，与围的环境相协调。
工程建筑在形体和色彩上可略加区分，但应能做到对比下的协调。
d、结构设计
建筑结构安全等级为二级，工程建筑按6级抗震设防。
框架建筑基础可采用人工挖桩，桩底宜位于中风化岩层，楼面为现浇钢筋砼板，屋面为现浇钢筋砼屋面板，外墙采用加气砼砖及页岩砖。
砖混建筑基础为条基础或砖基础，楼面为预制砼空心板，屋面为现浇钢筋砼屋面板，外墙采用页岩砖。
e、主要建筑工程设计
安置房是项目的主要建筑，安置房共八层，采用具有土家风味的码头墙屋顶，让占地移民安置房更具有人文化，显得简捷、明快。
通过对建设地块边环境的分析以及当今建筑趋势，采用现代建筑的处理手法，使整个建筑布置有序，而不失变化，融入边环境中，空间体量、立面造型追求个性化处理，注重立面的通透性，让建筑充满感，外窗面尽量加大。
屋顶采用斜坡加码头墙屋顶，使建筑富于个性及土家风格，同时也使建筑统一成一整体。
建筑色彩主要用浅暖色系：
白色为主突出一种简洁明快的建筑风情，同时辅以咖啡色，玻璃采用无色透明玻璃。
评估认为：
《报告》工程设计案符合相关设计规、标准要求，工程案基本可行。
但缺乏建筑特征分析、主要建筑工程设计等相关容，且部分设计规引用错误。
建议在下阶段工程案设计中进一步优化工程设计案，补充完善建筑特征分析等相关容，并核查相关设计规、标准。
3、公用辅助工程
《报告》对项目给排水、采暖通风及空气调节、电气、防雷与接地等进行了分析论述，基本达到了相关设计规要求。
（六）节能、环保与安全消防
1、《报告》在节能篇章中，分析了该项目主要消耗能源种类，提出了具体节能措施。
评估认为：
《报告》对项目节能节水的论述是客观的，其节能节水措施符合节能标准要求，基本可行，还应补充耗能量，并附《固定资产投资项目节能登记表》。
2、《报告》在环保面对建设区域污染源、污染物，以及项目建设施工期和使用期可能对环境造成的影响进行了初步分析，并提出了相应的环境保护措施。
评估认为：
该项目在建设及使用过程中的污染物主要为废气、生活污水和固体废弃物，数量较少、性质较单一，对项目区生态环境影响有限。
该项目在建设生产中只要认真执行“三同时”管理制度及各项环境保护措施，处理好项目建设与环境保护的关系，该项目不会对围环境造成影响。
建议补充建设区域环境现状容。
3、《报告》对项目建设施工及使用期间可能出现的防火安全进行了初步分析，并提出了相应防火措施。
评估认为：
《报告》中防火设计符合现行《防火规》等规标准要求，提出的防火措施基本可行。
（七）组织管理及运行机制的评估
《报告》对项目组织管理、计划管理、工程管理和资金管理进行了研究分析，提出了管理措施。
评估认为：
报告中的项目管理机构设置和人员配置、项目建设管理制度安排合理可行。
（八）招标案的评估
《报告》对项目招标原则、招标围、招标组织形式和招标式进行了阐述。
评估认为：
1、编制依据中a）和b）重复，即人民国主席令第21号就是《人民国招标投标法》。
2、还应补充《人民国招标投标法实施条例》（人民国国务院令第613号）和《市招标投标条例》（市人民代表大会常务委员会公告〔2008〕22号）。
3、引用文件过时，应为《市人民政府办公厅关于印发市工程建设项目招标围和规模标准规定的通知》（渝办发〔2010〕12号）。
4、招标围和招标式：
根据《市人民政府办公厅关于印发市工程建设项目招标围和规模标准规定的通知》（渝办发〔2010〕12号）规定，项目总投资额在3000万元人民币以上的，勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，均应实行公开招投标。
5、应附招标案表（空表附后）
（九）实施进度的评估
《报告》对项目建设期进行了预测，确定建设期为2012年8月—2014年7月共24个月
评估认为：
报告预测的建设期和安排的建设进度合理可行，但应按照进度安排核实项目实施进度表。
（十）投资估算的评估
该项目总投资为6000.00万元，其中建筑工程费5008.80万元，设备购置及安装工程费73.49万元，工程建设其他费用283.27万元，基本预备费250.44万元，建设期利息384.00万元。
其资金来源为：
业主自酬资金4000.00万元；争取银行贷款2000.00万元。
评估认为：
本工程投资估算定额依据和取费参考实际、法基本正确。
建议补充资金的年度使用计划。
（十一）经济财务效益评价的评估
《报告》对项目进行财务经济评价，通过生产成本的测算，可判断项目财务经济的可行性。
该项目总收入达7500.00万元，应交税费585.00万元，税后净收入6915.00万元，利润额为1020.00万元。
财务部收益率19.03%,财务净现值为168.95万元，投资回收期2.69年（表中数据）。
表明项目有盈利能力，各项财务经济指标均能满足项目评价标准。
1、财务评价依据《可研报告》采用计委颁发的《建设项目经济评价法与参数》（第二版）为依据，应采用《建设项目经济评价与参数》（第三版）发改投资【2006】1325号。
2、该项目涉及银行贷款，成本费用的测算应包含财务成本，既整个银行贷款期所计利息。
3、该类项目旨在实现社会目标和环境目标，为社会公众提供产品或服务的非营利性投资项目，在经济上的显著特点是为社会提供服务和使用功能不收取费用或只收取少量费用，此类项目财务分析重在考察财务可持续性，该项目为一次性投资，长期发挥作用。
4、增加敏感性分析和盈亏分析图表。
评估认为：
评价依据、分析法基本正确，计算数据（特别是表格中关于建设期与项目运行期的界定）需加以核对完善。
计算指标数据才有可能准确提供参考依据。
（十三）社会效益评价的评估
该项目社会效益主要表现为：
推动城镇化进程；改善占地移民居住环境；带动工业园区相关产业的发展；创造就业岗位，缓解就业压力。
评估认为：
报告中对社会效益的分析符合实际，评价结论正确，项目具有较好的社会效益。
（十四）风险性分析
《报告》对该项目主要风险因素识别为：
工程自然条件风险、资金风险、外部条件风险、政策和管理风险、经济效益风险。
并有针对的提出了相应的防措施。
五、评估结论
云阳县人和投资开发有限公司拟建的云阳工业园区A区四期安置房工程，是为安置工业园区占地移民开发建设的。
它的开发建设，可推动工业园区建设，加快人和街道城镇化进程、符合全面建设小康社会的总体目标，符合云阳县城市建设总体规划。
它的建设不但对改善占地移民生活条件有贡献，还带动了当地建筑业，建材业，运输业和商业的繁荣，创造了大量的直接、间接就业岗位，可缓解社会就业压力。
同时，还创造一定的税收和各种规费。
可为镇域经济建设作出一定的贡献。
云阳工业园区A区四期安置房工程用地面积30.00亩（20000.00平米）。
项目主要建设容为：
项目征地拆迁30.00亩、场坪构筑、堡坎砌筑工程；新建占地移民安置房40000.00平米。
给排水、供电、消防、环保、绿化等附属工程。
建设规模及建设容基本合理。
综上所述，项目建设是必要的，也是可行的。
原则通过《云阳工业园区A区四期安置房工程可研报告》。
六、建议
1、《报告》总论中应添加项目可行性研究，可从经济可行性、政策可行性、技术合理性和组织和人力资源可行性等面进行论述。
2、建设进一步优化完善设计案，补充核实相关设计规、标准，并仔细核对引用文件的准确性和实效性。
3、根据《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（发改委令第6号）和《市发展和改革委员会关于贯彻落实固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》的通知》（渝发改环〔2011〕871号）要求，应补充耗能量，并附《固定资产投资项目节能登记表》（年综合能源消费量1000吨标准煤以下，不含1000吨）。
4、《报告》中存在明显的文字错误和数据前后不一致的情况，应仔细核对并完善。
如封面中建设工期截止时间明显错误；P9主要经济技术指标表中投资回收期与附表中不一致；P46项目实施进度中“施工土设计”应为施工图设计。
5、该项目为占地移民安置房建设，不同于商品房。
《可研报告》中对于其供需预测应围绕安置房的建设展开，P51、52房地产开发的提法不准确。
6、资金筹措：
P8、P49、P51不一致，因此，建设期贷款利息数据需重新确认。
销售收入：
P52（7500万元）与附表中（7200万元）不一致，因此P52应交税费和税后净收入数据需作相应调整。
7、项目成本测算有误，附表中应补充总成本费用测算表。
8、完善相关附件材料，如贷款意向书、《固定资产投资项目节能登记表》、招标案表等。
以上评估意见，供决策时参考。
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