万达广场项目投资分析报告.docx

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万达广场项目投资分析报告

万达广场项目投资可行性分析报告

年级专业：

10财务管理

小组成员：

于平

施喆

李欣

崔焯羽

陈嫣雨

河海大学商学院

一、项目背景分析...................................................................................................-2-

1、项目概括......................................................................................................-2-

2、项目的主要技术经济指标..........................................................................-2-

3、项目方案......................................................................................................-3-

4、项目功能面积分布......................................................................................-3-

二、项目投资估算与资金筹措...............................................................................-4-

1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表......................................-4-

2、项目投资计划与资金筹措表......................................................................-5-

三、项目借款还本付息分析...................................................................................-5-

四、项目销售与租赁收入测算...............................................................................-6-

五、项目销售与租赁税金及附加测算...................................................................-7-

六、项目财务评价...................................................................................................-8-

1、本项目财务分析的假设前提......................................................................-8-

2、损益表与项目静态盈利能力分析............................................................-10-

3、现金流量表与动态盈利能力分析............................................................-10-

4、项目资金来源与运用表............................................................................-12-

七、项目盈亏平衡分析.........................................................................................-13-

1、销售部分盈亏平衡分析............................................................................-13-

2、租赁部分盈亏平衡分析............................................................................-13-

八、项目财务评价结论.........................................................................................-13-

-1-

一、项目背景分析

1、项目概括

银川金凤万达广场是2010年自治区重点招商引资项目，总投资

30亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档

KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城

市综合体。

通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、

购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城，

为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务，满足各项商务、

生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。

2、项目的主要技术经济指标

（1）总用地面积：

70143㎡

（2）总建筑面积：

288000㎡

（3）建筑密度：

49.75％

（4）容积率：

3.80

（5）地下建筑面积：

11743m2

（6）地上建筑面积：

161197m2

（7）西塔楼建筑面积：

71771m2

（8）东塔楼建筑面积：

101169m2

（9）已完成工程部分：

地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构

-2-

3、项目方案

根据市场调查与分析的结构（过程略），主要建主力楼（以出租

为主）和公寓（以出售为主）。

主力楼是由大型购物中心、室内外商

业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院共同组成约

30万平方米的城市综合体。

通过各类业态的有机结合在万达广场内

汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市

核心区的城中之城

4、项目功能面积分布

表1（主力楼）功能面积分布表

楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）

负二层管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等44644464

夹层170170

负一层商场30133013

1层大堂、商场等2648026480

2层商场1541015410

3层商场15411541

4层酒楼、餐厅25052505

5层技术层17741774

6～16层写字楼154116951

17层避难层15411541

18层设备层15411541

19～25层写字楼154116951

表2（公寓楼）功能面积分布表

楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）

负二层地下车库20482048

-3-

负一层地下室20482048

小计4096

1~19层精装公寓等204845.752

二、项目投资估算与资金筹措

1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表

（1）本项目的开发总工期为2年，从2010年3月起，至2011年10

月。

（2）从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为50年。

（3）根据银川市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以

归纳为：

土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管

理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。

经测算，开发总投资为：

3012706132元人民币。

表3项目总投资估算表

项目主力楼成本主力楼单价公寓楼成本公寓楼单价合计

1、开发成本（静态）907992780897560037139283651508364172

2013.11土地购置费29249739828912075026022891500000000

2013.12前期工程费

2013.13工程建设费55130212254493561257274962907427849

2013.14开发期间税费6419326063536743063512100936323

2、开发费用1046200671033997218951390204341962

2.1管理费165390641631068377214927222836

2.2其他费用5058450503588550508647000

2.3不可预见费165390641631068377214927222836

2.4财务费用6648348965747164512657113648001

2.5销售费用002760128938527601289

-4-

3、总计10126128471000870009328797551712706134

2、项目投资计划与资金筹措表

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：

一是企业自有资金，二

是银行借款，三是租售收入用于投资部分。

考虑到开发商已投入了5

亿元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为5.52

亿元，计划由开发商投入自有资金0.97亿元作为启动资金，另需向

银行贷款4.55亿元用于投资，剩余部分6.67亿元由租售收入补充，

总追加投资为10亿元。

项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。

表4项目投资计划与资金筹措表

序号项目合计建设经营期

10年3月10年6月10年10

1投资总额12127124252425433956

2013.15建设投资12127124252425433956

2资金筹措12127124252425433956

2.6自有资金97202425582696

2.7借款资金45500060004500

2.8销售收入再投资6605101767228760

3资金缺口（2.1+2.2）55200242565825196

三、项目借款还本付息分析

根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款4.55亿元用

于投资。

银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2010年开始还本

付息，2020年还清。

根据中国人民银行2009年2月调整后的利率，

-5-

10年以上的贷款年利率为5.76％。

目前银川市房地产开发贷款利率

通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本项目当前

融资成本为年利率：

5.76％*1.1＝6.336％。

本项目合计需支付利息

113648001元，详见借款还本付息表7。

表5借款还本付息表（单位：

元）

项目合计

建设经营期20102011

年初借款累计210036334108242981

本年借款455000000

本年应计利息133079026858275120506276

年底还本付息115101255115101255575506275

年末借款累计1082429810

四、项目销售与租赁收入测算

本项目的经营方案是将纯公寓楼全部用于出售，共58093m2。

主

力楼的写字楼和商场以及步行街楼的商场全部用于出租。

每年各项收

入预测详见表6、表7所示。

表6主力楼写字楼销售收入测算表

售价13000

销售率30%

销售面积17428

销售收入（万元）226562010

-6-

售价14000

销售率75%

销售面积26142

2011销售收入（万元）36598

售价13500

销售率100%

销售面积14523

2012销售收入（万元）19606

合计（万元）78861

表7主力楼商场租赁收入测算

年份2010201120122013201420152016

平均月租金

（元）460480450430410450450

出租率96%92%90%88%87%85%85%

租赁费用（万

元）38403836343838

商场（-1至地面四

租金收入（万

层）

元）7210720866106175582162416241

年份2025202620272028202920302031

平均月租金496.1496.1496.1496.1496.1496.1496.1

（元）25252525252525

出租率85%85%85%85%85%85%85%

租赁费用（万

元）41414141414141

商场（-1至地面四

租金收入（万

层）

元）6881688168816881688168816881

五、项目销售与租赁税金及附加测算

本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表8、表9所示。

-7-

表8销售税金及附加一览表

序号项目计算依据建设经营期合计

2010201120122013

1销售收入22656365981960678860

2销售税金及附加1391224712044842

2013.16营业税

（1）*5％113318309803943

2013.17城市维护建设税（2.1）*7％7912869276

2013.18教育费附加（2.1）*3％345529118

2013.19防洪工程维护费

（1）*0.09％20331871

2013.20交易印花税

（1）*0.05％11181039

2013.21交易管理费

（1）*0.5％11318398394

3土地增值税

（1）*1％227366196789

表9租赁税金及附加估算一览表

序号项目计算依据合计

2010201120122013201420152016

1租赁收入68553028776292692722924208222222348223482

2租赁税金及附加1209275076516348034270392041424142

2.9营业税

（1）*5％342761439146313611210111111741174

2.10城市维护建设税（2.1）*7％23991011029585788282

2.11教育费附加（2.1）*3％102843444136333535

2.12防洪工程维护费

（1）*0.09％61726262522202121

2.13交易印花税

（1）*0.05％34314151412111212

2.14房产税

（1）*12％822643453351232672905266728182818

六、项目财务评价

1、本项目财务分析的假设前提

本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可

-8-

能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计

算。

（1）价格水平的假定

本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合银川市商业物业

的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。

（2）租金升幅的假定

在计算本项目的出租收入时，根据银川市商业物业的发展状况，

设定租金每五年绝对升幅为5％。

本租金基本可视为净租金标准。

（3）税费的规定

本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标

准均严格按照政府的有关规定。

（4）出租物业的折旧

本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。

折旧年限取

物业产生收入起的年份至经营期最后一年（2005年至2032年，共28

年）。

（5）出租物业的期末转售价值

本项目不考虑出租物业的期末转售价值。

（6）期望收益率（基准收益率）的确定

设定为7％。

-9-

2、损益表与项目静态盈利能力分析

表10项目损益表

序号项目名称计算依据合计2010201120122013201420152016

1收入76439128776292692722924208222222348223482

2013.22销售收入78860

2013.23租赁收入68553028776292692722924208222222348223482

2总成本费用1712714748474847484748474847484748

由于销售写字楼总成本分

摊383392.1

2.15用于租赁物业折旧1329324748474847484748474847484748

3税金1257705076516348034270392041424142

3.1销售税金及附加4842

3.2租赁税金及附加1209275076516348034270392041424142

4土地增值税789

5利润总额

（1）-

（2）-（3）-（4）46656118952193581767815190135541459214592

6所得税（5）*33%1539656254638858345013447348154815

7税后利润（5）-（6）31259612698129701184410177908197769776

分析：

项目年投资利润率为9.08％>基准收益率7％，基本达到行业

收益水平，可以认为其静态盈利能力满足要求。

3、现金流量表与动态盈利能力分析

（1）全部投资现金流量表

本项目全部投资现金流量表如表11所示。

表11全部投资现金流量表

序号项目名称合计建设经营期

2010201120122013201420152016

1现金流入76439628776292692722924208222222348223482

1.1销售收入78860

1.2租赁收入68553628776292692722924208222222348223482

-10-

2现金流出500001133011551106379283839389588958

2013.24建设投资17127050000

2013.25销售5631

2.16销售税金及附加4842

2.17土地增值税789

2013.26租赁税金及附加707105076516348034270392041424142

2013.27所得税1539636254638858345013447348154815

3净现金流量-500017446177181659214925138291452414524

4累计净现金流量-5000193053702353615685408236996894111418

根据评价指标显示：

①本项目投资回收期为7.89年

②本项目全部投资净现值（NPV）＝86866万元

③全部投资内部收益率为21.27％

由此可见，本项目从动态盈利角度分析，满足投资要求。

（2）自有资金投资现金流量表

本项目自有资金投资现金流量表如表12所示。

表12自有资金现金流量表

序号项目名称合计建设经营期

2010201120122013201420152016

1现金流入76439628776292692722924208222222348223482

3.3销售收入78860

3.4租赁收入68553628776292692722924208222222348223482

2现金流出4638432284011551106379283839389588958

1.3自有资金59720

1.4预售收入再投入

1.5贷款还本付息5755011510

1.6销售税金及附加4842

1.7租赁税金及附加1209295076516348034270392041424142

1.8土地增值税789

1.9所得税1539636254638858345013447348154815

3净现金流量5936177181659214925138291452414524

4累计净现金流量-37746-20028-343611489253183984354367

根据评价指标显示：

-11-

①本项目自有资金投资净现值（NPV）＝50829万元

②自有资金投资内部收益率为21.27％

由此可见，从自有资金动态盈利角度分析，本项目满足投资要求。

4、项目资金来源与运用表

资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的能力，是财务评价

的重要依据。

本项目的资金来源与运用详见表13所示。

表13资金来源与运用表

序号项目名称

2010201120122013201420152016

1资金来源28776292692722924208222222348223482

2013.28销售收入

2013.29租赁收入28776292692722924208222222348223482

2013.30自有资金

2013.31银行贷款

2资金运用2284011551106379283839389588958

2.18建设投资

2.19借款还本付息11510

2.20销售税金及附加

2.21租赁税金及附加5076516348034270392041424142

2.22土地增值税

2.23所得税6254638858345013447348154815

3盈余资金5936177181659214925138291452414524

4累计盈余资金219753969356285712108503999564114088

由表中计算结果看出，本项目累计盈余资金大于零，故从资金平衡能

力角度分析，本项目满足投资要求

-12-

七、项目盈亏平衡分析

1、销售部分盈亏平衡分析

假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基