万达广场项目投资分析报告.docx

1、万达广场项目投资分析报告万达广场项目投资可行性分析报告年级专业： 10 财务管理小组成员：于平施喆李欣崔焯羽陈嫣雨河海大学商学院一、项目背景分析 . - 2 -1、项目概括 . - 2 -2、项目的主要技术经济指标 . - 2 -3、项目方案 . - 3 -4、项目功能面积分布 . - 3 -二、项目投资估算与资金筹措 . - 4 -1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表 . - 4 -2、项目投资计划与资金筹措表 . - 5 -三、项目借款还本付息分析 . - 5 -四、项目销售与租赁收入测算 . - 6 -五、项目销售与租赁税金及附加测算 . - 7 -六、项目财务评价 . - 8

2、-1、本项目财务分析的假设前提 . - 8 -2、损益表与项目静态盈利能力分析 . - 10 -3、现金流量表与动态盈利能力分析 . - 10 -4、项目资金来源与运用表 . - 12 -七、项目盈亏平衡分析 . - 13 -1、销售部分盈亏平衡分析 . - 13 -2、租赁部分盈亏平衡分析 . - 13 -八、项目财务评价结论 . - 13 - 1 -一、项目背景分析1、项目概括银川金凤万达广场是 2010 年自治区重点招商引资项目，总投资30 亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV 、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约 30 万平方米的城市综合体。通过各类业态的

3、有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等 5 大流行时尚生活元素于一身， 形成城市核心区的城中之城，为银川人民提供全业态、 一站式、多方位的便捷服务， 满足各项商务、生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。2、项目的主要技术经济指标（1）总用地面积： 70143 （2）总建筑面积： 288000 （3）建筑密度： 49.75（4）容积率： 3.80（5）地下建筑面积： 11743m2（6）地上建筑面积： 161197m2（7）西塔楼建筑面积： 71771m2（8）东塔楼建筑面积： 101169m2（9）已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构- 2 -3、项

4、目方案根据市场调查与分析的结构（过程略） ，主要建主力楼（以出租为主）和公寓（以出售为主） 。主力楼是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档 KTV 、电玩广场、高档影院共同组成约30 万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等 5 大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城4、项目功能面积分布表 1（主力楼）功能面积分布表楼层 使用功能 每层面积（平方米） 总面积（平方米）负二层 管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等 4464 4464夹层 170 170负一层 商场 3013 30131 层 大堂、商场等 26480 264802

5、 层 商场 15410 154103 层 商场 1541 15414 层 酒楼、餐厅 2505 25055 层 技术层 1774 1774616 层 写字楼 1541 1695117 层 避难层 1541 154118 层 设备层 1541 15411925 层 写字楼 1541 16951表 2（公寓楼）功能面积分布表楼层 使用功能 每层面积（平方米） 总面积（平方米）负二层 地下车库 2048 2048- 3 -负一层 地下室 2048 2048小计 4096119 层 精装公寓等 2048 45.752二、项目投资估算与资金筹措1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表（1）本项目的开

6、发总工期为 2 年，从 2010年 3 月起，至 2011年 10月。（2）从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为 50 年。（3）根据银川市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算，开发总投资为： 3012706132元人民币。表 3 项目总投资估算表项目 主力楼成本 主力楼单价 公寓楼成本 公寓楼单价 合计1、开发成本（静态） 907992780 8975 600371392 8365 15083641722013.11 土地购置费 292497398 2891

7、207502602 2891 5000000002013.12 前期工程费2013.13 工程建设费 551302122 5449 356125727 4962 9074278492013.14 开发期间税费 64193260 635 36743063 512 1009363232、开发费用 104620067 1033 99721895 1390 2043419622.1 管理费 16539064 163 10683772 149 272228362.2 其他费用 5058450 50 3588550 50 86470002.3 不可预见费 16539064 163 10683772 149

8、 272228362.4 财务费用 66483489 657 47164512 657 1136480012.5 销售费用 0 0 27601289 385 27601289- 4 -3、总计 1012612847 10008 700093287 9755 17127061342、项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道： 一是企业自有资金， 二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了 5亿元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为 5.52亿元，计划由开发商投入自有资金 0.97 亿元作为启动资金，另需向银行贷款 4.55 亿元用于投资，剩余部分

9、 6.67 亿元由租售收入补充，总追加投资为 10 亿元。项目投资计划与资金筹措表详见表 4 所示。表 4 项目投资计划与资金筹措表序号 项目 合计 建设经营期10 年 3 月 10 年 6 月 10 年 101 投资总额 121271 2425 24254 339562013.15 建设投资 121271 2425 24254 339562 资金筹措 121271 2425 24254 339562.6 自有资金 9720 2425 582 6962.7 借款资金 45500 0 6000 45002.8 销售收入再投资 66051 0 17672 287603 资金缺口（ 2.1+2.2）

10、 55200 2425 6582 5196三、项目借款还本付息分析根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款 4.55 亿元用于投资。银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从 2010 年开始还本付息，2020年还清。根据中国人民银行 2009 年2 月调整后的利率，- 5 -10 年以上的贷款年利率为 5.76。目前银川市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以 1.1 的系数，即本项目当前融资成本为年利率： 5.76*1.1 6.336。本项目合计需支付利息113648001元，详见借款还本付息表 7。表 5 借款还本付息表（单位：元）项目 合计建设经营期 2010 201

11、1年初借款累计 210036334 108242981本年借款 455000000本年应计利息 13307902 6858275 120506276年底还本付息 115101255 115101255 575506275年末借款累计 108242981 0四、项目销售与租赁收入测算本项目的经营方案是将纯公寓楼全部用于出售，共 58093m2。主力楼的写字楼和商场以及步行街楼的商场全部用于出租。 每年各项收入预测详见表 6、表 7 所示。表 6 主力楼写字楼销售收入测算表售价 13000销售率 30%销售面积 17428销售收入（万元） 22656 2010- 6 -售价 14000销售率 75

12、%销售面积 261422011 销售收入（万元） 36598售价 13500销售率 100%销售面积 145232012 销售收入（万元） 19606合计（万元） 78861表 7 主力楼商场租赁收入测算年份 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016平 均 月 租 金（元） 460 480 450 430 410 450 450出租率 96% 92% 90% 88% 87% 85% 85%租赁费用（万元） 38 40 38 36 34 38 38商场（-1 至地面四租金收入（万层）元） 7210 7208 6610 6175 5821 6241 6241年份 202

13、5 2026 2027 2028 2029 2030 2031平 均 月 租 金 496.1 496.1 496.1 496.1 496.1 496.1 496.1（元） 25 25 25 25 25 25 25出租率 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85%租赁费用（万元） 41 41 41 41 41 41 41商场（-1 至地面四租金收入（万层）元） 6881 6881 6881 6881 6881 6881 6881五、项目销售与租赁税金及附加测算本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表 8、表 9 所示。- 7 -表 8 销售税金及附加一览表序号 项目 计算依据 建设经营

14、期 合计2010 2011 2012 20131 销售收入 22656 36598 19606 788602 销售税金及附加 1391 2247 1204 48422013.16 营业税 （1）*5 1133 1830 980 39432013.17 城市维护建设税 （2.1）*7 79 128 69 2762013.18 教育费附加 （2.1）*3 34 55 29 1182013.19 防洪工程维护费 （1）*0.09 20 33 18 712013.20 交易印花税 （1）*0.05 11 18 10 392013.21 交易管理费 （1）*0.5 113 183 98 3943 土地增

15、值税 （1）*1 227 366 196 789表 9 租赁税金及附加估算一览表序号 项目 计算依据 合计2010 2011 2012 2013 2014 2015 20161 租赁收入 685530 28776 29269 27229 24208 22222 23482 234822 租赁税金及附加 120927 5076 5163 4803 4270 3920 4142 41422.9 营业税 （1）*5 34276 1439 1463 1361 1210 1111 1174 11742.10 城市维护建设税 （2.1）*7 2399 101 102 95 85 78 82 822.11

16、教育费附加 （2.1）*3 1028 43 44 41 36 33 35 352.12 防洪工程维护费 （1）*0.09 617 26 26 25 22 20 21 212.13 交易印花税 （1）*0.05 343 14 15 14 12 11 12 122.14 房产税 （1）*12 82264 3453 3512 3267 2905 2667 2818 2818六、项目财务评价1、本项目财务分析的假设前提本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上， 按尽可- 8 -能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设， 并据此进行计算。（1）价格水平的假定本项目物业的租售价格是根据市场比

17、较并结合银川市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。（2）租金升幅的假定在计算本项目的出租收入时，根据银川市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为 5。本租金基本可视为净租金标准。（3）税费的规定本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。（4）出租物业的折旧本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。 折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年 （2005 年至 2032年，共 28年）。（5）出租物业的期末转售价值本项目不考虑出租物业的期末转售价值。（6）期望收益率（基准收益率）的确定设定为 7。- 9 -2、损益

18、表与项目静态盈利能力分析表 10 项目损益表序号 项目名称 计算依据 合计 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20161 收入 764391 28776 29269 27229 24208 22222 23482 234822013.22 销售收入 788602013.23 租赁收入 685530 28776 29269 27229 24208 22222 23482 234822 总成本费用 171271 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748由于销售写字楼总成本分摊 38339 2.12.15 用于租赁物业折旧 132932 4748

19、 4748 4748 4748 4748 4748 47483 税金 125770 5076 5163 4803 4270 3920 4142 41423.1 销售税金及附加 48423.2 租赁税金及附加 120927 5076 5163 4803 4270 3920 4142 41424 土地增值税 7895 利润总额 (1)-(2)-(3)-(4) 466561 18952 19358 17678 15190 13554 14592 145926 所得税 (5)*33% 153965 6254 6388 5834 5013 4473 4815 48157 税后利润 (5)-(6) 312

20、596 12698 12970 11844 10177 9081 9776 9776分析：项目年投资利润率为 9.08基准收益率 7，基本达到行业收益水平，可以认为其静态盈利能力满足要求。3、现金流量表与动态盈利能力分析（1）全部投资现金流量表本项目全部投资现金流量表如表 11 所示。表 11 全部投资现金流量表序号 项目名称 合计 建设经营期2010 2011 2012 2013 2014 2015 20161 现金流入 764396 28776 29269 27229 24208 22222 23482 234821.1 销售收入 788601.2 租赁收入 685536 28776 29

21、269 27229 24208 22222 23482 23482- 10 -2 现金流出 50000 11330 11551 10637 9283 8393 8958 89582013.24 建设投资 171270 500002013.25 销售 56312.16 销售税金及附加 48422.17 土地增值税 7892013.26 租赁税金及附加 70710 5076 5163 4803 4270 3920 4142 41422013.27 所得税 153963 6254 6388 5834 5013 4473 4815 48153 净现金流量 -5000 17446 17718 16592

22、 14925 13829 14524 145244 累计净现金流量 -5000 19305 37023 53615 68540 82369 96894 111418根据评价指标显示： 本项目投资回收期为 7.89 年 本项目全部投资净现值（ NPV）86866 万元 全部投资内部收益率为 21.27由此可见，本项目从动态盈利角度分析，满足投资要求。（2）自有资金投资现金流量表本项目自有资金投资现金流量表如表 12 所示。表 12 自有资金现金流量表序号 项目名称 合计 建设经营期2010 2011 2012 2013 2014 2015 20161 现金流入 764396 28776 2926

23、9 27229 24208 22222 23482 234823.3 销售收入 788603.4 租赁收入 685536 28776 29269 27229 24208 22222 23482 234822 现金流出 463843 22840 11551 10637 9283 8393 8958 89581.3 自有资金 597201.4 预售收入再投入1.5 贷款还本付息 57550 115101.6 销售税金及附加 48421.7 租赁税金及附加 120929 5076 5163 4803 4270 3920 4142 41421.8 土地增值税 7891.9 所得税 153963 625

24、4 6388 5834 5013 4473 4815 48153 净现金流量 5936 17718 16592 14925 13829 14524 145244 累计净现金流量 -37746 -20028 -3436 11489 25318 39843 54367根据评价指标显示：- 11 - 本项目自有资金投资净现值（ NPV）50829 万元 自有资金投资内部收益率为 21.27由此可见，从自有资金动态盈利角度分析，本项目满足投资要求。4、项目资金来源与运用表资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的能力， 是财务评价的重要依据。本项目的资金来源与运用详见表 13 所示。表 13 资金来源与

25、运用表序号 项目名称2010 2011 2012 2013 2014 2015 20161 资金来源 28776 29269 27229 24208 22222 23482 234822013.28 销售收入2013.29 租赁收入 28776 29269 27229 24208 22222 23482 234822013.30 自有资金2013.31 银行贷款2 资金运用 22840 11551 10637 9283 8393 8958 89582.18 建设投资2.19 借款还本付息 115102.20 销售税金及附加2.21 租赁税金及附加 5076 5163 4803 4270 3920 4142 41422.22 土地增值税2.23 所得税 6254 6388 5834 5013 4473 4815 48153 盈余资金 5936 17718 16592 14925 13829 14524 145244 累计盈余资金 21975 39693 56285 71210 85039 99564 114088由表中计算结果看出， 本项目累计盈余资金大于零， 故从资金平衡能力角度分析，本项目满足投资要求- 12 -七、项目盈亏平衡分析1、销售部分盈亏平衡分析假定本项目总投资不变， 且售价与收款进度如基