宾馆装修改造项目可行性实施报告.docx

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宾馆装修改造项目可行性实施报告

彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目

可

行

性

研

究

报

告

二零零九年十月一日

附件：

附表1：

项目销售收入分析表

附表2：

项目经营收入估算表

附表3：

项目经营收入及税金估算表

附表4：

项目达产年总经营费用表

附表5：

项目现金流量表

附图1：

彭泽县渊明湖宾馆项目区域位置图

附图2：

彭泽县渊明湖宾馆项目总平面图

附图3:

彭泽县渊明湖宾馆项目轴立面图

附图4：

彭泽县渊明湖宾馆1区、3区一层平面图

附图5：

彭泽县渊明湖宾馆大堂一层平面图

附图6：

彭泽县渊明湖宾馆大堂立面图

附件一：

发改委关于下达省2005年民航机场建设费地方留成部分建设计划的通知

附件二：

省民航机场集团公司《关于装修市丰满宾馆的请示》

附件三：

房产证三本（共10374.66m2）

附件四：

土地证（地号040030190046000）

附件五：

房产买卖合同

附件六：

彭泽县渊明湖宾馆I区工程质量检测鉴定及加固报告

第一章总论

1.1项目名称及承办单位

项目名称：

彭泽县渊明湖宾馆装修改造工程

承办单位：

省彭泽县渊明湖宾馆有限公司

法人代表：

企业性质：

私营企业

企业地址：

省彭泽县

经营围：

等。

1.2项目承办单位概括

省彭泽县渊明湖宾馆有限公司成立于2009年10月，是私营企业通过购买彭泽县政府供销合作社原停业的国有企业渊明湖宾馆，再通过装修改造升级，新创办的集餐饮酒店会务娱乐等为一体的服务企业。

公司法人代表，为股份制有限责任公司。

1.3可行性研究报告编制依据和原则

1.3.1编制依据

（1）省彭泽县渊明湖宾馆有限公司《关于装修改造彭泽县渊明湖宾馆的请示》；

（2）彭泽县发展改革委员会《关于同意省彭泽县渊明湖宾馆有限公司建设备案的通知》；

（3）彭泽县渊明湖宾馆土地证（证号：

）；

（4）房产证本（共m2）；

（5）国家发改委《工程建设项目可行性研究报告增加招标容和核准招标事项暂行规定》；

（6）国务院《关于投资体制改革的决定》；

（7）国家计委、国家旅游局《关于宾馆建设宏观调控的若干意见》（1999年）；

（8）1998年8月经国务院批准国家旅游局发布的《中华人民国评定旅游涉外酒店星级的规定》；

（9）《建设工程项目管理规》（GB50326-2001）；

（10）《中华人民国环境影响评价法》；

（11）《中华人民国招标投标法》；

（12）省彭泽县渊明湖宾馆有限公司“关于编制省彭泽县渊明湖宾馆装修改造项目可行性研究报告的委托书”。

1.3.2编制原则

以提升酒店功能、改善服务环境、提高服务质量、扩大经营围、服务招商引资，提高彭泽县接待服务水平、提升彭泽县城形象为指导，严格按照国家有关标准、规、规定进行编制。

1.4项目概况

1、项目占地面积：

㎡

2、建筑面积：

㎡

3、项目投资：

万元

4、建设性质：

改建

5、建设地址：

6、建设期限：

2009年10月－2010年10月。

7、原建筑物概况:

原建筑物建筑年代：

199年-2009年

原设计使用功能：

彭泽县渊明湖宾馆

建筑物的主楼高为六层,副楼高为三层。

主楼为南北向厢房，副楼为东西向正房。

主楼临大街，副楼位于主楼南端并于主楼垂直。

主楼为框架结构，副楼为结构。

主楼建筑高度：

米

主楼各层层高：

一层米、二层米、三层至五层米、六层米

具体改造装修方案如下：

门市房间,共㎡

大会议室1个,可容纳人

中会议室个,可容纳人

小会议室个,可容纳人

会议室总计接纳人数:

人

大餐厅1个,可容纳人

小餐厅个,可容纳人

就餐接纳总人数:

人

客房标准间间,最多可入住人

客房套房间间,最多可入住人

客房单人间间,最多可入住人

接纳入住总人数:

人

1.5项目总投资及财务评价指标

1.工程总投资:

3600万元

其中：

房屋主体建筑购置费：

1300万元；改造装修总投资：

2300万元。

2.固定资产折旧期：

35年

3.本项目经营期：

建设期一年，经营期14年

4.达产年净利润可达549.87万元

5.本项目经营期净现金流量（年）：

2010年为571.84，2011年～2012年为567.25万元，2013年～2014年为550.50万元，2015～2023年为549.87万元。

6.本项目经营期累计净现金流量：

6,116.49万元

7.本项目经营期累计净现值：

924.98万元

8.部收益率14.3%

1.6项目主要技术经济指标

1.规划用地面积6778平方米

2.建筑面积11553平方米

3.项目总投资3600万元

4.绿化率30%

5.新增税金288.75万元/年

6.财务部收益率14.3%

7.财务累计净现值（i=10%）577.31万元

8.静态投资回收期（含建设期）7.43年

9.动态投资回收期（含建设期）11.88年

1.7小结

（1）根据本项目的可行性研究分析，本项目符合地方经济发展需要，符合省民航事业发展需要。

（2）本项目实施有利于开发省旅游资源，推动旅游事业发展。

（3）本项目经营期可实现净现金流量6116.49万元，累计净现值924.98万元，有较好的经济效益。

（4）本项目投资静态回收期为7.43年，动态回收期为11.88年，部收益率为14.3%

（5）本项目建设项目中符合国家节能环保政策要求。

综上所述，丰满宾馆项目具有较强的社会效益和较好的经济效益，该项目投入使用后将会为市航空市场的未来发展提供广阔的增长空间，同时也会为省民航机场集团公司带来新的利润增长点，为地方经济的发展做出较大贡献。

本项目具有较强可行性。

问题和建议

（1）项目生产过程中，要特别注意加强污染防治与治理，严格按照国家标准搞好环境保护。

（2）对所有的配套管线和效率低、耗能高、不利于环境保护的设备，进行全面更新

造及周边环境的绿化、美化、亮化。

并根据整体布局，对隐蔽管线走向作相应的调整，为宾馆整体经营的经济性、安全性、环保性和舒适性打下良好的基础。

（3）加强管理，提高经济效益，缩短投资回收期。

第二章项目提出背景及建设必要性

2.1项目提出背景

市距龙嘉国际机场68公里,人口432.4万,辖4区5县78个乡镇。

总面积27120公里，2007年GPD为906.1亿元。

市旅游业发达,有AAAA级景区2个（松花湖景区、北大湖滑雪场）,AA级景区10个。

雾凇与“泰山日出、钱塘潮涌、云海”并称为中国四大奇观。

市拥有10座滑雪场，被誉为中国的”滑雪天堂”。

2007年全市共接待境外游客980万人次,旅游总收入102.3亿元，是全国31个重点旅游城市之一。

市由于与地理距离较近（高速公路距离89公里）,二台子机场市场拓展一直受机场制约。

截至2005年，二台子机场只开通北京、上海、等3个城市的航线。

每周仅飞行10余个航班。

因航线少，通达城市有限，市的旅客出行一般选择铁路或到大房身机场乘机。

这使得航空市场发展愈加缓慢，二台子机场2004年全年旅客吞吐量仅为28354人次。

2005年8月27日，龙嘉国际机场落成通航，二台子机场同时停航歇业。

龙嘉国际机场成为、二市共用机场（龙嘉机场距市62公里）。

龙嘉机场通达国际国32个城市,开通航线42条，这极大方便了市旅客出行需求，市航空市场也随之快速发展。

据统计2007年进出龙嘉机场的市旅客约为50万人次，相比2004年增长18倍左右。

2008年预计将达到60万人次左右，市航空市场因龙嘉机场的落成使用得到了跳跃式发展。

2003年民航体制改革，原民航省管理局一分为二，成立省民航机场集团公司和民航安全监督管理办公室。

民航省局在市区的唯一商务办公楼市民航宾馆被划给民航监管办。

机场集团公司驻市多家单位只能挤在市民航中心售票处营业部办公。

目前,省民航机场集团公司在市有3个单位，一是二台子机场留守处，二是龙嘉机场驻市客货销售公司，三是龙嘉机场运输公司驻市营业部。

由于多家单位共同使用民航中心售票处办公，使原本场地就狭小的售票处更加拥挤。

尤其是乘坐机场巴士的候车旅客,只能在路边露天候车，遇有雨雪恶劣天气时，简陋的服务设施给广大乘机旅客带来的不便更加突出。

同时东北地区属寒温带气候，冬季多雪，龙嘉国际机场因降雪关闭机场和延误航班的情况在冬季时有发生。

由于集团公司原有宾馆被划走，而此时正值旅游旺季，各大宾馆房源紧，旅客安置也成为了一个棘手的问题。

为解决上诉问题，经省机场集团公司与市政府协调，市将正在营业中的市丰满宾馆停业，将该场地低价售给省民航机场集团公司，作为市新民航营业部和旅客过夜用房使用。

丰满宾馆位于市城区中心，地理位置优越,距著名的松花江和市政府仅有3分钟车程，距国家AAAA级风景名胜区松花湖景区也只有20分钟车程左右，属于市的黄金地段，升值潜力巨大。

丰满宾馆建筑面积11553平方米，土地占地面积6778平方米。

省民航机场集团公司目前已付完全部合同款1300万元，丰满宾馆产权已过户到省民航机场集团公司名下。

2.2项目建设的必要性

1、民航业发展的需要

近年来民航业的迅速发展让我国大中型枢纽机场接近饱和，各大航空公司还都在批量引进新飞机，新飞机未来几年将以每年100架左右的速度增加，机场的扩容已成“当务之急”。

这也意味着，在“十一五”期间国家民航总局除加强原有机场的改造外,加紧了对原有机场的修复利用。

那么随着机场的扩容,首先是机组过夜用房量的增加，其次是由于天气和气候的原因造成误航班的旅客住宿，这些都要求有足够的保证资源，市距龙嘉国际机场的距离为六十多公里，行车时间四十多分钟，是建设机组过夜用房和误航班的旅客住宿的首选位置。

本项目的建设完成客观上为推进省民航事业发展发挥直接的积极作用，将为民航事业发展创造更高的经济效益。

同时，民航事业的发展将大大推动市经济快速发展和社会进步。

2、旅游业的发展

旅游业是一个新兴产业，它以其特有的消费功能和生产功能得以长足发展，正在成为规模最大、增长最快和创造就业机会最多的产业。

仅在1992年，全球旅游业收入就超过了石油工业和汽车制造业，成为世界第一大产业。

从国来讲，近几年来旅游业迅速发展。

2000年全国旅游外汇收入和国旅游收入分别比上年增长15.1%和12.1%。

随着旅游业的快速发展，旅游已成为经济发展的新增长点,旅游业在国民经济中的地位和作用日益凸现。

市是一个四季分明的城市，一年四季可游览的景点数不胜数，是闻名中外的旅游圣地,近年来随着市在旅游业的宣传和重视,旅游呈现出蓬勃发展的势头，很多中外游客慕名而来。

一年四季接待的中外游客达60万人次，在旅游旺季,各酒店宾馆爆满。

随着社会主义市场经济的蓬勃发展，人们的收入水平逐年提高，人们不再满足传统的吃、穿、住的需求，人们的消费理念正在逐步与国际化接轨，特别是现行休假制度（五天工作制和各类黄金周的实施）更多的人们开始了旅游消费。

市现有旅游涉外饭店21家，其中四星级4家，三星级7家，年接待能力100万人左右。

我国的很多行业的淡季在冬季，特别是南部沿海经济发达地区常年处于炎热地带，他们对北方风情的漫天飞雪和闻名中外的特色风景雾凇十分仰慕。

每当雾凇来临，市松花江岸十里长堤“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，柳树结银花，松树绽银菊，把人们带进如诗如画的仙境。

市具有丰富的冬季旅游资源，迫切需要加强航空交通保障，需要加强旅馆建设。

3、市的旅游资源

世纪广场位于市博物馆和松花江南岸之间，南北长900余米，东西长200余米，占地面积228公顷。

由博物馆建筑群、旱喷泉、国旗平台、“世纪之舟”巨塔、音乐喷泉、望江平台等部分组成，是市一座反映城市特色的风景园林。

博物馆建筑群是广场南部观赏性很强的背景装饰景观。

音乐喷泉广场由每座长50米、宽18米的三座大型音乐喷泉组成。

美国在1948年2月28日，发现一颗名为“诺顿”的陨