房地产开发项目可行性研究报告.docx
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房地产开发项目可行性研究报告
房地产开发项目可行性研究报告
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引言——————————————————第2页
第一部分项目总体概况——————————第3页
第二部分法律及政策性风险分析——————第7页
第三部某某市场分析————————————第8页
第四部分项目素质分析——————————第23页
第五部分总体发展构想——————————第27页
第六部分太阳城2期开发建议———————第30页
第七部分经济可行性分析—————————第35页
引言
顺驰太阳城的前身是某某市政府重点安居工程——丽苑某某区二期，与华苑、梅江、双林、西横堤并列被称为某某市五大某某区，在某某市住宅某某市场上占有举足轻重的地位。
顺驰太阳城项目某某区住宅建筑面积25万平方米、2期规划住宅建筑面积27万平方米，由我公司独立开发，关于后期5、6、7、9、10五个地块的开发，我公司已经与某某市安居工程办公室达成合作意向。
太阳城项目全部建成后，住宅建筑面积将达到140万平方米，其开发运作标志着某某市住宅开发进入了大盘时代，具有划时代的意义。
太阳城项目在公司乃至整个顺驰集团的开发事业中都占有极其重要的地位，其成功运作将使顺驰发展公司的开发规模急剧扩大并使企业在项目策划、产品创新、操作手段、工程建设、销售推广等各方面的能力都得到飞跃式的提高。
顺驰太阳城项目由于自身具有良好的素质，未来的土地升值潜力较大，其成功运作可为公司带来巨大的现金流量并实现住宅及经营性公建项目的可持续性开发。
第一部分项目总体概况
一．地理位置
顺驰太阳城项目位于卫国道中环线外2.8公里处，东起博山道，西到昆仑北路，北接增产道，南至卫国道。
太阳城2期为4#、8#地块，位于东真理道以北。
（见地理位置图）
二．地块现状
顺驰太阳城项目共包含12个地块，地块总面积148.66公顷，红线内用地127.90公顷。
各地块的用地状况详见下表：
（单位：
公顷）
太阳城用地状况表
项目
地块总面积
红线内用地
道路用地
1号地
18.24
15.56
2.68
2号地
18.77
16.78
1.99
3号地
12.66
11.05
1.61
4号地
18.82
16.34
2.48
5号地
21.41
19.20
2.21
6号地
15.00
12.77
2.23
7号地
10.76
8.73
2.03
8号地
11.77
9.59
2.18
9号地
5.23
4.34
0.89
10号地
7.47
6.85
0.62
16号地
4.92
3.69
1.23
25号地
3.61
3
0.61
总计
148.66
127.90
20.76
目前地块内土地已经平整，无不良地质情况。
地块四某某区内的主要道路已经修好，外侧有围墙与外界分隔。
三．交通状况
该项目地理位置优越，周边道路四通八达，距中环线2.8公里某某市中心5公里、天津站7公里、天津机场9公里。
卫国道规划红线宽度70米，是某某某区与天津机场及京津高速公路某某市主干线。
东真理道红线宽度40米，在太阳城地块内横穿而过，全线贯通后可直通某某区中心位置。
某某区内另有两条主要道路为天山北路与贺兰路，红线宽度均为30米，现已建成，向南直通某某村某某区。
太阳城地块西侧紧邻规划中的东南半环——昆仑路段，目前东南半环黑牛城道路段及海河大桥工程正在紧张施工，整个工程预计3至5年内完成。
东南半环建成后将极大地某某某区东南部交通的紧张局面，并促进某某区域的经济发展。
200某某市政府将投资改造某某区的基础道路设施。
位于卫国道以南的两某某市主干道路——程林庄路与张贵庄路的改造工程，计划于2002年相继动工。
程林庄路改造工程现已启动，张贵庄路规划为宽度100-140米的“世纪大道”，计划年底竣工。
改造完成后，将使某某区的交通状况得到根本性的改变，并使某某市容市貌以及人文环境都得到明显的改善。
规划中的地铁2号线沿卫国道修建，东起天津机场，西至地铁1#线新华路站，中环线以外规划为高架轻轨铁路，在贺兰路与卫国道交口设计有地铁站。
为迎接2008年北京奥运会，地铁2号线工程预计2005年动工兴建，2008年以前投入使用。
地铁2号线的兴建将为太阳城及周边居民带来极大便利，大幅提升沿线地某某区位价值。
目前，丽苑一期已建有公交总站，现有公交路线为：
668路丽苑至水上公园
907路丽苑至大同门（丁字沽）
847路丽苑至王顶堤
640路丽苑至一中心医院
827路丽苑至劝业场
四．周边环境
从自然环境看，太阳城地块西侧是月牙河，东北侧为北塘排污河，而且其紧邻程林庄某某区，某某区内多大型工厂，目前仍有一部分在生产，自然环境一般。
但从现场实际调查情况看，上述不利因素的影响主要是心理上的，实际影响不大。
首先，附近的工厂近几年经过关停并转，大多已经不再生产，现在对周边的环境影响不大；其次，某某市夏季主导风向为西南风，排污河处于太阳城地块的下风口，而且地块与排污河之间目前有高大树木和围墙相分隔，基本上没有影响，此外，北塘排污河在不久的将来将改造为地下暗河，届时，将彻底消除此河对该地块的影响；另外，作为天某某市景观改造工程之一的月牙河改造工程目前正在进行，2002下半年改造完成后，将成为太阳城周边的一条漂亮的景观河。
从人文环境看，太阳城地处某某区与某某区结合部，南侧为某某村某某区。
卫国道一侧由于人口相应减少，道路两侧的状况有较大改观，卫国道沿线聚集了一些平均售价在2500元/平方米左右的项目，一定程度上带某某区域内人文环境的改善。
五．周边生活配套设施
太阳城项目周边的生活配套设施主要包括：
Ø商业：
太阳城某某区2#地东侧的商业街；位于天山路上的某某村某某区的商业中心，包括大某某市、麦当劳快餐店等。
Ø教育：
丽苑小学、天津八中、太阳城某某区3#地内的双语幼儿园等。
Ø交通：
位于丽苑一期的公交总站以及太阳城某某区的公交车站。
Ø公园：
16#地块的儿童公园——“欢乐谷”；位于卫国道沿线的“新世纪•新生活•新天津”主题雕塑公园；丽苑一期两万平方米某某区公园。
Ø娱乐：
位于25#地某某区综合会所，内有游泳池、健身房、乒乓球、台球、壁球等体育娱乐设施。
Ø其他：
丽苑一期派出所；位于4#地内的电话局。
六．土地价格
按照我公司与某某市安居工程办公室签订的土地协议，太阳城2期4#、8#地块分别按红线内用地每亩51万和52万支付土地及大配套费用，费用总计约为19983万元。
第二部分法律及政策性风险分析
一．合作方式及条件
（一）太阳城项目的土地合作方为“某某市安居建设发展总公司”，隶属于某某市安居工程办公室，有较强的政府背景。
在项目开发过程中将要遇到的政府部门协调方面可起到较大的作用。
（二）合作方式：
合作方负责按照现行政府批准的详细规划进行征地、垫土及小某某市政基础设施大配套工程的建设。
二．法律性风险评估
太阳城项目为某某市重点政府工程之一，土地合作方具有很强的政府背景，与土地相关的各项法律手续齐全，几乎不存在法律性风险。
三．与二期相关的规划调整问题
原规划中在贺兰路一侧，预留有100米宽远期发展用地贯穿地块南北，若不变为开发用地，则太阳城项目规划的整体性无法保证，而且由此将带来土地及大配套费用的大幅上升，所以拟将该用地变性为住宅用地。
四．政策性风险评估
由于太阳城某某区没有调整控规条件，而是采取了在原详细规划基础上调整规划方案的做法，所以二期在进行规划调整时任务较重，规划局也要求先期进行控规调整，因控规牵涉面广且难度大，因此规划何时通过等都具有很大的不可确定性，由此蕴涵一定的操作风险。
第三部某某市场分析
（一）某某市某某市场分某某市场回顾
近几年，某某市始终把住宅产业作为拉某某市经济增长的支柱产业之一，并通过一系列某某市场供给、培育有效需求等相关产业政策的实施，大大减少了天津房某某市场上的投机行为，去某某市场中虚热的泡沫成分，使某某市房某某市场基本保持了健康、稳定、均衡、快速的发展势头。
九五期间，某某市实施了大规模的危陋平房改造，从1999年以来，又加大了住房分配制度改革的力度，并相继出台了一系列的房地产相关政策，对刺激某某市场需求产生了积极的影响。
2000年某某市场销售量约630万平方米，第一次超过了当年新开工面积和当年竣工面积。
2001年，某某市场继续保持稳定的增长，全年商品房销售面积达到660万平方米。
纵观某某市近几年的房地产发展历程，我们可以断言，在今后的5至10年内，某某市某某市场将继续保持持续、健康、稳步增长的发展趋势。
（二）某某市场当前特点
从某某市房管局获悉，2001年某某市某某市场继续保持良好的发展态势，住房消费持续增长某某市商品房成交660万平方米，成交金额166.81亿元，分别比上年同期增长4.76％和7.07％，其中个人购买商品房比例为９８．３％。
根据某某市房管局对今年上半年各类房屋交易情况分析，某某市某某市场呈现以下几个特点：
1．价格小幅上升。
去年居民购买3000元/平方米以上的商品房数量比上一年提高了1.5个百分点，其中每平方米3000元～3500元价位的商品房购买量提高了5.8个百分点，3500元～4000元的商品房比上一年提高了21.4个百分点。
2．住宅改善型消费增加，居民对小户型的商品房需求减弱。
购买单套面积在100平方米以上的商品房比上一年同期提高了2.6个百分点，其中购买单套面积在100平方米～120平方米商品房同比提高了4.8个百分点，单套面积在120平方米以上的商品房同比提高了4.34个百分点。
经过几年的发展，目前某某市某某市场正在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。
3．金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。
2001年某某市商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，贷款购房比例达71％。
此外，2001年天津某某市场显著特点是，私产房某某市交易增多，其中表现最为明显的是房改房和商品房某某市量增大。
这表明，随着某某市居民生活水平的不断提高，以前购买商品房和房改房的家庭开始进入改善期，从而带动了中、高档商品住宅的消费。
（三）某某市场未来发展走势
1．政策支持力度不断加大。
2．从2001年政府颁布的一些相关政策来看，某某市场的政策支持力度仍在加大。
由于住房消费是启动内需的重要因素，所以为了进一步推动住房消费，拉动经济增长，政府将在立法、住房分配货币化、住房消费金融、加快培育住房某某市场等多方面采取措施，以保证未来几年天津房某某市场的有效增长某某市场利好消息
2001年，中国加入WTO、成功申办奥运会，以及贷款利率下调等一系列消息，可以说是未来几年中国房某某市场较大的利好消息，将会对未来房某某市场产生很大影响。
3．房地产价格将稳中有升。
随某某市用地的日趋减少，土地价格会不断攀升，而且随着生活水平的提高，对高质量、环境优美的中高档项目需求增大，这都将使房地产的相对价格稳步上升。
4．改善型需求不断增长。
有资料显示，2000年某某市人均居住面积为13.8平方米，还有非常大的上升空间。
随着收入水平的提高，人们对居住舒适性、良好的居住环境、富有情趣的户型设计会有更高的追求，从而带动改善型需求的持续增长。
5．住宅建设某某区化倾向。
6．首先是某某市中心土地的稀缺某某市规模的不断扩某某市中心住宅的开发量越来越不能满足日益增长的需求；其次某某区的房地产价格相对较低，居住环境较好，多数为居某某区，规划、房型、生活配套设施标准高，是吸引改善型需求的主要原因；再次，随着私家车的不断普某某市中心住宅的位置优势将不断弱化，相反，近郊住宅由于道路交通状况良某某区位价值会不断提升某某市场竞争格局发展趋势
近年来，房某某市场出现了一定程某某市场集约化的发展态势，房某某市场以及一些与房某某市场相关的产业异常繁某某市场发展趋势主要表现为以下几个方面。
Ø房某某市场的不断发展，不断成熟，促使更某某市场分额掌握在较少的开发商手中。
Ø利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理规划、有效利用土地资源提供环境优美、配套完善、居住氛围浓郁的某某区。
Ø随着人民生活水平的提高，提升了某某市场的多元化需求，第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。
Ø某某市场的不断成某某市场竞争已经开始从质量、户型、环境等标准动作的竞争逐渐转化为以生活方式、居住理念等为代表的自选动作的竞争，已经出现了体育产业、旅游产业等其他产业与房地产业嫁接的复合地产模式。
二．某某市场分析
（一）某某市场概述
顺驰太阳城地处某某区与某某区的交界处，在行政上隶属于某某区。
这某某区的整体发展水平落后于和平、河西、南某某区，但好于某某区，在某某市属中游水平。
某某区居民收入水平不高，住宅消费水平相对较低，但某某市场需求旺盛。
从2000年起，某某区商品房销售量已经由过去的某某市第二位跃居第一位。
近几年某某市某某区住宅开发量的减小，首先带动了河东某某某区地域的房地产开发，形成了东站后广场、十一经路、六纬路沿某某区房地产的开发热潮。
某某区某某市中心某某区域的项目大多数档次不高，定位较低，主要以低价位吸引客户。
某某区的房地产项目也主要集中在某某市中某某区域，但由某某某区中心地带距离较远，这些项目的客户群主要以某某区域为主。
某某区虽然经济发展水平一般，但其购买力不容小视，从1997年—2001年这5年的发展情况来看，河北某某市场成长速度要高于某某区，其与某某区商品房交易量的差距也在逐渐缩小，但某某区各价位间成交量的比较来看，某某区主要集中在低档某某市场，这也能说明，河北某某市场处于刚刚启动的阶段，购买力尚未完全成熟。
从某某区的项目来看，总体的开发水平较低，缺乏中高档项某某市场的拉动。
（二）某某市场现状
针对顺驰太阳城项目，对周边项目进某某市场调查。
从所调查的项目中选取15个主要项目样本，这些项目主要集中在东站后广场、河东与河北交某某区、六纬路沿线、真理道沿线、卫国道沿线、程林庄路沿线这某某区域，项目概况如下：
项目名称
建筑形式
销售均价
（元/M2）
建筑面积
（万M2）
新月花苑
多层、部分高层
2600
2.7
万兴花园
多层、小高层
2500
3.5
红顶花园
多层和别墅
起价2550
7.3
恋日风景
四层半
2800
总18
朗晴居
多层砖混
2300
3.7
柏丽花园
多层砖混
3300
6
2008先某某区
板式高层
4000
——
嘉海花园
点式高层
3200
总60
美日阳光
点式高层
未定
6
万春花园
多层、高层
3600
13.5
丰盈新苑
多层砖混
3200
3.6
汇和家园
多层砖混
3400
11
大通时尚花园
四层半
3100
13
金湾花园
大部分多层
2200
21
中环花园
多层砖混
2500
5
（三）重点项目介绍
Ø万春花园
此项目属中高档项目，是某某区域比较富有特色也是较为成功的楼盘，由中海地产操作，典型香港式的设计风格，清新靓丽。
该项目一期以多层为主，高层为辅，销售情况很好。
二期、三期则全部为点式高层，二期已经开盘，其销售情况一般，值得继续关注。
Ø金湾花园
项目总建筑面积21万平米，地处河东公园西侧。
外有公园，内有大面积的花园绿地，环境较好。
金湾花园凭着较佳的地理位置、适中的销价、良好的某某区环境取得了骄人的销售业绩，多层部分18万平米实现销售率100%，客户主要为某某区居民。
这说某某区域有一定的购买力，规模大、素质相对较高的项某某市场有很强的吸引力。
Ø恋日风景
（四）该项目位于卫国道以18万平米的大某某区、4层半低层低密度的规划设计、3万平米的主题花园、1万平方米水景花园、双语幼儿园为主要宣传卖点，形象清新秀丽。
恋日风景的前身为帝旺温泉花园，之前销售几乎处于停滞状态，经过策划公司的重新包装后于2001年3月重新开盘，销售良好。
某某市场综述
综上所述，某某市场具有以下几个特点：
1．新项目迭出，项目素质正在不断提高。
2．高素质项目吸引了大量和平、某某区的居民前来购买。
3．随着河西、和平、南开居民的迁入，人文环境逐渐好转。
4．道路交通发展迅速，出行十分便利。
5．新某某市量增幅某某市内其某某区。
6．价格仍是居民选择住宅的最大影响因素。
三．某某市场消费者行为分析
目前某某区的大型住宅项目集中于津塘公路，东站后广场、卫国道沿线及富民路附某某区。
建筑形式上多以多层住宅为主，特色项目不多，产品形式上要落后于某某区和某某区，销售总体上趋于平淡。
某某市经过多年的开发历程，河西、南开等原先某某区域经过几年来高强度、大规模的开发，发展空间已显局促。
现某某区除梅江某某区、梅江南某某区以及尚未开发的双林某某区某某某区某某区域已无大宗可开发土地。
某某区除部某某区的拆迁尚未完成，大型可开发项目也寥寥无几，而且上某某区项目开发已经出现了不同程度某某区化倾向。
随着河东某某市开发进程的加某某区内中心部位土地基本开发完毕，开发重点逐渐某某市外围发展。
某某区连接某某某区与滨某某区某某某区通往经济某某区、机场、北京的交通枢纽，是政府实某某市长远发展规划的某某区某某市场潜力巨大。
河东某某市政基础设施建设也高于河北、红桥，我们有理由相信，在未来的几年中，某某区将取代河西、南开之后成为某某市第三个开发热某某区。
从2000年和2001年5月的商品房成交量的动态分布图就能看出：
某某区2001年商品房成交量已某某区之首。
（一）旧某某区调查分析
我们通过对某某区一些大型旧某某区的调查，可以看出。
1．目前消费者对商品房的购买力相对偏低，从1999年至2001年5月河东商品房各价位成交量动态分布图来看，2000元/平方米至3000元/平方米的某某市场认可率最高，2000元/平方米以下的产品也占有很大比例，而3000元/平方米以上的某某市场需求较少。
可接受的房价总款多集中于30万元以下，支付首付款的能力及还款能力也偏低。
居民解决住房困难或者改善居住条件是购房最主要的目某某市场调查中消费者购房是为了“解决住房困难或改善居住条件”这部分人群比例分别为了34%和29.5%，说明大部分消费者对更高档次住宅的要求不是很高。
某某区居民购房原因示意图
2．除价格因素外，消费者更关心的是环境及地段。
调查表明，环境及地段的关注程度分别为36.5%和20.5%，对于其它诸如物业管理、开发商实力某某区设施不甚关心某某区居民对住宅产品各因素的关心程度示意图
通过总体数据表明，某某区老某某区的消费者购买能力偏低，对住宅的需求处于最基本的阶段，居住条件要求不高。
（二）居某某区调查分析
通过对于某某区太阳城周某某区的新商品房的调查显示：
1．新迁进居民无论是在收入、学历，还是职业层次上都要明显高某某区居民。
2．新迁进居民的居住面积为80-120平方米者居多，超某某区居民60平方米以下的居住面积。
3．新迁进居民对所居某某区的总体感受一般，并未达到最佳居住要求，表明稍好的产品仍有广某某市场空间。
4．新迁进居民有更多的购房经验，除了关心环境外，对于开发商实力的关注明显高于旧居某某区的消费者，购房更趋理性化。
再次购房关注因素示意图
（三）丽苑一期居民调查分析
我们还重点对丽苑一期的居民做了详细的调查，以了解这部分消费者购买行为的产生原因，以利于我们更直接有效的某某市场。
1．丽苑一期的居民总体生活水平介于新某某区某某区居民之间。
2．购房原因以改善居住条件为主，丽苑一期的环境是吸引他们选择的主要原因，同时也是他们引以为豪的最主要的因素。
客户购房最主要的原因示意图
3．丽苑一期目前存在的最大的问题，依然是交通不便，周边生活设施不完善，对于工程质量和物业管理也颇有微词。
客户对丽苑目前不满意的地方示意图
4．这部分消费者十分看好丽某某区将来的发展前景，坚信自己选择的正确性，并认为丽某某区有发展潜力。
对丽苑发展前景的心理预期示意图
（四）具体消费意向分析
通过我某某市场调查，以及对消费者购买住宅消费行为的分析，我们不难对消费者的住房消费意向得出如下结论。
1．多数居民对自身现有居住条件都有不同程度上的不满意，都有改变现状的良好愿望，自身的消费能力以及房屋价格是制约购房行为产生的主要因素。
2．每平方米2000元——3000元的住某某市场主流产品，又因某某区域的价值发展水平不同而有所差别，25万——30万元的住宅某某市场欢迎。
3．地理位置是影响购买行为的重要因素某某市某某区是理想的某某区域，倾向某某市中心或某某区的人比重很小。
4．由于目前消费者所反映的商品房问题多集中于质量问题以及兑现承诺问题，使得越来越多的消费者将房地产开发商的知名度和信誉度作为购房选择的要素。
5．由于某某区开发商素质参差不齐，居民在选择购买时存有较多后顾之忧，所以规模较大的项目受到追捧，从这一点看来，大规模项目的开发某某区仍属空白。
6．贷款买房成为购房最主要的付款方式，人们正在逐渐抛弃传统的消费方式，树立了借贷购房的住宅消费观念。
7．建筑形式上传统的多层住宅仍受消费者的青睐，居民对低密度住宅的认可程度在升高，独体别墅和塔式某某市场接受难度颇大，建筑结构也以砖混结构为主，框架结构的接受程度较差。
8．环境是住宅永恒的卖点，除价格外在房地产各因素的关心程度上，景观环境一直是消费者最为看重的。
9．户型选择上平层仍是广大消费者的首选，错层、跃层等富于变化的形式常常被误解为高档次房屋的象征。
10．物业管理受重视的程度在消费者购房时考虑的各种因素中比重有所增加，表明消费者开始注重入住后某某区管理和生活服务了。
11．由于某某市场上供应的商品住宅绝大部分为毛坯房交工，所以从装修标准上看毛坯房仍是消费者的第一选择，但对精装修的要求日趋强烈。
12．消费者对某某区某某区的各种配套设施越来越重视，其中关乎生活质量的基本生活服务设施和交通设施在消费者进行购房选择时倍受关注，而对一些实用性功能不佳的智能化设施兴趣不大。
13．对人文环境的追求，择邻而居，成为部分高层次消费者购房考虑的重要因素，而这种追求越是在档次高某某区显现的越明显。
通过上述我们对某某市某某市场及顺驰太阳城相关某某市场消费行为分析，我们认为随着某某市经济的持续发展，居民购买力也将逐步提高，加之某某区大规模开发的热度升温，随着消费者购房理念的日渐成熟，某某市场需求并某某市场的品牌产品，将有很某某市场空间。
第四部分项目素质分析
一．项目优势
1．太阳城项目规模大，总建筑面积超过100万平方米，各种功能规划齐备，二期项目依托于某某区，有利于营造良好的居住氛围。
2．太阳城某某区将于2003年6月入住，目前销售情况良好，其良某某市场形象将对二期产生巨大的示范效应。
3．紧某某市迎宾快速路、外环线、京津高速、天津机场，交通出行便利。
未来随着东南半环的改造、真理道的贯通、地铁2号线的兴建，项目周边的交通状况会得到更大程度的改善。
4．地块内土地已平整，地块周边为大面积的空地，无重大污染源，自然环境较好。
5．顺驰太阳城项目为政府统一规划的大型住宅工某某市政大配套设施齐备。
6．顺驰集团开发事业的良好表现，优势品牌支持。
二．项目劣势
1．与周边项目相对比，土地成本较高，
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