房地产开发项目可行性研究报告.docx

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房地产开发项目可行性研究报告

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　　一、总论

　　1.项目建设背景南方A市B房地产开发公司开发的98佳园住宅小区，以高品质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为A市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。

为满足A市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近c民族园，与98佳园住宅小区相连的现A市b厂区内，开发中高档佳园二期住宅，与佳园一期连成片，建设继98佳园住宅小区之后又一个高品质住宅小区。

佳园一期销售已基本结束，该公司和佳园小区良好的形象普遍得到A市市民和政府的认可，由于佳园二期与98佳园仅一墙之隔，这为本项目的开发带来不可多得的商机。

　　根据A市城市规划发展需要以及白龙路片区控制性规划要求，B房地产开发公司已同A市b厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂

　　33333.5平方米生产用地。

开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A市土地管理局和市规划局办理。

根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求，A市D厂搬迁至高新技术开发区内。

　　该项目初步方案设计已经完成，佳园二期项目建议书已经省计委

　　批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。

　　2.项目概况项目名称：

佳园二期项目。

　　建设地点：

A市白龙路。

　　建设单位：

B房地产开发公司。

　　企业性质：

国有。

　　经营范围：

主营：

房地产开发经营。

兼营：

建筑材料、装饰材料、室内外装饰。

　　公司类别：

专营企业。

　　资质等级：

城市综合开发二级。

　　企业概况：

B房地产开发公司是独资国有房地产开发企业，成

　　立于1993年。

6年来，该公司成功开发了关上中心区宏兴大厦、钱局街职工宿舍项目、交林路职工宿舍，98佳园住宅小区等项目，总开发面积24万平方米，形成一定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并创出了佳园小区品牌效应，在A市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。

佳园二期是该公司开发的高标准精品住宅小区。

　　工程概况：

佳园二期项目占地

　　33333.5平方米，总建筑面积76100平方米，其中多层住宅50960平方米，联排低层住宅10140平方米，地下停车库15000平方米。

经估算，工程总投资17623万元，每平方米造价2316元。

　　资金来源：

本项目建设资金完全由B房地产开发公司自筹，不足

　　投资通过预售房款解决。

　　根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为

　　19.8%，财务净现值517万元，投资回收期

　　2.9年。

投资利润率

　　17.8%，利税率

　　26.2%，计算期内国家税收2629万元。

财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。

　　3.可行性研究报告编制依据省计委计投XX号文《关于佳园二期项目建议书的批复》;

　　B房地产开发公司与A市D厂签定的《国有土地转让造成房屋拆迁、停产损失的补偿合同》以及《国有土地使用权转让合同》;

　　A市规划设计院《白龙路沿线控制性详细规划》;

　　A市理工大学建筑工程学院设计研究院《佳园二期项目初步规划方案》;

　　白龙寺片区地质勘探资料;

　　A市城市规划局《A市土地使用变更通知书》;

　　省审计事务所验资证明;

　　A市城市合作银行资金证明;

　　国家计委《建设项目经济评价方法与参数》;

　　建设部《房地产开发项目经济评价方法》。

　　4.可行性研究报告研究范围根据佳园二期项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

　　5.研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业

　　政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。

针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和A市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对A市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分析结果表明，项目经济效益可行。

本项目开发土地利用A市D厂生产用地，对盘活国有资产，推进国有企业产业结构调整，有明显的社会效益。

　　从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

　　6.主要经济技术指标佳园二期项目主要经济技术指标见表31。

　　表3-1佳园二期项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标1总占地面积平方米

　　33333.52总建筑面积平方米761003建筑容积率

　　1.44小区绿化率%40以上5户均面积多层住宅平方米/户A型

　　100、B型160联排低层住宅平方米/户2606地下停车库车位30平方米/车位500个15000平米7综合售价多层住宅元/平方米2950联排低层住宅元/平方米38508地下停车库元/位75009建设投资万元1762310每平方米建设投资元231611投资利润率%

　　17.712全部投资财务内部收益率%

　　18.713全部投资财务净现值万元37914全部投资投资回收期年

　　2.9