中海物业弱电设备工作手册.docx

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中海物业弱电设备工作手册

中海楼宇科技

有限公司弱电设备工作手册

ZHKJ

编号：

WI/RD

手册版号：

A

编制：

日期：

审核：

日期：

批准：

日期：

说明：

红色印章为受控文件

文件受控章括号内数字为文件分发

中海楼宇科技WI/RD—目录

有限公司弱电设备工作手册版号/状态：

A/0

ZHKJ第1页共2页

编号标题页码版号/状态

WI/RD—001弱电维修工职责1A/0

WI/RD—002机电主管职责1A/0

WI/RD—003消防责任人职责1A/0

WI/RD—007消火栓的保养2A/0

WI/RD—008火灾报警联动

控制系统的保养3A/0

WI/RD—009干粉灭火器的使用与保养2A/0

WI/RD—010气体自动灭火控制

系统的保养2A/0

WI/RD—011疏散出口指示灯2A/0

WI/RD—012防火卷闸门系统的保养2A/0

WI/RD—013风机的保养2A/0

WI/RD—015对讲报警系统的保养2A/0

WI/RD—016防盗监视系统的保养2A/0

WI/RD—017公共天线系统的保养2A/0

WI/RD—018停车场管理系统的保养1A/0

WI/RD—019巡更系统的保养1A/0

WI/RD—020周界防范系统的保养1A/0

QR—001RD消防设备月保养记录1A/0

QR—002RD消防设备季保养记录2A/0

QR—003RD消防设备年保养记录3A/0

QR—004RD消防中心值班记录1A/0

QR—005RD消防设备季检查记录2A/0

QR—006RD智能化设备月保养记录2A/0

QR—007RD智能化设备季保养记录2A/0

QR—008RD智能化设备年保养记录2A/0

QR—009RD智能化设备季检查记录2A/0

中海楼宇科技WI/RD—001

有限公司弱电队维修工职责版号/状态：

A/0

ZHKJ第1页共1页

一、遵守公司各项规章制度，按时上下班，当班时不得会客，不得无故离岗、串岗。

二、熟悉所负责的弱电设备的情况，做好弱电设备的管理与维修保养工作，遵守公司安排的服务时间。

三、应急维修人员接到故障报告后应立即与本班人员联系，立刻赶到现场，维修完毕后做好记录，并将结果反馈给客户和公司办公室。

四、设备出现故障，经检查由于人力和技术水平所限而无法修复时，应报公司请求派人协助修复。

五、设备出现故障，在修复时如需更换主要配件时，向公司报告。

六、自觉参加公司每月的员工培训学习和员工大会，为公司提出合理化建议。

中海楼宇科技WI/RD—002

有限公司机电主管职责版号/状态：

A/0

ZHKJ第1页共1页

一、遵守公司的有关规章制度，服从上级领导的工作安排。

二、承上启下，团结组织全队员工优质、高效进行设备维修。

三、以身作则，技术上精益求精，发动全队员工共同克服困难，解决工作难题。

四、合理安排队组员工每日工作，并制定维修材料备品备件计划，报公司审批。

五、根据工作手册制定季、年保养计划，随时组织人员处理各管理处的设备故障。

六、收集、整理、保存设备技术资料及维修保养记录。

七、对工作中出现的不能处理的问题及时向上级反映，并提出合理化建议。

八、组织队组员工互相学习、交流，提高员工的技术水平，增强员工的工作积极性。

中海楼宇科技WI/RD—003

有限公司消防责任人职责版号/状态：

A/0

ZHKJ第1页共1页

一、全面贯彻辖区内消防各项制度。

落实防火措施、消防监督、消防设施管

理。

对辖区内的消防工作负全面领导责任。

二、指导、检查、督促辖区内全体人员采取有效措施认真执行“预防为主，防

消结合”的方针。

三、熟悉辖区内防火建筑结构、工作及生活环境特点、设施基本功能及使用

方法、人员疏散通道、火灾中灭火措施等。

四、随时检查辖区内防火设施及设备，消防火灾隐患，做到如万一发生火灾

能高速有效地扑灭。

五、教育辖区内人员工作及生活中贯彻防火制度，注意防火安全。

六、随时处理各种火灾隐患、火警投诉及有关事宜。

七、发生火灾时，在公司及管理处领导未到达火场时，担任火场临时指挥，协调灭火工作。

中海楼宇科技WI/RD—007

有限公司消火栓的保养版号/状态：

A/0

ZHKJ第1页共2页

1．0目的：

保证消火栓内部件齐全、良好，能正常报警，灭火时迅速正常地输出消防水。

2．0职责：

楼宇科技公司弱电部的专职人员负责季、年保养。

3．0月保养：

3．1栓外检查：

检查栓门关闭是否良好；锁、玻璃有无损坏；指示灯、报警按钮、警铃是否齐全，有无脱落；消火栓的合格证是否完好。

3．2栓内检查（用手电光透过玻璃照亮检查）：

检查栓内部件是否齐全，固定是否良好，有无脱落；电线是否影响操作；栓内水龙头有无渗漏。

3．3报警联动测试：

消火栓泵处于自动状态，随机抽取一个消火栓报警试验，栓上指示灯应亮，警铃应响，消防中心应有正确的报警显示，同时应联动消火栓泵起动加压，待压力达到规定要求时，应马上停泵。

3．4消火栓泵处手动状态，随机抽取消火栓总数的5%，按消火栓报警按钮，应报警正常。

测试结果应百分之百合格，如发现一个不合格，则应加抽总数的15%重新测试（要求百分之百合格）。

3．5栓门封条脱落破损的补贴封条。

3．6对检查发现的缺陷逐一进行修复。

4．0季保养：

4．1完成月保养的内容。

4．2测试消火栓报警按钮时应随机抽取总数的10%试验，要求同月保养所规定。

5．0年保养：

5．1完成月保养中栓外检查部份。

5．2取出水带，仔细检查有无破损，如有，立即修补或更换；检查有无发黑发霉，如有，取出刷净、晾干。

5．3将水带交换摺边和翻动一次。

5．4检查水枪头、水带接头联接是否方便牢固、有无缺损，如有立即修复，

然后擦净在栓内放好。

5．5检查电线接头、按钮触点、指示灯座（头）是否良好，进行除锈紧固。

5．6检查管道上压力表、水流指示器是否紧固，指针灵活。

5．7检查修整全部支架、管道，检查整个系统有无渗漏情况。

掉漆部位应

重新补刷同色油漆，使管道标志、标识清晰。

5．8管道进行放水冲洗除锈。

将栓内阀门开闭一次，检查是否灵活，并清除阀口附近锈渣，替换阀上老化的皮垫，将阀杆上油。

5．9将各部件存放整齐后，关上栓门。

5．10逐个测试报警按钮、指示灯显示的正确性。

5．11完成以上保养后，换上新的合格证。

5．12消防水泵控制柜保养：

（1）检查主回路触头，保证接触良好，运行无声。

（2）柜内所有接头紧固，检查各元件有无破损、脱落。

（3）检查线路绝缘电阻不低于0.5MΩ，无破皮裸露。

（4）柜内线路标示清晰，柜门内有电气原理图。

（5）电路联接正确，起停过程电器动作顺序正确。

（6）检查各转换开关，按钮操作灵活，各指示灯指示正确。

（7）手动起动消火栓泵，检查管网压力表指示是否正常。

（8）控制柜开置于自动状态，测试报警联动，联动是否能自动起动。

（9）检查完毕后清洁柜内所有灰尘杂物，紧固柜内所有接头螺丝。

6．0相关文件及记录：

6．1消防设备月保养记录

6．2消防设备季保养记录

6．3消防设备年保养记录

中海楼宇科技WI/RD—008

有限公司火灾报警联动控制系统的保养版号/状态：

A/0

ZHKJ第1页共2页

1．0目的：

保证消防系统运行良好，联动正常。

2．0职责：

楼宇科技公司弱电部的专职人员负责季、年保养。

3．0日检查：

（消防中心值班人员完成）

3．1每日检查面板各指示、按钮、电压表指示是否正常，每日校对一次。

3．2检查火灾报警系统、消火栓系统、喷淋系统、防排烟系统、对讲系统、消防电梯、事故电源等是否正常。

3．3有异常现象立即记录下来。

3．4若出现故障报警、火灾报警等各种报警立即通知巡逻护卫员查看，报警原因及记录时间、地点。

3．5以上检查过程中出现异常不能处理时，立即通知中海楼宇科技公司弱电部专职技术人员。

4．0月保养：

4．1完成日检查全部内容。

4．2做好报警联动柜内保洁工作，检查并紧固各接线镙钉。

4．3检测报警联动柜内各电源电压（包括蓄电池电压）。

4．4楼内巡查各处探测器、风阀、消火栓、广播、手动按钮、警铃等消防设施是否松动、变形、接触不良等异常现象。

4．5弱电房内检查有关消防设备（包括报警分机），做好保洁工作，检查箱门是否关闭及箱体外观情况是否良好；箱外线路有无缺损，有无故障隐患。

4．6检查保养中出现的故障缺陷逐一进行修复。

5．0季保养：

5．0完成月保养全部内容。

5．1探测器及手动按钮报警测试总数增加10%。

5．2风阀检查总数增加到10%。

5．3测试探测器及手动按钮报警后是否实现以下联动功能：

（1）警铃是否滚层联动（本层及相邻上、下层）。

（2）风阀是否联动滚层开闭。

（3）广播是否联动（只限于与火灾自动报警系统有联动的系统）。

中海楼宇科技WI/RD—008

有限公司火灾报警联动控制系统的保养版号/状态：

A/0

ZHKJ第2页共2页

（4）风机置于自动状态，风机是否能联动起动。

（5）电梯迫降（消防中心手动迫降，并有到位指示）。

（6）防火卷帘门是否能联动关闭。

（7）消防对讲通话是否正常。

（8）打印是否正常。

5．4喷淋系统：

末端放水实验装置放水后，水流指示器，压力开关能否报警并联动，喷淋泵起动，水力警铃是否联动。

5．5消火栓系统：

消火栓按钮玻璃拆下后能否报警并联动消火栓泵起动，消火栓按钮指示灯是否亮。

5．6逐一检测各区域报警器（报警分机）各工作点电压是否正常，蓄电池电压是否正常，是否有其它异常现象。

5．7对各有关消防设备文字标识等脱落现象进行修补。

5．8检查保养中出现的故障缺陷逐一进行修复。

6．0年保养：

6．1完成季保养的内容。

6．2主、备电源切换是否正常。

6．3逐个拆下探测器进行除尘保洁，并对底座及线路进行加固。

6．4对各探测器、手动按钮逐个进行报警测试。

6．5对所有消防报警联动分机进行保洁除尘，线路加固，完成必须的功能测试。

6．6配合其它消防设备的年保养，完成所有功能的联动检测保养，包括：

所有的风阀、警钮、广播、风机、消火栓、喷淋、消防对讲、电梯迫降、防火卷帘门、打印、事故电源等。

6．7保养中出现的故障缺陷逐一进行修复。

7．0相关文件及记录：

7．1消防中心值班记录

7．2消防设备月保养记录

7．3消防设备季保养记录

7．4消防设备年保养记录

中海楼宇科技WI/RD—009

有限公司干粉灭火器的使用与保养版号/状态：

A/0

ZHKJ第1页共2页

1．0使用：

1．1灭火器操作：

手提起灭火器，先将灭火器上下翻转几次，将粉筒内的干粉抖松；然后扯去铅封，拨出保险销，操作者立于离着火点有效距离处，手握胶管，将喷嘴对准火焰根部，按下压把，干粉即可喷出；同时适当摆动喷嘴，使粉雾横扫整个火焰根部，并逐渐向前移动，如遇多处明火可移动位置射施火点，直至把火焰完全扑灭，不留明火为止，以免复燃。

1．2注意事项：

1．2．1灭火时，切不可冲击液面，以免飞溅。

1．2．2灭火器一经开启后，不能保存，重新灌气、装粉后才能保存使用。

1．2．3使用时若遇干粉喷不出的情况，应慢慢拧松盖，让气粉喷出。

1．0保养：

2．1日检：

每日巡查公用部位的灭火器有无损坏，丢失，如有应立即更换、补齐。

2．2月检：

每月进行灭火器巡查，检查压力表指针在红、绿、黄三色的绿色后用手托

灭火器，估计重量基本符合规定值，如发现重量太轻，则应立即更换。

3．0年检：

3．1各防火区域清查灭火器数量，应做到悬挂紧固，急取方便。

3．2取下灭火器上下翻动几次，使粉筒内干粉抖松。

3．3检查插锁是否生锈及可能发生拨动的情况，如有，立即修理。

3．4检查每个灭火器指针位置并随机抽取总数的5%测定重量以验证压力表指针显示性能的正确性。

3．5逐个检查铅封及操作手柄，达到紧固良好、不卡阻现象。

3．6逐个抹灰除尘，贴上检验合格标签。

3．7保养中的注意事项：

3．7．1存放地点应干燥通风，切忌日光暴晒和强烈辐射。

使用后挂于公共防火区与各住户阳台上，存放环境温度应在-10℃—+45℃之间。

中海楼宇科技WI/RD—009

有限公司干粉灭火器的使用与保养版号/状态：

A/0

ZHKJ第2页共2页

3．7．2检查灭火剂干粉，若有结块现象，则应更换新干粉或将干粉烘干并粉碎后装入继续使用。

3．7．3使用后，重新装干粉灭火剂及充装二氧化碳气体必须由专业人员进行。

3．7．4正常情况下，灭火器使用有效期三年。

4．0相关文件及记录：

4．1消防设备月保养记录

4．2消防设备季保养记录

4．3消防设备年保养记录

中海楼宇科技WI/RD—010

有限公司气体自动灭火控制系统的保养版号/状态：

A/0

ZHKJ第1页共2页

1．0目的：

保证系统处于正常的备用灭火状态。

2．0职责：

楼宇科技公司弱电部的专职人员负责季、年保养。

3．0月保养：

3．1气体报警控制箱及各压力容器保洁除尘。

3．2检查贮存容器的压力，正常应在规定的±10%之内。

3．3检查所有的出口，确保它们是畅通的。

3．4每月保养以检查为主，在检查后发现不符正常备用要求时，应当天给予纠正，保证系统正常。

4．0季保养：

4．1完成月保养内容。

4．2检查系统有否机械损伤及失灵情况，所有的铅封和保险带都应完好无损。

4．3检查喷嘴在封闭空间中的位置有否改动，确保没有任何障碍阻止喷嘴喷射灭火剂。

4．4触发单路探测器，看控制器的响应程度是否正常，警铃是否发声。

4．5检查灭火控制器控制面板的电路显示情况，压下各试验开关，应显示正常。

4．6卸下电动启动装置，触发两组探测器，看控制器的响应程度是否正常，汽笛是否发声，延迟时间是否与规定的时间一致，电动启动装置是否有输入电压（24V）。

4．7复位后装好电动启动装置，系统恢复正常。

4．8对检查发现的缺陷逐一修复。

5．0年保养

5．1完成季保养的内容。

5．2检查管道、管道支架，确认无任何松动。

5．3检查机械拉手启动装置，把手动启动手把拆下，拉动手柄，钢丝绳应

中海楼宇科技WI/RD—010

有限公司气体自动灭火控制系统的保养版号/状态：

A/0

ZHKJ第2页共2页

能自由通过导管和滑轮；然后安装好手柄，关好保护箱；再把手动启动手把重新拧上。

5．4检查手动控制装置是否能正常操作，（注意：

在操作前应卸下电磁阀）汽笛能否发声。

5．5卸下电磁起动装置，逐个检查防火区域双路火灾信号是否起动电磁放气装置，同时检查疏散警告标示、放气指示、警铃及防火帘、防火账、防火门关闭情况。

5．6清扫管道及气罐的灰尘，对文字樗脱落的要重新修复。

5．7检查并清洗火灾探测器的灰尘。

5．8对检查发现的缺陷逐一修复。

5．9保养完毕，确保所有的设备在原来位置，系统恢复正常工作状态。

6．0相关文件及记录：

6．1消防设备月保养记录。

6．2消防设备季保养记录

6．3消防设备年保养记录

中海楼宇科技WI/RD—011

有限公司疏散出口指示灯的保养版号/状态：

A/0

ZHKJ第1页共1页

1．0目的：

使疏散出口指示灯运行良好，发生交流断电后能保证每个疏散出口灯亮，起引导人员疏散的标志作用。

2．0职责：

楼宇科技公司的弱电部专职人员负责季、年保养。

3．0月保养：

3．1做好保洁工作，灯箱外壳及面板擦抹干净。

3．2外观检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象。

3．3检查出口指示灯各指示发光管是否正常，如电源指示灯应常亮，故障灯不亮等。

3．4出口指示灯断交流电检查：

压下试验按钮，此时断开交流电，备用电池供电，同时显示屏正常发光（对于平时发光的出口指示灯，此时应更亮），并伴有高频声响。

3．5检查出口指示灯安装是否牢固。

3．6对检查发现的缺陷逐一修复或更换。

4．0季保养

4．1完成月保养的内容。

5．0年保养

5．1完成季保养的内容。

5．2断开交流电，使备用电池供电，直至电池放完电后再恢复正常。

此时充电指示灯应亮，放电时间应不小于0.5小时。

6．0保养时注意事项：

6．1清洁卫生时，湿毛巾尽量拧干，以免有水漏进灯箱内发生人员触电

或短路事故。

6．2保养守毕，各开关按钮应复位处于正常状态。

7．0相关文件及记录：

7．1消防设备月保养记录

7．2消防设备季保养记录

7．3消防设备年保养记录

中海楼宇科技WI/RD—012

有限公司防火卷闸门系统的保养版号/状态：

A/0

ZHKJ第1页共2页

1．0目的：

保证防火卷闸门时刻处于良好正常的备用状态。

2．0职责：

楼宇科技公司的弱电部专职人员负责季、年保养。

3．0月保养：

3．1外观检查门轨、门扇有无变形、卡阻现象；操作按钮箱是否良好上锁。

3．2检查门上电控制箱指示记号是否正常，箱体有否受损。

3．3开启按钮箱门，按下上（或下）按钮，帘门应上升（或下降）如果帘门升降与按钮操作上下不一样，必须立即停车，修复后方可重新操作。

3．4在按钮操作上升（或下降）过程中，操作人员严禁离开现场，操作的同时，要密切注意帘门上升（或下降）到一定位置之后是否能自动停车。

如果帘门上升即将导轨（或下降已到地面）仍不停，必须待限位装置修复（或调整）正常后方可重新操作。

3．5二次下滑关闭后，待探测器信号消除后方可重新开启帘门。

3．6做好保洁工作，清扫电机、控制箱等外表灰尘。

3．7在以上保养中出现异常问题时，应在当天予以纠正，保证系统正常。

4．0季保养

4．1完成月保养的内容

4．2双探测器（门两侧分装）或单探测器（门一侧安装）任一烟感或温感动作时，将自动启动装置，装置发出报警声，同时自动启动帘门电控系统两次下滑关闭帘门（帘门第一次下滑至离地面1.2米左右停车，延时三十秒左右，第二次再自动全部关闭）。

4．3消防中心遥控检查。

4．4操作按钮帘门二次下滑关闭帘门，关闭到位将有信号反馈到消防中心显示。

紧固各部分镙钉及联轴。

4．5检测电机绝缘电阻应符合规定。

中海楼宇科技WI/RD—012

有限公司防火卷闸门系统的保养版号/状态：

A/0

ZHKJ第2页共2页

5．0年保养：

5．1完成季保养的内容。

5．2全面检查，对局部变形及油漆脱落现象进行修复。

5．3逐一检查控制箱内各按钮及元件是否正常。

5．4调整电机传动皮带的松紧度。

5．5向转动部位填加润滑油，以保证联轴器及轴承的灵活性及稳定性。

5．6对检查发现的缺陷逐一修复。

6．0相关文件及记录

6．1消防设备月保养记录

6．2消防设备季保养记录

6．3消防设备年保养记录

中海楼宇科技WI/RD—013

有限公司风机的保养版号/状态：

A/0

ZHKJ第1页共2页

1．0目的：

确保风机随时能正常运转。

2．0职责：

楼宇科技公司弱电部专职人员负责季、年保养。

3．0月保养：

3．1做好保洁工作，清扫电机、风机、控制柜等外表灰尘。

3．2就地手动启动风机10分钟，观察运行情况，是否有异常声响。

3．3所有风机保养完毕后，风机控制柜转换开关应处自动状态。

3．4风机月保养以检查试验为主，在检查后发现异常情况时，应在当天给予纠正，保证系统正常。

4．0季保养：