迁安市场调研报告.docx
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迁安市场调研报告
妇兴迁安拟建项目
市场调研报告
第一章迁安总体经济状况
第二章迁安宏观房地产走势
第三章迁安市消费现状分析
第四章迁安市规划发展方向
第五章项目基本情况调查
第六章项目客户构成及购买心理分析
第七章项目建议
第八章相关附图及附表
前言
受河北妇兴房地产开发有限公司的委托,富可达置业对迁安市商品房市场环境进行了调查。
通过调查,了解迁安市自然及社会经济发展状况,居民消费水平及需求情况。
商品房的供给需求情况,为项目的定位、营销推广、经营方针等提供依据。
河北妇兴房地产开发有限公司于2002年取得了迁安市迁安颂广场旁项目的开发建设权。
从目前迁安市的城市发展方向及项目所处位置看,项目不具备明显的优势。
如何在迁安新近上市的三十几万平方多米的房地产供给竞争中,争取我们的最大份额,提升项目的档次和关注度,是我们目前面临的关键问题。
本报告从迁安市总体经济状况、房地产开发走势等九个方向进行了详尽的阐述,为项目的定位、营销推广、经营方针等提供依据。
完成本提供我们展开了以下六方面的重点工作:
第一:
通过走访市政府、统计局、规划局、房管局、产权处、建委、商委、街道办事处、居委会和派出所等有关部门,同相关人士交流,获得一手资料。
第二:
查阅迁安近几年的统计年鉴,访问相关网站,翻阅报刊、杂志等了解相关信息。
第三:
对迁安现有房地产项目进行调研分析。
第四:
迁安市区的主要商业街和居民区采用抽样调查的方法,对居民消费需求进行调查。
我们将迁安市区分做五个区域,采用不等比随机抽样,问卷调查方式,共取得有效问卷2份,从而保证调查的代表性和特点分布的均匀性。
我们以项目为核心,针对当前迁安的经济环境,迁安房地产现状及发展预测,把握“钢铁迁安、中等城市”的发展方向,对项目总体策划提供专业意见,希望与妇兴公司携手建设优质的、前瞻的差异化产品,不仅赢得市场的先机,更为迁安市人民开辟新的生活方式。
第一章迁安总体经济状况
一、迁安市概况:
迁安市位于河北省东部,东与卢龙县交界,南与滦县相连,西与迁西接壤,北以长城为界与青龙满族自治县相邻。
市人民政府驻地迁安西南,距唐山市60千米,全市共有12个镇,7个乡,534个行政村,全市总人口667764人,其中农业人口570852人,总户数200116户。
包括农户15397户,城镇人口约8万人,其中非农业人口36464。
市境内最大距离东西41平米,南北46平米,总面积1208平方米,境内有板栗、花生等土特产。
全市工业发展迅速,以钢铁建材为主,农业推行产业化经营。
积极发展特色农业、设施农业、无公害农业。
林业稳步发展,森林覆盖率比较大,大力实施造林计划。
市区交通便利,资源丰富。
但是,由于工业较多,环境污染较为严重,污染区严重的农村居民,有钱的大多有向市区搬迁的趋势。
二、城市发展
迁安历史悠久。
秦王政26年(公元前221年)设离枝县,金大定七年(公元1167年)更名迁安县,县级建制长达2217年。
1996年十月经国务院批准撤销迁安县设立迁安市。
现辖20个乡镇(办事处)、533个行政村,总面积1208平方公里,人口66万。
经过二十多年改革开放,迁安经济跃居河北省二十之强首,财政收入居河北省第一,一座规划科学设施完善功能齐全的现代化新兴城市正在崛起。
第三、地理环境
迁安市位于河北省东北部,燕山南麓,滦河岸边。
地处东经118度26分至118度55分,北纬39度51分至40度15分之间。
东西跨度39公里,南北纵距45公里。
属暖温带、半湿润季风气候。
全年平均气温11.5度。
全年降水量711.9毫米。
全年日照2292.5小时,无霜期198天。
第四、区位优势
迁安地处环渤海环京津一级经济开发区内,西距京津两大城市约200公里,与秦皇岛、唐山相距仅80多公里。
京秦、大秦、通坨三条铁路横跨东西,卑水铁路沟通南北。
境内有7座客货站6条铁路专线,年运输能力1200万吨。
新建成的京沈高速公路、102国道等5条公路构成四通八达的运输网络。
海运有相距80多公里的秦皇岛港、京唐港,相距200公里的天津新港三大出海口,首钢迁安矿业总公司、河北迁安化工有限公司等5家大型企业座落于迁安。
第五、矿产资源
迁安矿产丰富。
现已探明的种类矿藏有20多种,其中铁矿总储量4亿吨,白云石储量10亿吨,花岗大理岩、镁、铜、金、膨闰土、石英等矿产资源具有良好的开发前景。
第六、产业结构
2001年,迁安市国内生产总值为1001亿元,仅次于失去和丰南市(102.5亿元)。
其中农业13.7亿元,工业和建筑业57.2亿元,第三产业34.2亿元,第一、二、三产业的国内生产总值比例为1:
3.8:
2.5,工业在总体份额中占到52.1%,高唐山市河北省的比例,足以证明迁安工业化的发展水平。
☆工业
迁安工业基础雄厚,门类众多,已形成冶金、建材、造纸、地毯、纺织、化工、医药、线缆、能源等工业体系。
主要工业产品有500多种,名优产品100多种。
年产铁精粉450万吨,水泥近100万吨,机制纸12万吨,地毯360万平方英尺,服装150万件,毛毯40万条,玉米淀粉10万吨,药品10亿5千万粒。
目前,市乡企业基本实现了“国退民进”机制改革,新的机制给企业注入了生机勃勃的活力。
☆农业
迁安有着丰富的农副产品资源,是京东板栗的发源地和主产区之一,还是全国瘦肉型猪生产基地,河北省花生、桑蚕重要生产基地。
近年来,通过调整农业产业结构,牛肉、肉鸡、生猪、蔬菜、果品、食用菌六大主导产业已具有一定规模,开始向商品化、外向化发展。
生态农业建设全国领先,获“全国生态农业建设先进市”称号。
☆外经外贸
良好的投资环境,优惠的投资政策,吸引众多国内外的作者,先后同美国、英国、日本、加拿大、新加坡、韩国、香港、台湾等10多个国家和地区进行经济技术合作,与国际50多个大中城市和80多家大专院校、科研单位建立经济技术协作关系,累计引进中外资金10多亿元。
对外贸易发展迅速,农产品、地毯、服装、有色金属、食品、建材、化工等10多类50多个品种远销30多个国家和地区。
年出口创汇200多万美元。
☆旅游
迁安历史悠久,文物古迹众多。
爪村遗址的发掘的骨针、骨锥、杨家坡出土的“古菱齿象”极为罕见。
蜿蜒燕山之颠的大理石长城鲜为人知。
新开发的石梯子沟生态农业游、灵山游、龙山游、白羊峪游已成为增收的朝阳产业。
☆科教
科技事业得到长足的发展,拥有各类专业技术人员1.5万人,科技进步对经济增长的贡献率达到57%。
教育事业成果显著,普通教育、职业技术教育、农村成人教育均进入全国先进行列,为经济建设提供了大批高素质人才。
七、经济发展方向
在河北省十届一次人代会上,省委、省政府提出唐山要走在全省经济发展最前列的要求。
迁安作为全省经济实力较强的县市,更要当好唐山,全省的先锋,抓住机遇,乘势而上,加快“钢铁迁安,中等城市”的建设步伐,努力在全省率先全面建设成小康社会。
迁安地处“京津唐”金三角内,毗邻京津唐秦,具有独特的区位优势;作为矿产资源丰富,具有雄厚工业基础的工业大市,经过改革开放以来二十多年的建设尤其是近两年来“钢铁迁安、中等城市”建设的飞速发展,市域经济实力与日惧增,城市基础建设设施建设目标月异,为城市经济发展积蓄了强大的发展后劲;特别是“依托首钢、服务首钢、发展迁安”方针及“城外就是外”理念的提出,与首钢的合作,与国内外大企业、大商社的合作,给迁安发展带来了深远的影响和变化,迁安的发展掀开了崭新的一页。
在全国第二届县城经济基本竞争力百强县(市)评比中,迁安位列第80位。
党的十六大以后全国经济进入新的战略机遇期,国际和国内产业、资本加速北上以及京津一些产业向外转移,给迁安发展带来新的机遇。
所有这些,都为迁安在全省率先全面建成小康社会奠定了良好的发展基础,提供了广阔发展空间。
第二章迁安宏观房地产走势
一、发展:
迁安市区住房改造工作是从90年代初开始的,商品房的建设开发还是近几年的事情。
迁安市房管局从89年起开始住房改造,三年间,共建经济性住宅10余万平方米,楼房面积较小,权属均为企、事业单位,居住人只享有居住使用权,并不拥有产权。
93年以后,迁安市的住房建设脚步放缓,开发量约为每年一至两万平方米,基本上是平房改造工程。
90年代末,迁安市房管局开始与各大企、事业单位集资建房,深受当地居民欢迎。
集资建房项目的特点是:
可出售给个人,产权归购买居住者所有,而且价格不会很高。
正因如此,迁安市的集资建房项目均为尽产尽销,项目刚刚开工建设已经售出大半,还未交竣入住,就已经全部售出了。
2001年,迁安市有了真正意义上的商品房开发建设。
二、现状:
迁安市总人口66.5万人,总户数19.9万户。
其中市区人口8万人(首钢占1万多人),人均居住面积28m2,35%的民住房为平房,65%的市民选择楼房居住。
“九五”以来,迁安抓住撤县设市机遇,结合“三迎两创”活动,加快实施“城建启动”和“城镇化”战略,从房改和房地产综合开发入手,狠抓住房建设。
从1997年至目前,近六年来,城区共审批各类住宅楼面积84.7万平方米,计划总投资7.2亿元,实际实施建筑面积62.8万平方米(主要是经省市计委批复立项的惠宁小区安居工程、黄台小区、健泰小区经济适用住房等未能开发建设),实际计划总投资5.3亿元,已竣工面积33.7万平方米,已完成投资3亿元,年均竣工面积6.7万平方米。
其中,房管局及各单位、企业建职工集资住宅楼和经济适用住房面积16.5万平方米,安排住户1940户,房地产开发商及城区各村建设商品住宅楼17.2万平方米,安排住户1960户,商品房销售率达到95%以上。
迁安房地产市场一直属于卖方市场。
今年以来,已审批城区住宅29.1万平方米,其中合理村平改楼5.7万平方米,食品厂平改楼3万平方米(定向出售马矿职工),尚未开工。
2001年,城镇居民住房人均使用面积已达25.4平方米,人均居住面积达到17.4平方米。
住宅建设已由原来的以房管局、各单位建设职工集资住宅楼为主向以商品房建设为主,通过学习先进地区经验,树立科学经营城市理念,住宅建设土地已由市土地储备中心统一收购,通过竞价拍卖供应土地,为城市建设积累了一定的资金,房地产市场逐渐走向规范化。
迁安房地产业虽然取得较快发展,但仍存在一些问题:
一是规划的龙头作用不强,审批把关不严。
特别是前几年,对旧城改造缺乏统一规划,整体考虑,一些住宅楼属见缝插针式建设,造成部分居住小区规模小、布局不合理、物业管理水平低;二是设计单调,标准不高。
由于房地产市场一直处于卖方市场,消费者仅限于“住”的需求,根本不能考虑环境、结构、舒适等因素,而开发商为了多赚利润,只是由当地资质较低的设计单位进行设计,只考虑提高土地利用率,没有考虑居住环境的美化、居住条件的舒适,缺乏人文观念,小区只是几栋楼的简单排列;三是房地产市场不够规范。
由于前几年迁安住宅市场供不应求,住宅建设利润较高,相关管理不到位,企业、村集体、开发商竞相开发,造成房地产业无序竞争。
迁安市区居民现在所居住的平房,多为近十年间兴建的,质量好,环境也不错,有的平房还附带自家小院,宅基地多在200平方米左右。
除非政府规划、强行拆迁,一般的平房居住人家还是非常满意现有的居住方式,即使被商品房社区的综合配套、保安等各种优势所吸引,购买了楼房,也不会放弃对平房老宅子的拥有权。
迁安市区现有楼房居住区片20个,总建筑面积约为70万平方米,大部分楼龄在6年以上,配套设施也较陈旧,基本上没有物业管理,居民普期望居住条件的改善。
目前迁安市区在建在售商品房和集资建房项目八个,分别为现代商城、黄台小区、燕惠小区、燕春小区、明兴小区、兴安小区、安颖小区和明珠花园,总建筑面积约33万平方米,约3300套,可供1.1万人口居住,要在迁安市现有城区6万多人口中吸纳这一供给量,短时间内会有一定的困难。
具体楼盘调研资料后附:
★现代商城
楼盘地址:
兴安大街西段
开发商:
迁安市诚信
使用年限:
50年
设计单位:
迁安建筑设计所
承建单位:
诚信建业
土地获得:
抵买
基地面积:
25.5亩
建筑面积:
2.2万m2
销售情况:
现售出20余套
销售率:
26.2%
销售方式:
自销
售楼位置:
迁安市兴安大街西段
付款方式:
一次性50%,有10年期银行贷
绿化率:
楼前政府绿化带
开工日期:
2002年3月
竣工日期:
2002年10月
规划户数:
76套
房型:
三、四层商用
面积:
220m2—437m2
单价:
2080元—2380元
供热:
暂无
层数:
3-4层
★黄台小区
楼盘地址:
燕山大路西侧惠宁街与惠家街之间
开发商:
自建
使用年限:
70年
设计单位:
迁安市建筑设计所
承建单位:
诚信建业有限公司
土地获得:
划拨(平改)
基地面积:
已建成4栋
建筑面积:
2.4万m2
销售情况:
已售完
销售方式:
自销
售楼位置:
村委会
开工日期:
2002年8月
规划户数:
200户
房型:
二室二厅、三室二厅
面积:
90多m2—114m2
单价:
1300元、1260元、顶层800元
供热:
有
厅:
涂料
内墙:
涂料
厨卫:
磁砖
外墙:
涂料
结构:
砖混
物业:
自管
层数:
6层
★燕惠小区
楼盘地址:
燕山大路东侧惠泉街和惠宁街之间
开发商:
合理村自建
使用年限:
70年
设计单位:
迁安设计所
土地获得:
划拨(平改)
基地面积:
1.5万左右
建筑面积:
3万m2(6栋)
销售情况:
已售完
销售方式:
自销
售楼位置:
村委会
绿化率:
只铺地砖,环境无绿化
开工日期:
2002年建成
规划户数:
240户
房型:
二室二厅、三室二厅
面积:
120m2
单价:
均价1000元,底1100元、顶900元
厅:
涂料
内墙:
涂料
外墙:
涂料
结构:
砖混
物业:
有物业
供热:
自供
层数:
6层
楼间:
24m
★燕春小区
楼盘地址:
燕山大路东惠宁街与明珠街之间
开发商:
粮食局、房管局分建
使用年限:
70年
设计单位:
卢龙设计所、迁安设计所
承建单位:
迁安二建
土地获得:
划拨
基地面积:
2.4万左右
建筑面积:
4万m2(6栋)
销售情况:
基本售完,余房不多
销售方式:
市委2栋、移通2栋、其余自用或对外
付款方式:
可贷款
绿化率:
无绿化
开工日期:
2002年6月
竣工日期:
2003年5月
规划户数:
400户
房型:
二室二厅、三室二厅
面积:
104m2、109m2、110m2、120m2、150m2
单价:
一层1160元,二-三层1300左右,五层1120元,顶800元
窗:
塑钢
厅:
涂料
内墙:
涂料
车位:
有车库
厨卫:
磁砖
外墙:
涂料
结构:
砖混
物业:
有物业
供热:
有
层数:
5-6层(有阁楼)
楼间:
25m
★明兴小区
楼盘地址:
丰乐大路东侧、兴安大街、明珠街之间
开发商:
筑城房地产开发有限公司
设计单位:
迁安市设计所
承建单位:
筑城建筑工程公司
土地获得:
划拨(平改)
备注:
项目尚在审批中
★安颖小区
楼盘地址:
新颖路东侧、兴安大街、明珠街之间
开发商:
迁安市筑城房地产开发有限公司
设计单位:
迁安市设计所
承建单位:
筑城建筑工程公司
土地获得:
拍卖
基地面积:
2万m2
建筑面积:
20500m2(4栋)
销售情况:
两幢售完,后两幢在卖
销售率:
70%
销售方式:
自销
售楼位置:
无(奥特)
付款方式:
可贷款
绿化率:
无绿化
开工日期:
2001年、2002年
规划户数:
200户
房型:
二室二厅、二室一厅
面积:
95m2-139.5m2
单价:
一层1260元,二层1390元,三层1380元,四层1240元,五层1100元,六层900元
厅:
涂料
内墙:
涂料
厨卫:
磁砖
外墙:
涂料
结构:
砖混
物业:
自管
供热:
集中供热
层数:
6层
楼间:
23-25m
★明珠花园
楼盘地址:
明珠街北侧
开发商:
唐山市兴盛房地产开发有限公司
设计单位:
沈阳都市
土地获得:
拍卖
基地面积:
84557m2
建筑面积:
104264m2
销售情况:
基本售完(一期440套售392套,二期4月开盘)
销售率:
54%
销售方式:
自销
售楼位置:
明珠街南段
付款方式:
一次性只需交95%,有银行贷款
绿化率:
39%
开工日期:
2002年8月21日
竣工日期:
2003年11月19日
规划户数:
1020户
房型:
三室二厅二卫、三室二厅一卫、三室一厅一卫、
三室二厅一卫、
面积:
85m2-130m2
单价:
一层1380元/m2,二层1560元/m2,三层1650元/m2,
四层1360元/m2,五层1220元/m2,六层1040元/m2
窗:
高级塑钢
厅:
水泥砂浆地面
内墙:
高级白色涂料
车位:
中心、广场
厨卫:
地面做防水保护层
外墙:
高级涂料、沿街框架
结构:
砖混
物业:
永和物业(0.2元/m2)
供热:
集中供热
层数:
5层、6层
★兴安小区
楼盘地址:
燕山大路东侧花园街与兴安大街之间
开发商:
联谊开发
设计单位:
迁安设计所
承建单位:
联建
土地获得:
划拨
基地面积:
30000m2
建筑面积:
7万m2
销售情况:
基本售完(余一套5楼)
销售方式:
自销
绿化率:
中心花园
开工日期:
2002年初
竣工日期:
2002年
规划户数:
600户
房型:
三室一厅
面积:
90m2-140m2
单价:
一层1050元/m2,二层1300元/m2,三层1300元/m2,
四层1300元/m2,五层1200元/m2,六层900元/m2
窗:
塑钢
厅:
涂料
内墙:
涂料
厨卫:
磁砖
外墙:
涂料
结构:
砖混
物业:
有
供热:
集中供热
层数:
5层、6层
楼间:
18m
以上八个项目由七家房地产公司开发,其中迁安本市开发商联谊、筑城两家正在开发明兴小区和兴安小区,而以兴盛诚信为首的外来房地产开发商包揽了近30万平方米的开发面积,占到今年开发量的90%。
兴盛·明珠花园代表着目前迁安市商品房发展的最高水平。
●规模大:
104264平方米
●地势优:
明珠大街,尽享城市资源
●建筑美:
由专业公司设计,彩色楼体,秉承“丽景琴园”等中高档项目风格
●环境好:
不仅仅是绿化,有更多景观和环境节点规划
●配套全:
对讲防盗、双气、幼儿园、儿童活动中心等
●物业强:
专业物业公司提供24小时物业服务,在唐山少有,在迁安更是罕见。
明珠花园对外称一期售磬,二期5万多平方米4月初开盘,据实地调研,一期售出率为80%,销售平均价格达到1368元/m2。
三、迁安房地产市场需求分析
根据我们的调查了解,几年来,由于迁安不断加大城市建设力度,市区水、电、暖、通信等功能得到不断完善,投资经商环境得到较大改善,集聚人口的功能不断增强。
一是从新增人口看:
非工业户口,1995年,城区非工业人口为25832人,到2001年就达到36464人,六年间人口增加10632人,城区非农业人口增长呈现出加快发展的态势,“九五”的五年仅增加7157人,“十五”以来,随着迁安实施“城镇化”战略,城区的积聚功能进一步增强,2001年比2000年就增加3475人。
随着迁安一中、二中、迁安镇第一、二初级中学扩招需新增教师,民政部门安置军转人员,大中专毕业生就业,城区可新增非农业户口4000人以上,按20%需购置住房,就需购置800套,按每套面积100平方米计算,需住宅80000平方米;其他人口:
个体经商、企业招工等,城区可新增人口1500人左右,按10%需购置住房,每套100平方米,需住房15000平方米。
这样,预计城区仅新增人口需住房面积95000平方米;二是随着子女长大成人,部分居民需为子女结婚购置住宅,城区非农业户共20180户,按1%计算,需购置200套,每套按100平方米计算,需住宅20000平方米;三是从居民换房看。
九十年代初期购买住宅的户,多数已拥有一定的资金实力,对现有住宅,因地势、楼层、居住面积等不满意,需换房户大有人在,按房管局分析,去年向房管局递交住房申请的1000户居民中,有50%以上属于这种情况,以500户,每户面积100平方米计算,需50000平方米;四是镇乡干部、初高中教师、农村致富进城购房,预计需住宅15000平方米。
因此,预计2003年城市住宅市场18万平方米应该不成问题。
同时,随着首钢200万吨钢联等一批大项目的实施,大批产业工人迁入,将使房地产业需求大增。
据此分析,迁安房地产市场需求旺盛,仍属卖方市场。
从购房者经济承受能力来分析,随着公务员加薪,迁安经济的快速发展,工薪阶层的工资水平将得到进一步提高,同时,为解决客户购房资金紧张,各开发商积极与银行合作,开展购房按揭贷款业务,此举必将带动房地产业的快速发展。
第三章迁安市消费现状分析
为进一步了解迁安人的收入情况,消费心理,消费习惯,家庭现状,以及对目前商品房供需状况的看法等情况,我们在市区进行了针对不同人群的问卷调查,共计取得有效问卷560份。
经过统计和结论汇总,形成以下一些结果:
一、消费者基本情况
1.性别构成:
在被调查的消费者中,以男性居多,男性占被调查者的53%,女性占被调查者的47%。
2.年龄构成:
20岁以下的占12.2%,21—30岁的占36.3%,31—40岁的占33%,41—50岁占11.2%,51-60岁的占5.2%,60岁以上占2.1%,被调查者整体年龄结构分布偏向于青壮年。
3.婚姻情况:
在接受调查的人口中,已婚者占被调查者的60.2%,未婚者占32%,离异或丧偶者占1.8%。
4.工作单位分布:
政府机关工作的占11%,在事业单位工作的占9%,在全民所有制企业的占4.2%,在集体所有制的企业占4%,在私营企业的占24.4%,在三资企业的占1%,从事个体经济的占27.3%,从事其他工作的占19.1%,整体被调查者就业情况以从事个体、私营经济和农民为主。
5.文化程度:
文盲及半文盲者占2%,小学学历者占16.1%,初中学历者为主要构成占29.5%,高中及中专学历者占37.3%,大专及以上学历者占15.1%。
可见,当地居民的受教育程度以初、高中为主。
6.家庭人口构成:
三口之家为主要家庭构成,所占比例达到42.2%,一口之家占1%,二口之家占3.2%,四口之家占35.5%,五口及五口以上之家占18.1%;可见,当地居民家庭处在大小家庭并存,向小家庭趋势发展的阶段。
7.工作地点:
在被访者中,绝大多数人群是在本地工作,占96.4%,非本地工作的人群,仅占5.6%;因此,居民生活水平就必然受当地经济发展状况及企、事业单位景气与否的直接影响。
二、消费者住房情况
1.居民住房的产权及类别:
在被访者中,绝大部分人居住的是自有房屋,占总调查户的69.7%,居住非自有房屋的人占30.3%,在居住非自有房屋的消费者中,房屋是部分自有的占6.1%,房屋是占用他人的占6.8%,房屋是租用单位的占8.2%,房屋是房管部门的占9.1%,房屋是其他权属的占0.1%。
通过调查发现,当地居住单元楼房的人群最多,占55.6%,居住平房的占34.3%,居住公寓房屋的占2%,居住别墅的占1.1%,其他的占7%。
2.居民住房的面积:
被访者中,住房在10-60m2的占33.3%,60-80m2的占33.3%,80m2以上的占33.4%。
3.房屋的配套设施:
在已调查的消费者中,居住的房屋大部分都设有卧室(91.9%)、客厅(65.7%)、厨房(72.7%),相对较少的房屋设有书房(19.2%);房屋在配套设施方面,有暖气的占63.6%