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常德房地产项目投资分析报告25页WORD
湖南常德
王国能于湖南常德
第一部分常德城市条件
常德概况
1）地理位置
常德市位于湖南西北部，地处长江中游洞庭湖水系沅江下游和澧水中下游以及武陵山脉、雪峰山脉东北端。
东据西洞庭湖，与益阳市的南县、沅江市湖汊交错；西倚湘西山地，与蜿蜒在张家界市桑植县、永定区及怀化市沅陵县的武陵山脉相承；北枕鄂西山地和江汉平原，与湖北鄂西土家族自治州鹤峰县、宜昌市五峰县的山地以及荆州市松滋市、公安县、石首市的平原相连；南抵资水流域，乌云山脉是常德市与益阳市资阳区、桃江县、安化县之间的分水岭。
常德市最北端在石门县壶瓶山镇桐木山村（北纬30o07′53″），最南端在桃源县西安镇薛家冲村（北纬28o24′31″），最西端在国营东山峰，最东端在汉寿县百禄桥乡烟包山园艺场（东经112o17′52″）。
市境东西极宽179.35公里，南北极长190.80公里。
常德区域图表一
2）区域面积
常德地域土地总面积2730.32万亩，占全省土地总面积的8.6%，人均4.95亩，低于全省人均5.4亩、全国人均13亩的水平。
地貌大体构成是“三分丘岗、两分半山、四分半平原和水面”。
山地面积677.61万亩，占全市土地总面积的24.8%，平原面积978.98万亩，占总面积的35.9%，水面220.76万亩，占8.1%，丘陵岗地853万亩，占总面积的31.2%。
全市现有耕地面积702.27万亩，占土地总面积38.15%，占全省耕地面积的15%。
3）人口状况
全市面积18189.8平方公里，人口601.0523万。
其中城区面积297.4平方公里，人口41万。
全市有街道10个，镇104个，乡106个。
其中鼎城区有86.3万,德山7.8万。
常德市是湖南省省辖市，根据国务院批准的《常德市2001年至2020年城市总体规划》，到2020年，常德市将建成人口80万至100万、城区面积100平方公里的大型城市。
4）交通优势
常德位于湖南省西北部，沅、澧水中下游，东濒洞庭湖。
北与湖北省荆沙地区相临，西经张家界、湘西土家族苗族自治州和怀化可达重庆、贵州，东经岳阳或长沙、株州可至江西省，南与益阳、娄底搭界。
常德素有“湘西门户，黔川咽喉”的美誉，交通位置十分重要。
常德是全国规划中的60个交通枢纽城市之一（湖南省仅有长沙、常德、衡阳），有6条高速公路在此交汇，公路通行能力强，走常长（常德—长沙）高速公路到长沙只需2个小时车程，在建的常张（常德—张家界）高速公路2005年建成后，到旅游胜地张家界只需1个半小时车程，常德至吉首的高速公路将开工建设，2010年前将建成常德至岳阳、常德至湖北荆州、常德至邵阳的高速公路，届时，到湖北、岳阳、邵阳、吉首等地车程均在2小时内。
全市有公路通车里程13000km，每百平方公里有公路33km，市城区到各县全部连通高等级公路。
公路通达程度深，国道319横贯东西，可连接京广，207线纵穿南北，可连接闽川，8条省道四周贯通，县乡公路交织成网。
水路交通地跨湘、资、沅、澧四大水系及洞庭湖水系，直入长江领域。
常德同时拥有公路、水路、铁路（常德火车站位于常德市区北部，石长、焦柳铁路贯穿市境，长沙至张家界、宜昌、襄樊；广州至张家界、襄樊均在常德火车站停靠，而从广州至常德有直达列车）、航空（湖南常德桃花源机场位于常德市西南方西家桥附近，距市区12.2公里，目前已开通至北京、上海、广州、深圳、海口五条航线）、管道五种交通运输方式，已形成公、水、铁、空、管衔接、场站港配套、江海贯通、空港相连、路管联运的立体交通网络，交通发展水平在全省处于领先位置。
5）城市建设
基本形成了100平方公里城市路网骨架，建成区面积由58平方公里扩大到70平方公里，人口由58万增加到70万。
石门县城获全国文明县城称号，安乡县城、桃源县城获国家卫生县城称号，武陵区成为全国和谐社区建设示范城区。
城镇化率由33.2%提高到39.5%。
农村生产生活条件大为改善。
累计投入新农村建设资金85亿元，重点加强农村水、电、路、气等基础设施建设。
整治病险水库221座，培修加固一线防洪大堤55公里，配套改造大中型灌区8处，疏浚渠道2万多公里，改造中低产田85万亩，新建沼气池12万个，完成了第一、二轮电网改造，农业机械装备水平全省领先。
交通、能源、通信等基础设施建设大为加强。
常张、常吉高速建成通车，新建改造国省干线公路490公里，汉寿沅水大桥、安乡夹夹大桥等桥梁工程竣工；建成了皂市水利枢纽主体工程和石门电厂二期、长常天然气管线等工程，完成数字电视建设，配套提升了通信网络。
金融体制改革步伐加快，引进银行机构实现零的突破，交通银行、长沙银行、兴业银行落户常德。
在全省率先完成文化行政管理体制改革任务。
财政省直管县体制、交通体制、城市管理体制、国有资产监管体制等改革顺利实施。
对内对外开放取得新的成绩。
累计到位外资10.4亿美元，年均增长15.9%，引进内资929亿元，年均增长19.5%，引进新上投资过亿元工业项目241个。
与6个国内外城市缔结了友好城市关系。
我市成为国家中西部地区加工贸易梯度转移重点承接地。
第二部分 常德经济环境分析及建设
1）常德城市经济
城镇居民人均可支配收入达到15600元，农民人均纯收入达到5600元，分别是2005年的1.6倍和1.7倍。
城镇居民人均住房面积由23.9平方米提高到35.6平方米。
累计投入资金110亿元，连续五年为群众办实事，解决了一批就业、就学、就医、出行、住房等民生问题。
五年新增城镇就业30万人，帮助下岗失业人员再就业19.1万人次。
社会保险参保人数由128.8万人次增加到333万人次，累计支付社会保险金132亿元。
企业退休人员月人均养老金1045元。
2009年全市完成地区生产总值1239.2亿元，比上年增长12.1%。
其中，第一产业完成增加值257.4亿元，增长6.3%,对地区生产总值增长的贡献率为9.8%；第二产业完成增加值531.0亿元，增长15.2%，对地区生产总值增长的贡献率为51.9%；第三产业完成增加值450.8亿元，增长11.7%,对地区生产总值增长的贡献率为38.3%。
人均地区生产总值达到22496元（按常住人口计算）,增长11.3%。
三次产业结构由上年的20.9：
42.4：
36.7调整为20.8：
42.8：
36.4，结构有所调整。
全市完成财政总收入70.0亿元，比上年增长13.7%。
地方财政一般预算收入51.2亿元，增长15.5%；其中税收收入35.0亿元，增长18.3%。
财政总支出129.7亿元，增长20.1%，其中重点支出项目为社会保障和就业支出28.3亿元，增长19.9%；教育支出22.3亿元，增长4.5%，增速较快的项目是环境保护支出2亿元，增长141.8%，农林水事务支出17.3亿元，增长59.5%，医疗卫生支出10.5亿元，增长54.8%。
2009年，全市社会消费品零售总额405.3亿元，增长18.6%。
分地域看，城市社会消费品零售额145.2亿元，增长15.1%；县及县以下社会消费品零售额260.2亿元，增长20.6%。
分行业看，批发零售贸易业零售额344.4亿元，增长18.3%；住宿和餐饮业零售额51.7亿元，增长20.4%；其他行业零售额9.2亿元，增长18.7%。
2009年，金融机构存款稳步增长，本外币年末各项存款余额为792.1亿元，比年初增长29.0%，其中企事业单位年末存款余额为131.3亿元，增长69.6%；城乡居民储蓄存款561.9亿元，增长19.5%。
金融机构本外币年末各项贷款余额为404.2亿元，比年初增长27.9%，其中本外币短期贷款为231.8亿元，增长18.2%；本外币中长期贷款为163.7亿元，增长42.3%。
金融机构人民币各项存款余额789.7亿元，增长28.9%，其中城乡居民储蓄存款560.4亿元，增长19.5%；金融机构人民币各项贷款余额403.7亿元，增长28.3%，农村信用社人民币贷款108.8亿元，增长32.7%。
新增保险公司7家，全市保险公司总数已达31家，其中寿险公司12家、产险公司16家、保险代理公司3家。
全市保费收入32.87亿元，增长13.0%。
赔付额9.13亿元，增长17.5%。
全年证券交易额867.7亿元，增长107.6%。
市域内两家上市公司年末股票市价总值77.4亿元，较去年增长140.3%。
新成立一家期货公司，全年成交金额110.8亿元
年末户籍总人口为616.69万人，其中城镇人口145.20万人，农业人口471.49万人。
全市男性人口314.29万人，增长0.02%；女性人口302.40万人，增长0.83%。
0—18岁人口93.55万人，下降0.75%；18—35岁人口148.73万人，下降2.64%；35—60岁人口270.90万人，增长1.22%；60岁以上人口103.51万人，增长4.02%。
人口自然增长率为1.30‰。
全年净增人口2.52万人。
城镇居民人均可支配收入13859元，比上年增长10%。
城镇居民消费性支出9861元，比上年增长10.7%。
农村居民人均纯收入4909元，增长10.4%。
农村居民人均生活消费支出3403元，增长2.0%。
全年城镇居民基本医疗参保人数93.5万人，增长29%。
参加基本养老保险职工73.2万人，比上年增长10%，其中职工有50.91万人，增长11.8%，离退休人员22.27万人，增长6%，企业参加基本养老保险的离退休人员有17.44万人，增长7.3%。
参加失业保险职工人数20.56万人，下降3.9%。
参加医疗保险职工人数53.5万人，增长8.9%，其中职工有35.5万人，增长11.1%，退休人员有18万人，增长5.9%。
参加工伤保险职工人数29.5万人，增长18%。
参加生育保险职工人数31.3万人，增长15.3%。
领取失业保险金职工人数达到0.44人，比上年下降19.5%。
2）城市规划发展
表二
政府在新的规划确定：
增强中心城市的带动功能，以扩容提质为核心，推动江北城区向北、东、西发展，江南城区向西、向南发展，常德经济技术开发区向南、向东发展，实现城市功能立体互补，促进一江两岸协调发展。
力争到2015年，常德中心城市发展到105平方公里、100万人口规模。
㈠扩大城市规模。
按照“一带、两轴、三城、多片区点”的发展新格局，加快路网建设，拉开160平方公里城市骨架。
一带，即沅江风光带；即两轴，南北向主轴和东西向次轴搭建的“十”字轴；三区，即江北城区、江南城区和德山城区；多片区，即江北中心区、城东片区、河洑片区、沾天湖片区、东江片区、沅江南岸的鼎城中心区、德山中心区、德山南区、德山东区。
发展轴上的道路设施坚持适度超前，加强三城区之间的通畅、快速联系，形成城市拓展的骨架。
外围片区的道路设施优先建设，带动片区土地利用与开发。
中心城区道路以改造为主，建设为辅，重点打通瓶颈和建设中心城区道路的微循环系统。
重点构筑“七纵七横”骨架主干路。
七纵，包括丹溪路、皂果路-阳明路、紫缘路-沅江大桥-善卷路、太阳大道、朗州路北段、德山大道、知青路-经十九路。
七横，包括柳叶路、洞庭大道-东驮路、鼎城路-建设东路、金霞大道-港区路、江南大道路-莲池路、桃林路和纬十五路。
㈡完善城市功能。
推进功能分区。
规划和建设工业园区、文化和教育园区、行政和商务区、休闲度假区、物流和要素市场园区五大功能区，为城市的各项活动创造良好的环境和条件。
完善公共设施。
建立安全、可靠的城市供水系统，增强供水能力，启动“引黄入常”市城区备用饮用水源建设，使市城区供水水厂的总规模达到40万m3/日，用水普及率达95%。
加强排水工程建设，实施城东至三岔路、护城河两岸居住小区、单位团体及散居户的排水管网接顺工程，基本实现雨污分流。
建设以天然气为主、以液化石油气为辅的燃气供应体系，完善市城区天然气供气管网敷设，优先保障城市居民生活用气、公共设施用气和汽车用气，鼓励车用加气站建设。
加强污水处理设施建设，在市城区新建2座污水处理厂，新建灌溪污水处理厂，实施江南城区污水处理厂续建及管网配套，2015年污水处理率达80%。
配套完善德山垃圾焚烧发电厂垃圾储运网络，改造江南城区垃圾中转站，建设澧水流域垃圾焚烧发电厂，2015年生活垃圾无害化处理率达100%。
落实人防建设与城市建设相结合规划，逐步完善战时城市防空体系。
㈢改善城市交通。
构建快速通道。
采取准快速路的形式，避免建设大量的立交和高架桥梁，加快构建连接三城区的“环型”和对外“放射型”城市快速路系统。
重点将沅江以北的常德大道、沅江二桥、沅江以南的常德大道、金丹路、沅江三桥、机场路和兴德路、紫缘路、柳叶路以及洞庭大道部分路段建设成为快速路。
发展公共交通。
巩固和提升公共交通在客运交通中的主体地位，建立常规公交为主体，快速公交为骨干，出租等多方式协调利用，功能层次明确、网络布局合理、换乘衔接方便的优质公交服务体系。
加快城市快速公交线的建设，调整常规公共交通线网，加强公共交通枢纽换乘站的建设。
在江北城区形成“5横7纵”公交专用道网络。
在江南城区形成“3横2纵”公交专用道网络。
在德山形成“3横2纵”公交专用道网络。
加强停车设施建设，在停车缺口较大的江北中心区规划建设路外公共停车场8处，江南城区规划建设路外公共停车场5处，德山城区规划建设路外公共停车场3处。
加强城市人口密度调控。
合理布局生产生活设施，推动城市向多中心发展，平衡各区人口居住密度，减轻对局部路网交通的压力。
㈣美化城市环境。
营造“梦里水乡、都市桃源”意境，将中心城市建设成为生态宜居地。
整体推进市区“三山三水”景观建设，将原有景观轴线、生态走廊和城市绿化系统融合，形成“三山三面围城、两水穿城而过、一湖傍城而铺”的城市景观，2015年绿地率达到39.8%，绿化覆盖率达到45%。
实施一批改善城市生态环境和人居环境的公共项目，对护城河、新河等水系实行综合治理，打造白马湖文化公园、沾天湖湿地公园、德山枉水风光带、江南外滩公园等标志性景观。
弘扬城市文化。
大力弘扬德文化，挖掘和开发城区历史文化资源，深入开展善德文化探源和申遗。
以常德诗墙为载体，重点抓好铁经幢、荣定王墓、常德会战阵亡将士公墓及抗战碉堡、宋代碑刻、笔架城、常德府古城墙、太和观、清真古寺、德山孤峰岭古墓群、孤峰塔等市级以上文物保护单位的保护与利用。
规划建设江南博物馆、善德文化中心、善卷文化公园和善卷文化墙等标志性文化工程，形成“北诗墙、南善卷”的城市文化景观。
建设文明城市。
广泛开展文明单位、文明社区、文明市民等评选活动，加强市民教育，提升市民素质；健全城市环境管理的长效机制，加强交通管理和社区管理，努力创建全国文明城市。
中心城市重大建设项目
★城市道路：
“三路一桥”建设----常德大道、金丹路、桃花源路，沅江西大桥；江北老城区路网提质改造；江北新城区路网工程；环城高速路城区快速连接线；江南城区城市道路及配套工程；常德经济技术开发区路网建设；常德市城区快速公交专用道；西城新区路网工程等。
★城市设施：
“温暖常德”城区供热工程；常德市城区水厂建设；供水水质检测能力建设；常德市应急水源工程（引黄入常）；常德市供气设施建设；污水处理厂建设；常德市生活垃圾一体化建设；大型地下公共停车场；江北城区场馆公园建设；江南城区商业步行街；江南城区滨江路暨防洪墙建设；诗墙“四阁”改造等。
★城市环境：
江北城区水系综合整治工程；江南城区水环境综合整治工程；江北城区公园建设；江南城市公园建设；德山沅江及枉水风光带建设；城市内部水系治理工程；江北城区环境综合整治工程；江北城区雨污水设施建设；新河水系治理工程；德山沿江风光带建设；德山枉水风光带建设；德山排水机埠及管网建设；公共建筑节能及新能源利用工程；市行政中心建设等。
第三部分常德房地产市场分析
表三
2030年中心城区城乡用地汇总表
序号
用地代号
类别名称
面积
占中心城区总用地比重
（万m2）
（%）
现状
规划
现状
规划
1
H
建设用地
11105
19852
17.8
31.9
其中
区域交通设施用地
330.51
1394
0.5
2.2
城市建设用地
6870
15958
11.0
25.6
镇建设用地
222
1500
0.4
2.4
乡村建设用地
3683
1000
6.0
5.1
2
E
非建设用地
50148
42436
80.5
68.1
其中
水域
7047
6799
11.3
10.9
农业用地
28943
20045
46.5
32.2
生态用地
15191
15592
24.4
25.0
总计
中心城区总用地
62288
62288
100.0
100.0
1）用地规划
随着城镇一体化进程，保护利用自然生态环境、顺应区域经济流向，城市总体向东发展。
江北城区向北、东、西三个方向均有一定发展空间；江南城区主要向西、向南发展；德山开发区主要向南、向东发展。
统筹武陵区、鼎城区两个行政区的产业布局。
加大对江南地区的公共服务设施和市政基础设施投入，缩小与江北城区在城市环境和生活质量方面的差距，将城市两岸作为一个整体协调发展。
常德市中心城区的空间结构为“一带、两轴、三城、多片区”。
“一带”指的是沅江，沅江既是常德城市的风光带、生态廊道、航道和水源，又是常德城市防洪的主要对象，也分割城市南北的障碍。
“一带”是常德城市空间的首要特征。
“两轴”包括南北向主轴和东西向次轴，体现了城市用地扩展的趋势，并涵盖了主要市级中心、片区中心的分布。
“三城”指中心城区的江北城区、江南城区、德山城区。
德山应转变开发区的建设管理模式，寻求以工业为主的多功能综合发展，形成具有竞争力的城市新区。
“多片区”指城市划分为9个片区，其中沅江北岸5个，沅江南岸4个。
沅江北岸的5个片区分别是江北中心区、城东片区、河洑片区、占天湖片区、东江片区。
沅江南岸的4个片区分别为鼎城中心区、德山中心区、德山南区、德山东区。
建设用地分为区域交通设施用地、城市建设用地、镇建设用地和乡村建设用地四类，总面积198.5km²，占中心城区总面积的31.9%。
区域交通设施用地是位于中心城区以内，城市建成区以外的铁路线、公路线用地以及机场用地，总面积13.9km²。
城市建设用地是中心城区内集中连片开发、市政公用设施和公共设施配置完备的建设用地，总面积159.6km²；镇建设用地是指位于中心城区城市建设用地以外，位于近郊镇政府所在地的集中连片开发、市政公用设施和公共设施配置较为完备的建设用地，总面积15.0km²。
乡村建设用地是城市建设用地、镇建设用地以外，农民用于居住及相关配套设施建设的用地，总面积10.0km²。
2）规划居住用地5191万平方米，占城市规划总建设用地的32.5%，人均居住用地为33.49平方米/人。
根据城市的河流水系、重要的交通和基础设施通道、城市主干道队用地的分割，规划了28个居住区；其中位于江北城区19个，位于江南城区5个，位于德山城区4个。
新建居住区要求按《城市居住区规划设计规范》规定配置相应的中学、小学、社区中心、中心绿地及广场、游园、停车场等各项公共服务设施及市政设施，新建居住区绿地率不低于40%。
旧城中现有居住区应加强居住环境和配套设施建设，补齐配套设施，增加绿化面积，改善居住环境。
各居住区公共服务中心均位于居住区中心位置，内容应包括商业网点、农贸市场、文化娱乐、社区医院和卫生站、青少年活动站、老年活动站、体育健身等设施和公共绿地。
该指标和用地应在控制性详细规划中具体落实。
各居住区配套的中小学应严格按照国家及湖南省相关的建设规范要求作为规划强制体性内容，在分区规划和控制性详细规划予以落实，并符合国家居住区规范的相关配套要求。
原则上每个居住区内有至少一所中学，按照服务半径设置1至多所小学。
规划保障性住房的具体选址为：
河洑片区的居住区07、江北中心区的居住区12、东江片区的居住区17、鼎成中心区的居住区20、鼎成中心区的居住区24、德山南片区的居住区27，总用地规模244.97万平方米。
公共服务设施分市级、片区级两级设置。
市级中心为火车站商业中心、人民路商业中心、河洑文教中心、和占天湖旅游会展中心；片区中心结合规划结构中的片区分片布置，除德山东片区外，每个片区内有一个片区级以上中心。
规划公共服务设施用地2679万平方米，占规划建设用地的16.8%
规划行政办公用地232万平方米，占规划建设用地的1.5%，人均1.50平方米。
规划行政中心位于占天湖片区朗州路两侧，未来的市委市政府和部分行政机关迁至此地办公。
商业服务业中心：
在中心城区形成两个市级商业服务业中心，其中人民路商业中心以零售业服务业为主、火车站商业中心以商贸业和旅馆业为主。
片区级商业中心：
在规划的9个片区中，除德山东片外的8个片区均设置片区级中心（已有市级中心的可不设），为本片区的城市居民提供服务。
设立专业中心：
在占天湖片区设立柳叶湖旅游会展中心，位于柳叶湖西岸；在德山南片区建设工企业服务基地，是为开发区服务的中心。
规划商业金融业用地1364万平方米，占规划建设用地的8.6%，人均8.8平方米。
火车站批发市场用地适当向西扩展；桥南市场用地在原地原规模发展，不再进行规模的扩展。
规划文化娱乐设施用地251万平方米，占规划建设用地的1.6%，人均建设用地1.62平方米。
在河洑片区中心，规划综合剧院一处；规划的9个片区中，在除德山东片区外的其他8个片区中心安排文化娱乐设施用地；结合居住区建设，在社区内部普及小型文化活动站。
规划体育设施用地112万平方米，占规划建设用地的0.7%，人均建设用地0.72平方米。
在河洑片区中心规划大型体育馆用地；规划的9个片区中，在除德山东片区外的其他8个片区中心安排体育设施用地，设置小型专业馆。
加强社区级体育设施建设，按居住人口比例增加体育场地和体育健身设施。
规划医疗卫生设施用地128万平方米，占规划建设用地的0.8%，人均用地0.82平方米。
保留原有医院，规划在除江北中心区（已满足）外的其他8个片区中新设综合性医院。
规划教育科研用地584万平方米，占城市建设用地的3.7%，人均建设用地3.76平方米。
按照集中与分散相结合的原则，在河洑片区内集中建设市级文教中心，在市级教育中心内部设置综合学生活动中心，包括中心图书馆、体育馆、学生活动中心。
规划工业用地2300万平方米，占城市建设用地的14.4%，人均建设用地14.84平方米。
引导工业项目向德山开发区集中；对于沅江以北的工业用地，采取控制和置换的原则，坚决取缔污染重、效益低的工业项目；江南城区适当控制工业项目发展，工业项目选址限制在片区的东南，玉霞路沿线。
德山南片区主要承接长三角和珠三角地区的产业梯度专业，以发展装备制造业为主；德山东片区已有企业污染较重，建议未来有污染项目向本地区聚集；对德山中心区中已经停产破产的企业应进行资产和用地的清理整顿，腾退可开发用地。
规划仓储用地302万平方米，占城市建设用地的1.9%，人均建设用地1.95平方米。
保留常德铁路东站的仓储用地和位于德山中心区的国家粮库；新规划仓储用地集中在德山南区、火车站火车站两侧、常德东站周边。
迁移德山中心区沅江沿岸的油库，向东至望江路北侧、沅江五桥西侧地块，与其它城市建设
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