土地估价师考试估价基础完整版.docx

土地估价师考试估价基础完整版.docx

《土地估价师考试估价基础完整版.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地估价师考试估价基础完整版.docx（32页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

土地估价师考试估价基础完整版

第一部分地价理论

第一章地价理论

土地价格的内涵及外延

土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权支付的代价，即地租的资本化。

对于土地来讲，购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格

我国土地价格的形式

我国实行土地公有制，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付多年地租再会的总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。

土地价格的主要特征

1、土地价格是权益价格

2、土地价格不由生产成本决定，主要是土地的投资及回收及其应得的投资收益，实质是地价的附加。

预期收益的高低和利息率大小

3、土地价格主要土地需求决定

4、土地价格呈上升趋势主要原因是社会有机资本有机构成的提高，社会平均利润的下降、土地的稀缺性、土地需求的增加

5、土地价格具有明显的地域性土地的固定性

及一般物价的区别

1、表示方式不同土地除以价格表示外，还可以用租金表示

2、价格基础不同基础是土地权利和收益的购买价格

3、形成时间不同缺乏完整的市场，价格形成的时间长且相对比较困难

4、土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不同生产成本决定

土地价反映的主要是作为土地资源和资产的经济价值，产生的直接原因是土地所有权的垄断

5、地价主要由需求决定

6、地价具有明显的地区性和个别性

7、地价呈明显上升趋势土地一般不具有折旧现象

8、市场结构不同地产的个别性和不可移动性决定土地市场是不完全的市场

9、折旧现象不同

土地价格的类型

1、按土地权利分类：

所有权价格、使用权价格、抵押权价格、租赁权价格

2、按土地价格形成的方式：

交易价格、评估价格（交易底价、基准地价、课税价格）

3、按政府管理手段：

申报价格、公告（示）地价

4、按土地价格表示方法分：

土地总价格、单位面积地价、楼面地价

楼面地价=土地总价格/总建筑面积

单位地价=楼面地价x容积率

5、按土地存在的形态分类：

生态价格、熟地价格、毛地价格、净地价格

6、按土地交易方式分：

拍卖价格、挂牌价格、协议价格、招标价格

7、按土地价格使用目的：

买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价

我国现行地价体系

一系列不同名称、不同表现方式、满足不同用途的价格，构成了整个价格体系

我国的地价体系以基准地价和标定地价为核心，以标定地介、交易地价或交易评估价为主要成分，具体包括以下集中形式，即：

基准地价、标定地价、交易底价或交易评估价、成交价格、由以上4种类型衍生的抵押贷、税收、资产核算、土地转让等方便使用的地价等，标定地价、交易底价、成交地价属于宗地地价类型，基准地价是目前区域平均价最常见的形式，标定地价和交易底价是地产市场中最常见的地价形式。

土地交易的客体实际上就是土地权利。

土地权利状态是决定土地价格的基础，土地价格体系中土地所有权和土地使用权价格是基本形式。

基于政府调控要求，基准价格是必然选择，其对应是宗地价格

交易价格对应评估价格

地价管理作用：

防止地价暴涨、暴跌，防止国有土地收益流失，促进土地合理利用，规范双方交易行为，规范估价方法

地价管理政策要及相应的地价管理制度相配合

地价管理政策：

优先购买权、对地价上涨可采取必要的行政手段干预、可按经济和城市建设需要，对单位和个人的土地提前收回、增收土地增值税，防止不正常交易。

标定地价作用：

确定出让金的依据，企业清产改制确定毅然资产的依据，国家收增值税的依据，制定土地市场管理政策依据。

我国土地价格的主要类型

1、按管理层次划分

基准价格：

一个区域平均价格，具有有限期、全域性、平均性、时效性特点作用：

反映市场地价水平及变动趋势，为宏观管理提供依据；引导土地合理利用和流有效利用手段，税制改革的依据，清产的基础。

征收使用税提供依据

2、按土地产权性质划分

土地使用权价格是城市土地价格的主要形式，分：

出让土地使用权价格、划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格、转让土地使用权价格。

划拨土地使用权价格及出让土地使用权价格之间的差异主要在有没有交出让金

承租土地使用权价格在支付租金并完成开发，经同意可转租、转让、抵押，高低主要四租金差额的多少来衡量。

3、按土地开发程度划分生地价、熟地价、毛地价

4、按地价构成熟地价=出让金+城市建设配套费+征地拆迁开发费

5、按交易方式收购地价、划拨地价、出让地价、承租地价、转让地价、出租地价、抵押地价、入股地价

土地一级市场

土地二级市场

划拨地价

出租价格

转让价格

抵押价格

入股价格

出让地价

协议出让地价

公共福利、非盈利性、机关

招标出让地价

公开

重大工程较大地块

邀请

挂牌出让地价

拍卖出让地价

条件好、交通使得闹市区

承租地价

6、按地价形式和目的划分

评估地价、交易地价、政策性地价、征地区片综合价

我国的政策性地价：

最低限价、标定地价、基准地价

我国土地价格理论的发展历史

现代土地价格评估理论形成于19世纪末，英国人阿尔雷德·马歇尔作为新古典派代表人物，在边际效用价格理论基础上，应用古典学派的“供应—成本分析”地租地价，提出土地价格由土地生产要素的边际收益产品或边际产品成本决定

收益还原法、市场比较法、成本法作为现代土地价格评估的三大基本方法。

20世纪80年代，我国在马克思地租理论基础上，形成社会主义级差地租、社会主义绝对地租理论、社会主义城市地租理论。

第二章土地价格影响因素

一般因素从宏观上对地区整体地价的影响

行政因素：

土地制度（直接）、住房制度、城市规划（用途、容积率、建设密度）、地价政策、税收政策↓、交通管制、行政隶属变更

人口因素：

人口密度、人口素质、家庭人口构成

社会因素：

政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程

国际因素：

国际经济状况、国际政治状况

经济因素：

经济发展状况、储蓄和投资水平↑、财政收支及金融状况、居民收入和消费水平、物价变动↑、利率水平。

区域因素自然、社会、经济地区性特征

不用途，影响程度不同，直接影响及间接影响

繁华程度↑、交通条件↑、基础和公用设施条件↑、

环境质量↑：

人文环境和自然环境

城市规划限制：

区域土地利用性质、用地限制、用地结构、区域交通管制。

个别因素宗地自身的条件又称宗地因素

面积适宜、宽度适宜、深度适宜、形状（矩形为佳）、坡度（影响开发成本）、宗地基础设施条件（五通一平）、宗地临行状况、城市规划限制（用途、容积率、建筑密度、宗地用途）、使用年限。

主要地价影响因素作用规律

一般因素从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性影响；

区域因素对地区的地产价格水平有决定性的影响；

个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的主要因素。

不同用途地价影响因素的特点

商业用地受商业服务业繁华程度、用地效益、距商服中心距离、市内交通条件的影响较大——区位因素、个别因素

居住用地受基础设施、市内交通条件、环境优美状况

工业用地受水、电等基础设施状况、对外交通条件

农用地受自然因素影响较大，当是经济水平影响对土地的投入和产出效益，进而影响农用地价格水平。

第三章地租理论土地经济学最基础、核心部分

地租概念

直接生产者在农业（或其他产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。

马克思把地租为分：

绝对地租、级差地租两种基本形式，此外还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租。

地租是一种经济剩余，即总收入减去总要素成本，按此分：

契约地租（商业地租）、经济地租

西方经济学把地租扩充，分：

广义地租、狭义地租，还有准地租

级差地租指租用较优土地所获得归土地所有者的超额利润

土地自然条件的差别是级差地租形成的自然基础，土地的有限性所引起的土地经营权垄断是差级地租产生的原因。

马克思把差级地租分：

差级地租I（利用较优土地）、差级地租（增加投资）

差级地租的存在是决定土地价格高低的主要因素

它来源于农业工人创造的剩余价值即超额利润

绝对地租土地所有者凭借土地所有权垄断取得的地租

绝对地租不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额

农业资本有机构成是绝对地租形成的条件，所有权垄断是绝对地租形成根本原因

绝对地租是农业工人创造的剩余价值。

垄断地租产品的垄断价格带来的超额利润而转化为地租

垄断地租形成为了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地的特殊自然条件，形成垄断价格

是垄断价格及生产价格之间的差额，即垄断地租

垄断地租不源于农业工作创造的剩余价值，而是社会其他部门工作创造的价值。

矿山地租工业资本家为取得采掘矿藏而支付的地租

同样要缴纳级差地租和绝对地租

各矿山的产品个别生产价格不同；社会生产价格由劣等生产条件的个别生产条件决定；矿山的所有权垄断

建筑地段地租资本家为获得造建筑物所需土地而支付地租

来源于工人创造的剩余价值超过平均利润的余额

农业地租是建筑地段地租的基础，存在差级地租

特征：

垄断地租占优势；地租高低取决于位置的优劣；为获得生产场所和空间而必须支付

社会主义条件存在绝对地租、级差地租、垄断地租，因此马克思地租理论仍是城镇土地估价的基本理论

新古典城市地租理论边际分析、区位分析、区位平衡、地租模型

阿兰索、密而斯等将边际效益就用于传统地租理论中产生新古典城市地租理论

特点：

通过边际产品和生产要素的比较，对地租本质进行阐述；对土地市场分析趋于成熟（土地非完善市场）；解决了城市地租测算的理论方法，建立了在关地租模型；更注重政府政策的研究

规划的限制，地价曲线不是一个由市中心向郊区渐降的平滑曲线，而是起伏的、有不连续的拆线。

基础设施政策对地租、地价的影响。

阿兰索模型贡献在于他将空间位置作为地租问题核心进行了考虑，引进区位平衡的概念，成功解决了城市地租计算的理论方法。

阿兰索运用同好曲面（不管地价怎么变化，都保持个人在敞开满意程度）设计习价曲线来表示地价和距离的组合。

地租及地价关系

近似于利息及资本的关系；地价及地租成正比；地价是地租的资本化。

地租的存在是地价的前提，租金决定地价，地价不是土地的购买价格。

土地除以价格表示外，也可用租金来表示，即地产有租赁市场存在

地租理论在土地估价中的作用

绝对地租是土地价格的根源，级差地租决定土地价格的高低主要原因，垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因。

根据级差地租和垄断地租等的特点分析被评估对象所在的位置和所具有的特定物质和经济条件，准确地评估土地价格。

第四章区位理论_个别因素

区位理论空间几何位置、自然界地理要素+人类活动的反映

区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。

区位的影响因素

社会经济因素：

繁华程度、交通状况和通达程度、基础设施和公用设施的完备程度、人口密度。

自然因素：

地形坡度、承载力、洪水淹没及排水状况、公园及绿地、环境质量

行政因素：

城镇规划

农业区位理论冯·杜能——杜能圈

农产品运输费用、农业生产成本、农产品市场价格决定利润

杜能农业区位理论解决主要就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，而最大限度地增加利润

杜能圈—同心圆—自由农作区、林业、谷物、草田轮作、三圃农作区、放牧区。

工业区位论阿尔申尔德·韦伯

运输、劳动力、集聚及分散

遍布性原料、地方性原料——原料指数——运输费用

劳工成本是导致以运输成本确定的工业区位模式产生的第一次变形因素

聚焦经济效益是使运费和工资定向听工业区位产生偏离，形成工业区位的第二次变形

韦伯认为：

注意一般集中因素（生产集聚），而不必注意特殊集中因素（社会集聚）。

中心地理论克里斯塔勒——正六边形市