冷库建设可行性报告.doc
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关于在拉萨西郊建设
3万吨恒温库建设项目
可行性研究报告
****投资有限公司
2010年1月
目录
第一章总论 1
1.1项目概要 1
1.2编制依据 4
1.3编制单位基本情况 4
1.4工作范围 4
1.5综合评价 5
第二章项目背景及建设必要性 7
2.1项目背景 7
2.2建设必要性 10
第三章建设条件 15
3.1项目区概况 15
3.2项目建设条件优劣势分析 23
第四章市场分析与销售方案 27
4.1市场分析 27
4.2营销策略、方案、模式 28
4.3市场风险分析 29
第五章建设方案 31
5.1产品方案和建设规模 31
5.2建设规划和布局 31
5.3建设标准和产品标准 33
5.4具体建设内容 34
5.5工艺技术方案 36
5.6设备方案 37
5.7节能减排措施 38
5.8实施进度安排 40
第六章环境影响评价 42
6.1环境影响 42
6.2环境保护与治理措施 43
6.3评价与审批 44
第七章项目组织与管理 45
7.1组织机构与职能划分 45
7.2劳动定员 45
7.3经营管理措施 46
7.4技术培训 47
7.5劳动安全、卫生与消防 47
第八章投资估算与资金来源 49
8.1投资估算依据 49
8.2投资估算 49
8.3资金来源 50
8.4资金使用和管理 50
第九章财务评价 51
9.1财务评价依据 51
9.2营业收入、营业税金和附加估算 51
9.3总成本及经营成本估算 52
9.4利润、现金流量分析 52
9.5财务效益分析 52
9.6不确定性指标分析 53
9.7财务评价结论 54
第十章社会效益评价 56
第十一章结论与建议 57
第一章总论
1.1项目概要
1.1.1项目单位基本情况
本项目是由****投资有限责任公司投资建设。
****投资有限责任公司是一家以投资商贸为主的投资公司。
1.1.2项目建设内容
项目名称：
3万吨冷库和恒温库建设项目
建设性质：
新建
建设地点：
西藏藏族自治区拉萨市西郊
建设内容及规模：
项目区建设总规模是储量为3万吨恒温库，占地面积80000平方米，主要包括土建工程及配套附属建筑等。
项目建设期：
项目建设期为18个月，预计2010年6月动工建设，2012年6月竣工投产。
1.1.3项目建设方案
设备方案：
本项目所需设备及技术方面主要在国内引进。
生产技术方案：
本项目主要用于储存各种冻肉和蔬菜水果。
每年储藏保冻肉30000吨，保鲜储藏期为六个月，平均三个月周转一次；每年储藏保鲜蔬菜9000吨，保鲜储藏期为六个月，平均两个月周转一次；每年储藏保鲜水果4500吨，保鲜储藏期为六个月，平均两个月周转一次；其它储藏1500吨，保鲜储藏期为四个月，平均一个月周转一次。
本项目是建设覆盖城乡居民的社会保障体系的需要，主要满足拉萨市及附近州县的市民的菜篮子消费需求。
供电建设方案：
本项目自备300KVA变压器一台接电网。
运输方案：
预留铁路专用线
1.1.4投资概算及资金来源
本项目计划总投资8000万元，全部为企业自筹资金。
其中固定资产6000万元，流动资金2000万元。
1.1.5项目效益
本项目具有良好的经济效益、社会效益和生态效益。
本项目达产后，经济效益显著。
项目生产期年均销售总收入7000.0万元，总成本费用年均4000万元；年均利润总额3000万元；所得税年均750万元；税后利润年均2250万元。
项目的实施可以确保拉萨市社会保障体系中菜篮子市场的稳定，拓宽人员分流渠道，解决部分职工的就业。
项目建设完成后，可为社会90名劳动力提供就业机遇，与此同时，项目带动相关产业的发展，也可提供一定的就业岗位；本项目带动力强，辐射面积广，项目建设完成后，可拉动包装、运输，维修等相关产业发展，间接安置富余劳动力1200余人，年纯增社会经济效益232.0余万元。
项目具有较高的社会经济效益。
本项目主要经济技术指标如下所示。
表1-1主要技术经济指标
序号
指标
单位
数量
备注
1
生产规模
T/a
10000
肉类、水果、蔬菜等
2
总投资
万元
8000
2.1
建设投资
万元
6000
2.2
流动资金
万元
2000
3
项目定员
人
5
3.1
工人
人
80
3.2
管理人员
人
5
4
动力消耗
4.1
电
万KW
1200
4.2
水
万M3
4
5
占地面积
M2
80000
6
年总成本
万元
4000
7
年销售收入
万元
7000
8
年利润总额
万元
3000
9
主要原材料
万吨
1
肉类、水果、蔬菜
10
投资利润率
%
37.5
11
财务内部收益率
%
28.2
税后
12
投资回收期
年
4.67
含建设期
13
盈亏平衡点
%
30.64
1.2编制依据
1、国家发改委关于编制可行性研究报告的有关规定；
2、《产业结构调整指导目录（2007年本）》；
3、国家有关法律、法规及产业政策；
4、项目承担单位提供的基础数据。
1.3编制单位基本情况
编制单位：
****投资有限责任公司
1.4工作范围
项目可行性研究的范围包括：
1、对项目提出的背景、必要性、产品的市场前景进行分析，对企业销售、市场发展趋势和需求量进行预测；
2、对产品方案、生产工艺进行论述，通过研究确定项目拟建规模，拟定合理工艺技术方案和设备选型；
3、对项目的建设条件、厂址、原料供应、交通条件进行研究；
4、对项目总图运输、生产工艺、公用设施等技术方案进行研究；
5、就项目的消防、环保、劳动安全卫生及节能措施的评价；
6、对项目实施进度、劳动定员的确定；
7、进行项目投资估算，对项目的产品成本估算和经济效益分析，进行不确定性分析，提出财务评价结论；
8、提出项目的可行性研究工作结论。
1.5综合评价
本项目符合国家的产业政策，有利于为拉萨社会保障体系夯实基础，确保拉萨城市市民及周边各县菜市场的稳定，有利于拉萨市的长治久安。
项目实施既可有效满足市场对各类肉类果蔬产品的需求，又能够辐射带动当地就业，增加了税收，促进了当地经济发展。
另外，项目生产周期短，经济效益显著，还可带动相关行业的发展，如服务业、运输业、包装业等。
因此，该项目的建设是非常必要的，不仅可以促进肉类果蔬保鲜、实现老百姓菜篮子市场的长期稳定，同时还可以增加国家税收。
项目建设和经营无任何污染，符合绿色环保要求，即经济、社会、生态三大效益十分显著。
本项目产品的生产全部采用国内外先进的新技术、新工艺。
同时，公司拥有一大批高中级管理及科技人才。
另外，公司正在营建较为完善的销售网络和稳定的销售市场，产品销售有保障。
项目建设期设计为18个月，投资总额为8000万元，达产后，冷库年周转肉类果蔬能力达到3万吨。
项目生产期年均销售总收入7000.0万元，总成本费用年均4000万元；年均利润总额3000万元；所得税年均750万元；税后利润年均2250万元。
全部投资税后内部收益率为28.2%，税后静态投资回收期为4年（含建设期1年）。
项目投资利润率为37.5%，投资利税率18.8%。
综上所述，该项目技术先进、设计合理，资金回收期短，龙头带动效果显著，有利于当地主导产业发展，农民致富和农业经济良性循环，具有较好的经济效益、社会效益和生态效益，该项目切实可行。
建设内容符合国家产业政策，建议尽早建设、尽早受益。
第二章项目背景及建设必要性
2.1项目背景
2.1.1国家政策背景
党中央、国务院历来高度重视西藏工作，十分关心西藏各族人民。
党的十三届四中全会以后，中央制定了指导西藏工作的“十条意见”，先后召开了第三、四次西藏工作座谈会，成为新时期西藏工作的“一个转折点、两个里程碑”。
党的十六大后，以胡锦涛同志为总书记的党中央继往开来，与时俱进，进一步坚持和完善了新时期西藏工作的指导思想和方针政策，在党的西藏工作历史上树立了新的里程碑。
西藏的稳定关系全国稳定，西藏的安全关系全国安全。
我们一定要始终坚持把反分裂斗争摆在维护稳定工作的首位，而食品安全，特别是菜篮子的安全，则关乎到每个老百姓贴身的利益。
2.1.2相关行业背景
近几年，随着我国菜篮子工程的实施，使人民的物质生活水平日益增长，纵观近几年从内地进口到拉萨的肉类是蔬菜水果的数据，每年均有大幅度的增长。
近几年来，我国冷库建设发展也十分迅速，主要分布在各肉类、水果、蔬菜主产区以及大中城市郊区。
据统计，全国现有冷库冷冻冷藏能力已达500多万吨，其中商业系统果蔬贮藏库仓储能力达130多万吨，其中机械冷藏库70多万吨，普通库为60多万吨。
虽然全国冷库发展较快，但和拉萨市的冷库发展相比，无疑拉萨的冷库是相对滞后的，现在拉萨市的冷库相对规模都比较小，较大的一座冷库：
药王山冷库则由于建设年代久远，库内温度也已经达不到国家标准（仅能到零下12度，而国家标准是零下18度）。
严重影响了肉类和蔬菜水果的品质，影响到了千家万户老百姓的日常生活。
且冷库储藏能力已远远不足，只能满足全部果蔬产量的50％左右。
同时也出现了个别商户自己租地方建设的小冷库，这些小冷库均没有经过正常的审批并按照国家标准来建设，存在着安全隐患！
由于这些大小冷库均达不到国家标准，也曾导致大量肉类和果蔬的变质，给拉萨市场上的食品安全性带来了极大的隐患。
并且使部分肉类产品的商品性大大降低，产生了极大的浪费的同时也导致了部分产品价格的上涨。
同时，药王山冷库靠近布达拉宫，和布达拉宫的直线距离在500米左右，直接影响了旅游业的发展。
2.2建设必要性
肉、果、蔬业持续健康发展，对于保障和改善城乡居民膳食结构、确保食品安全，提高全民身体素质、带动国民经济相关产业发展都具有十分重要的意义。
2.2.1是保障“菜篮子工程”和促和谐社会建设的需要
“菜篮子”工程事关广大人民群众的切身利益，事关经济社会又好又快发展。
随着我国经济的进一步发展，人口的不断增长及城市化进程的加快，市场对优质肉类、水果、蔬菜等农副产品的需求不断扩大，对其质量和数量有了更高的要求，通过本项目的实施，可以实现果蔬等鲜活农产品数量大幅增长，品种日益丰富，质量不断提高，不仅是建设覆盖城乡居民的社会保障体系中必不可少的，而且确保了食品安全，可有效地满足城乡居民不断增长的消费需求。
并且对维护社会稳定，建设“和谐”拉萨做出自身应有的贡献。
2.2.2是发挥龙头带动作用和促进区域经济健康快速发展的需要
冷库是发展冷藏业的基础设施，也是在低温条件下贮藏货物的建筑群。
食品保鲜主要以食品冷藏链为主，将易腐畜禽、果蔬等通过预冷、加工、贮存和冷藏运输，有效地保持食品的外观、色泽、营养成分及风味物质，达到食品保质保鲜，延长食品保存期的目的，起到调剂市场价格并减少生产与销售过程中经济损耗的作用。
因此，3万吨恒温库建设项目有利于区域食品安全的稳定，有利于现代物流系统的不断完善，有利于食品冷藏链的产业化发展。
对区域主导产业壮大，推动区域经济健康高效发展，具有重要意义。
2.2.3是实现产业结构调整和发展现代肉、果、蔬业的需要
建设现代化低温冷库后，可以带动区域产业进一步优化，拓宽当地增收的路子。
近年来，我国肉、果蔬产业快速发展，不仅在产量和品种上满足了消费需求，而且品质也有很大提升。
但随着市场经济发展，肉、果蔬产业化进程中也面临着诸多亟待解决的问题。
主要包括：
注重肉果蔬贮藏加工、构筑肉果蔬产业化运作模式。
发展现代肉果蔬业，今后应进一步加大该产业的科技开发力度，实现由传统生产向
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