永城市产业集聚区廉租房项目建设可行性谋划书.docx

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永城市产业集聚区廉租房项目建设可行性谋划书

永城市产业集聚区廉租房

建设项目

可

行

性

研

究

报

告

永城市金城投资发展公司

二〇一〇年六月

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

河南省永城市产业集聚区廉租房建设项目

1.1.2建设性质

新建项目

1.1.3项目建设单位

建设单位名称：

永城市金城投资发展有限公司

单位简介：

*******

1.1.4项目建设地点

本项目建设地点为永城市产业集聚区，永城市产业集聚区始建于2005年，位于城区南部和东部，北起沱河，南到南环路，东含神火工业园，西至龙宇煤化工基地。

1.2建设内容与规模

根据国家关于廉租住房保障办法，为解决低收入家庭住房困难，改善因城市改造拆迁户安置的条件，进一步做好城市住房工作，拟建设永城市产业集聚区廉租房。

本工程规划总建筑面积74667.76平方米，其中廉租房建筑面积67631.20平方米；配套用房面积7036.56平方米，可容纳1280户人口入住，配套建设小区内道路、给排水、广场、消防、供电及绿化等。

1.3投资估算

本项目总投资为9205.56万元，其中：

工程费用7130.76万元，占77.5%；工程建设其他费用1636.4万元，占17.8%；预备费438.4万元，占4.76%。

1.4可行性研究依据

（1）中华人民共和国《城市规划法》；

（2）中华人民共和国建设部《城市规划编制办法及实施细则》；

（3）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；

（4）《永城市城市总体规划》（2004）；

（5）《住宅设计规范》（GBJ96-86）；

（6）中华人民共和国建设部令第162号“廉租住房保障办法”；

（7）《城镇燃气设计规范》（GB50028-93）；

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

1998年，国务院作出了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的决定，提出要稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度，要求加快住房建设步伐，停止住房实物分配方式，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以廉租房为主的多层次城镇住房体系，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

河南省人民政府为贯彻国务院《通知》精神，加快全省住房建设，发布了《河南省人民政府关于加快廉租房建设的决定》，明确了河南省内各市县廉租房的范围，建设标准及管理办法，提出廉租房是新的住房供应体系的主体，要求市县人民政府将廉租房纳入各地社会经济发展计划，廉租房建设计划应与信贷计划、建设、土地部门等联合下达，建设用地要纳入土地利用总体规划和城市总体规划，并在本年度土地供应计划中统筹安排。

廉租房建设由各级政府统一组织，实行统一规划、统一征地、统一拆迁，建设单位实行招标方式确定，工程质量由开发单位负最终责任；

廉租房的价格确定为微利原则，小区管理实行社会化物业管理。

国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）文明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

住房问题是重要的民生问题。

要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难，要求加快廉租住房建设步伐，尽快增加一批廉租住房房源。

继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展。

要切实将解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，坚持以人为本，执政为民，进一步建立健全廉租住房制度，改进和规范廉租房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，多渠道解决城市低收入家庭住房困难，逐步改善农民工等其他住房困难群体的居住条件，在政策上进一步明确了方向。

2.2廉租房建设必要性

2.2.1解决城镇中低收入家庭住房困难的需要

住房问题是重要的民生问题，直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善。

目前永城市产业集聚区内还有部分困难职工人均住房建筑面积不足10平方米，住房结构性矛盾比较突出，商品住房价格上涨过快，影响了人民群众的切身利益。

解决低收入家庭住房困难，进一步做好城市住房工作，是履行政府职能的必然要求，是全面建设小康社会的客观需要，是促进房地产市场健康发展的重要途径，也是深入贯彻落实科学发展观、促进社会和谐的重要内容。

项目单位坚持以人为本，进一步建立健全廉租住房制度，多渠道解决城市低收入家庭住房困难，逐步改善困难职工和其他住房困难群体的居住条件。

2.2.2加快城镇建设的需要

城镇作为一种社会形态，是生产力水平发展到一定历史阶段的产物，它既有一定区域内的政治文化中心的职能，还具有组织生产、商品流通、交流信息、技术服务、交通运输、金融信贷及提供其他服务等多种职能。

城镇的建设和发展，是我国社会主义建设的一个重要组成部分，也是构建和谐社会的一个重要环节。

2.2.3振兴永城市域经济的需要

从长远来看，城市经济的快速发展不仅需要良好的政策导向、便利的交通环境，更需要完善的市政基础设施和优美的外部生态环境的支撑，本项目建设，改善居民住房环境，带动地方经济的快速发展。

第三章项目区建设条件

3.1项目区概况

3.1.1地理位置

永城处在东经115°58′～116°39′，北纬33°42′～34°18′之间，平均海拔33米。

市境的北、东、南及西南部分别与安徽省的砀山县、萧县、濉溪县、涡阳县、亳州市毗邻，西部和西北部与河南省的夏邑县缘连。

沱河穿过西城区的北部和东城区的南部，芒砀山位于北部的芒山镇境内，主峰海拔高度159米。

311国道从中部东西贯穿境内，连霍高速公路、永登高速公路东西贯穿境内。

3.1.2历史沿革

永永城历史悠久,文化灿烂。

永城王油坊文化遗址表明永城的文明史距今有4000多年。

造律台萧何制定《汉律》，成为统制天下的法典。

境内有国家4A级“芒砀山文物旅游区”，陈胜墓、孔子避雨处、刘邦斩蛇处、郭塔、张飞寨等名胜古迹星罗棋布，尤其是西汉大型王室陵墓群，规模宏大，富丽堂皇，宛如地下宫殿，是目前世界上同时期最大的石室陵墓。

洞内壁画“四神云气图”是我国发现的时代最早，面积最大，保存最完整，级别最高的壁画。

秦时期:

于此设、治“建成县”、“酂县”、“芒县”。

西汉时期:

于此设“敬丘县”，“酂县”。

东汉时期：

于此地改置更名为“临睢县”。

隋（610年）:

于此改置更名为“永城县”。

金元（1221年）:

升为州，元至久二年（1265年）复降为县。

1945年2月:

于此地改置更名为“雪涡县”、“雪枫县”。

1949年3月:

复名“永城县”。

1996年10月:

国务院撤销永城县设立省直管“永城市”。

3.1.3城市性质

汉兴之地，能源之都，面粉之城，生态之市。

3.1.4城市规模

全市总面积2000平方公里，耕地面积160万亩。

人口140万。

下辖29个乡镇（12镇17乡），732个行政村，6687个村民组。

永城是河南省委、省政府确定的全省5个重点扩权县市之一。

3.1.5自然环境

永城处在东经115°58′～116°39′，北纬33°42′～34°18′之间，平均海拔33米。

全境近似椭圆，地势由西北向东南微倾，平均海拔31.9米，除东北有方圆16平方公里的芒砀山群外，大部分为平原地区，属暖温带季风性半湿润气候区，年平均气温14.3℃。

3.2项目建设选址

3.2.1场址选择原则

本项目建设地址选择，遵循以下原则：

1、交通便利，无不良地质地段（如溶洞、断层、软土、湿陷土等）及水文；

2、符合城市发展总体规划和对文化设施的布局要求；

3、公用工程如城市电力、上下水管网等市政设施配套完善；

4、场址上空无高压输电线路等障碍物通过，与其他公共建筑，不造成相互干扰。

3.2.2场址选择

经过多方论证，本项目选址位于永城市产业集聚区。

永城市产业集聚区强力推进基础设施建设，着力完善承载功能。

永城在集聚区建设之初，聘请国内一流策划咨询机构共同编制了永城产业集聚区发展规划，着力提升集聚区外部整体环境，不断加大基础设施建设力度，进一步完善提高产业集聚区的各项职能。

通过政府投入和市场化运作等多种途径，开工多条道路及配套设施建设。

计划完成基础设施投资2亿元，完成中原路大桥、化工路、中原路南段、引河路西段等主干道路和桥梁建设，建成集聚区第一污水处理厂，通过完善各项基础及生产配套设施建设，全面提升集聚区的整体外观形象、居住生活环境条件。

第四章项目建设规模及内容

4.1项目建设规模

建设内容为经济实用的拆迁安置住宅，廉租房和小区配套设施、物业管理用房、社区管理用房等。

根据永城市相关资料以及相关技术规范的要求、规定，廉租房项目建设用地面积为63277.76平方米，总建筑面积74667.76平方米，容积率为1.18，建筑覆盖率为21.45%，绿化率为37.2%，建筑高度为6层。

4.2廉租房建设标准

根据廉租房建设标准，结合永城市城区住房建设实际状况，本项目廉租房按出租型住房标准建设，均定位为普通居住区。

在充分考虑住宅功能齐全，配套设施完善，环境美观优雅的基础上，廉租房户型按二室户户型设计户均建筑面积５0m2。

4.3项目建设原则

4.3.1项目建设应符合永城市城市总体规划和永城市住房建设规划（2006～2010）的原则；

4.3.2项目布局按照生态最好、最佳利用原则；

4.3.3用途和开发规模经济适用、适度合理原则；

4.3.4小区规划应满足《居住区规划设计规范》原则。

第五章总体规划与平面设计

5.1总体规划

5.1.1设计依据

（1）《中华人民共和国城市规划法》；

（2）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；

（3）《永城市城总体规划》（2004）；

（4）《住宅设计规范》（GBJ96-86）；

（5）《城镇燃气设计规范》（GB50028-93）；

（6）其它相关政策法规和技术规范。

5.1.2设计原则

（1）人本——充分考虑永城市居民的生活方式，形成一种绿意盎然，自然和谐的居住环境。

（2）自然——贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想，在充分保持原有地形地貌的前提下，贯彻生态原则、文化原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著和个性鲜明的居住空间。

将大自然的环境空间最大限度地引入住区环境。

（3）经济——作为住宅区，道路、建设等都应充分考虑地形因素，尽量减小土方建设量，利用高差进行整体设计。

（4）文化——体现永城市特有的文化底蕴，发展地域文化，使之与现代生活进行充分融合。

既具有传统遗风，又有现代开放的人文气息。

（5）融合——讲求人与环境的融合、建筑与整体规划布局的融合、居住行为与商业、游憩行为融合，建筑与绿化的融合。

（6）科技——强调高科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为向导，加强市政基础设施的合理规划，注重物业管理。

（7）安全——针对不同出行设置道路及出入口，避免交叉干扰。

加强物业管理，确保居住的安全性。

5.1.3设计理念

以“人本、自然、文化、经济、融合、科技、安全”为中心原则，以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，着意刻画优质生态环境，为居民塑造都市中自然优美，舒适便捷，卫生安全的怡然栖息之地。

1、打造人、自然、文化、科技的共生与共创，营造诗情画意的现代人居环境。

2、强调全区建设的整体性，包括功能布局、住宅分布、道路系统、绿化系统、活动空间分布与市政基础设施，统一规划，形成统一整体。

3、在兼顾整体性的同时强化小区规划的相对独立性，包括：

功能、规模与组团景观。

4、以环境建设为重点，充分利用规划区块范围内自然环境，深厚的文化内涵和较大的开发规模，以小型广场、园林山地、水系、绿带、中心绿