房地产经纪人考试模拟题房地产经纪基本制与政策含答案.docx
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房地产经纪人考试模拟题房地产经纪基本制与政策含答案
2006年房地产经纪人考试模拟题—房地产经纪基本制度与政策
（一）
一、单选题
1、下列关于宪法、法律、行政法规、地方性法规、规章的效力说法正确的是（ ）。
A．地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院裁决
B．省、自治区的人民政府制定的规章的效力低于本行政区域内的较大的市的人民政府制定的规章
C．法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章
D．地方性法规的效力低于本级和下级地方政府规章
[答案]C
[解析]在法律适用上，地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。
省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内较大的市的人民政府制定的规章。
地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致的，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决。
2、下列关于民法的内容，说法不正确的是（ ）。
A、在特殊情况下，国家也是民事法律关系的主体
B．智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体
C．物权、知识产权、人身权属于形成权
D．胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体。
[答案]C
[解析]支配权是指对权利标的直接进行支配而不受他人非法干涉的权利，如物权、知识产权、人身权等。
形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择权等。
3、下列关于行政处罚与刑罚的主要区别，表述正确的是（ ）。
A．行政处罚实施的前提是行政主体实施了违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为
B．行政处罚实施的前提是行政相对人实施了违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为
C．行政处罚实施的前提是行政相对人实施了违反行政法律规范已构成犯罪的行为
D．刑罚实施的前提是行政主体实施了违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为（ ）。
[答案]B
[解析]行政处罚实施的前提是行政相对人实施了违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为。
这是它与刑事处罚的主要区别。
4、下列关于行政处罚的概念，说法不正确的是（ ）。
A、行政处罚是行政主体依法对行政相对人违反行政法律规范已构成犯罪的行为，给予人身、行为、财产、名誉等形式制裁的行政行为
B、行政处罚是行政主体依法对行政相对人违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为，给予人身、行为、财产、名誉等形式制裁的行政行为
C．行政处罚是以惩戒违法为目的，具有制裁性质的具体行政行为
D．行政处罚的主体是行政主体，处罚的对象是行政相对人
[答案]A
[解析]行政处罚是行政主体依法对行政相对人违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为，给予人身、行为、财产、名誉等形式制裁的行政行为。
5、可申请行政复议的行政行为一般为（ ）。
A、具体的行政行为
B、一般的行政行为
C．特殊的行政行为
D．抽象的行政行为
[答案]A
[解析]可申请行政复议的行政行为一般为具体行政行为。
6、下列关于房地产法的调整对象，说法错误的是（ ）。
A、房地产法有着特定的调整对象
B、房地产法是调整一般的民事关系
C．房地产法不是调整一般的民事关系
D．房地产法不是调整普通的商品交易关系
[答案]B
[解析]房地产法有着特定的调整对象，既不是调整一般的民事关系，也不是调整普通的商品交易关系，它调整的是以房地产开发、交易和管理有关的各种社会关系。
7、下列关于定金与预付款的区别，说法正确的是（ ）。
A．预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款
B．定金是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款
C．预付款的交付在性质上是双方履行主合同的行为
D．预付款的适用存在制裁违约行为的问题
[答案]A
[解析]定金是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款
8、下列属于政府及其所属部门的不正当竞争行为的是（ ）。
A．假冒和仿冒行为
B．滥用行政权力，限制外地商品进入本地市场
C．不正当销售行为
D．侵犯商业秘密的行为
[答案]B
[解析]假冒和仿冒行为、侵犯商业秘密的行为、不正当销售行为属于经营者的不正当竞争行为。
9、征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归（）所有。
A．县级以上人民政府土地管理部门
B．乡（镇）人民政府
C．农村集体经济组织
D．地上附着物和青苗的所有者
[答案]D
[解析]土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。
10、目前，A省W村集体经济组织人均耕地面积2亩，因建设现征收W村集体经济组织的耕地面积10亩，该耕地近3年平均年产值为1000元/亩。
下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是（）。
A．征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人
B．该耕地的土地补偿费最少为6万元
C．该耕地的土地补偿费最高为10万元
D．征收该耕地需要报A省人民政府审批
[答案]A
[解析]需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。
征收该耕地，需要安置的农业人口数为10÷2=5人。
征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。
基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。
11、建设用地审查报批程序中，以有偿使用方式取得国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发（ ）。
A、《建设用地立项书》
B、《建设用地批准书》
C、《建设用地意见书》
D、《建设用地使用证》
[答案]B
[解析]以有偿使用方式取得国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发《建设用地批准书》。
12、城市总体规划的期限一般为（ ）年。
A、5
B、10
C．15
D．20
[答案]D
[解析]城市总体规划的期限一般为20年。
13、下列不属于国务院审批城市总体规划的范围包括（ ）。
A、北京市的城市总体规划
B．太原市的总体规划
C．城市人口在100万以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划
D．设市城市的总体规划、县人民政府所在地城镇总体规划
[答案]D
[解析]设市城市的总体规划、县人民政府所在地城镇总体规划都不属于国务院城市规划审批的范围。
14、城市规划管理中的报建审批管理程序依次是（）。
A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证
B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证
C．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书
D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证
[答案]B
[解析]城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。
报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
15、上海市的城市总体规划，由（ ）审批。
A、国务院
B、全国人大
C．直辖市人民政府
D．国务院规划行政主管部门
[答案]A
[解析]直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报国务院审批。
16、城市房屋拆迁评估价格的确定，不考虑被拆迁房屋的（）。
A．区位
B．用途
C．搬迁补助费
D．建筑面积
[答案]C
[解析]《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定．
17、下列关于城市房屋拆迁估价的表述中，不正确的是（）。
A．拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，并考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响
B．房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额
C．拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
D．拆迁估价一般应当采用市场比较法
[答案]A
[解析]拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
18、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是（）。
A．估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组
B．估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告
C．估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告
D．估价专家委员会应当自收到申请之日起7日内，出具书面鉴定意见
[答案]D
[解析]估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据，估价技术路线、估价方法选用、参数选取，估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见．估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。
19、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为2亿元，按照最新政策，其项目资本金应当不低于（）万元。
A．2000
B．2500
C．3500
D．7000
[答案]D
[解析]2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发｛2004｝13号），将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20％提高到35％。
2亿元×35％=7000万元。
20、下列关于房地产开发企业设立程序的表述中，错误的是（）。
A．新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到省级房地产开发主管部门备案
B．验资证明是新设立的房地产开发企业到房地产开发主管部门备案的提交材料之一
C．房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》
D．自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长
[答案]A
[解析]新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
21、下列对建设工程招投标的开标、评标和中标管理的表述中，正确的是（）。
A．开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间之后的任一时间公开进行
B．评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较；设有标底的，应当参考标底
C．中标人不得向他人转让中标项目，但可以将中标项目的部分主体、部分关键性工作分包给他人完成
D．招标人应当向中标人发出中标通知书，中标结果不必通知所有未中标的投标人
[答案]B
[解析]开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间之后的同一时间公开进行。
招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。
但中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成。
22、土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用30年后转让，受让人的使用年限只有（）年。
A、20
B．30
C．40
D．70
[答案]C
[解析]70-30=40。
23、下列关于房地产转让，说法不正确的是（ ）。
A、房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让
B、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的，属于房地产转让方式
C．以房地产抵债的，不属于房地产转让方式
D．房地产转让的实质是房地产权属发生转移
[答案]C
[解析]以房地产抵债的，属于房地产转让方式
24、下列关于2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》，说法错误的是（）。
A、买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持
B．对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外
C．买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，不予支持
D．房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担
[答案]C
[解析]买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
25、关于房屋转租，下列表述错误的是（ ）。
A．房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为
B．房屋转租合同不用办理登记备案手续．
C．转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期
D、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止
[答案]B
[解析]房屋转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续。
26、下列关于商品房预售，说法正确的是（ ）。
A、商品房预售是指房地产开发企业将已建成的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为
B、按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
这是商品房预售的条件之一
C．房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》
D．商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同，到县级以上人民政府房产管理部门办理登记备案手续就可
[答案]C
[解析]商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。
按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
27、租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过（ ）。
A．10年
B．20年
C．30年
D．50年
[答案]B
[解析]《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。
租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
28、下列关于房地产权属登记管理的原则，说法不正确的是（ ）。
A、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
B、只能由市（县）房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产产权登记工作；房地产权利人也只能到房屋所在地的市、县房地产登记部门办理产权登记
C．房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，不必同属一人
D．房地产权属登记的属地管理原则
[答案]C
[解析]房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人
29、下列关于房地产权属登记种类的特点，表述正确的是（）。
A．总登记应由县级以上人民政府房产管理部门在规定的登记期限开始之日起30日内发布公告
B．房屋因买卖原因致使其权属发生转移，要进行房屋初始登记
C．房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少，要进行房屋变更登记
D．房地产权利丧失时，原权利人应申请转移登记
[答案]C
[解析]总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之日起30日内发布公告。
转移登记是指房屋因买卖，赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。
变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。
如房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少。
房地产权利丧失时，原权利人应申请注销登记。
30、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是（）。
A．公告不是房屋权属登记的必经程序
B．在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注记即可，无需重新办理房产抵押登记
C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书：
D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证时同时办理房屋抵押登记
[答案]B
[解析]在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人应重新办理房产抵押登记。
31、变更法律、行政法规规定需要登记的其他土地他项权利的，当事人应当在变更之日起（ ）日内，申请变更登记。
A、10
B、15
C．30
D．60
[答案]B
[解析]变更法律、行政法规规定需要登记的其他土地他项权利的，当事人应当在变更之日起15日内，申请变更登记。
32、下列关于房地产权属直接代为登记，说法不正确的是（ ）。
A、房地产行政主管部门直管的公房，由登记机关直接代为登记
B、无人主张权利的房屋，登记机关可依法直接代为登记
C．直接代为登记，应按正常的登记程序进行
D．由于直接代为登记的房屋权属状态不明，应及时颁发房屋所有权证
[答案]D
[解析]由于直接代为登记的房屋权属状态不明，不予颁发房屋所有权证。
1．房地产行政主管部门直管的公房，由登记机关直接代为登记。
33、二级房地产估价机构资质的条件中，应有（ ）名以上专职注册房地产估价师。
A、5
B、8
C．15
D．25
[答案]B
[解析]二级房地产估价机构资质的条件中，应有8名以上专职注册房地产估价师。
34、下列有关房地产估价师注册的表述中，正确的是（）。
A．人事部为房地产估价师的注册管理机构
B．房地产估价师执业资格注册有效期为2年，有效期满前3个月，房地产估价师应持《房地产估价师注册证书》到注册管理初审机构申请办理续期注册手续。
C．房地产估价师脱离房地产估价师工作岗位连续时间达1年以上（含1年）的由注册机构撤销其注册，收回房地产估价师注册证书
D．房地产估价师申请续期注册的必须在注册有效期内参加中国房地产估价师与房地产经纪人学会或者其指定机构组织的一定学时估价业务培训，取得继续教育合格证明后方可申请续期注册
[答案]D
[解析]建设部为房地产估价师的注册管理机构。
房地产估价师执业资格注册有效期为3年，有效期满前3个月，房地产估价师应持《房地产估价师注册证书》到注册管理初审机构申请办理续期注册手续。
房地产估价师脱离房地产估价师工作岗位连续时间达2年以上（含2年）的由注册机构撤销其注册，收回房地产估价师注册证书。
35、某经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。
评估的房地产价格为2000万元，按照国家规定的收费标准，估价收费最高为（）万元。
A．1.60
B．3.00
C．4.25
D．5.525
[答案]D
[解析]按正常规定收费应为：
100X5‰+900X2.5‰+1000X1.5‰=4.25万元。
对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不能超过上述标准的30％。
该经济特区的房地产估价资质的机构估价收费最高=4.25万元×130％=5.525万元。
36、（ ）为房地产经纪人执业资格的注册管理部门。
A、国务院
B、建设部或其授权的部门
C、人事部或其授权的部门
D、国土资源部或其授权的部门
[答案]B
[解析]建设部或其授权的部门为房地产经纪人执业资格的注册管理部门。
37、土地增值税是对有偿转让（ ）的单位和个人征收的一种税。
A、国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物
B、集体土地使用权及地上建筑物和其他附着物
C．国有土地所有权及地上建筑物和其他附着物
D．国有土地使用权，不包括地上建筑物和其他附着物
[答案]A
[解析]凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。
38、某单位自用办公房产原值为100万元，其房产税税基可能为（ ）万元。
A．60
B．80
C．100
D．110
[答案]B
[解析]税基是课税基础的简称，有两层涵义：
税基的质，即课税的具体对象，有实物量和价值量两类；税基的量，即课税对象中，有多少可以作为计算应课税的基数。
对于非出租的房产，以房产原值一次减除l0一30％后的余值为计税依据。
具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。
39、2006年5月，国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中，下列不属于对个人购买住房征收营业税规定的是（）。
A．对购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税
B．对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税
C．个人购买普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时免征营业税
D．个人购买非普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税
[答案]A
[解析]2006年5月，国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中指出，为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。
40、目前我国契税规定的税率为（ ）。
A．1－3%
B．3－5%
C．2－5%
D．5－7%
[答案]B
[解析]目前我国契税规定的税率为3－5%。
41、《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》规定，住房公积金管理中心或者受委托银行要一次性告知职工需要提交的文件和资料，职工按要求提交文件资料后，应当在（）个工作日内办完贷款手续。
A、7
B、10
C、15
D、30
[答案]C
[解析]建设部建金管[2005]5号《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》规定，管理中心或者受委托银行要一次性告知职工需要提交的文件和资料，职工按要求提交文件资料后，应当在15个工作日内办完贷款手续。
15日内未办完手续的，经管理中心负责人批准，可以延长5个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。
42、下列有关目前我国住房公积金特点和政策的表述中，正确的是（）。
A．住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户，用于建造、购买、翻建、大修和租赁自住住房
B．住房公积金管理中心运作是指每个设区城市依法成立一个住房公积金管理中心，为直属城市人民政府以营利为目的的独立事业单位，负责住房公积金的管理运作。
C．对新设立的单位应当自设立之日起20日内到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记
D．有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金，但城镇个体、工商户、自由职业人员除外
[答案]A
[解析]住房公积金管理中心运作是指每个设区城市依法成立一个住房公积金管理中心，为直属城市人民政府不以营利为目的的独立事业单位，负责住房公积金的管理运作。
城镇个体、工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。
对新设立的单位应当自设立之日起3
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