昆明西部客运物流园区项目书.docx
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昆明西部客运物流园区项目书
昆明西部客运中心项目书
公司名称：
XXX
编制人员：
XXX
完成日期：
目录
第一部分：
项目总论
1.1项目背景
1.2项目概况
1.2.1项目名称
1.2.2项目建设单位概况
1.2.3项目地块位置及周边现状
1.2.4项目规划控制要点
1.2.5项目发展概况
1.3可行性研究报告编制依据
1.4可行性研究结论及建议
第二部分：
市场研究
2.1宏观环境分析
2.2全国客运物流行业发展分析
2.3本市客运物流市场分析
2.3.1本市客运物流市场现状
2.3.2本市客运物流市场发展趋势
2.4板块市场分析
2.4.1区域客运物流市场成长状况
2.4.2区域内供应产品特征
2.4.3区域市场目标客层研究
2.5项目拟定位方案
2.5.1可类比项目市场调查
2.5.2项目SWOT分析
2.5.3项目定位方案
第三部分：
项目开发方案
3.1项目地块特性与价值分析
3.2规划设计分析
3.3产品设计建议
3.4项目实施进度
3.5营销方案
3.6机构设置
3.7合作方式及条件
第四部分：
投资估算与融资方案
4.1投资估算
4.1.1投资估算相关说明
4.1.2分项成本估算
4.1.3总成本估算
4.1.4单位成本
4.1.5销售收入估算
4.1.6税务分析
4.1.7项目资金预测
4.1.8现金流量表
4.1.9自有资金的核算
4.2融资方案
4.2.1项目融资主体
4.2.2项目资金来源
4.2.3融资方案分析
4.2.4投资使用计划
4.2.5借款偿还计划
第五部分：
财务评价
5.1财务评价基础数据与参数选取
5.2财务评价（方案1）
5.2.1财务盈利能力分析
5.2.2静态获利分析
5.2.3动态获利分析
5.2.4偿债能力分析
5.2.5综合指标表
5.3财务评价（方案2）
5.4财务评价结论
第六部分：
不确定性分析
6.1盈亏平衡分析
6.2敏感性分析
6.2.1变动因素一成本变动
6.2.2变动因素二售价变动
6.2.3变动因素一容积率变动
6.3风险分析
6.3.1风险因素的识别和评估
6.3.2风险防范对策
第七部分：
综合评价
7.1社会评价（定性）
7.2环境评价（影响及对策）
7.3公司资源匹配分析
第八部分：
研究结论与建议
8.1结论
8.2建议
第九部分：
附录
9.1附件
9.2附表
9.3附图
第一部分：
项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目所在区域发展情况
云南地处西部高原，其地貌特征决定运输方式以公路运输为主。
昆明市是云南省的政治、经济和文化中心，是全省的发展龙头。
本项目选址于昆明西苑立交桥旁，紧临“石安公路”（纵贯东西，是昆明市通往全省各地州的主干道），地处昆明市西大门，紧靠昆明市的5、6、53、56、58、66、85、101路公交车站，交通十分便利，而且居民小区集中（春苑小区、秋苑小区、梁苑小区、白马小区、丰宁小区、鑫园小区、红塔小区等），交易市场汇集（汽车、电子、建材、装饰、副食、农贸等），是人员往来、商品交易的集散地、具有良好的区域经济地理优势。
1.1.2项目发起人及发起缘由
随着社会经济的发展，各地区之间的交流与合作日异增多，地区之间的人员往来、流动数量迅速增加，客运事业在社会经济和社会生活中已成为重要的一环。
云南省在省政府的领导下，旅游事业得到迅猛发展，吸引了众多的中外宾客前来旅游观光，目前已经成为全国的旅游热点地区。
作为全国的旅游大省，大力发展客运业是极为重要的，二昆明市作为全省政治、经济和文化中心，发展客运具有举足轻重的地位。
由于历史原因，作为市政建设的重点配套工程，昆明市客运站点建设已跟不上城市发展的速度。
现有客运站点大多数靠租地经营，无规模档次和长远规划，含有短期行为的因素，形成了车补靠站、站不靠点的散乱格局，造成管理混乱、营运不规范等问题，给道路交通、客运环境及群众生活带来不便，既浪费了社会资源，又妨碍了客运服务的规范发展。
建立一个服务功能齐全、营运环境规范、组织管理完善的客运中心，有利于改善道路交通环境、节约社会资源、方便人们群众、促进社会经济和社会文明的发展。
为此，云南鸿宇集团有限公司经过社会调查和行业分析，在政府有关部门的大力支持下，计划在昆明市西苑立交桥旁建造“昆明西客运中心。
”既可作为滇西方向各地州（楚雄、大理、保山、临沧、德宏、怒江、丽江、迪庆等）进昆的客车（大、中巴车）的中转、集散地，又可辐射全省及周边地区，改善昆明西部客运的散乱格局，缓解滇西各地州及全省各地来昆车辆给昆明市交通造成的压力，形成了昆明西部客运中心，便于我市客运市场的规范和管理，具有良好的经济效益和社会效益。
1.1.3项目投资的必要性
①企业规模化经营的需要
昆明天力汽车客货运有限公司出资建设昆明西片区客运中心，参与城市交通基础设施建设，有利于经营企业实行规模化经营，创造规模化效益，为国家和社会多做贡献。
②城市发展及布局规划的需要
加强城市道路交通客运市场管理，规范中心城市的道路客运市场，既是道路客运行业管理的需要又是实施、完善道路主枢纽总体布局规划和城市总体规划的内容。
随着昆明城市的不断扩大，昆明作为全省政治、经济、文化的中心，对我省乃至西南省区的经济发展将起到极大的推动作用，但城市的发展又对道路交通客运提出了新的要求，要解决好昆明道路交通拥挤阻塞的问题，让来往于昆明的客运汽车进站归点，树立文明春城形象，就必须把汽车客运场站的建设纳入城市的总体规划发展中。
昆明市对外交通流量主要在东北、西北、西南和东南几个方向上（其中东北、西南方向上较大，西北、东南方向较小），这四个方向也是昆明对外联系的主要通道口，为符合客源分别得这种特点，促进客运汽车进出顺畅，客运站应主要放在此方向上。
因此，昆明龙林工贸有限公司将要建设的昆明西片区客运中心，符合客源分布的特点，将严格按照城市规划部门的要求建设一座现代化的大型汽车客运站，不但对解决由于现有昆明客运场站布局不合理、规模较小所产生的问题有积极作用，也有利于昆明城市发展规划。
③全省汽车客运行业发展的需要
云南是以汽车运输为主的省份，近年来汽车客运发展较快，全省几乎每个县市，基本都有汽车客运从省会昆明始发。
但相对于迅速发展的客运业，汽车客运站的建设则相对滞后，造成车补进站，人不归点，场站周围交通拥挤阻塞的混乱局面。
尤其是近年来昆明城市的不断发展，原来行驶大中型汽车的一环路已变成商业街道，但原有汽车客运站则由于各种原有还继续使用，造成接发车问题更加突出。
短短一公里路程，在高峰期，几乎半个多小时还无法进站的情况。
旅客司机焦急抱怨，损害春城昆明的城市形象和客运场站的服务形象。
昆明天力汽车客货运有限公司计划在昆明西片区选择适合发展汽车管运的场地，建设一座现代化的、功能齐全能接发从昆明市开往滇西八地州及其他地方大多数客运汽车的二级汽车客运站，以使滇西八地州的客运汽车归位于此，而不必费力、费时、费钱的通过本已拥挤不堪的南过境干线停放至南片区的客运站。
将建设的昆明西片区客运中心将彻底改变昆明西片区甚至昆明市现有的汽车客运场站的面貌，做到场地宽阔、交通便捷，功能齐全，管理现代化的大型汽车客运站，缓解昆明城区交通拥挤的状况，有利于交通部门规范汽车客运市场，便于行业管理，方便旅客乘车，树立春城美好形象，为人民群众分忧，为地方政府解难。
这也是我们建设昆明西片区客运中心的主导思想。
④促进经济发展的需要
我国在1999年实现国民生产总值（GDP）增长7.1%的基础上，国家仍将实现“扩大内需，加大基础设施建设的投资力度，拉动国民经济持续、快速、健康发展”的政策。
云南省将根据这一政策，结合自身实际，推动国民经济持续、快速、健康发展和社会事业全面进步。
因此，投资建设昆明西片区客运中心既符合国家的相关产业政策，又符合省厅关于建立健康有序的道路客运体系的总体要求，对促进云南经济发展将起到极大的推动的作用。
1.2项目概况
1.2.1项目名称
昆明市西部客运中心
1.2.2项目建设单位概况
“昆明西山汽车客运站”是昆明龙林工贸有限公司（成立于1995年，主要以建筑业为主，年均可实现利润400多万）的全资子公司，具有独立法人资格，属私营企业性质。
实行站长负责制，自主经营、自负盈亏、独立核算，独立承担经营管理及经济责任，直接对总公司负责。
1.2.3项目地块位置及周边现状
本项目选址于昆明西苑立交桥旁，紧临“石安公路”（纵贯东西，是昆明市通往全省各地州的主干道），地处昆明市西大门，紧靠昆明市的5、6、53、56、58、66、85、101路公交车站，交通十分便利，而且居民小区集中（春苑小区、秋苑小区、梁苑小区、白马小区、丰宁小区、鑫园小区、红塔小区等），交易市场汇集（汽车、电子、建材、装饰、副食、农贸等），是人员往来、商品交易的集散地、具有良好的区域经济地理优势。
1.2.3项目规划建设
1.3可行性研究报告编制依据
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《市城市拆迁管理条例》
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
1.4可行性研究结论及建议
1.4.1市场研究
1.4.2开发方案
1.4.3投资估算与融资方案
1.4.4财务评价
1.4.5不确定性分析
1.4.6综合评价
1.4.7研究结论与建议
1.4.8主要技术经济指标表
第三部分：
项目开发方案
3.1项目的总体定位
本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，因而在对它进行评介和探索其商业价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里寻找恰当的出路。
在充分的市场调查基础上，深入研究了昆明市的商业发展格局，创造性的提出了“批发MALL”的市场形象定位概念和物流中心定位。
本以服务西片区市场为重点打破区域限制，以培育人气为中心，突出招商引资，一手抓基础，一手抓项目。
立足于服务周边市场，集批发、零商品展示交易、旅客输送、物流配送功能等为一体，具有强大辐射的大型现代化的主题物流中心。
3.1项目的功能定位
3.1.1族群策划
（1）客运中心项目：
（2）物流地产项目：
物流、商用及住宅。
在规划总占地面积中部分分配以兴建客运、物流中心，部分分配作兴建住宅及商业楼宇以及相关配套设施。
（3）信息平台项目：
建立组织和交流机制。
其一，建立组织网络体系。
其二，召开仓储业发展座谈会和动员会，探讨交流，宣传政策。
其三，建立仓储业供需信息发布制度。
实现需要和市场的无缝链接，在重要节点处，设立《仓储供需专栏》，发布仓储供需信息，构建起经营户和仓储单位的供求信息桥梁。
其四，成立“物流与采购联合会”。
把协会作为企业和政府的桥梁，强化协会之间的交流推动招商。
组织省市大型运输企业、仓储企业物和物资企业等召开物流产业交流会。
条件成熟后，组织召开“中国-昆明客运物流产业发展高峰论坛”。
（4）电子商务项目：
利用简单、快捷、低成本的电子通讯方式（如计算机技术、网络技术和远程通信技术），实现整个商务（买卖）过程中的电子化、数字化和网络化。
如低层次的电子商情、电子贸易、电子合同等；利用Internet网络能够进行全部的贸易活动，即在网上将信息流、商流、资金流和部分的物流完整地实现。
从寻找客户开始，一直到洽谈、订货、在线付（收）款、开据电子发票以至到电子报关、电子纳税等通过Internet一气呵成。
（5）仓储分拣项目：
为了迎合物流业良好的发展势头，物流系统设备也必须进一步提高自动化、数字化、网络信息化、国际现代化的程度。
因此自动化仓储系统、数码化拣货系统对于满足烟草、医药、石油、化工、航空、交通、印刷、通讯、机械、电子等企业实现物流变革非常关键。
（6）运输配送项目：
主要以计算机网络技术、基于实时业务数据汇总的运输及协同配送计划优化技术和先进的第三方物流服务组织的管理手段为基础，面向电子商务的物流管理和协同化配送。
包括第三方物流干线运输系统、协同化配送系统，及计划调度、货物跟踪查询和信息增值服务系统。
目前物流配送是保证连锁体系正常运营的基本条件。
因此扩大配送服务对象，开展商品配销业务迫在眉睫。
（7）国际货运代理项目：
加入WTO以后，我国与世界各国之间的贸易更加频繁，我国的进出口贸易量有一定程度的增长，我们在政策法规、行业习惯、经营手法等方面均将与国际接轨。
随着国际贸易、运输方式的发展，国际货运代理成为了国际贸易中不可缺少的重要组成部分。
（8）集装箱货运站项目：
（9）期货交割库项目：
（10）全程服务项目：
（11）增值服务项目：
建设酒店、住宿、餐饮、房地产开发等完善的配套设施。
（12）汽车展览会：
力推“汽车与物流专题展”并将举办“卡车与物流高峰论坛”。
将汽车与物流作为一个专题，开辟专题展出板块，将卡车与物流研讨放到车展同步举行，作为区域性的汽车展览会。
通过车展专业展块和专业论坛将物流设备供应商、专业物流公司、物流专家等融为一体，以达到物流改革“毕其功于一役”之功效。
3.1.2功能组合
（1）展示、交易功能区
展示功能与交易功能区，形成了前“展”后“店”的格局，依托昆明对于云南极强的辐射作用，通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径。
同当前批发市场的主要差异表现在：
集中主题规划，导购便利（吸收零售商业的优点）； 增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示商品的风采，便于看样定货）； 经营产品以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌企业进入本项目，体现本项目的中档商品交易中心的定位）； 销售形式以开架式销售为主，统一结算，营造了良好的购物环境（良好的购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩大零售和批发交易量；减轻经营人员工作压抑，营造舒适的工作环境）， 对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能要求（设计标准模式、类似街面专卖店）；可配计算机，进行客户管理，仓储管理（MIS系统）-预留管线。
（2）会展会议、推介培训服务功能区
该区域是市场的配套功能区，主要是提高本案的档次和水平； 同行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会，为会展会议、推出和培训奠定基础； 有计划、有主题地组织各种会展会议。
对服装，可以安排各种主题的时装表演，动态地推出各个新产品，并成为一道独特的风景城，例如：
季节主题：
春、夏、秋、冬；类别主题：
时装系列、运动系列绅士系列、学生系列、淑女系列……动态的、系列的活动，可以增加市场的“热点”和“兴奋点”，吸引人流； 组织国内和区域的各种专题交流会议和论坛； 有目的、有计划地对批发企业的员工和经理人组织系列培训，提高经营人的素质，发展其技能，开发其潜力，变得更有才干。
（3）零售功能区
零售功能区主要是拉动市场的人气，但是引入的零售业，不是按照商业中心区的业态引入，而是引入对批发市场经营有益的业态；引入的企业应该是行业的龙头，能够带动其它中小企业和个体进入。
例如，麦德龙的客户群有60-70%是团购客户，它走的是一种C&C的批零兼售的仓储式超市功能。
3.2规划设计分析
3.2.1初步规划设计思路
3.2.2规划设计的可行性分析
3.2.3规划方案提出与方案比选
3.3产品设计建议
3.3.1综合楼
①写字间：
打造适度超前的智能化、生态化写字楼。
采用稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化的主题。
②配套功能：
会议室：
大、中、小
宴会厅
酒吧（咖啡厅、茶秀）
歌舞厅
美容美发
桑那按摩
健身房
3.3.2住宅
3.3.3停车场
3.3.4购物中心
3.4项目实施进度
3.5营销方案
3.6机构设置
3.7合作方式及条件
第四部分：
附录
4.1附件：
4.2附表：
4.3附图：
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