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房地产策划毕业设计
摘要
本报告以确安市城东“幸福东岸”项目是否可行为目标，主要是对项目背景及概况、项目市场分析情况、项目定位、项目的开发成本及未来的经济收益等进行调查分析。
然后通过一些经济评价指标，例如投资回收期、部收益率、净现值、投资利润率、投资利税率及资本金利润率以及不确定分析等对项目未来的经济效益作出客观科学的评价。
本文主要包括十个章节,分别为房地产开发项目可行性研究总论；房地产开发项目可行性研究的市场环境分析与市场调查；房地产开发项目的区域状况与建设条件；房地产开发项目的规划设计方案；房地产开发项目开发进度安排；房地产开发项目营销方案；房地产开发项目的投资估算及资金筹措、房地产开发项目的财务评价、房地产开发项目可行性研究结论及建议。
关键词：
可行性研究市场分析与调查规划与设计财务评价不确定性分析
Abstract
Thisreportregardthatwhethertheprojectof"HappinessinEastcoast"isfeasibleasthegoal,whichismainlytoinvestigatethebackgroundandgeneralsituation,marketanalysis,projectpositioning,developmentcostsandfutureeconomicbenefitsoftheproject.Then,throughsomeeconomicindex,suchastheperiodforrecoveryofinvestment,internalrateofreturn,netpresentvalue,profitratioofinvestment,profitandtaxinvestmentratioandcapitalprofitmargintomakeaobjectiveevaluationfortheeconomicreturnsinthefuture.
Thispapercontainstensections,whicharethesummaryoffeasibilitystudyofexploitationprojectofrealestate;Theconstructionconditionsofexploitationprojectofrealestate;PlanningandDesignofexploitationprojectofrealestate;Arrangementofprojectdevelopmentofexploitationprojectofrealestate;Marketingplanningofexploitationprojectofrealestate;Investmentestimateandfoundraisingofexploitationprojectofrealestate;economicevaluationtofexploitationprojectofrealestate.Theconclusionandsuggestionsoffeasibilitystudyofexploitationprojectofrealestate.
Keywords:
feasiblilityresearch,marketanalysisandinvestigation,planninganddesign,finicialevaluation,nuncertailtyanalysis.
第一章总论
1.1建设项目简介
1.1.1建设项目概况
（1）项目名称：
幸福东岸。
（2）项目围和位置：
“幸福东岸”位于市新城区幸福南路与建工路交汇处（千亩幸福林带以东）。
此处交通便利，周边配套设施齐全。
该项目大部分为住宅项目，一小部分为商业项目，建好的“幸福东岸”将打造成为环境优美、服务完善的精品社区。
该项目规划用地面积：
33333.5㎡，总建筑面积：
137457.4㎡，容积率：
3.5，计容积率面积：
116667.25㎡，建筑密度：
17.47%，绿化率：
35%。
该用地性质为一类居住用地，使用年限为70年。
1.1.2项目涵和性质
项目获得土地使用权后将用于开发建设，将定位于环境优美、安全舒适的集生态、休闲、娱乐为一体的综合住宅区。
1.2项目建设的必要性
1.2.1是符合产业政策与发展规划的需要。
根据的城市规划，未来的将是一个按照保护生态环境，加强区域与城乡协调发展的原则，在市域围，构建“一城、一轴、一环、多中心”的市域城镇空间布局，形成主城区、中心城镇、镇三级城镇体系结构。
因地制宜地稳步推进城镇化，逐步改变城乡二元结构。
对房地产业来说，这就意味着发展机遇不仅仅停留在主城区，郊区临县都将有很好的发展空间。
1.2.2是加大城区的建设力度，提高市民居住水平的需要
随着市经济的发展，人均可支配收入也得到了相应的提高，人们对改善居住条件的要求也日益强烈，加之城市化进程的加快，促使周边乡镇人口大量涌入市区，随之而来对市城的居住、教育、卫生等各项关系民生问题的设施提出了更高的要求。
该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对实现市城市建设规划、提高和改善人民居住水平和居住环境，满足人民日益增长的消费需求，促进当地经济发展具有重要作用。
综上所述，该项目符合国家产业政策，建成后将大大提高市区居民的住房条件，缓解城市人口交通压力，扩大城市基础设施覆盖围，实现城市土地资源的优化配置。
具有可观的经济和显著的社会效益，其建设是非常必要的。
1.3可行性研究编制依据
（1）国家发展改革委员会关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格[2002]1980号）；
（2）国家计委、建设部《建设项目经济评价办法与参数》（第三版），2006年；
（3）国家发展计划委员会制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格[1999]1283号）；
（4）国家计委办公厅《投资项目可行性研究指南》（试用版），2002年；
（5）省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；
（6）《省建设工程其他费用定额》；
（7）开发商有关情况及项目提出的背景；
（8）拟建项目的土地费用及其它相关基础资料；
（9）拟建项目的市政建设条件；
（10）拟建项目市场调研、项目定位、营销方案等方面的容；
（11）拟建项目规划设计方案的设想；
（12）资金筹措与使用计划的构想；
（13）市有关部门对房地产开发项目的政策法规、定额、收费标准；
（14）有关建设项目经济评价的基本参数和指标；
（15）市建设委员会关于修订《〈市建设项目城建费用统一征收办法〉实施细则》部分容的通知（市建发[2005]122号）；
（16）省物价局、省财政厅《关于市城市基础设施配套设施收费标准及有关问题的通知》（陕价行发[2005]90号）；
（17）类似工程估算、概算指标；
（18）市场调查收集的资料；
1.4技术经济指标
财务评价指标
计算结果
评价标准
是否可行
静态投资回收期
1.66年
<2.25年
是
动态投资回收期
1.77年
<2.25年
是
投资利润率
13.02%
>8%
是
项目投资财务部收益率（税前）
38.49%
>12%
是
资本金财务部收益率（税后）
34.96%
>13%
是
项目投资财务净现值（税前）
10261.14
>0
是
资本金财务净现值（税后）
6631.02
>0
是
盈亏平衡点
77.38%
是
1.5可行性研究的主要结论
（1）本文应用SWOT分析方法对“幸福东岸”项目进行可行性分析，其结果是合理的。
（2）本文从市场状况、区位优势、财务状况等方面对“幸福东岸”项目进行综合分析，认为该项目具有可行性。
（3）项目财务评价的各项指标均较好，经济上可行。
（4）市场需求旺盛，销售市场前景广阔，企业回笼资金有保障。
（5）项目建设具有明显的社会效益，能够得到社会和政府的大力支持。
第二章市场分析
2.1宏观房地产市场分析及预测
2.1.1政治法律环境分析
2011年货币政策收紧：
央行年6次上调准备金率，两次加息。
截至6月份，大型金融机构存准率达到历史高点21.5%。
存款准备金率和金融机构的信贷规模有直接关系，而信贷规模又直接关系着房地产开发企业的资金链。
存准率的连番上调是造成2011年大批房企资金链出现问题进而大幅打折促销的重要因素。
7月，楼市新版“国五条”正式出台今年两会温家宝在政府工作中指出巩固房地产调控，温总理要求：
严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。
今年要继续推进保障性安居工程建设，基本建成500万套，新开工700万套以上。
2012政府将会继续巩固调控成果，“三限”延续，扩大房产税试点。
保障房加快建设，预计限购在2012将会继续得到落实，房产税试点围会加大。
2011房地产市场拐点已至，2012势必将是中国房地产行业的洗牌年。
2012年继续政府将加大调控力度，促进房价合理回归，营造健康的房地产市场。
。
房地产市场压力依然很大，短期回暖的可能性不大。
2.1.2经济运行情况分析
2011年受国际形势以及国对房地产调控的影响，GDP增速放缓。
初步核算全年国生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%，人均国生产总值为35198.57元。
分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%。
分产业看，第一产业增加值47712亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。
从环比看，四季度国生产总值增长2.0%。
2012年经济形势研判：
受欧美债务风暴及国固定资产等投资放慢的影响，加之房地产投资显著下降，使需增长受到限制。
2011年经济增长回落的趋势将延续至2012年。
2012年GDP增速预计将趋缓，预计在9.0%左右。
2012年通货膨胀有望得到缓解，CPI预计将回落至3.5左右。
预计年不会加息，存款准配金率有下调的可能性。
货币政策会有所放松，M2增速可能回至16%左右。
房地产政策不会在加大紧缩力度，预计会有所调整。
总之2012年在经济普遍增速放缓。
2.1.3房地产市场运行状况
2011年受宏观政策及经济运行状况影响，房地产开发呈回落态势，商品房增速回落。
2011年全年全国房地产开发投资61740亿元，比上年名义增长27.9%（扣除价格因素实际增长20.0%），增速比前三季度回落4.1个百分点，比上年回落5.3个百分点；其中住宅投资增长30.2%，分别回落5.0和2.6个百分点。
房屋新开工面积190083万平方米，比上年增长16.2%，增速比前三季度回落7.5个百分点，比上年回落24.4个百分点；其中住宅新开工面积增长12.9%，分别回落8.4和25.8个百分点。
全国商品房销售面积109946万㎡，增长4.9%，增速比前三季度回落8.0个百分点，比上年回落5.7个百分点。
2011年为了抑制房价持续上涨，国家调控政策持续加码，调控效果逐渐凸现出来。
展望2012年，影响房地产市场走势因素众多：
首先是长期性因素支持房价持续性上涨，居民收入持续增加、城市化进程加快，房地产市场刚性需求仍然强劲。
土地价格可能在长期上推动房价上涨；其次市场供需状况对房价形成一定的下行压力。
房地产市场存量供给增加。
开发商资金面从紧，可能会降价促销。
部分城市成交低迷，市场观望情绪浓厚；最后是政策因素促使房地产价格涨幅继续回落，调控政策会加紧抑制房地产价格过快增长。
房产税试点进一步扩大和保障性住房的建设等供给面因素也会平抑房价。
2012年在经济增速下调的宏观背景下，预计2012年上半年房价会有所下降，下半年房价基本平稳的可能性较大。
总体预测：
上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，量价继续下行，下半年逐渐趋好，但全年销售难有增长，总体不容乐观。
GDP增速与CPI双降，换来一定的货币空间。
购房者期望房价降价幅度大，而显示中各地楼盘的降价幅度与之相差甚远，从而导致购房者预期发生明显变化。
从不同城市来看，与2010年和2011年类似，不同城市受政策的影响程度不同。
由于限购政策将继续得到落实，预计2012年一项下降幅度接近20%，二线降幅接近15%，三四线增速也将大幅下降至3%-5%；价格方面，重点城市销售均价下降5%左右，其中一线超过10%，二线微降，三四线小幅上涨。
二线城市之间差异较大：
、天津、等地过去几年土地供应量大、开发投资规模高，但受限购影响，其潜在需求不如一线城市旺盛，而其目前库存量或潜在供应量甚至超过一线，在2012年可能面临更大压力。
而对多数中西部省会城市、过去几年房地产市场发展热度不及、等地，未来受影响程度不会太大。
2.2中观房地产市场分析及预测（市）
2.2.1市宏观经济发展情况
1.政策环境分析
2010年，针对房地产市场的现状和存在的问题，国家建设部、国家发改委等出台了许多相关政策规定，通过土地政策和金融政策对房地产市场进行调控，抑制房地产市场过热。
其中上调金融机构贷款基准利率，控制单套住房建筑面积，和提高土地有偿使用费等措施对房地产企业影响最大。
2011年2月份，市政府根据“国十条”及其他地区调控政策，也出台了稳安房地产市场的“限购令”，对诸如这次限购令核心容是本市居民限购2套房，禁购3套以上住房，非本市户籍居民家庭提供在市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房。
二套房贷首付最低60%。
尽管的限购令和京十五条相比，温和了很多，但使得市场房市受到一定的冲击。
2.经济环境分析
从城市发展的轨迹上来看，中国房地产市场呈现出一个“一线城市日渐回落、二线城市风头正劲、三线城市明日之星”的发展形态。
二线城市房地产市场发展总体风头正劲，目前二线城市住房需求多以自住消费为主，增长快、容量大、发展可持续性强、竞争相对较弱、土地资源相对充足。
虽然是二线城市，一方面具有二线城市发展的共有优势，另一方面的发展特有优势在于它是一个相对的中心城市。
占中国国土面积近80%的中西部地区，缺少一个真正意义上的增长极。
的房地产市场本身就比、、等地起步晚，中国房地产这两年竞争比较激烈，像、、地产业的发展已经达到一个高度，空间受限，而的城市化进程也远没有达到完善的程度。
房地产对拉动市经济、促进经济平稳快速发展具有重要意义，在当前经济形势下，房地产业在确保经济快速增长中，有着更为重要的作用。
所以作为二线城市的市房地产行业还有巨大的发展空间。
房地产市场行业整体情况分析2010年市房地产市场在2009年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，2010年上半年的房地产情况为例，以一季度仍延续了2009年市场的疯狂，表现为明显的量价齐升，房价更是首次突破6000元的大关。
而随着4月份打压性政策的集中出台，市场出现较强的观望态势，也直接导致了五、六月份成交的大幅下滑。
从目前市场表现来看，房价仍处于上涨通道，并未达到政府调控高房价的目标，因此政策执行力度将会在下半年不断加强。
同时，政府采取增加房产持有环节的成本，不仅有利于改善目前空置率过高的市场现状，也可使得房价过快上涨的势头得到很大的遏制。
2.2.1市房地产微观环境分析
土地整体利用情况及市场需求展望纵观的土地利用和房地产的整体开放情况，主要表现在以下几个方面：
（1）城墙以几乎已无土地出让；
（2）二环已挂牌土地日渐稀少，并且几乎都是50亩以的小块土地；（3）出让土地多集中于高新、曲江、城北三个地产主力板块，城东、城西挂牌土地相对较少；（4）二环外，超过100亩的地块已经缺少，而超过200亩、300亩的地块更是非常稀少。
从近几年房地产发展的情况来看，目前二环外乃至二环以外区域，土地供应显然已远不能满足市场的需求，而大九宫格局的规划和城市版图的日益扩大，以及每年新增超过100万㎡的市场消化量，无疑将推动地产开发向三环进发，高新、城南、曲江组成的南线板块和城东板块甚至会向三环以外扩，三环外从而被开辟成为继二环外的第二主力战区。
房地产业在城市经济社会发展中的作用地位:
房地产业作为国民经济的基础、支柱产业，关联度高，带动性强，对改善人居环境，带动相关产业发展，拓宽社会就业渠道，提升城市功能，增强城市竞争力等方面具有重要作用。
首先，健康的房地产再生产活动能为城市的国民经济与社会发展提供强劲有力的经济贡献率。
其次，房地产直接参与城市价值生产和价值实现的经济过程，是整个社会财富的重要构成部分。
再次，房地产业直接对城市经济增长产生贡献力。
最后，房地产业的产业链较长且产业关联度高，其发展状况直接影响诸多产业的发展。
相关政策的颁布实施：
2011.2.25版限购令出台；
2011.1.27房产税正式试点；
2011.1.20货币政策收紧；
2011.3.22一房一价明码标价；
2011.6.2011月保障房开工大限；
2011.7.12新“国五条”出台；
2011.11.6房地产调控不动摇；
2.2.3市房地产市场预测
基于对于2012年的宏观经济政策及行业调控政策预判，对2012年房地产市场运行预测如下：
1．上半年住宅均价小幅回落后期趋稳
今年下半年，尤其是10月份以后，在万科、保利、金地等大开发商的带动下，一线城市房价出现明显下跌，二三线城市房价滞涨，县级城市房价涨幅放缓。
进入2012年，在延续调控影响下，商品房价格下跌将由一线城市逐步向二三线城市、县级城市扩散。
目前对于房价处于各项利空与利好因素的对冲影响背景之下，为提振经济上行，在CPI得以控制的基础上，金融政策有望适度放松，房企资金压力略显舒缓，而基于行业政策持续性收紧预期影响，以及保障性住房于2012年将呈现放量上市，商品房市场已经呈现阶段性供大于求的特征，对于商品房市场无疑形成层层挤压，在目前全国一线城市如京、沪以及本土品牌房企价格下调趋势影响，将拉动2012年房价仍将呈现下行，从11年8月开始，品牌房企项目降价已然上演，同时“以价换量”策略的实施，对于市场交易形成了一定拉动。
在上述因素综合影响下，预计明年上半年房价将呈现小幅回落并逐步趋稳态势，跌幅预计不会超过10%。
2．上半年刚需观望趋于松动楼市交易有望低位上扬
2012年，是“十二五”开局之年，也是房地产大调控之年，从中央到地方，限购、限价紧箍咒越念越紧，全国房地产市场土地流拍、商品房存量大幅度增长、停工等负面消息比比皆是。
而楼市则先后遭遇限购、限价、限贷、加息等政策的“强攻”，保障房、限价房、集资房等供应链“大调”，市场一度出现卖方恐慌、买方纠结，成交量急剧下滑再小幅攀升的“探底”走势。
年末楼市交易止跌趋稳，但交易整体低位运行，行业入冬背景下房企以价换量规模将持续扩大，以及目前随着部分城市银行对首置业人群贷款政策的松绑，同时对于房企而言资金压力也获有所缓和，供需双方在博弈状态下将逐步寻找到平衡点，观望刚需在此过程中逐步分化、入市置业，预计明年上半年市场交易将有望逐步升温，但基于行业政策环境难有更大改观，整体成交量较之历年仍将处于低位运行。
3．商品房存量数已超过家庭总量改善型需求将成为未来需求主体
目前市常住人口860万，主城区人口378万，以每户3.5人计，主城区居民共需108万套住房，而过去10年间商品房开发量达68万套，加之10年前的存量公房约100万套，整体主城区住房量已超过需求总量。
在此背景下，改善型需求将成为未来市场需求的主体。
2.3区域房地产市场分析及预测（城东地区）
历史、自然、人文等因素使得城东一直以来都是居住人口密度较高的区域之一，早期区重工、纺织业企业的集中布局也带动了城东金融、交通、商贸、教育及市政配套等的快速发展。
但随着城市经济增长点的转移让一度辉煌的城东经济开始凋敝，地产市场发展也步履蹒跚。
从城东的发展来看，目前已经形成了3个大的区域：
一是动物园板块，以生活配套完善和距离市中心较近等为优势；二是西影路板块，以教育和绿色环境等为优势；三是以浐灞半岛住宅为中心的浐灞板块，形成城市绿肺和金融业交融的多功能生态新区。
和高新、曲江等区域相比，浐灞目前以大盘居多，主打“水景牌”。
利用浐灞大水大绿的独特生态环境，上半年商品房销售同比增长79.7%，高于市平均水平41.5个百分点。
随着城东区域城市建设的步伐的加快，浐灞生态区的快速发展、纺织城改造开始动工以及地铁一号线的修建，城东正以前所未有的速度实现着区域价值的持续重构与提升，众多地产商也开始进入城东，表现出其“商家必争之地”的发展潜力。
2.4市场需求分析
2.4.1需求市场调查分析
为了对房地产需求市场又更近一步的了解，我们把比较关心的问题制作成了房地产需求问卷。
主要是针对广大市民的购房计划、功能设计要求、受访者基本信息等进行了一次较为完善的调研。
下面我对几个比较有针对性的问题进行一下分析。
1．户籍
本次市场需求调研样本中陕居民占据多数，约占样本总量的80%。
外省受访者约占总量的20%，其中是居民居多。
这一方面说明本次房地产需求调查比较有效，另一方面也反映出外省居民对的楼市的需求市场影响不大。
2．购房时间
本次市场需求调研受访者打算在两年以购房的约占40%，打算在一年购房的约占20%左右，现阶段不购房的约占15%左右，其它为两年以后购房的人群。
这表明近期房地产需求市场的前景还是比较乐观的。
3.是否计划在东郊购房
计划但暂时不会买与计划并且近几年有购买打算的均约占30%左右。
这说明在东郊开发是有市场的。
4．经济状况
能够购买普通商品住房的人群约占50%，购买保障性住房于购买高档商品住房的人群约占10%，其它为买保障住房条件不够，买商品住房负担不起，这表明受访者大多为工薪阶层，普通商品房在其支付围。
5．付款方式
据调查显示按揭贷款与分期付款的人群较多，分别占40%，33%左右，一次性付款约占10%，其它为公积金贷款。
该结果显示购房主体基本为中等收入家庭，不能一次性付全款。
6．可接受最高单价情况
受访者能接受的单价在5000-7500以，其中选择5000-5500元每㎡的约占50%左右，5501-6000元每㎡的约占35%左右，这表明受访的购买能力有限，我们应根据具体情况设计房源。
依据东郊其他房地产项目的房价来说，这一单价围是可接受的，因此，可参考其他项目的一些情况。
7．购房时考虑的主要因素
从得到的结果来看85%的受访者都会更加在乎地理位置。
紧随其后的是价格的因素。
而55%的受访者均认为交通条件是必须考虑的因素之一。
对于户型设计跟物业管理这两方面的因素有45%受访者选择。
房屋质量与周边配套、供暖质量分别占35%。
相对于以上的因素，小区规划、园林景观和开发商信誉的选择率相对较低。
8．住房装修选择
受访者选择毛胚的占30%。
选择简单装修的占50%。
选择精装修的占10%。
其余受访者均认识自己会视情况而定。
由此可以看出消费者比较倾向于简单装修，消费水平一般。
9．住房建筑面积的需求
30%的受访者选择71—90㎡，而40%的受访者倾向于91—110㎡，选择111—130㎡的受访者占91—110㎡的一半。
剩余的受访者均选择131—150㎡。
10．小区配套设施的需求
该图表明受访者更多注重的是购物、健康安全、文化娱乐等方面。
调查如下图所示：
小区内配套设施
中心花园
20%
会
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