住建部物业承接查验办法.docx

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住建部物业承接查验办法

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物业承接查验方法

    第—条　为了标准物业承接查验行为，强化前期物业治理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，依据《X物权法》、《X合约法》和《物业治理条例》等法律法规的规定，制定本方法。

    第二条　本方法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业效劳企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业效劳合约的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

    第三条　物业承接查验应当遵循老实信用、客观公正、权责清楚以及爱护业主共有财产的原则。

    第四条　鼓舞物业效劳企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业治理的建议，为实施物业承接查验制造有利条件。

    第五条　X住宅和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。

    县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政地域内物业承接查验活动的指导和监督工作。

    第六条　建设单位与物业买受人签订的物业买卖合约，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

    第七条　建设单位制定的临时治理规约，应当对全体业主同意授权物业效劳企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。

    第八条　建设单位与物业效劳企业签订的前期物业效劳合约，应当包含物业承接查验的内容。

    前期物业效劳合约就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业效劳企业可以协议补充。

    不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合约目的的特定标准履行。

    第九条　建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合约的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

    第十条　建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业效劳企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

    第十一条　实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

    〔一〕建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

    〔二〕供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

    〔三〕教育、邮政、诊治卫生、文化体育、环卫、社区效劳等公共效劳设施已按规划设计要求建成；

    〔四〕道路、绿地和物业效劳用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

    〔五〕电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

    〔六〕物业使用、维护和治理的相关技术资料完齐整全；

    〔七〕法律、法规规定的其他条件。

    第十二条　实施物业承接查验，主要依据以下文件：

    〔一〕物业买卖合约；

    〔二〕临时治理规约；

    〔三〕前期物业效劳合约；

    〔四〕物业规划设计方案；

    〔五〕建设单位移交的图纸资料；

    〔六〕建设工程质量法规、X、标准和标准。

    第十三条　物业承接查验按照以下程序进行：

    〔一〕确定物业承接查验方案；

    〔二〕移交有关图纸资料；

    〔三〕查验共用部位、共用设施设备；

    〔四〕解决查验觉察的问题；

    〔五〕确认现场查验结果；

    〔六〕签订物业承接查验协议；

    〔七〕办理物业交接手续。

    第十四条　现场查验20日前，建设单位应当向物业效劳企业移交以下资料：

    〔一〕竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

    〔二〕共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

    〔三〕供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

    〔四〕物业质量保修文件和物业使用说明文件；

    〔五〕承接查验所必需的其他资料。

    未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

    第十五条　物业效劳企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

    第十六条　物业效劳企业应当对以下物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：

    〔一〕共用部位：

一般包含建筑物的根底、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

    〔二〕共用设备：

一般包含电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

    〔三〕共用设施：

一般包含道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车〔非机动车〕停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业效劳用房等。

    第十七条　建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业效劳企业现场检查和验收的内容。

    第十八条　现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

    第十九条　现场查验应当形成书面记录。

查验记录应当包含查验时间、工程名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业效劳企业参加查验的人员签字确认。

    第二十条　现场查验中，物业效劳企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业效劳企业复验。

    第二十一条　建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业效劳企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。

    第二十二条　物业承接查验协议应当对物业承接查验根本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

    第二十三条　物业承接查验协议作为前期物业效劳合约的补充协议，与前期物业效劳合约具有同等法律效力。

    第二十四条　建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业效劳企业移交物业效劳用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

    第二十五条　物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业效劳合约无法履行的，应当承当违约责任。

    第二十六条　交接工作应当形成书面记录。

交接记录应当包含移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方法等内容。

交接记录应当由建设单位和物业效劳企业共同签章确认。

    第二十七条　分期开发建设的物业工程，可以依据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。

建设单位与物业效劳企业应当在承接最后一期物业时，办理物业工程整体交接手续。

    第二十八条　物业承接查验费用的承当，由建设单位和物业效劳企业在前期物业效劳合约中约定。

没有约定或者约定不明确的，由建设单位承当。

    第二十九条　物业效劳企业应当自物业交接后30日内，持以下文件向物业所在地的区、县〔市〕房地产行政主管部门办理备案手续：

    〔一〕前期物业效劳合约；

    〔二〕临时治理规约；

    〔三〕物业承接查验协议；

    〔四〕建设单位移交资料清单；

    〔五〕查验记录；

    〔六〕交接记录；

    〔七〕其它承接查验有关的文件。

    第三十条　建设单位和物业效劳企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

    第三十一条　物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。

    第三十二条　物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产平安受到损害的，应当依法承当相应的法律责任。

    第三十三条　物业交接后，觉察隐蔽工程质量问题，影响房屋结构平安和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承当赔偿责任。

    第三十四条　自物业交接之日起，物业效劳企业应当全面履行前期物业效劳合约约定的、法律法规规定的以及行业标X定的维修、养护和治理义务，承当因治理效劳不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

    第三十五条　物业效劳企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

    物业承接查验档案属于全体业主全部。

前期物业效劳合约终止，业主大会选聘新的物业效劳企业的，原物业效劳企业应当在前期物业效劳合约终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

    第三十六条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承当物业共用部位、共用设施设备的保修责任。

    建设单位可以托付物业效劳企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修效劳，效劳内容和费用由双方约定。

    第三十七条　建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业效劳企业的责任，损害物业买受人的权益。

    第三十八条　建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业效劳企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

    第三十九条　物业效劳企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业效劳企业应当承当相应的赔偿责任。

    第四十条　建设单位与物业效劳企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动同侵害业主利益的，双方应当共同承当赔偿责任。

    第四十一条　物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。

物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业效劳企业承接查验行为的投诉。

    第四十二条　建设单位、物业效劳企业未按本方法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

    第四十三条　建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业治理条例》第五十九条的规定处分。

    第四十四条　物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以托付有关行业协会调解。

    第四十五条　前期物业效劳合约终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业效劳企业之间的承接查验活动，可以参照执行本方法。

    第四十六条　省、自治区、直辖市人民政府住宅和城乡建设主管部门可以依据本方法，制定实施细则。

    第四十七条　本方法由X住宅和城乡建设主管部门负责解释。

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