长沙县基准地价文本.docx
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长沙县基准地价文本
第一章概 述
第一节 概况
一、县域概况
长沙县属长沙市位于湖南省东部偏北、湘江下游东岸。
东邻浏阳市，南接湘潭县、株洲县，西南滨湘江，西北毗望城县，北靠平江县、汨罗市。
县境从东、南、北三面环绕长沙市。
地理坐标：
东经112º56′-113º36′，北纬27º55′-28º40′，总面积1997.15平方公里。
自然环境优美。
东、北、西三面环山，境内岗地、平原、山地、丘陵、水面五类地貌齐全。
自然资源丰富。
矿产有花岗石、矽砂、石灰石、高岭土、绿柱石等非金属矿和钴土、旎、钽、铜等金属矿。
树种达80科412种之多，其中银杏、水杉、胡桃、鹅掌楸等列为国家级保护。
野生动物100余种，大灵猫、穿山甲、绶带鸟等异兽珍禽，列入国家级保护。
农业生产条件好。
气候温和，热量丰富，雨量充沛，日照充足；土地肥沃，地势平坦，土壤主要为红壤、紫色土、潮土、水稻土；全县农用地面积为163537.43公顷，占土地总面积的81.89%，其中耕地面积为57562.07公顷，占土地总面积的28.82%，林地80642.62公顷，占耕地总面积的40.38%。
主导耕作制度水田为稻——稻，旱地为麦——甘薯，随着现代化农业进程的加快，农业产业结构的合理调整，已呈现出典型的“大农业”格局；农产品中“大围子”和“罗戴”良种猪闻名全国，“谷塘鲤鱼”和“崩墈白鲢”誉满京华，金井、高桥、春华的茶叶已跻身于中国名茶之列，跳马、黄兴、安沙的花卉苗木和无公害蔬菜畅销全国各地。
立体交通网络发达。
浏阳河、捞刀河由东向西流经县境，汇入湘江。
湘江由南向北经县境西南边缘，注入洞庭。
京广铁路（复线）在县境西南穿过，货物可在暮云车站中转，运往全国各地。
黄花国际机场坐落在县境黄花镇，与国内主要航空港有班机往返，并有直通香港和东南亚的航班。
京珠高速公路，107国道以及省道1819线纵贯南北，319国道横穿县境东西。
全县实现了乡乡镇镇通油路（或水泥路），村村通公路，大部分乡镇汽车可入组到户，交通十分便捷。
全县辖16个镇、4个乡。
2005年底全县总人口74.5万人，人口总量呈低速增长趋势，其中非农业人口6.8万人，农业人口67.7万人；2005年，全县GDP为191.62亿元，按可比价格比2004年增长17.7％，其中第一产业26.35亿元，第二产业117.73亿元，第三产业47.54亿元，人均GDP为19407元，为三湘第一县，全国县域经济百强县（市）之一。
二、星沙镇（城关镇）概况
该区东临黄花镇，南、西接长沙市，北抵安沙镇。
京珠高速公路、107国道、三环线从镇边经过，距火车站约8公里，距飞机场10公里，距湘江轮渡不到15公里，水、陆、空交通便利。
1、区域概况
长沙经济技术开发区创建于1992年8月，2000年2月经国务院批准为国家级经济技术开发区。
开发区建区以来，坚持“以工业为主，以出口为主，以利用外资为主和致力于高新技术产业发展”的方针，强调以产业发展为中心，走产业兴区之路，通过卓有成效的招商引资和园区建设工作，目前已经发展成为长沙市乃至湖南省的工业经济增长极，在全国中西部地区的十六个国家级经济技术开发区中，各项经济指标名列前茅。
2、区域规模
长沙经济技术开发区在2000年晋升国家级开发区之初，规划控制面积38.6平方公里，批准用地12平方公里。
至2005年底，已建成面积15平方公里，其中长沙县县城及商业用地8.2平方公里，工业企业用地6.78平方公里。
目前，城区总人口约7.5万人，其中常住人中约1.8万人,流动人口约5.7万人。
3、基础设施
（1）道路：
区内已修建城市主干道28条60公里;城市次干道14条35公里，形成了以纵横主干道为骨架，其他次干道为补充的网状交通格局。
区域对外交通条件：
公路：
北京到深圳的107国道和成都至厦门的319国道以及京珠高速公路成为沟通南北的汽运通衢。
铁路：
铁路运输方便，距火车站8公里，距火车货运北站5公里。
航空：
航空运输相对便利，往南距黄花国际机场10公里，该机场客运量较大，有航线39条，现正在建设成为现代化国际空港。
（2）通电：
区内已投入使用地110KV送变电站3座，日供电能力240万度。
（3）给水：
区内自来水厂已完成第三期扩建工程，2座日供水为10万吨的自来水厂已建成投产日供水达20万吨，城市给水网络以环状为主，用水保证率高达95%。
（4）电信：
区内建有装机容量20万门的程控大楼。
国际互联网出口宽带为64KBPS，现已开通6000门程控电话，实现了与156个国家和地区的通讯联网。
（5）排水：
区内已建成10公里排污干渠，并已建成日处理能力为8万吨的污水处理厂，排水管分区建设，自成系统，排水通畅，环保程度高。
（6）天然气：
“西气东输”的天然气管道将以星沙为第一站与园区配套的市场、学校、医院、宾馆、住宅小区及其他公益设施正日臻完善。
（7）环境因素：
区内多为丘陵山地，地势微波起伏，绿化率达35%，属轻度污染区。
区域内海拔高程约为45米，无洪涝自然灾害。
区域内地质状况条件好，无地质灾变现象。
建有固体废弃物填埋场一个，可处理固体废弃物180万吨，预计可使用35年。
4、公益事业
（1）文化教育：
区内现有大中专院校3所，中学2所，小学5所。
所依托的母城长沙有高等院校21所。
（2）医疗卫生：
区内现有一个卫生疾病控制中心，并拟兴建一所三级甲等综合医院即将投入使用。
（3）体育设施：
区内现有能容纳3500名观众的标准体育馆两座，距区20公里范围内，已有两个18洞高尔夫球场，并且区内拟建一个高尔夫球训练场。
（4）人居环境：
人均绿化面积35平方米，大气质量、饮用水质量达国家一级标准，商业区内建有别墅区、员工住宅小区等中、高档住宅。
（5）服务贸易：
区内现有2座三星级宾馆、1座五星级涉外宾馆；综合性农贸市场3个，农机市场、纸业市场、皮具箱包市场、汽车市场、茶叶等大型专业性市场各一个；大规模购物商城3座（星沙通程商业广场、新一佳商城、步步高超市）。
5、产业格局
经过10余年的发展，长沙经济技术开发区已基本形成了电子信息产品制造和机械制造为主体，以新材料、生物工程、轻印包装、食品饮料等为补充的产业发展格局。
区内电子信息产品制造产业占全区工业总产值的52.63%,机械制造业占全区工业总产值的29.10%,新材料产业占全区工业总产值的4.78%,轻印包装产业占全区工业总产值的7.48%,食品饮料产业占全区工业总产值的4.21%,生物工程产业占全区工业总产值的1.83%。
6、经济状况
长沙经济技术开发区今实现工业总产值210亿元，比上年增长42.9%；完成税收11亿元，比上年增长32%。
据商务部统计，其综合经济指标、投资环境均列中西部16个国家级开发区第二名。
7、未来目标
2006-2010年是开发区产业发展成熟阶段，这一阶段长沙经济技术开发区将努力发展成为多功能综合现代化外向型工业园区。
至2010年，力争国内生产总值达350-400亿元，GDP年均增长20%，工业总产值达到1000亿元，年均增长25%。
国民经济的现代化水平大大提高，基本实现产业结构的高级化，支柱产业实力雄厚，高新技术产业日趋壮大，拳头产品在市场竞争中畅销不衰；现代物流产业发达；规划总面积达60平方公里；人民生活在普遍达到小康水平的基础上继续提高，消费水平和生活质量进一步得到改善，人口、资源、环境与经济社会协调发展；全区物质文明与精神文明大幅度提高，经济繁荣，环境优美，生活富裕，社会安定，工作有序。
三、其它乡镇概况
1、黄花镇
黄花镇北抵春华镇，南邻干杉乡、榔梨镇，西抵星沙镇，东邻浏阳市、江背镇。
区内有长平公路及长永高速公路贯穿区域，另有5条县、乡道路连接区内各地，交通条件较为便利。
工业园位于长沙城东，319国道、长永高速公路、机场高速公路、国家级长沙经济技术开发区开元东路与园内干道--黄金大道、财富大道相交，在园区中心交织成网，形成了四通八达的湖南独有的交通格局。
2、江背镇
江背镇区域北、东皆临浏阳市，西至黄花、干杉，南抵株洲。
区内有319国道贯穿南北，县道2条，乡道10条，公路交通比较便利。
3、榔梨镇
榔梨镇位于长沙市东郊，毗邻长沙市和星沙经济技术开发区。
三条工业小区主干道：
梨江大道、东升大道、黄兴大道南延线，全部按城市化标准修建，其中梨江大道长1300米，双向六车道，宽38米；东升大道长1400米，宽20米；黄兴大道南延段长500米，宽20米，三条道路共投入资金3000万；为了实现新城区对周边各村的经济幅射，下大力度进行村级公路硬化改造，目前有8个村实现了村级公路硬化，硬化里程达20公里，今年，政府又将加大投入修通工业小区内的梨江西路、车身路等八条支路，使工业小区内形成四通八达的便捷交通网络。
4、开慧乡
开慧乡位于长沙县北部，东与白沙乡相连，现与福临镇毗邻，西靠汩罗市，北接平江县，有老107国道、京珠高速公路从镇内穿过，交通条件十分便利。
5、跳马乡
跳马镇地处长、株、潭三市“金三角”的结合部，处在长沙县南部偏西的丘陵地带，东与浏阳市柏加镇、株洲市云田镇相邻，南与湘潭市昭山镇、长沙市跳马镇毗邻，北与长沙市雨花区洞井镇、长沙县黄兴镇相接。
该镇距长沙市区12公里，距株洲市区10公里，距湘潭县城18公里。
长潭高速、洞株公路穿镇而过，浏阳河流经本镇。
镇址距京广铁路7公里，汽车南站6公里、107国道4公里，规划中的长沙市二环线、三环线将该镇推到了近郊的位置。
6、暮云镇
暮云镇位于N27°51′～28°5′、E112°55′～113°4′之间，地处长沙、株洲、湘潭三市的中心地带，距三市均约18公里，距黄花机场40公里，素有“金三角”的美称，是长株潭地区重要的交通枢纽，京珠高速公路、107国道、芙蓉南路、韶山南路纵贯本镇，火星大道横贯本镇北部，京珠高速公路与绕城线在其东北角的李家塘设有全互通立交桥，京广铁路横贯南北，在暮云设有中间站，交通四通八达。
湘江航道将暮云与沿江地区联系，形成水上通道。
由此，暮云镇在水上运输、公路运输、铁路运输等方面具有得天独厚的优势，交通优势明显，区位条件优越。
7、青山铺镇
青山铺镇位于长沙县西北部，东邻路口镇、西邻北山镇、南接安沙镇，北与长沙福临镇、岳阳汨罗接壤，距县城—星沙镇21公里，距省城—长沙市30公里，素有长沙北大门之称。
青山铺镇交通便利，107纵穿南北；京珠高速公路穿过腹心，与路青线、长板线、青卫线、昌马线、高速公路联络线构成了镇区道路骨架，并有乡、村公路连接各村、组。
8、北山镇
北山镇位于长沙县西北部，紧邻长沙市郊捞刀镇，距县城星沙15公里，距长沙市中心区18公里，距黄花机场仅46公里，深水轮渡码头凝霞港约12公里，东连长沙县安沙镇，西接望城桥驿镇黑麋峰，南界长沙市开福区，北与汨罗弼时镇紧邻。
卫青公路（长沙市—青山铺）纵贯南北，并与长沙市一、二、三环线，绕城高速联网；蒿洪公路（北山镇—星沙县城）横跨东西，连接107国道和京珠高速公路，规划中的206省道从镇域南部穿过。
其地理位置十分优越，交通十分便利。
9、果园镇
果园镇地处长沙县境北部偏东，东接春华镇，西界安沙镇，南抵黄花镇，北连路口镇。
距县城星沙22公里，距长沙市30公里。
南北长12.5公里，东西长10.5公里。
处在长沙县“一心三片”中的经济核心区的东北部，可分别依托东西向和南北向的宋水线、瞿麻线与107国道和S207（黄金大道）相连接。
为发展工贸型小城镇具备了有利条件。
10、金井镇
金井镇位于长沙县东北部，东邻白沙乡，西连双江镇，南接高桥镇，北与岳阳平江为界。
是省城长沙东北之门户，素有“小长沙”之称。
距省会70公里，距黄花机场55公里，距京珠高速公路15公里，是湘鄂赣的重要门户和黄金通道。
镇域对外交通便利通畅，有南北向的省道S207（黄金大道）从镇域中部穿越，有东西向的县道金开线（金井—开慧（京珠高速公路出入口））、金惠线（金井—双江）、拔薯线（X012、S207——G106），镇域各村均有村级主干道与省县道相连。
11、春华镇
春华镇位于湖南省长沙县东部，捞刀河中上游，西距省会长沙二十八公里，南与黄花国际机场毗邻，长浏铁路和S207线（长平公路）两条交通主动脉贯穿全镇。
境内有气势雄伟的春华渡槽，有闻名遐尔的武塘纪念亭。
规划春华新城区位于春华镇南部，在长永高速、捞刀河和S207线的围合部分，面积9.72平方公里。
12、黄兴镇
黄兴镇是著名民主革命家黄兴，共和国大将许光达的故乡，地处浏阳河畔，省会东郊，北接机场高速和黄兴大道，南连黄柏大桥，东距黄花国际机场8公里，西与长沙市雨花区隔河相望，紧靠长沙市区，处于长株潭一体化经济圈内，京珠高速、上瑞高速两条交通大动脉擦身而过，距黄花国际空港8公里，雨花区新治仅5公里，省政府新治8公里；规划中的三环线、黄株高速都将从镇内纵横而过，交通优势得天独厚。
13、路口镇
路口镇座落于长湘古道交叉路口，位于湖南省长沙县北部偏东，北与青山铺、福临、高桥搭界，南与春华、果园为邻，西与安沙接壤，东接浏阳市，距省会长沙45公里，距县城星沙40公里，距黄花国际机场20公里，S207线穿镇而过，京珠高速、107国道从镇域外围通过。
14、干杉乡
干杉乡位于长沙县东南部，北接黄花镇，东与江背镇接壤，南抵黄兴镇，西与黄兴镇和榔梨镇相邻。
干杉乡乡域现状道路主要以机场高速公路、八青线、秋江线、暮五线为主，其他乡村道路为辅，道路网络系统基本形成。
15、双江镇
双江镇位于长沙、平江、浏阳三县（市）交界处，东与平江县三阳乡接址，南与浏阳市社港镇、赤马镇相邻，西与长沙县金井镇接壤，北与平江翁江镇交界,距省会长沙市90公里，距县城星沙80公里。
镇域面积66.8平方。
有县道X012贯穿全镇，连通省道S207线，“双清线”接通平江县，“双社线”接通浏阳社港镇，“桃金线”接通“金开线”，同时有五条村级简易公路接通了平江与浏阳两县交界的翁江镇和赤马镇。
全镇10个行政村的简易公路均接通于乡道环形公路。
16、高桥镇
高桥镇位于长沙县东北部，1995年由原范林乡与高桥镇合并而成,距省会长沙54公里。
北与金井接壤，南与路口相邻，东与浏阳秀山毗邻，西与福临、白沙交界。
镇域内有省道S207线贯穿全镇，有茶铜线、高白线、昌马线、高秀线等县、乡各级道路，镇域道路已基本形成网络。
17、安沙镇
安沙镇位于长沙县境的东北部，北与汨罗市接壤，南与长沙经济技术开发区（国家级的经济开发区）隔河相望，西南邻长沙市。
镇中心距县城—星沙8公里，距省会—长沙不足10公里，距黄花国际机场也仅仅20公里。
107国道与京珠高速在其腹地横贯而过，长沙市三环线穿越西南，107国道、长沙市三环线、京珠高速与境内县、镇、村、组各等级公路纵横交错，形成四通八达的交通网络。
18、白沙乡
白沙乡地处长沙县北部，北与岳阳为邻，西接开慧，南临福临、高桥，东至金井。
县道金开线南北纵贯全镇，京珠高速从其北部边缘穿过，但在乡域内不设有互通。
19、福临镇
福临镇北抵开慧乡，南邻青山铺镇，西抵汩罗市，东邻白沙乡、高桥镇。
区内有福青公路及临长高速公路贯穿区域，另有4条县、乡道路连接区内各地，交通条件较为便利。
指标名称
村民委员会个数
居民委员会个数
乡镇行政区域面积（公顷）
乡镇总人口
财政总收入（万元）
工业总产值（万元）
星沙镇
17
4
6900
49557
6534
31062
暮云镇
11
2
6400
35359
3667
205931
黄兴镇
11
1
8400
45548
740
10190
榔梨镇
5
3
3482
28366
6299
278883
江背镇
12
4
17500
56693
4611
134077
黄花镇
21
3
16800
73951
2071
36228
春华镇
12
1
12500
42944
508
29189
果园镇
7
2
6900
23240
1039
34682
路口镇
8
2
8800
27630
1101
2050
高桥镇
10
1
11200
29156
1485
23660
金井镇
14
2
14400
41947
986
50616
福临镇
10
1
8200
29002
519
1145
青山铺镇
7
1
4600
18486
577
7653
安沙镇
21
2
15900
49896
1682
12127
北山镇
18
3
14500
51589
1419
18012
双江镇
10
1
6640
21135
526
8916
跳马乡
18
0
17713
56651
758
4611
干杉乡
8
1
7300
23594
1331
34006
白沙乡
10
1
6100
19944
458
615
开慧乡
6
1
5400
20491
534
3737
表1-12005年乡镇资料
第二节 工作情况介绍
一、工作范围
本次长沙县基准地价更新工作的范围包括长沙县所辖行政区范围的所有乡镇镇区，包括星沙镇（含长沙经济技术开发区）和其它19个其它乡镇。
星沙镇具体为现辖的4个居委会及17个村,面积约40平方公里。
二、工作目标和任务
完成长沙县所属乡镇基准地价更新。
根据长沙县所属乡镇地价调查资料，在划定均质区域的基础上，按照《城镇土地估价规程》的要求，完成长沙县所属乡镇基准地价更新工作。
三、基准日
2007年1月1日。
四、组织管理
1、成立专门的领导小组和技术小组
成立由主管国土的副县长任组长，国土、财政、物价等部门领导任成员的领导小组，专项协调此项工作的开展；成立由主管地价管理工作的副局长任组长，各专业技术人员任成员的技术小组，完成具体技术工作。
2、召开专门的协调会议和技术研讨会议
讨论此项工作的整体思路和技术路线，收集资料以及确定技术方法，确定严格按《城镇土地估价规程》实施项目，并采用高新技术，大胆创新。
3、加强项目质量管理
对项目的进展情况按有关规定及时向县政府上报项目工作进度，及时反馈项目研究中出现的问题。
项目完成后，及时邀请上级部门进行验收及报告审查，准时、高质量地提交项目研究成果。
五、工作计划
全部工作共分为前期准备、资料收集、内业处理、成果汇总、意见征询、成果验收、鉴定与上报审批等6个阶段。
工作计划见表1-2。
表1-2长沙县所属乡镇基准地价更新工作计划表
项目
内容
一、准备阶段（2006.9.1—2006.9.30）
1、向上级部门报批工作实施方案
国土局向县政府上报工作方案，县政府成立领导小组，落实项目经费和各相关部门提供资料。
2、成立分工明确的工作组
（1）县政府成立领导小组；
（2）成立技术小组；
（3）成立项目管理组；
（4）确定协作单位；
（5）建立监督检查制度。
3、制定工作制度和方案
（1）制定外业调查工作计划和制度；
（2）确定长沙县所属乡镇基准地价更新技术方案；
（3）制定长沙县所属乡镇基准地价更新工作方案。
4、收集工作底图及图件编辑
（1）数字化交通图及规划道路网；
（2）长沙县所属乡镇旅游交通图。
5、调查表格设计
（1）土地使用权出（转）让调查表；
（2）土地使用权出租调查表；（3）私旧房买卖调查表；（4）商品房出售调查表；（5）房屋出租调查表；（6）工业、仓储企业用地情况调查表；（7）征地、拆迁、土地开发调查表；（8）联合建房调查表；（9）土地联营入股调查表；（10）以地换房调查表。
6、收集有关资料和组织人员培训
（1）按工作方案收集相关部门资料；
（2）人员培训：
主要包括调查的范围、目的、工作对象、工作方法，详细讲述调查的基本要求以及调查表格的填写方法、样点的上图方法、各类型样点的调查方法，外业调查注意事项等；
（3）学习《城镇土地定级规程》、《城镇土地估价规程》，编写《长沙县所属乡镇基准地价更新工作手册》。
二、资料收集阶段（2006.10.1—2006.12.30）
1、土地估价资料收集
土地使用权出（转）让、商品房出售、私旧房买卖、房屋出租、工业企业和仓储用地调查表等估价资料的调查。
2、其他相关资料收集
土地还原利率、房屋还原利率、房屋重置价、房屋耐用年限、房屋残值率、银行存贷款利率、房地产开发行业效益指标、各种房地产交易税费、物价指数等。
3、召开领导小组全体会议
召开各级领导小组会议，解决工作中存在的问题。
三、内业处理阶段（2007.1.1—2007.4.30）
1、调查资料的分析整理
（1）检查内容是否遗漏，数据是否符实；
（2）从估价资料与其他相关资料二方面进行资料归类。
2、资料的录入及建库
（1）按因子的图形和属性要求，制定合理的数字化方案；
（2）建立相应类型的图形数据库；
（3）进行图形编辑，检查数字化中的错误；
（4）建立属性数据库；
（5）配符号显示，检查和修正图形和属性数据的错误。
3、估价资料处理
建立空间数据库，并对资料进行处理，按《规程》规定初步确定商业、住宅、工业用地地价，并建立宗地地价修正体系。
4、召开专家和领导小组会议
不定期召开如工作协调、主要参数取值等专家或领导小组会议。
5、初步成果分析与实地校核
初步确定各均质区域各类用地基准地价。
四、成果汇总阶段（2007.5.1—2007.7.31）
成果汇总
（1）基准地价更新技术报告；
（2）绘制基准地价成果图；
（3）各类成果数字化存档。
五、意见征询阶段（2007.8.1-2007.10.30）
意见征询
（1）召开专家咨询会及评审会；
（2）归纳和整理各方面意见和建议，并调整完善。
六、验收、鉴定与上报审批阶段（2007.11.1以后）
验收与上报
（1）成果验收、鉴定；
（2）成果上报审批；
（3）媒体宣传。
第三节 基准地价更新概述
一、基准地价成果更新的必要性
1、根据新颁布实施的中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），长沙县原基准地价成果必须进行修订
现行的长沙县星沙镇基准地价成果是在2001年由长沙县国土资源局、长沙经济技术开发区管委会、湖南万源评估咨询有限公司历时近半年完成的，于2001年12月21日由湖南省城镇基准地价更新成果验收小组验收，并于当月由长沙县人民政府发文进行公布。
其基准日是2001年7月1日，至今历时近六年多了。
其它乡镇中有7个建制镇（暮云镇、榔梨镇、黄花镇、安沙镇、金井镇、江背镇、黄兴镇）于2002年初进行了基准地价评估，其基准日设定为2002年7月1日，但一直未经过有关部门验收，未应用。
根据中华人民共和国行业标准《城镇土地估价规程》规定，凡是原有基准地价成果使用两年或有社会经济条件发生变化的，都要对基准地价成果进行全面或局部评定，更新原成果。
国土资源部三定方案也明确要求城镇基准地价每三年更新一次，目的是为了使土地价格成果反映和符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现时性。
2、原成果已远离了现实地价水平，当前的市场价格得不到客观及时反映
近几年由于长沙县经济的快速发展、城镇基础设施的不断完善，城市道路体系飞速地向城市四周扩张，城市规划和功能布局使得城市区域功能布局发生了翻天覆地的变化，城市整体功能得到了提升，整体地价水平有很大的提高；特别是局部地域（如暮云镇、黄花镇、榔梨镇等）由于受长沙市市区的辐射影响，这些局部地域地价水平变化很大，2002年的估价结果已不能客观地反映长沙县的实际地价水平。
3、调整地价，是落实国家宏观调控、节约和充分利用土地资源的根本措施
为落实国家宏观调控经济的土地
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