业商城可行性报告.docx

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业商城可行性报告

第一章市场分析

1.1关于宏观经济背景

1.1.1孝感城市基本概况

1、概况：

孝感市地处江汉平原腹地，位于鄂东北部，长江以北，汉水之东，东邻黄冈，南接武汉，西与随州、荆门、天门、仙桃相连，北望河南。

现辖孝南区和云梦、孝昌、大悟3县，代管应城、安陆、汉川3个县级市，共有115个乡镇场、街道办事处，总人口506.01万人。

孝感市是一个农业大市，素有“鱼米之乡”的美称；也是楚文化的发挥地之一，孝文化源远流长。

全市国土总面积8910平方公里，占湖北省总面积的4.8%，却生产出占全省9.72%以上的粮食，在湖北省农业发展中占有十分重要的地位。

2、自然状况

孝感市地处中纬度地带，属亚热带季风气候。

孝感市多年平均水资源总量38.14亿立方米，其中地表水资源量36.73亿立方米，地下水资源量6.59亿立方米，地表水与地下水的不重复计算量1.41亿立方米。

含有丰富的矿产资源。

3、人口状况

据最新统计资料，目前孝感总人口为506.01万人，其中常住人口为470.3万人（常住半年以上）。

居住在城镇的人口173.1万人，占总人口的34.2％，居住在乡村的人口332.9万人，占总人口的65.8％。

总人口中，男性为361.1万人，占52.2％，女性为241.9万人，占47.8％，全市共有家庭户126.2万户，家庭户人口499.9万人，平均每个家庭户人口为3.96人，集体户口6.1万人，城镇平均每个家庭户人口为3.84人，农村为4.01人。

人口出生率为7.7‰，全年出生人口3.92万人，人口死亡率为4.1‰，死亡2.09万人。

人口自然增长率为3.6‰。

4、交通状况

孝感地处鄂东北，北出中原，南临武汉，扼南北交通咽喉，交通区位优越。

京珠和正在建设中的汉十高速公路，以及107、316两条国道纵横穿境而过，13条省道、38条县道以及乡村公路织成网络。

全市公路总里程为4495公里，公路密度为每百平方公里50.5公里；等级公路4390公里，等级公路比重97.7%；其中，高速公路122公里，一级公路28.5公里，二级公路695公里。

全市通航河流13条，航道里程584公里；全市现有汽车客运站31个，其中孝感中心客运站为一级站，二级站7个，三、四级站23个。

　　全市拥有营运车辆8389辆，其中营运客车1993辆，营运货车5884辆，营运农用车512辆；拥有出租车1500辆；拥有船舶335艘，4.2万载重吨。

公路运输上，全市已开辟客运线路649条，其跨省线路17条，跨市线路302条，县际、县内线路330条。

全市公路客运量达到5900万人，旅客周转量23亿人公里；货运量达到2800万吨，货运周转量20亿吨公里。

5、文化教育

孝感全市现有职业院校23所，其中高等职业院校1所，在校生l5万人。

中等职业学校22所（部）。

在中等职业学校中，有普通中专6所（部），职业中专7所，民办职业中专8所，技工学校1所。

在校生6．1万人。

其中达到国家级重点职业学校的5所，省部级的6所。

1.1.2经济发展分析

1、经济总量增长较快，人均GDP增速较高。

从2002年到2006年，全市生产总值由236.8亿元增加到404.2亿元，年均增长10.4％，城镇居民人均可支配收入由5126元增加到7839元，年均增长8.9%；农民人均纯收入由2316元增加到3028元，年均增长5.5%；全社会固定资产投资累计完成530亿元，年均增长11.9%；社会消费品零售总额达到161.4亿元，年均增长11%。

2、财政收支状况良好，经济发展健康有序。

初步核算，“十五”期间全市财政收入由13.78亿元增加到21.38亿元，年均可比增长12.1%；地方一般预算收入由8.9亿元增加到12.7亿元，年均增长9.3％，可比增长17.8％；全社会固定资产投资由81.4亿元增加到144.5亿元，年均增长14.5％。

3、人民生活水平稳步提高，但人均可支配收入仍低于全国平均水平。

2002年到2006年，孝感市区城镇居民人均可支配收入由6207元增加到8635元，年均增长8.6％。

农民人均纯收入由2444元增加到3336元，年均增长8.1％。

孝感城区启动廉租住房制度，市直行政事业单位开始实施住房分配货币化政策。

就业再就业优惠政策落实力度加大，新增城镇就业15.7万人，下岗职工再就业11.7万人。

4、三大产业结构调整，第三产业大幅度增长。

三次产业结构由32.1：

34.6：

33.3调整为24.6：

38.3：

37.1；第三产业增加值由78.9亿元增加到150亿元，年均增长10.7％。

5、城市城镇化程度提高，城市功能不断完善。

孝感市城镇化率由29.7％提高到35.7％。

孝感城区向东拓展，东城起步区路网建设骨架拉开，槐荫公园一期工程建成；市开发区和孝南经济开发区建设规模扩大，城区总面积由24平方公里扩大到31平方公里，人口由28万人增加到33万人。

城市功能不断完善，累计实施老城区改造工程100多项，直接完成投资5亿多元，城区污水综合治理项目进展顺利，天然气工程如期建成，完成一批小区开发和路网、供排水管网、市场设施等改造工程，改善了居民的生产生活条件。

6、改革开放深入推进

孝感各县市区国有、集体企业基本完成改制任务，全市形成了以民营经济为主体的发展格局。

对外开放不断扩大，累计吸收外商投资3.2亿美元，年均增长13.3％；累计外贸出口3.4亿美元，年均增长34％。

着力推进融入武汉城市圈建设，汉孝合作与交流不断深入。

第二章城市房地产市场概况

2.1.房地产开发企业情况

截至2009年12月底，孝感市共有房地产开发企业210多家，注册资本共计21.03亿元，孝感城区具有开发资质的房地产开发企业106家，注册资本共计15.12亿元，其中，具有二级资质的7家，三级资质7家，四级资质15家，暂定资质27家。

汉川市具有开发资质的房地产开发企业10家，应城市9家，云梦县6家，安陆市11家，大悟县8家，孝昌县4家。

2.2、房地产开发投资情况

2009年，全市共有房地产开发项目（含已竣工但未销售完的项目）104个，共完成房地产开发投资15.53亿元，全市房地产开发占固定资产投资的比重为10.75%。

孝感城区共有房地产开发项目48个，其中，在建项目38个，已竣工项目10个；今年新开工项目18个，上年结转项目30个，共完成房地产开发投资6.57亿元，孝感城区房地产开发占固定资产投资的比重为39.34%。

各县市完成房地产开发投资的情况如下：

汉川市9485万元，应城市33365万元，云梦县17470万元，安陆市12706万元，大悟县8036万元，孝昌县8500万元。

2.3、销售情况

2009年，全市商品房销（预）售面积为120.09万平方米，其中，住宅销（预）售面积为102.29万平方米；全市商品房销（预）售金额为15.15亿元，其中，住宅销（预）售金额为11.51亿元。

孝感城区商品房销（预）售面积为45.72万平方米，其中，住宅销（预）售面积为43.94万平方米；孝感城区商品房销（预）售金额为7.72亿元，其中，住宅销（预）售金额为6.25亿元。

第三章项目建设内容及实施进度

3.1项目建设内容

本项目规划采用总体规划，一次整体施工从2010年10月至2012年9月，总工期为两年半，总体规划内容为：

1．地上总建筑面积为63867平方米，地下停车场建筑面积为10600平方米，地上商业面积为23823平方米，住宅面积为40044平方米。

一层高度为4.8米,二、三层为3.9米,四至十九层为2.9米,总高度为60米。

2．宏业商城功能布置：

地下室为停车场，一至三层为商场，四层为结构转换层，五至十九层为小高层住宅，共四栋独立小高层，分别为两梯四套；两梯五户套型，面积在80—140平方米之间，以90平方米为主，每层23套，共345套。

3．还建楼一栋，30户，每户120平方米，共3600平方米，七层砖混结构，地点为宗地图西侧予留地块。

4．公用工程电增容，住宅980千瓦，商业2455千瓦，设变压器四台，两台800千伏安加两台1000千伏安。

5．给水设备增容按每日600吨，增加供水干管250，地下室设消防水池及设备。

6．节能环保，室内外装修均按国家节能环保要求。

7．园林景点规划：

以地上为主，三层屋顶花园补充，达到绿化要求，绿地面积为7903平方米，绿地率为30.2%,绿化面积为13085平方米,绿化率为50%。

3．2固定资产投资估算的范围

本报告固定资产投资估算的范围是百佳宏业商城及还建楼的开发。

整体工程中的一般土建工程，围墙、道路、绿化等室外工程，供电、给、排水、弱电系统等待其他工程费用；包括国有土地使用权出让金、人防易地建设费在内的国家和地方规定的建筑工程前期有关费用以及土地购置费、水、电增容费、建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、不可预见费、建设期贷款利息等。

10.1.2固定资产投资估算

1、建筑工程费用按孝感市近期建设工程概算定额、材料价格、税金等有关规定，并参照近期完工的同类建筑物百佳小高层E3的单位面积综合造价估算。

2、在建筑工程费用中不含照明设施及二次装修费用。

3、室外工程、供电、给、排水及消防管道、弱电系统等工程费用参照孝感市近期完工的规模相近的住宅小区投资，按面积造价指标估算。

4、土地购置费按锦泰置业公司竞得孝感市G（2005）2号地块的拆牌价、土地出让税金估算；城市基础设施配套费、人防、墙改、消防绿化、白蚁防治、招标费用等按有关部门的规定收费标准计算。

5、后湖冲沟综合治理建设工程总体规划需电力容量10000KVA，水容量按1200t／日、3123T/A。

电力增容费，水增容费分别按225元／KVA、400元／吨·日计算。

6、建设单位管理费按投资额5%计，设计勘察、监理费20元／㎡。

7、建设期贷款利息按中国人民银行公布的一至三年年利息按总投资额的半年计算。

3.3资金筹措方案

1．本工程固定资产投资2.5亿元，采用滚动开发为2010年10月至2012年9月投资为25000万元，前期购地费用为3千万。

2、预计建设期内销售期房收入共计24000万元作为自筹资金投入。

3、计划向银行申请借款2500万元。

第四章财务评价及其效益分析

根据国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》和国家现行的财税制度，对本工程的财务效益进行评价。

4.1项目计算期：

根据房地产行业的特殊性，本项目工程计算期拟订为三年，其中建设期2年，销售经营期2.5年。

4.2销售计划

本项目从开始施工后即建设期为三年，按滚动开发销售，主体结构封顶后开始销售,即2011年12月开始,按每半年为经营期，一层商场分临街面60%、30%、10%，一年半售完。

一层中间部分及背街步行街按30%、50%、10%、10%，两年售完。

二、三层在2012年元月开始按50%、50%，一年售完。

五至十九层在2012年5月开始按40%、40%、10%、10%，两年销售完毕，若有空闲房作抵押工程款测算。

本项目建设地位于城站路中心，处于城市中心，距学校、医院、商场较近，环境较好。

据调查，高层4000至5500元／平方米，商业门面临街在21000元／平方米、中间部分按12000元／平方米、背街步行街在10000元／平方米左右。

二层商场6800元／平方米，三层商场5300元／平方米。

商场价格有升值可能。

4.2付款方式

采用一次性付款、多次付款和按揭付款的方式。

对一次性付清房款优惠5%，主要为多层住宅。

第一年建成的个类房按40%、40%、20%的比例三年付清，主要为高层住宅及商业门面。

大部分房屋均采用按揭付款的方式。

对第三年建成的房，在第四年当年付清测算。

4.3销售收入

预计本项目计划期内的销售收入共计51800万元

4.4销售税金及附加

本项目按国家规定应纳营业税，税率为5%；城市建设维护税、教育附加、堤防费分别为应纳增值税的7%、3%、2%；平抑物价基金、教育发展基金分别为销售收入的1‰。

加上企业所得税共计税率为12%，预计本项目计算期内应纳营业税及所得税为6216万元。

11.3利润测算及利润分配

利润测算，工程计算期内的利润总数为25764万元。

第五章结论及建议

·5.1结论

·5.1.1住宅建设业随着国民经济的快速增长，已成为国民经济新的经济增长点。

随着城市人口的增加和市民生存环境质量的需要，住宅建设近年连续以20％的速度增长。

市民购置商品住宅的消费实力也不断增强。

孝感市预计未来商品房销售面积可持续增长，未来两至三年将出现供不应求。

房价上涨空间，孝感市为武汉经济圈，有得天独厚的经济区位优势，发达的商品流通将为房地产建设提供持续稳定的经济支持和市场需求，本次的建设可以满足市民追求商品房的需要，并促进地方经济的快速增长。

目前房地产价格处于调整期，一年后一些观望价格购房者急待购房，宏业商城错开了时间差，因此，本次的项目建设是必要的。

5.2建议

5.2.1本项目在地理位置和周边环境上处于一定的优势，建议在售楼工作中加大宣传力度，争取降低空置率。

5.2.2项目的建设资金能否顺利到位，是本项目建设顺利实施的关键，建议项目建设单位合理调度资金，以确保本项目顺利实施。

结论

在满足本分析所要求的条件（包括政策、规划、实施方案、投资方案等）下，该工程可行。

湖北宏业房地产开发有限公司