房地产企业股权转让中存货评估两篇.docx
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房地产企业股权转让中存货评估两篇
房地产企业股权转让中存货评估两篇
篇一：
XX房地产企业股权转让中存货评估案例
（一）项目评估背景
某房地产企业是一家成立时间不到五年的公司，注册资本3000万元人民币，公司注册地在郑州，评估基准日时开发的楼盘也在郑州。
公司开发的房地产项目位于中原西路南侧。
整个项目工程占地面积254亩，总建筑面积约60万平方米。
工程分二期开发，一期工程开发的商品房于20XX年完工并销售（已可居住），二期工程目前正在建设。
一期工程开发商品房基本情况：
占地面积64708.36平方米，建设物业13栋，规划建筑面积269，486.21平方米，其中：
住宅建筑面积248，937.01平方米、地下车库建筑面积17，557.00平方米；实际竣工图成套住宅面积235，922.93平方米，商业物业面积17750平方米，车位面积22000平方米，地下室3748平方米。
目前13栋物业已部分销售并已入住。
二期工程开发商品房基本情况：
占地面积101292.7平方米，拟建设物业17座，规划建筑面积275，883.72平方米，其中：
成套住宅建筑面积207，956.01平方米、地下车库建筑面积67，927.71平方米、幼儿园建筑面积2，992.20平方米，根据委估单位提供的材料计算，实际竣工图住宅面积191，177.70平方米，商业物业面积20，103.63平方米、幼儿园建筑面积2，992.20平方米。
住宅商品楼共十七栋，住宅楼层由十二层到三十一层不等，设计为框架结构。
目前十七栋楼房有五栋已完成主体工程，完成工程进度90%，现已预售，预计年底可达入住条件；另有五栋已完成地基工程，完成工程进度30%，预计年底可达预售条件；其他七栋现已进行基础开控，预计工程进度为10%；随住宅楼建设的商业已有9，723.57平方米，完成整个工程进度的90%。
（二）评估的思路
为了在房地产开发企业价值评估中准确把握存货的评估价值，首先应当对房地产及房地产开发的特性、房地产开发过程中经济合同的种类及政府有关部门的批文和证件、房地产开发项目成本费用的构成、房地产开发企业存货的核算过程、房地产开发的政策和法规等有一个全面的理解和把握。
房地产开发企业资产总量大、具有位置固定性、开发周期及生命周期长、较高的保值增值性、政策影响强、专业管理依赖性强、变现性差、投资数额大、投资回收周期长等特点。
房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，重点包括开发成本——土地开发、开发成本——房屋开发、开发产品——商品房等科目。
房地产开发企业的存货除具有一般工业企业的共性外，还具有其不动产所固有的特殊性，因此，在资产评估实务中应根据其特点采取相应的评估方法以便准确的确定其价值。
房地产从实物形态上主要分为土地、在建工程、建成后的物业三大类。
其中土地按开发程度又分为生地、毛地、熟地；建成后的物业又包括：
居住物业、商业物业、工业物业、特殊物业。
不同的实物形态其价值的构成及评估方法的选取是不同的。
房地产开发中政府有关部门的批文和核发的有关证件有：
房地产开发企业资质证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证、竣工验收报告等。
房地产开发是一项庞大的系统工程，在整个开发过程中有各种各样的经济合同：
土地使用权出让合同、征地合同、拆迁补偿合同、项目可行性研究合同、勘察设计合同、监理合同、产品购销合同、施工合同、商品房预售合同、商品房购销合同、商品性土地购销合同等。
评估师充分索取这些合同对于了解所评房地产存货的信息是非常必要的。
房地产开发过程中的成本费用主要有九项内容构成：
一．土地费用，土地费用又包括：
1.土地出让金、征地费
2.城市建设配套费
3．拆迁安置补偿费
二．前期工程费
1．规划勘察设计费
2．可行性研究费
3．场地平整费
三.房屋开发费
1．建安工程费
2.公共配套设施建设费
3.基础设施建设费
四.管理费用
五.销售费用
六.财务费用
七.其他费用
八.不可预见费用
九.税费
房地产公司的存货因为账务处理不同而存在不同的会计科目中，对于账面成本明显低于与存货的开发进度相对应的实际成本的情况，应做出调整。
如：
土地已开发成熟地，但土地出让金（或土地转让款）或应上缴国家的城市建设配套费尚未付清亦未挂账的情况，应将欠付的费用做预提处理或调增应付账款，并调增土地开发成本。
如：
对于施工已达到一定的形象进度，而企业账面成本明显低于与其进度相对应的实际成本时应根据实际形象进度占施工合同约定工程价款的比例调增房屋开发成本，并调增应付工程款；或将预付工程款（或预提费用）按形象进度调入房屋开发成本。
房地产开发企业存货的核算过程：
简单的讲，首先要归集土地的费用，再根据开发的用地量进行土地成本的分摊；归集本期开发的前期工程费，这个费用有时候也要根据用地量进行分摊；第三，归集工程建安费用；在完成全部开发过程、并经验收合格后，就应计入本期的相关费用全部进行归集，然后进行成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”的有关科目转入“开发产品”科目中。
在理解和把握以上几方面的问题后，对评估企业价值中的存货的评估值就容易多了。
（三）评估方法
本案例中存货包括：
在用的低耗品及在产品，在产品就是开发成本，开发成本包括已成完并进行销售的物业（一期）和在建工程（二期），已销售的物业又包括成套商品住房、独立车位、地下室及商业物业。
一期已完工尚未销售的物业为67461.69平方米，期中包括：
成套住宅房349套，建筑面积41，095.57平方米；地下停车位204个，建筑面积为7，619.40平方米；可销售地下室996.72平方米；商业门面房建筑面积17，750.00方米。
二期总可销售面积256876平方米，已完成的投资金额348，157，823.57元，预计总投资额960，187，691.10元。
在产品的评估，根据存货存在的状态不同面采用不同的评估方法：
§1、对存货中已完工待售的产成品用市场比较法（市场价值倒扣法）进行评估
对已经签订商品房销售（预售）合同的根据合同确定开发产品销售金额，尚未签订商品房销售（预售）合同的主要采用市场比较法确定开发产品销售金额，在此基础上扣除相关税费和适当比例的利润确定评估值。
根据产品是否畅销情况采用下列公式：
评估价值=建筑面积×（销售单价-销售费用-销售税金及附加-所得税-评估扣除利润×r）－土地增值税
其中：
①销售单价
对外出售的产成品主要包括成套商品住宅、商业门面房等，可以采用市价法评估，商品住宅市场交易活跃，评估人员从房产中介处收集与委估房产类似房产（同一栋楼或同一地段、相同结构）的交易价格。
所收集的价格一般为业主的挂价，评估人员经分析确定委估房产的潜在市场价格。
具体取值根据该项目各栋物业3月平均销售价，结合目前房地产市场情况和未来发展趋势，确定各种物业的销售均价。
一期已开发完工的住宅物业销售价格因所处楼层不同而售价不同，从3200元/平方米到5500元/平方米而不等，平均售价为4500元/平方米；正在销售的车位是每个为90000元；地下室1800元/平方米；商业物业的平均销售单价为6000元/平方米。
②销售费用率
销售费用率按企业一期及郑州其他房地产平均销售费用率确定，根据企业已完成的销售测算为2.5%。
③销售税金及附加
包括营业税及附加（销售收入的5.5%）、印花税（销售收入的0.05%），综合税率为5.55%。
④所得税
该企业所得税适用税率为25％，以企业利润总额为计税基数。
根据郑州市房地产企业实际所得税执行情况，所得税费用占销售收入的3％。
⑤扣除利润
根据其近期郑州房产销售情况，郑州的房地产价格在全国处于中游水平，郑州是省会城市，人口比较多，对房子的需求还比较大。
郑州的房地产还是比较畅销的产品，不扣除产品所包含的利润。
注：
r为评估时扣除利润的率，畅销产品的扣除率为0，一般销售产品的扣除率为50%，勉强可销售的产品的扣除率为100%。
⑥土地增值税的扣除
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》计算，计算内容如下：
土地增值额＝房地产销售有关的收入－与房地产开发有关的税金－取得土地使用权所支付的费用－房地产开发成本－财务费用－房地产开发间接费用－其他扣除项目
根据郑州市房地产企业实际土地增值税执行情况，土地增值税费用占销售收入的1.5％。
具体计算如下：
名称
套
面积（m2）
单价
收入（元）
1、一期住宅
349
41，095.57
4500
184，930，065.00
2、车位
204
7，619.40
90000
18，360，000.00
3、地下室
996.72
1800
1，794，096.00
4、商业房
17，750.00
6000
106，500，000.00
合计
67，461.69
4619
311，584，161.00
1、税金及附加
17，292，920.94
2、土地增值税
4，673，762.42
3、销售费用
7，789，604.03
4、企业所得税
9，347，524.83
扣除合计
39，103，812.21
评估值
272，480，348.79
§2、对尚未完工的开发项目可以成本法评估。
评估价值=同类完工商品房销售价格*约当量*（1-销售费用-销售税金及附加-所得税-评估扣除利润×r）－土地增值税
其中：
约当量=商品房已完成投资额/商品房总投资额*100%。
①商品房已完成投资额：
按企业实际已发生的投资额计（包括已计账和根据工程形象进度预计入账的工程成本）；
②商品房总投资额：
按企业预测投资总额调整后确认；
③销售费用、销售税金及附加、所得税、土地增值税的解释同已完工待售产成品；
④扣除利润
根据其近期房产销售情况，结合基准日后国家出台的相关政策，考虑待估企业应承担的销售风险，扣减企业未实现利润3.5%。
二期可销售总面积256，876.00平方米，已投资金额348，157，823.57元，预计总投资额960，187，691.10元，由于各种可销售房产的投资量无法分割，所占比例也较小，统一按居住用房计算，计算如下：
二期评估计算表
名称
面积（m2）
约当量
单价（元）
收入
1、二期房产
256，876.00
0.36
4，500.00
416，139，120.00
合计
416，139，120.00
1、税金及附加
23，095，721.16
2、土地增值税
6，242，086.80
3、销售费用
10，403，478.00
4、企业所得税
12，484，173.60
5、扣除未实现利润
14，564，869.20
扣除合计
66，790，328.76
评估值
349，348，791.24
（四）房地产企业价值评估中存货评估应注意的问题
1．注意房地产企业的预收账款的内容，预收款往往是未结转销售的部分房款，它能提示我们防止漏评资产或高估资产。
2．注意存货与预付工程款的关联性。
房地产企业的会计为了方便与工程建造方工程款的结算需要，往往把预付工程款列在预付账款科目。
实际预付工程款为开发成本的一部分，故按形象进度评估存货时应将预付工程款调整到存货科目评估，避免重复评估。
3．注意存货与其他应收款的关联性。
常有这种情况：
房地产企业将小区内某一项工程发包给建筑施工方，会计为了对该项工程单独核算，就把该项工程相关的成本费用、预收预付，都暂时记在其他应收款科目。
这种做法，建筑施工企业很普遍。
评估人员应该关注其他应收款的内容性质，将这类性质的其他应收款调整到存货或在建工程科目评估。
4．注意开发成本的完整性。
我们按形象进度评估存货时还要向工程负责人了解，该形象进度所对应的应付未付工程款、设备款有多少？
应在存货评估值中扣除，或增加负债。
否则虚增资产。
由于目前带资施工的现象还有，房地产企业的账面未反映的负债数额很大，评估师应要求企业对账面未反映的负债做出承诺。
5．注意存货科目与待摊递延资产、递延税款、应交税金的关联性。
房地产企业在未结转销售收入前，项目公司全部管理费，销售费列入待摊、递延资产。
由于税法规定，收到房款就必须交纳营业税及附加，已交税金有的在应交税金借方反映，也有的列支递延税款、待摊费用等科目。
我们对存货评估时应将上述已发生的税、费视同开发成本作分析计算或适当调整。
同时注意区分已签约并收到过房款的商品房和未销售的商品房评估时楼价不同，一般已收款的按合同售楼单价评，未销售的商品房按未来预测楼价评；已收款的商品房在扣除税、费、基金时要考虑已缴税款的因素。
6．怎样确定形象进度
在建工程评估时按形象进度所对应的价值扣除应付未付款为评估值。
那么操作中具体怎样确定基准日的形象进度呢？
笔者的经验是根据该工程在基准日时完成的各分部分项工程的造价之和除以总预算价的百分比为形象进度。
篇二：
房地产企业存货评估指引
房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发成本——土地开发、房屋开发，开发产品——商品房、商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。
本讨论稿仅针对产成品（开发产品）、在产品（开发成本）的评估方法进行讨论。
一、房地产企业存货核算的主要内容和特点
1、开发成本的核算：
开发成本按其用途，可分为如下四类：
（1）土地开发成本、
（2）房屋开发成本、（3）配套设施开发成本、（4）代建工程开发成本。
其中：
配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
开发成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本，是一种非完全成本。
开发成本主要核算以下六个成本项目：
1、土地取得费用，2、前期工程费，3、基础设施费，4、建安工程费，5、配套设施费：
指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派出所等，6、开发间接费：
指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。
2、开发产品的核算
房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并经验收合格就应进行成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”的有关科目转入“开发产品”科目。
开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套设施、代建工程等二级科目。
房地产开发企业开发的产品如采用分期收款方式销售，应设置“分期收款开发商品”科目进行核算，并从“开发商品”科目转入“分期收款开发商品”科目。
开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营时，从“开发产品——出租产品”科目转入“出租开发产品——出租产品”科目核算，并设置“出租开发产品——出租产品摊销”科目核算出租开发产品的摊销。
开发企业将用于安置被拆迁居民周转使用的周转房投入使用时应将“开发产品——周转房”转入“周转房——在用周转房”科目核算，并设置“周转房——周转房摊销”科目核算周转房的摊销，每次计提的周转房摊销额应计入相应的土地、房屋开发成本或开发间接费用。
其中开发用土地在取得时，按实际成本计入“开发成本”。
在开发建设过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等，属于直接费用的直接计入开发成本；需在各地块间分摊的费用，按受益面积分摊计入。
属于难以辨认或难以合理分摊的费用性成本支出实际发生时直接计入当期损益。
二、房地产企业存货评估方法
1、产成品-开发产品
房地产开发产成品为待出售的商品房，住宅，商铺，库房、车位等，属正常销售产品，对列入产成品的已完工的开发产品按市价法评估出市价后扣减一定的销售费用及全部销售税金、部分利润计算评估值。
评估公式为：
评估价值＝销售单价－适当的销售净利－销售费用-销售税金－所得税。
2、在产品-开发成本
主要采用假设开发法评估，即假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
其评估的计算公式如下：
V＝A－（B＋C＋D＋E＋F）
其中：
V——在建工程价值；
A——续建完成后的房地产价值（指该工程按设计标准完工后的市场可以接受的销售价格，常用市场比较法求得，不能按委托方制定的预售价格）；
B——续建成本（土建工程费用、设施设备及安装费用、内外装修工程费用、专业费及不可预见费）；
C——投资利息；
D——税金；
E——续建投资利润；
F——租售费用
（1）确定开发完成后的房地产总价
根据所开发房地产的类型，预测开发完成后的房地产总价（总开发价值），可通过以下两个途径确定：
对于出售的房地产，如居住用商品房、工业厂房等，应按当时的市场交易价格，采用市场比较法确定；对于习惯出租的房地产，如写字楼和商业房地产等，可根据当时的租金水平，确定所开发房地产出租的纯收益，采用收益还原法将出租纯收益转化为房地产总价。
（2）估算续建成本
后续开发建筑成本费用是指后期按设计要求的直接和间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等，可采用建筑工程概预算的方法来估算。
（3）估算专业费用
专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用等。
对于在建工程来说，专业费用可能已在前期工程中投入。
（4）估算不可预见费
假设开发法中为保证估价结果的准确性，往往预备有不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2％-5％。
（5）确定后续开发建设周期，估算预付资本利息
后续开发建设周期指自估价基准日至工程竣工并出租或出售完毕的这一段时间。
利息即后期开发全部预付资本的融资成本。
（6）估算税金
税金主要指工程建成后房地产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税等，应根据当前的政府税收政策估算，一般以房地产总价的一定比例计算。
（7）估算开发商的合理利润
该利润是指后期投入应计的开发商利润。
开发商的利润应按投资年期不同，采用不同的投资回报率计算。
（9）计算在建工程价值
根据上述公式即可计算出在建工程的价值。
3、在产品不同情况的评估方法
（1）对在建项目本次评估采用剩余法（假设开发法）评估。
评估公式：
待开发房地产评估值=续建完成后的房地产价值（收入）-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润--土地增值税-企业所得税
（2）对待开发的土地使用权评估主要采用假设开发法评估，也可选用假设开发法和基准地价系数修正法综合测定地价。
假设开发法评估公式：
地价=楼价-开发费用-销售税金-管理费-资金利息-销售费用-税费-利润。
基准地价系数修正法
所谓基准地价系数修正法是指在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、建筑容积率、土地形状、临街状况等的比较，对估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。
宗地地价测算分析如下：
地价=允许建筑面积×楼面基准地价×宗地容积率修正系数×土地类型修正系数×使用年期修正系数
有些委估的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。
评估抵押价值时，必须清楚地把握两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分；二是开发商已实际出售了多少建筑面积。
评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目的评估值中扣除。
因为已售部分楼盘的权利价值已不属于委托单位所有。
三、房地产企业存货评估案例模板
例：
存货的评估说明（仅供参考，按实际情况修改补充）
存货账面值为xxxx元，调整后账面值为元。
存货包括在产品（自制半成品）、产成品和在用低值易耗品三项。
其中在产品为在建未完工的商品房和用于房地产开发的土地使用权，账面价值为元，主要有在建高层公寓2幢，建筑面积平方米；土地使用权两项，总面积为平方米。
产成品账面价值为元，有已建成待销售的别墅119幢，建筑面积平方米；公寓86套，建筑面积方米；商铺43套，建筑面积平方米，停车库个。
由于资产占有方在别墅的开发中根据周围地形、景观的不同采用了个性化设计，因此别墅的户型较多，以满足客户个性化的需要。
为了管理和销售的需要，每幢别墅都有独立的编号，在主体达到预售的要求后即将此编号牌安装在外墙的显著部位。
与一般工业企业相比，房地产开发企业的存货具有项数少、单位价值高、个性化差异大、位置固定的特点，因此本次评估对全部存货进行了全面的清查核实，数量和价值的抽查率均为100%。
清查时除对幢数和套数逐项清查核实外，还对照资产占有方提供的测绘报告对建筑的面积进行抽查核实，经清查，账实、账表一致。
在存货的清查核实中，评估人员还取得了建设监理公司对委托评估的在建项目在评估基准日的工程形象进度的确认报告。
经现场核实，实际的工程形象进度与建设监理公司描述的形象进度基本一致。
（一）产成品的评估说明
产成品账面值为元，调整后账面值为元。
产成品由已开发且建设完成的商品房结转成本而形成的存货，系资产占有方已建成待销售的别墅、公寓、商铺和地下车库等，全部建造在xxxx的D区内，经核实，资产占有方已通过出让方式取得了委估建筑物相应的土地使用权，并取得该项目的建设规划许可证和商品房预售许可证等权证，资产占有方未进行明细核算，未能将该部分存货成本结转到每一项的存货明细中。
如前所述，评估人员对委估存货逐项进行了核实，帐实、账表相符。
根据该公司历史的销售情况，评估人员认为委托评估的存货均能正常销售，故本次评估按正常销售产品评估。
评估公式：
正常销售产品的评估值=不含税销售单价×[1-销售费用率-销售税金及附加费率-（销售利润率×所得税税率）-销售利润率×（1-所得税税率）×净利润扣除率]×数量
1、销售单价的确定
按企业提供的销售清单价格确定。
D区内开发的住宅在评估基准日之前的两年内已销售了400余套，面积超过了平方米，销售价款逾2亿元。
评估人员分析了已销售住宅与委估住宅在区域因素、个体因素方面的异同点，对资产占有方提供的销售清单中表明的价格的可实现性进行了评价，同时对财务部门提供的价格独立在销售部门进行验证，决定按企业提供的销售清单上不含税价格确定。
对于少数资产占有方没有提供销售单价的住宅，评估人员按照有关可比住宅的销售单价确定了其的销售单价。
2、销售利润率的确定
一、主营业务收入
减：
主营业务成本
主营业务税金及附加
二、主营业务利润
加：
其他业务利润
营业费用
管理费用
财务费用–
三、营业利润
加：
投资收益
补贴收入
营业外收入
减：
营业外支出
四、利润总额
销售利润率
销售费用率
上述表中的一至四项的数据来自于企业前三年的审计报告。
根据表中的数据计算的销售利润率可看出，作为房地产开发企业，20XX、20XX年明显异常。
根据资产占有方介绍的有关情况，这两年结转的成本中有大量在公司股权交易时同时带入的潜亏，不具有共性。
根据房地产开发企业的平均利润率，该企业的合理的销售利润率以20XX年和20XX年度的数据的加权平均数18.11%作为本次评估计算的取值。
3、销售费用率的确定
同上述之理，销售费用率以20XX年和20XX年的数据的加权平均数3.08%作为本次评估计算的取值。
4、所得税税率的确定
所得税税率取33%。
5、净利润扣除率的确定
净利润扣除率取50%
6、销售税金及附加率
营业税：
5%
城建税：
7%
教育费附加：
3%
防洪费（当地行政
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