江油富乐领江项目可行性研究报告.docx
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江油富乐领江项目可行性研究报告
江油富乐领江项目可行性研究报告
2012年7月
一、江油市场简要分析
二、项目概况
三、项目SWOT分析与定位思考
四、经济效益分析
五、可行性分析结论
一、江油房地产市场现状
1、江油城市印象
⏹江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南。
距离绵阳市30公里，成都160公里。
市幅员面积2719平方千米。
耕地面积67万亩。
总人口87.76万人，人口密度322人/平方千米，其中城市人口31万人。
处于属亚热带湿润季风气候区，江油以平坝和丘陵的地貌为主，自然条件优越，是国家重要的商品粮基地,能源基地，冶金基地，建材基地。
据统计江油城市规模居四川前十（包括地级市）属中等城市。
⏹江油是唐代大诗人李白的故乡，一座风景如画的历史文化名城，也是位于成都经济圈北端的一座正在崛起的新兴工业城市、旅游城市，素有“李白故里，九寨门户，蜀道咽喉，华夏诗城”之称,现由绵阳市代管。
⏹江油是国家三线建设的重点地区之一，境内40余家国有大中型企业和科研机构奠定了坚实的工业基础和科研基础。
近年来，江油市综合经济实力不断增强。
2012年，全市实现地区生产总值178亿元、增长16%。
2、江油房地产印象
⏹在空间布局上采取“南进、东拓、西展、北优”战略。
以涪江为轴线，形成一江两岸三片，即涪江以西、涪江以东和庞家场/明月新城三个片区，相对集中紧凑的片状组团式布局结构。
⏹发展方向为规划和完善江西、江东片区空间布局，沿涪江和交通干线，重点向南、向西发展。
⏹经过近年房地产的持续发展，江油房地产已经形成三大板块鼎立的格局：
江西板块、江东板块、明月新城板块。
江西板块是江油中心商业区、老城居住区，江东板块也是老城区，为城市价值洼地，区内大型企业众多，火车站和高铁站均设在该板块；明月新城板块是是城市发展的新方向，会展、商务为特色的居住新区，最大级别的滨水休闲文化区。
本项目位于江东板块。
⏹江油房地产市场在经历震前快速增长、震后暂时性调整后，在09年下半年开始恢复性增长，2010年市场商品房供应量不足，2012年市场供应状况有所改观。
目前在售楼盘仅十多个，江景楼盘不多。
高层产品和价格集中度强，价格集中在3500-4000之间，90-120产品居多。
⏹江油消费量有限，核心商圈范围小，辐射力较弱，租金价格普遍偏低。
⏹作为三四线城市，江油没有实行“限购令”，但金融部门早就实现“限贷令”：
省外户口在江油买房办理按揭贷款需要提供在江油本地的纳税证明或者一年以上养老保险证明，省内绵阳以外户口如不能提供上述证明，贷款利率上调0.5。
据相关部门调查，2011年一季度，江油商品房销售受银行“限贷”的影响不明显。
这表明刚性需求托起的江油房地产稳步发展。
3、未来房地产市场展望
⏹整体宏观经济和房地产宏观调控继续保持对市场的影响；
⏹一、二线城市市场购买行为受到抑制，将有部分购买力被挤压到三四线城市。
⏹江油市公布2012年新建住房价格控制目标：
江油城区2012年新建住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增涨幅度以内，同比增幅低于12%
⏹江油市住宅土地使用年限只有50年，即使调控政策放松，这可能还会影响外地投资客的投资意向
综合结论：
江油作为工业重镇和历史文化名城，工业经济和商贸经济实力较强，加上震后重建工作的推动作用，江油房地产市场具有较强的需求基础。
二、项目概况
1、项目地块的地理位置、周边概况
本项目位于江油市东部，涪江东岸，涪江一桥以北，宝成铁路以西，属三合镇三合场上下街片区。
地块东西宽约300米，南北总长约800米，总占地面积约20万平方米。
地块江景资源丰富，外部城市形象破旧，周边市政配套成熟。
2、地块总体技术经济指标
⏹占地面积：
174亩净地
⏹容积率：
5.7
⏹建筑面积：
852675平方米
⏹项目地块限高:
40-80米
⏹绿化率:
25-30%
⏹建筑密度:
22-30%
⏹地块基本状况:
由七个独立地块组成
⏹项目各类型物业构成:
物业类别
面积
（平方米）
住宅
528926
集中商业
63000
街铺
75649
办公用房
76000
车库
4050个
配套
4100
合计
852675
3、富乐领江一期工程总平图和一期经济指标
一期总规划用地面积：
71613.7平方米，107.42亩
⏹规划用地面积（参与容积率和建筑密度计算）：
36576平方米，54.9亩
规划用地面积（不参与容积率和建筑密度计算）：
平方米
规划总建筑面积：
239477平方米
地上计入容积率的建筑面积：
211475平方米
住宅建筑面积：
164950平方米
商业用房建筑面积：
78615平方米
地下建筑面积：
28002平方米
容积率：
5.8
建筑基地面积：
16140平方米
总建筑密度：
44%
绿地率：
30%
机动停车位：
700辆
4：
成本测算表：
序号
费用种类
计算基础（平方米）
标准（元/㎡）
总价（元）
备注
（一）
前期及报建规费
239477
136.16元/㎡
32,607,188
1
地勘费
239477
8
1,915,816
2
设计费
239477
25
5,986,925
3
城市配套费
239477
75
17,960,775
*
4
建筑噪音超标排污费
239477
1
239,477
*
5
开评标服务费
239477
3.17
759,142
6
防雷检测费
239477
1
239,477
7
气象工程评估费
239477
0.7
167,634
8
人防异地建设费用
239477
15
3,592,155
*
9
消防检测费
239477
0.4
95,791
10
施工图审查费
239477
1.4
335,268
11
城建档案保管服务费
239477
1.99
476,559
12
白蚁防治费
239477
1.5
359,216
*
13
房地产测绘费
239477
2
478,954
（二）
建安及配套工程费
239477㎡
2153.94元/㎡
519,372,002
1
土建安装
239477
1800
431,058,600
2
工程监理费
239477
6
1,436,862
3
室外道路管网
239477
100
23,947,700
4
环境景观工程
239477
100
23,947,700
5
化粪池
1300立方米
1200元/立方米
1,560,000
6
天然气户表工程
1712户
3610.00元/户
6,180,320
7
自来水户表工程
1712户
3060.00元/户
5,238,720
8
电户表工程
1712户
1200.00/户
2,054,400
9
双回路高压箱变系统
239477
40
9,579,080
10
安防、闭路电视宽带
239477
60
14,368,620
（三）
营销及管理费用
239477㎡
496.9元/㎡
0
1
营销广告费用
预计销售总额
2.00%
2
项目管理费
建安配套工程费用
2%
3
财务费
自筹资金3亿，项目贷款3亿元
2亿*年息10%*5年
4
营业税及附加
预计销售收入
5.56%
*
5
印花税
预计销售收入
0.05%
6
交易手续费
销售面积
3元/㎡
（四）
合计
551,979,190
5：
销售收入测算：
序号
物业类别
面积（平方米）
售价（元/平方米）
总价（元）
备注
1
住宅
164950
3500
577,325,000
2
商业（一楼）
29651
8500
252,033,500
3
商业（二楼）
29445
6500
191,392,500
4
商业（三楼）
15619
5500
85,904,500
5
商业（四楼）
3701
4500
16,654,500
6
商业（五楼）
199
4000
796,000
7
地下车库
700个
40000
28,000,000
合计
243,565
1,152,106,000
6：
项目投资收益：
1、税前利润=总收入-总成本（不含土地成本）=313632.44万元-240283.43万元=73349.01万元。
2、项目合理利润=总收入*10%=313632.44万元*10%=31363.2万元（未计算土地交易税、土地增值税）3、项目土地成本：
1）按宗地面积335亩核算：
项目总收入-总成本-合理利润/336.5亩=313632.44万元-240283.43万元-31363.2万元/336.5亩=124.77万元/亩。
2）按净用地面积196.76亩核算：
项目总收入-总成本-合理利润/196.76亩=313632.44万元-240283.43万元-31363.2万元/196.76亩=213.39万元/亩。
7、项目现状
⏹项目为综合用地，用地年限为50年；
⏹项目用地为待拆迁的居民区.
综合评价：
本项目位于江油江东老城区,景观、地段、交通等外部条件较好；且规模宏大，对整个城市的发展格局都具有举足轻重的影响。
项目为一块“璞玉”，价值挖掘潜力较大，需要站在整个城市发展的高度进行定位思考。
三、项目SWOT分析与定位思考
1、SWOT分析
⏹优势：
项目位于江油江东板块涪江一桥北，江景资源丰富，配套成熟，交通较为便利，规模巨大，商业价值极大。
⏹劣势：
周边环境陈旧杂乱，档次偏低。
⏹机会：
新火车站投入使用，几大道路施工，尤其是成绵乐高铁和高铁站的完工，必将全面启动江江区。
⏹威胁：
房地产市场受到国家政策的有力调控，明月新城的巨无霸竞争，周边工业废气、火车站噪音的不利影响。
综合评价：
本项目先天条件比较好，商业价值极高，我们应站在全市的高度，充分整合项目资源，扬长避短，最大限度挖掘项目的商业价值。
2、项目整体定位和价值预估
⏹物业整体市场形象定位
依据市场现状和项目综合优势巨大的特征：
本项目整体定位为：
新城市中心·85万㎡滨江大盘
⏹整体价格预估
本项目价格预估可选用市场比较法来制定。
综合江油市场高层物业目前售价和未来走势，整体而言本项目住宅售价初步估计为4500元/㎡，商业街铺售价10000元/㎡，集中商业估值均价8000元/㎡，办公用房售价6000元/㎡左右。
从保守的角度来分析，若国家房地产调控政策对江油市场产生强烈影响，则预估本项目住宅售价为4000元/㎡，商业街铺售价8000元/㎡，集中商业均价6000元/㎡，办公用房售价5000元/㎡左右。
综合结论：
⏹项目整体定位为江油新兴市级城市中心，能够最大限度地发挥项目的综合优势、显著弱化项目劣势，最大限度提升项目价值，有利于实现利润最大化，有利于建立项目在江油市场的领袖地位和塑造富乐集团的企业品牌。
⏹为实现资金快速回笼和商业价值最大化目标，街铺底层和二层采取全部销售的方式，集中商业采取主力店招商方式。
入市节奏方面，先确定主力店，住宅和商业底商跟进销售。
四、经济效益分析
分正常状态和保守状态两种情况进行经济效益分析
方案A：
按正常情况预估售价，其中住宅4000（元/㎡），街铺9000（元/㎡）
1、项目整体投资预估
项目
单价（元/㎡）
面积（㎡）
合计（元）
一、土地费用
4500
131171
590,269,500
二、容积率
5.70
三、规划总建筑面积
地上计容积率建筑面积
747,675
地下建筑面积
105,000
小计
852,675
四、建安成本
地上建筑
1500
747674
1,121,512,050
地下建筑
2000
105000
210,000,000
小计
1,331,512,050
五、园林、配套成本
220
747674
164,488,434
六、管理费用
----
期初投资×2%
11,805,390
七、财务费用
----
期初投资30%×6%×1年
10,624,851
八、销售费用
----
销售收入×3%
112,711,335
九、不可预见费
----
期初投资×2%
11,805,390
投资合计
2,233,216,950
备注:
期初投资按土地费用计算
2、投资收益测算：
项目
金额（元）
说明
一、销售收入
3,757,044,500
含住宅、办公、车库和全部商业用房
二、销售税金
1、营业税
187852225.0
按销售收入的5%计算
2、印花税
1878522.3
按销售收入的0.05%计算
３、土地增值税
35691922.8
按销售收入的0.９5%计算
小计
225422670.0
总共占销售收入的6%
三、项目毛利
1、含税总投资
2458639620.0
2、销售毛利
1298404880.0
3、投资毛利率
58.1%
四、企业税金
1、所得税
324601220.0
销售毛利的25%
2、纯利润
973803660.0
3、投资纯利率
43.6%
附件：
正常情况下项目各类型物业售价及销售收入
物业类别
面积
售价
总价
（平方米）
（元/平方米）
（元）
住宅
528926
4000
2115704400
集中商业
63000
6000
378000000
街铺
75649
9000
680840100
办公用房
76000
5000
380000000
车库
4050
50000
202500000
配套
4100
0
0
合计
852675
----------
3757044500
方案B：
按地产调控政策对项目产生较大影响时的保守状态计算售价，其中住宅3800元/㎡，街铺8000元/㎡
1、项目整体投资预估
项目
单价（元/㎡）
面积（㎡）
合计（元）
一、土地费用
二、容积率
5.70
三、规划总建筑面积
地上计容积率建筑面积
747,675
地下建筑面积
105,000
小计
852,675
四、建安成本
地上建筑
1500
747674
1,121,512,050
地下建筑
2000
105000
210,000,000
小计
1,331,512,050
五、园林、配套成本
220
747674
164,488,434
六、管理费用
----
期初投资×2%
11,805,390
七、财务费用
----
期初投资30%×6%×1年
10,624,851
八、销售费用
----
总销售额×3%
107,268,311
九、不可预见费
----
期初投资×2%
11,805,390
投资合计
2,227,773,926
备注:
期初投资按土地费用计算
2、投资收益测算：
项目
金额（元）
说明
一、销售收入
3,575,610,380
含住宅、办公、车库和全部商业用房
二、销售税金
1、营业税
178,780,519.0
按销售收入的5%计算
2、印花税
1,787,805.1
按销售收入的0.05%计算
３、土地增值税
33968298.6
按销售收入的0.９5%计算
小计
214,536,622.8
总共占销售收入的6%
三、项目毛利
1、含税总投资
2,442,310,549
2、销售毛利
1,133,299,831
3、投资毛利率
50.9%
四、企业税金
1、所得税
283,324,958
销售毛利的25%
2、纯利润
849,974,873
3、投资纯利率
38.2%
附：
保守状态下项目各类型物业售价及销售收入
物业类别
面积
售价
总价
（平方米）
（元/平方米）
（元）
住宅
528926
3800
2009919180
集中商业
63000
6000
378000000
街铺
75649
8000
605191200
办公用房
76000
5000
380000000
车库
4050个
50000
202500000
配套
4100
0
0
合计
852675
------
3575610380
综合结论：
根据以上测算结果，正常情况下本项目纯利润为6.7亿元,其中投资毛利率58.1%，投资纯利率43.6%。
即使在受到国家房地产调控政策较大影响的保守状态下，本项目纯利润仍能达到约5.5亿元,其中投资毛利率50.9%，投资纯利率38.2%。
从各项静态指标可以看出，本项目利润回报良好。
如果营销工作组织得当，项目利润率将进一步提高。
五、可行性分析结论
通过以上分析，可以得出以下结论：
1、项目所处地段和超大规模决定项目拥有巨大的先天优势，项目的整体定位则最大限度地挖掘了项目的潜在价值，有力提升了项目的整体价值，从而使项目具有良好的经济效益以及很强的市场抗风险能力；
2、项目目前的发展机遇比较好，政府重视使项目政策风险降到最低点；
3、项目整体优势的充分发挥，加上适当的产品设计和营销手段，将成为本项目实现较高收益的主要条件。
综上分析结论：
本项目具有良好的经济效益和社会效益，切实可行。
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