虹口现代公寓物业招标书.docx

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虹口现代公寓物业招标书

上海“虹口现代公寓”物业管理招标书

前言

第一部分物业基本情况及要求

1.物业基本情况

2.物业管理的内容

3.物业管理的要求

4.其他要求

第二部分关于招标

5.招标事宜

6.开标时间及地点

第三部分投标人须知

7.说明

8.投标文件的编制

9.投标文件的递交

10.开标

11.评标标准及方法

12.定标

13.其他

第四部分附件

投标格式文件附件

项目名称总平面图

前附表

序号内容

1招标单位：

上海市“虹口现代公寓”业主委员会

物业地点：

上海市虹口区天宝路66弄

招标方式：

公开招标

发包内容：

住宅小区物业管理

2资格预审合格通知发出

时间：

2005年月日时前

3购取招标文件、资料

时间：

200年月日10：

00时

地点：

虹口区天宝路66弄会所业主委员会办公室

联系人：

徐小姐

4投标保证金：

人民币贰万元整（支票）、标书工本费：

人民币1000元（现金）

时间为购取招标文件时。

5书面提问传真截止时间：

2005年月日17：

00时前，

传真号：

（021）54901665

联系人：

徐小姐

6答疑、踏勘和发放补遗文件：

200年月日13：

30时

地点：

上海市虹口区天宝路66弄

联系人：

徐小姐联系电话：

54901699

7递交投标书截止时间：

200年月日13：

00时

地点：

具体位置另行通知

8开标时间：

200年月日13：

00时

地点：

具体位置另行通知

9投标有效期：

90天（日历日）

第一部分物业基本情况及要求

1.“虹口现代公寓”物业基本情况及主要技术经济指标

“虹口现代公寓”

本项目建造的物业类型为：

高层住宅和商业用房。

物业座落位置：

天宝路66弄。

地块四至范围：

东至天宝路，西至太平桥支路，南至物华路，北至临平北路。

本小区总用地面积约为13888平方米。

本小区住宅总建筑面积67805.74平方米。

其中：

住宅1号、2号、3号为35553.20平方米，住宅4号、5号为27536.19平方米，6号为4716.35平方米。

本小区公共建筑面积约为2391.32平方米。

地下建筑面积约为8337.5平方米（为地下停车库）。

总户数为530套，建筑密度20.63％，绿地面积6596平方米，绿地率为47.76％，其中：

集中的绿地面积989平方米（集中绿地率为15％），容积率为4.947。

6号楼另有裙房一幢，为三层建筑，现为商业用房和会所，商业用房面积约为1728.98平方米。

本小区共计6个门牌号楼，1号、2号、3号，楼层高1～35层；4号、5号楼层高1～35层，6号楼层高3～18层。

电梯共计12台，具体分布情况：

1号、3号、4号、5号楼有34站、35站各一台，其中35站的通往地下车库。

2号楼有27站、28站各一台，其中28站的通往地下车库。

6号楼有17站二台，与地下车库不相通。

电梯厂牌为：

通力电梯。

（当前底层住宅不收房屋设备运行费）

本小区机动车停车位约188个，其中地面停车位约33个，地下停车位约155个。

小区共设置3个出入口，其中：

人、车共行出入口2个，24小时开放；行人出入口1个，开放时间24小时。

本小区为非变频水泵，楼宇设置大堂吊灯。

本项目智能化设施的配置：

周界报警、可视对讲电子门禁、电子巡更、IC卡道闸、住户防盗报警、背景音响广播、电子屏信息发布、消防报警和中央电视监控。

本项目拥有门卫室3间、监控室1间、儿童乐园1处。

其他，如：

水泵总数、其他设备设施配置状况有待投标单位实地自行调查。

小区公共设备设施的能耗依据各投标单位的经验数值。

﹡备注：

上述相关数据仅供参考，以实际调查依据为准。

2.物业管理的内容

委托物业管理服务的主要内容包括：

（但不限于下列内容）

2.1物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备及场所的使用管理及维修养护；

2.2电梯、水泵等房屋设备的运行服务；

2.3365天24小时受理住户房屋、设备、设施的报修（包括：

区域内公共、共用范围、住户自用范围及开发商保修范围）；

2.4供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；

2.5物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的保洁服务、虫害灭杀、生活垃圾收集清运，等环境卫生维护工作；

2.6物业管理区域内的绿化、水域、景观的养护、运行及管理；

2.7物业管理区域内365天24小时门岗、监控中心值勤、公共区域安全巡视和公共秩序维护；

2.8物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及经营管理；

2.9物业管理区域内的消防安全宣传和防范；

2.10物业管理区域内突发事件的处置；

2.11365天住户服务需求及投诉受理；

2.12物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用及物业经营收入等的账务管理；

2.13物业档案资料、住户档案资料的收集、管理；

2.14物业管理区域内业主、使用人装饰、装修物业的行为管理（包括：

建筑垃圾的管理）；

2.15物业管理法律法规及常识向住户的宣传；

2.16社区文化的组织和开展；

2.17招标人与中标人在物业管理委托合同中约定的其它事项。

3.物业管理的要求

3.1综合管理服务标准（三级服务标准）

3.1.1小区内设置管理处，办公场所整洁有序，配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）。

3.1.2小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有三年以上物业管理工作经历，管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。

3.1.3周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务。

3.1.4服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。

3.1.524小时受理业主或使用人报修。

急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。

3.1.6对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。

3.1.7制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

3.1.8建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

3.1.9建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等]。

3.1.10制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

3.1.11对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。

3.1.12可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%。

3.1.13建立管理处内部管理制度和考核制度。

3.1.14服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。

3.2公共区域清洁卫生服务标准（四级服务标准）

3.2.1楼内地面和墙面：

每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。

3.2.2楼梯扶手、栏杆、窗台：

隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。

3.2.3楼内消防栓、指示牌等：

公共设施每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。

3.2.4天花板、公共灯具：

每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。

3.2.5楼内门、窗等玻璃：

每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。

3.2.6天台、屋顶：

保持清洁、无垃圾。

3.2.7楼内垃圾收集按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

3.2.8电梯轿厢：

每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。

3.2.9道路地面、绿地、明沟：

道路、地面、绿地每日清扫二次以上，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。

3.2.10公共灯具、宣传栏、小品等：

每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。

3.2.11水景：

每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。

3.2.12垃圾厢房：

有专人管理。

生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。

3.2.13果皮箱、垃圾桶：

合理设置。

每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。

3.2.14消毒灭害：

每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。

3.3公共区域秩序维护服务标准（四级服务标准）

3.3.1专职保安人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。

3.3.2能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。

3.3.3上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

3.3.4配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

3.3.5门岗：

各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，6:

00-20:

00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

3.3.6门岗：

外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。

3.3.7门岗：

对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。

3.3.8巡逻岗：

保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点。

监控中心有巡更记录（如无巡更器，巡逻时二人一组）。

3.3.9巡逻岗：

接到火警、警情后五分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。

3.3.10巡逻岗：

在遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。

3.3.11小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点应至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等4项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

3.3.12控制中心接到报警信号后，保安人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。

3.3.13小区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。

3.3.14车辆管理：

地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

3.3.15车辆管理：

有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。

3.3.16收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

3.4公共区域绿化日常养护服务标准（四级养护标准）

3.4.1草坪修剪，草坪保持平整，草高不超过8cm。

3.4.2草坪清杂草，每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5%。

3.4.3草坪灌、排水，常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。

3.4.4草坪施肥，按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。

3.4.5草坪病虫害防治，及时做好病虫害防治。

3.4.6其它草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。

3.4.7树木修剪，乔、灌木修剪每年三次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。

3.4.8树木中耕除草、松土适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。

3.4.9树木施肥，按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。

3.4.10树木病虫害防治，防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5％。

3.4.11树木扶正加固，树木基本无倾斜。

3.4.12其它乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。

3.4.13花坛花境布置，一年中有三次以上花卉布置，三季有花。

3.4.14花坛花境灌、排水，保持有效供水，无积水。

3.4.15花坛花境补种，缺枝倒伏不超过五处。

3.4.16花坛花境修剪、施肥及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。

3.4.17花坛花境病虫害防治，适时做好病虫害防治。

3.5共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准

一、公共部位（二类服务标准）

3.5.1房屋结构，每年二次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

3.5.2门窗，每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

3.5.3楼内墙面、顶面、地面，墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。

3.5.4管道、排水沟、屋顶，每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。

每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。

3.5.5围墙，每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好。

3.5.6道路、场地等，每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，侧石平直无缺损。

3.5.7休闲椅、室外健身设施等，每周二次以上巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。

3.5.8安全标志等，对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。

每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

二、供水系统为高层非变频水泵（二类服务标准）

3.5.9每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。

3.5.10每年定期二次清洗蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。

3.5.11高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。

3.5.12水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

三、排水系统（二级生化处理标准）

3.5.13每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。

3.5.14每年二次对污水处理系统全面维护保养。

3.5.15控制柜电气性能完好，运作正常。

3.5.16污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

3.5.17每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。

四、公共照明（二类服务标准）

3.5.18公灯，及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。

3.5.19景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等，保持灯具完好，亮灯率在98%以上。

3.5.20公共电气柜，每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。

五、消防系统（消防设施、设备）（二类服务标准）

3.5.21消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。

3.5.22消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完好。

3.5.23每半年检查一次消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用。

3.5.24按需配备灭火器，每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

六、避雷系统（避雷设施）

3.5.25每年二次检查避雷装置，18层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。

七、弱电系统（二类服务标准）

3.5.26楼宇对讲系统，不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲功能正常，语音清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。

3.5.27住户报警，不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。

3.5.28周界报警，24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。

3.5.29监视系统，不定期进行调试与保养，保证各项监控设备２４小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

3.5.30电子巡更，根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

八、升降系统（电梯）

3.5.31保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

3.5.32委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

3.5.33电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

3.5.34电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。