虹口现代公寓物业招标书.docx

1、虹口现代公寓物业招标书上海“虹口现代公寓”物业管理招标书前 言第一部分 物业基本情况及要求1. 物业基本情况2. 物业管理的内容3. 物业管理的要求4. 其他要求第二部分 关于招标5. 招标事宜6. 开标时间及地点第三部分 投标人须知7. 说明8. 投标文件的编制9. 投标文件的递交10. 开标11. 评标标准及方法12. 定标13. 其他第四部分 附件投标格式文件附件项目名称总平面图前 附 表序号 内 容1 招标单位：上海市“虹口现代公寓”业主委员会物业地点：上海市虹口区天宝路66弄招标方式：公开招标发包内容：住宅小区物业管理2 资格预审合格通知发出时间：2005年 月 日 时前3 购取招标

2、文件、资料时间：200 年 月 日10：00时地点：虹口区天宝路66弄会所业主委员会办公室 联系人：徐小姐4 投标保证金：人民币贰万元整（支票）、标书工本费：人民币1000元（现金）时间为购取招标文件时。5 书面提问传真截止时间：2005年 月 日 17：00 时前，传真号：（021）54901665联系人：徐小姐6 答疑、踏勘和发放补遗文件：200 年 月 日13：30时地点：上海市虹口区天宝路66弄联系人：徐小姐 联系电话：549016997 递交投标书截止时间：200 年 月 日13：00时地点：具体位置另行通知8 开标时间：200 年 月 日13：00时地点：具体位置另行通知 9 投标

3、有效期：90天（日历日）第一部分 物业基本情况及要求1. “虹口现代公寓”物业基本情况及主要技术经济指标“虹口现代公寓”本项目建造的物业类型为：高层住宅和商业用房。 物业座落位置：天宝路66弄。地块四至范围：东至天宝路，西至太平桥支路，南至物华路，北至临平北路。本小区总用地面积约为13888平方米。本小区住宅总建筑面积67805.74平方米。其中：住宅1号、2号、3号为35553.20平方米，住宅4号、5号为27536.19平方米，6号为4716.35平方米。本小区公共建筑面积约为2391.32平方米。地下建筑面积约为8337.5平方米（为地下停车库）。总户数为530套，建筑密度20.63，绿

4、地面积6596平方米，绿地率为47.76，其中：集中的绿地面积989平方米（集中绿地率为15），容积率为4.947。6号楼另有裙房一幢，为三层建筑，现为商业用房和会所，商业用房面积约为1728.98平方米。本小区共计6个门牌号楼，1号、2号、3号，楼层高135层；4号、5号楼层高135层，6号楼层高318层。电梯共计12台，具体分布情况：1号、3号、4号、5号楼有34站、35站各一台，其中35站的通往地下车库。2号楼有27站、28站各一台，其中28站的通往地下车库。6号楼有17站二台，与地下车库不相通。电梯厂牌为：通力电梯。（当前底层住宅不收房屋设备运行费）本小区机动车停车位约188个，其中地

5、面停车位约33个，地下停车位约155个。小区共设置3个出入口，其中：人、车共行出入口 2个，24小时开放；行人出入口1个，开放时间24小时。本小区为非变频水泵，楼宇设置大堂吊灯。本项目智能化设施的配置：周界报警、可视对讲电子门禁、电子巡更、IC卡道闸、住户防盗报警、背景音响广播 、电子屏信息发布、消防报警和中央电视监控。本项目拥有门卫室3间、监控室1间、儿童乐园1处。其他，如：水泵总数、其他设备设施配置状况有待投标单位实地自行调查。小区公共设备设施的能耗依据各投标单位的经验数值。备注：上述相关数据仅供参考，以实际调查依据为准。2. 物业管理的内容委托物业管理服务的主要内容包括：（但不限于下列内

6、容）2.1 物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备及场所的使用管理及维修养护；2.2 电梯、水泵等房屋设备的运行服务；2.3 365天24小时受理住户房屋、设备、设施的报修（包括：区域内公共、共用范围、住户自用范围及开发商保修范围）；2.4 供水 、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；2.5 物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的保洁服务、虫害灭杀、生活垃圾收集清运，等环境卫生维护工作；2.6 物业管理区域内的绿化、水域、景观的养护、运行及管理；2.7 物业管理区域内365天24小时门岗、监控中心值勤、公共区域安全巡视和公

7、共秩序维护；2.8 物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及经营管理；2.9 物业管理区域内的消防安全宣传和防范；2.10 物业管理区域内突发事件的处置；2.11 365天住户服务需求及投诉受理；2.12 物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用及物业经营收入等的账务管理；2.13 物业档案资料、住户档案资料的收集、管理；2.14 物业管理区域内业主、使用人装饰、装修物业的行为管理（包括：建筑垃圾的管理）；2.15 物业管理法律法规及常识向住户的宣传；2.16 社区文化的组织和开展；2.17 招标人与中标人在物业管理委托合同中约定的其它事项。3. 物业管理的要求3.1 综合管理

8、服务标准（三级服务标准）3.1.1 小区内设置管理处，办公场所整洁有序，配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）。3.1.2 小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有三年以上物业管理工作经历，管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。3.1.3 周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务。3.1.4 服务规范应符合上海市物业管理行业规范要求。3.1.5 24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。3.1.6 对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。3.1.7 制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规

9、定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。3.1.8 建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。3.1.9 建立小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等。3.1.10 制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。3.1.11 对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。3.1.12 可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%。3.1.13 建立管理处内部管理制度和考核制度。3.1.14 服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收

10、费项目和标准。3.2 公共区域清洁卫生服务标准（四级服务标准）3.2.1 楼内地面和墙面：每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。3.2.2 楼梯扶手、栏杆、窗台：隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。3.2.3 楼内消防栓、指示牌等：公共设施 每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。3.2.4 天花板、公共灯具：每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。3.2.5 楼内门、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。3.2.6 天台、屋顶：保持清洁、无垃圾。3.2.7 楼内垃圾收集 按楼层设置垃圾

11、收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。3.2.8 电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。3.2.9 道路地面、绿地、明沟：道路、地面、绿地每日清扫二次以上，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。3.2.10 公共灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。3.2.11 水景：每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。3.2.12 垃圾厢房：有专人管理

12、。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。3.2.13 果皮箱、垃圾桶：合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。3.2.14 消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。3.3 公共区域秩序维护服务标准（四级服务标准）3.3.1 专职保安人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。3.3.2 能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。3.3.3 上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。3.3.4 配

13、备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。3.3.5 门岗：各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，6:00-20:00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。3.3.6 门岗：外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。3.3.7 门岗：对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。3.3.8 巡逻岗：保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点。监控中心有巡更记录（如无巡更器，巡逻时二人一组）。3.3.9 巡逻岗：接到火警、警情后五分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。3.3.10

14、 巡逻岗：在遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。3.3.11 小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点应至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等4项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。3.3.12 控制中心接到报警信号后，保安人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。3.3.13 小区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。3.3.14 车辆管理：地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放

15、有序。3.3.15 车辆管理：有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。3.3.16 收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。3.4 公共区域绿化日常养护服务标准（四级养护标准）3.4.1 草坪修剪，草坪保持平整，草高不超过8cm。3.4.2 草坪清杂草，每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5%。3.4.3 草坪灌、排水，常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。3.4.4 草坪施肥，按肥力、草种、生长情况及时施肥

16、，每年二遍以上。3.4.5 草坪病虫害防治，及时做好病虫害防治。3.4.6 其它草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。3.4.7 树木修剪，乔、灌木修剪每年三次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。3.4.8 树木中耕除草、松土 适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。3.4.9 树木施肥，按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。3.4.10 树木病虫害防治，防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5。3.4.11 树木扶正加固，树木基本无倾斜。

17、3.4.12 其它乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。3.4.13 花坛花境布置，一年中有三次以上花卉布置，三季有花。3.4.14 花坛花境灌、排水，保持有效供水，无积水。3.4.15 花坛花境补种，缺枝倒伏不超过五处。3.4.16 花坛花境修剪、施肥 及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。3.4.17 花坛花境病虫害防治，适时做好病虫害防治。3.5 共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准一、公共部位（二类服务标准）3.5.1 房屋结构，每年二次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,

18、发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。3.5.2 门窗 ，每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。3.5.3 楼内墙面、顶面、地面，墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。3.5.4 管道、排水沟、屋顶，每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。3.5.5 围墙 ，每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好。3.5.6 道路、场地等，每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损

19、坏及时修复，保持路面基本平整无积水，侧石平直无缺损。3.5.7 休闲椅、室外健身设施等，每周二次以上巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。3.5.8 安全标志等，对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。二、供水系统为高层非变频水泵（二类服务标准）3.5.9 每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。3.5.10 每年定期二次清洗蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。3.5.11 高层房

20、屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。3.5.12 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。三、排水系统（二级生化处理标准）3.5.13 每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。3.5.14 每年二次对污水处理系统全面维护保养。3.5.15 控制柜电气性能完好，运作正常。3.5.16 污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。3.5.17 每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。四、公共照明（二类服务标准）3.5.18 公灯，及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具

21、完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。3.5.19 景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等 ，保持灯具完好，亮灯率在98%以上。3.5.20 公共电气柜，每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。五、消防系统（消防设施、设备）（二类服务标准）3.5.21 消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。3.5.22 消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完好。3.5.23 每半年检查一次消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用。3.5.24 按需配备灭火器，每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充

22、压。六、避雷系统（避雷设施）3.5.25 每年二次检查避雷装置，18层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。七、弱电系统（二类服务标准）3.5.26 楼宇对讲系统，不定期进行调试与保养，保证其小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲功能正常，语音清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。3.5.27 住户报警，不定期进行调试与保养，保证其小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。3.5.28 周界报警，24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏

23、、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。3.5.29 监视系统，不定期进行调试与保养，保证各项监控设备小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。3.5.30 电子巡更，根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。八、升降系统（电梯）3.5.31 保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。3.5.32 委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。3.5.33 电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。3.5.34 电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。