物业合作计划书.docx

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物业合作计划书

物业合作计划书及市场分析情况

一、二手房市场的发展：

90年代以来，随着我国房地产业的迅猛发展，房地产中介服务行也随之日趋繁荣，经历从无到有、从小到大、从不规范到比较规范的发展过程，到上世纪90年代末在中国的大地上房地产中介服务机构实实在在成为房地产市场上的特殊行业以至市场发展的一股新生力量，它们为盘活楼市，特别是在二手楼市场中起到了积极的推动作用。

近年来，我国的房地产中介服务行业中出现了一些信誉较好的公司，他们机构规模逐步扩大，从业人员专业化水平显著提高，行业理论研究水平也不断提升，他们的出现为加速传播房地产交易信息和加快房地产商品流通起了积极的作用。

但在当前房地产经纪行业入行门槛低、法律法规不够完善的环境下，也有一些无牌无照的中介违规经营，特别是只从事二手楼租售业务的中介，就一张桌子、一台电话、一本笔记本也可以开张营业。

而现在房地产中介所普遍采用的经营模式和业务操作流程中存在诸多问题，如信息不对称、操作方式不公开等，给一些无良中介有了可乘之机，这严重影响了整个行业的诚信。

作为一个刚刚进入发展期的行业，此时谁能出来做个诚信、服务顾客、阳光操作的房地产中介服务商，谁就能真正赢得顾客，赢得市场，DR房地产连锁服务公司之商业计划就是在这种市场环境下孕育而生的。

我公司从创建开始就走信息网络化、技术现代化、体系规模化、服务专业化的高端路线。

即利用高效率的网络应用技术，开发一套完整、实用的楼盘信息档案并拥有全景实拍录相的数据库网络系统；通过公司直营、区域加盟、个体加盟的特许加盟、物业合作等经营模式有计划的组建一个遍布整个城区的网络覆盖，达到两网合一、优势互补的客户资源网络平台上发展一个以房地产业务及各种衍生业务为内容的专业连锁服务机构。

二、服务概念及其内涵：

居美房地产经纪有限公司致力于为供需双方之间搭建一个公开、透明、良性的沟通平台，通过企业自身资源的整合，协调各方，努力实现供求之间的动态平衡。

我们的服务理念是“一切为顾客着想，实现顾客价值的最大化”。

我们为卖房的顾客提供专业的房产价值评估，避免出现房产的价值缩水；为顾客提供专业全面的代理销售活动，为顾客节省时间成本和精力成本；为购房者提供便捷、安全的房贷及资金周转，降低顾客的资金压力和风险；为购房者找寻合适的房源并提供比价工具，确保顾客以最小的成本购买到最满意的房产；另外也为顾客提供后期的装修策划和附加的联盟商业优惠增值体验。

三、目前市场现状：

1、楼市综述：

2011年9月-2011年10月，成都二手房市场“量涨价跌“。

就近期状况，比如上周（9.19-9.25）成都市六大城区二手房（住宅）总成交548套，环比上涨39.09%，成交面积为47559.02平米，环比上涨38.23%。

成都市二手房（住宅）挂牌均价为9032元/平米，环比下跌0.65%。

进入九月以来，全市的二手房成交依然保持着今年的低迷成交，在宏观调控严厉执行及不断深入的背景下，“金九银十”的商业销售旺季并未给二手房市场带来成交的反弹。

据我们了解的相关数据显示，截止九月底，全市二手房住宅总成交量为1655套，环比8月下跌34.97%，减少了890套。

预计，在现行政策保持不变的情况下，成都二手房的成交依旧靠刚性需求来支撑，在没有投资性需求介入的情况下，后期难有大的起色。

而调控的不放松，成交量的起不来，让房价走低已成必然。

从各方面数据显示，9月全市的二手房挂牌均价为9032元/平米，环比下跌0.65%。

不过，由于真实住房需求依然旺盛，加之二手房销售方面的特殊性，房价也具有一定程度的“刚性”，短期内大幅下调的可能性很小。

2、成都二手房挂牌均价

2011年9月-2011年9月底，成都市二手房（住宅）挂牌均价为9032元/平米，环比下跌0.65%。

由此数据可以看出2011年9月，二手房市场一片冷清，丝毫未见往年“金九“盛宴的影子。

新房市场集中放量，对二手房市场产生不小的冲击，分流了部分首次置业的刚需者，就目前全国重点城市二手房成交量延续之前的低迷之势，成交总量环比再降1.33%，7城市二手房成交量同比下降4到7成。

二手房市场的挂牌量也出现萎缩，面对僵持数月的房价和严厉的限购政策，业主入市谨慎，惜售心理严重。

目前，二手房房价整体维持稳定，房价上涨的势头明显遏制，但是下行动力尚显不足。

首先，面对严重的通货膨胀和居高不下的CPI，房产仍为保值的首选，在找到新的投资途径之前，二手房房源很难大量入市。

其次，目前房屋在持有环节中的费用几乎为零，而且现在部分中介公司已转入租赁市场，收取租金，但是房屋在交易环节中的费用较高，这也阻碍了二手房源的入市。

在加上现在新房市场的特价促销火热，价格的实降铺开，开发商在实行开盘诸多优惠的同时，也在对二手房价的影响。

二手房整体而言，仍然持续之前的僵持状态，价格维持窄幅震荡。

基于价格和供应情况的双重影响，二手房成交量近期难以走出低迷。

四、合作模式

鉴于上述不利的市场因素，我公司决定改变传统的经营模式，转而和贵物业公司合作，寻求一种新的经营体系，达到双方互利共赢的目标。

我公司与贵公司合作的模式具体如下：

1、贵公司为我公司提供办公的场所，便于客户的接待及其合同签订使用。

在贵公司的经营范围之内为我公司做一定的宣传（如各物业项目指定的广告品牌效应）。

配合我公司做好和各项目人员的沟通工作，做好对其他中介公司人员进出登记制度，对房源的收集和对客户信息的提供工作。

2、出于企业业务拓展的考虑，在营运初期我公司应该依托贵公司已有资源来分阶段扩展自身的业务范围。

二手房产的运作主要依托于“客户会+网站”的模式，立足该项目，先必须依托该项目管理处曾经代租、代售和服务过的客户来形成可辐射的目标市场，这样才能很好的发挥固有的优势，慢慢向外辐射。

3、我公司将会派遣专业的置业专家到贵公司提供的办公地点办公。

4、收入分配制度.对于在贵公司提供的场所内我公司获得的收入统一按照双方协商的收入分配制度进行分配（双方分配面议）。

五、宣传途径：

1、网络端口推广：

我公司对房源信息会在各大网络端口上进行宣传。

我公司现有4种网络端口，将会在各大网络上进行覆盖式刷新宣传。

“搜房帮”端口5个，每天刷新量达300条房源信息，主要是进行房屋租售宣传，每天的早上9:

00、11:

00、15:

00、21:

00左右效果最为明显。

“安居客”账号4个，主要是进行二手房的买卖方面，每天的10:

00、13:

00、16:

00、20:

00、22:

00左右效果明显，还有“58同城、赶集网”端口个4个，这两个网络端口主要是进行房屋租赁这一块，每天9：

00—00:

00的效果都俱佳。

2、店面推广：

店面房源展示，除了网络上的推广之外，我公司还会在我公司各个分店店面的水牌上突出房源信息，争取一批上店客户。

形成互动作用。

3、驻守水牌推广:

我公司每天会定期在不同户外驻点，对所有出租、出售的优质房源进行展示，进行宣传。

4、项目现场广告推广：

我公司会在各个项目接待点处摆放相应的广告工具，如易拉宝、宣传单、相应楼书等等。

在贵项目固定广告区域定期更换相应各项目最新优质出租、出售房源。

5、报纸、杂志类推广：

我公司可选择在成都地方性报纸的房产板块、专业的房产杂志以及户外制作并发布企业的形象广告，并留下网站地址和咨询电话。

也可以制作自己的手册或者刊物，在客户会内部和外部免费发放。

6、网络搜索引擎营销策略推广：

各类房产网站是买房者寻找房源的重要途径，在这些网站上适当投放广告，宣传企业品牌，指引浏览者来访企业自己的网站。

也可以在这些知名房产网站上注册中介会员，通过支付一定的费用，发布房源信息。

通过搜索引擎付费和关键词营销等，提高网站在用户检索结果中的排位，更好的推广企业网站。

或者通过网站链接的形式，把企业网站链接在其他知名的房产类网站上，增加企业网站的访问量。

六、操作模式以及盈利模式

充分整合我公司各门店及其贵公司各项目部内外部资源为我双方资源达成良好的互动性。

1、我公司会和贵公司实行信息共享，提供更多房源，降低我公司与贵公司双方之间信息不对称的程度，同时严格审核房源真实性，减少中间的虚假房源；

2、我公司会与银行合作为买房者提供便捷安全的房贷，建立类似于支付宝的第三方周转账户，在房产交割过程中代为保管交易资金；保证双方公司的信誉度与品牌度。

3、培养和挖掘贵公司各项目的功能和作用，依托贵公司各项目原有的一手房客户资源和接受公司二手房业务的新客户，为他们提供房屋出租、出售、房屋相互置换、家政等在内的物业服务；

4、加强我公司专业置业专家的培训，派往该项目的置业专家作为企业品牌的代表，必须具有良好的从业道德和熟练的业务操作能力，为顾客提供完美服务。

2、盈利模式

整个项目的运作依赖于网络门户和置业专家结合的模式，充分发挥网络信息的及时性、共享性、广阔性和方便性，同时结合置业专家服务的灵活性和个性化，提供优质的全程购房服务。

整个项目的赢利点有以下几个方面：

1、二手房买卖和租赁业务秉承“信息共享，利益分成”的方式，谋求与贵公司各个项目的合作，共享房源信息，建立各方认同的利益分配机制，实现收益共享。

2、现金收购置换业务主要利用企业强大的客户资源和资金能力，现金收购客户房产，再择机卖出，谋取房屋价差。

3、不动产顾问业务利用企业专业权威的房产评估技术提供商业置业和其他房产的咨询服务，获取费用。

4、会员服务业务主要为客户提供额外的附加价值，提高服务品质，赢得客户好感和信任。

利润来源于加盟商家的利益共享和物业服务的策划费用。

5、大宗项目代理与一手房项目代理同质，赢利点是营销策划与咨询的服务费用。

七、针对目标客户

根据今年市场情况分析，今年二手房的用户需求主要集中在婚房、改善性住房、外来人员、刚需人员等几个方面，根据需求的特性和市场的发展变化趋势，我们将目标客户定位为以下几类。

1、刚参加工作，收入不多的单身贵族。

这类客户以刚毕业大学生为主体，群体特征为文化修养较高，对生活品质期待较高，但经济能力有限，住房需求主要为房屋租赁，且以合租为主。

随着时间的推移，他们的经济能力将逐渐提高，并成为未来城市的中坚力量，属于可长期培养的忠诚客户。

我们可考虑为他们提供特别的租赁服务，如拼房帮等。

2、短期内准备结婚的未婚恋人。

在当下的中国绝大多数的人还是不能接受婚后无房，所以购买一套属于自己的房子是很多即将结婚的恋人必须要解决的最大难题。

由于经济能力的限制，很多80后恋人愿意购买性价比更高的二手房，而且户型主要集中在中小型上。

3、改善性购房者。

这类客户已经拥有自己的房产，但是出于提高生活品质或者满足子女教育资源的考虑，他们需要户型更大更舒适或者交通更便利、居住环境更好的房子。

他们既需要出售或者出租以前的房产，也需要购买新的房产，需求更为特殊。

4、置业投资者。

这类客户购买房产的目的不是满足居住的需要，而是用于长期投资，比如一些外地来青购买房产的投资者。

八、目前劣势：

1.我公司和贵物业公司合作也是存在一定的风险的。

首先：

贵物业所在小区属于次新楼盘，房屋入住率高，存在着出房率低，成交量不活跃的风险。

其次：

现在属于信息时代，很多房东现在都在网络上发布个人房源，存在房东和客户私下成交的可能性。

2.政府调控政策的不可预期。

针对目前的市场僵持状态，价格维持窄幅震荡，上至中央，下至省市政府不断出台政令条例，抑制一手房市场的同时，对二手房市场也产生不可预估的影响，因此房产政策是一柄双刃剑，可能产生积极的促进作用，也可能带来负面的消极效应。

3.低的市场进入门槛使得众多的后进入者来瓜分这份蛋糕，行业秩序混乱，不正当竞争行为滋生，使得整个行业环境恶化。

4.作为项目的新进入者，在营运实力和业务运营经验上与现有的行业领先者存在差距。