北京市自住型商品住房 预售合同征求意见稿.docx

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北京市自住型商品住房预售合同征求意见稿

BF————合同编号：

北京市自住型商品住房预售合同

（征求意见稿）

出卖人：

买受人：

北京市住房和城乡建设委员会

北京市工商行政管理局

二〇一五年十月制订

目录

说明

特别提示

术语解释

第一章合同当事人

第二章自住型商品住房基本状况

第三章自住型商品住房价款

第四章自住型商品住房交付条件与交付手续

第五章面积差异处理方式

第六章规划设计变更

第七章自住型商品住房质量及保修责任

第八章合同备案与房屋登记

第九章前期物业管理

第十章其他事项

说明

1.本合同文本为示范文本，由北京市住房和城乡建设委员会、北京市工商行政管理局共同制定。

2.签订本合同前，出卖人应当向买受人出示《北京市商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。

3.出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。

买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。

4.当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。

双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。

合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。

5.为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后留有空白行，供双方自行约定或补充约定。

出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。

6.本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。

【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。

7.根据《合同法》的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

8.双方当事人在履行合同中发生争议的，可以通过消费者协会、房地产行业协会等相关机构调解，也可以选择向不动产所在地人民法院起诉，或者选择向仲裁委员会申请仲裁。

如选择申请仲裁的，可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会、外地的仲裁委员会申请。

9.双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。

特别提示：

您购买的房屋为自住型商品住房，所占用范围内的土地（地类）用途住宅，土地使用年限为70年。

出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设、交付商品房，并按照规划性质销售。

买受人使用该自住房期间，不得擅自改变该自住房的用途、建筑主体结构和承重结构。

买受人自取得房屋所有权证书之日起，原则上5年内不得转让。

买受人取得房屋所有权证书5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。

买受人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。

术语解释

1.自住型商品住房：

是指房地产开发企业（出卖人）通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权，按照限定销售对象、限定销售价格的原则，满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。

2.商品房预售：

本合同中是指房地产开发企业将正在建设中的取得《商品房预售许可证》的自住房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。

3.法定代理人：

是指依照法律规定直接取得代理权的人。

4.层高：

是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

5.净高：

是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

6.套内建筑面积：

是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和。

7.房屋的建筑面积：

是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。

8.不可抗力：

是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

9.民用建筑节能：

是指在居住建筑和公共建筑的规划、设计、建造、使用、改造等活动中，按照有关标准和规定，采用符合节能要求的建筑材料、设备、技术、工艺和管理措施，在保证建筑物使用功能和室内环境质量的前提下，合理、有效地利用能源，降低能源消耗。

10.绿色建筑：

是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。

11.不动产登记：

是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

12.所有权转移登记：

本合同中是指自住房所有权从出卖人转移至买受人所办理的登记类型。

13.房屋登记机构、不动产登记机构：

是指直辖市、市、县（区）人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋或不动产登记工作的机构。

14.分割拆零销售：

是指房地产开发企业将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的销售方式。

15.返本销售：

本合同中是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售自住房的行为。

16.售后包租：

本合同中是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业自住房的方式销售自住房的行为。

北京市自住型商品住房预售合同

出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，就自住型商品住房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本自住型商品住房预售合同。

第一章合同当事人

出卖人：

通讯地址：

邮政编码：

营业执照注册号：

企业资质证书号：

法定代表人：

联系电话：

委托代理人：

联系电话：

委托销售代理机构：

通讯地址：

邮政编码：

营业执照注册号：

经纪机构备案证明号：

法定代表人：

联系电话：

买受人：

【户所籍在地】：

证件类型：

【居民身份证】，证号：

出生日期：

年月日，性别：

通讯地址：

邮政编码：

联系电话：

【法定代理人】【委托代理人】：

【户籍所在地】：

证件类型：

【居民身份证】证号：

出生日期：

年月日，性别：

通讯地址：

邮政编码：

联系电话：

（买受人为多人时，可相应增加）

第二章自住型商品住房基本状况

第一条项目建设依据

1.出卖人以出让方式取得坐落于地块的建设用地使用权。

该地块【不动产权证书号】【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】为，土地使用权面积为平方米。

买受人购买的自住型商品住房（以下简称“自住房”）所占用的土地用途为住宅，土地使用年限自年月日至年月日止。

2.出卖人经批准，在上述地块上建设的自住房项目核准名称为，建设工程规划许可证号为，建筑工程施工许可证号为，建设工程施工合同约定的开工日期为，建设工程施工合同约定的竣工日期为。

第二条预售依据

该自住房已由批准预售，预售许可证号为。

第三条自住型商品住房基本情况

1.该自住房的规划性质为住宅。

2.该自住房所在建筑物的主体结构为，建筑总层数为层，其中地上层，地下层。

3.该自住房为本合同第一条规定项目中的【幢】【座】【】第单元层号。

房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该自住房的特定位置。

该自住房的平面图见附件一。

4.出卖人委托预测该自住房面积的房产测绘机构为，其预测建筑面积共平方米，其中套内建筑面积平方米，分摊共有建筑面积平方米。

与该自住房有关的共用建筑面积分摊情况见附件二。

该自住房【层高】【净高】为米。

有个阳台，其中个阳台为封闭式，个阳台为非封闭式。

（阳台是否封闭以规划设计文件为准。

）

5.签订本合同时该自住房所在楼栋的建设工程进度状况为。

（如：

正负零、地下一层、···地上五层、···结构封顶）

第四条抵押情况

与该自住房有关的抵押情况为【已抵押】【未抵押】。

抵押类型:

【该自住房所占用的土地使用权设定抵押】【该自住房在建工程设定抵押】，抵押人：

，

抵押权人：

，抵押登记机构：

，

抵押登记日期：

，债务履行期限：

。

抵押类型:

【该自住房所占用的土地使用权设定抵押】【该自住房在建工程设定抵押】，抵押人：

，

抵押权人：

，抵押登记机构：

，

抵押登记日期：

，债务履行期限：

。

。

抵押权人同意该自住房预售的证明及关于抵押的相关约定见附件三。

第五条房屋权利状况承诺

1.出卖人对该自住房享有合法权利；

2.该自住房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；

3.该自住房没有司法查封或其他限制转让的情况；

4.；

5.。

如该自住房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。

出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。

给买受人造成损失的，由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔偿金。

第三章自住型商品住房价款

第六条计价方式与价款

出卖人与买受人约定按照下列方式计算该自住房价款。

按照套内建筑面积计算，该自住房单价每平方米（币种）元，总价款为（币种）元（大写佰拾亿仟佰拾万仟佰拾元整）。

第七条付款方式及期限

（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金（币种）元（大写佰拾亿仟佰拾万仟佰拾元整），该定金于【本合同签订】【交付首付款】【】时【抵作】【】自住房价款。

（二）买受人采取下列第种方式付款。

1.一次性付款。

买受人应当在年月日前支付该自住房全部价款。

2.分期付款。

买受人应当在年月日前分期支付该自住房全部价款，首期房价款（币种）元（大写佰拾亿仟佰拾万仟佰拾元整），应当于年月日前支付。

3.贷款方式付款：

【公积金贷款】【商业贷款】【组合贷款】【】。

买受人应当于年月日前支付首期房价款（币种）元（大写佰拾亿仟佰拾万仟佰拾元整），占全部房价款的％。

余款（币种）元（大写佰拾亿仟佰拾万仟佰拾元整元整）向【】【住房公积金管理机构委托的商业银行】申请贷款支付。

4.其他方式：

。

（三）出售该自住房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。

该自住房的预售资金监管银行为，专用账户名称为，专用账户账号为。

自住房预售时，买受人应当将购房价款直接存入专用账户。

买受人申请抵押贷款的，出卖人应当提供专用账户作为贷款到账账户。

该自住房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。

第八条逾期付款责任

除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第种方式处理：

1.按照逾期时间，分别处理[

（1）和

（2）不作累加]。

（1）逾期在日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金。

（2）逾期超过日[该期限应当与本条第

（1）项中的期限相同]后，出卖人有权解除合同。

出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。

买受人应当自解除合同通知送达之日起日内按照累计应付款的%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。

出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之[该比率不低于第

（1）项中的比率]的违约金。

本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2.。

第四章自住型商品住房交付条件与交付手续

第九条自住型商品住房交付条件

该自住房交付时应当符合下列第1、2、、、项所列条件；同时，出卖人还应当提供《室内空气质量检测报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行工程竣工验收的住宅工程）。

1.该自住房已取得建筑工程竣工验收备案表；

2.该自住房已取得有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；

3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件（2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅，必选）；

4.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件（适用于2007年3月1日前签订土地出让合同但在2007年8月1日前进行施工招投标的项目）；

5.出卖人已取得了该自住房所在楼栋的房屋权属证明；

6.自住房所在项目已签订《白蚁预防合同》，出卖人应当向买受人出具该项目的《白蚁预防合同》或者其他实施房屋白蚁预防的证明文件，提供的《住宅质量保证书》中必须包括白蚁预防质量保证的内容；

7.；

8.。

第十条自住型商品住房相关设施设备交付条件

出卖人承诺本合同附件五载明的该自住房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的相关设施设备的交用日期与公示的该项目建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：

（一）基础设施设备

1.供水、排水：

交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。

使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，

；

2.供电：

交付时纳入城市供电网络并正式供电，

；

3.供暖：

交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，

；

4.燃气：

交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，

；

5.电话通信：

交付时线路敷设到户；

6.有线电视：

交付时线路敷设到户；

7.宽带网络：

交付时线路敷设到户。

以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续并承担因开通、使用所产生的费用。

如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列

第种方式处理：

（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。

第5项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付元的违约金；第6项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付元的违约金；第7项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付元的违约金。

出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后日之内达到交付使用条件。

（2）。

（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）

1.小区内绿地率：

年月日达到；

2.小区内非市政道路：

年月日达到；

3.规划的车位、车库：

年月日达到；

4.物业服务用房：

年月日达到；

5.医疗卫生机构：

年月日达到；

6.幼儿园：

年月日达到；

7.学校：

年月日达到；

8.配套生活垃圾分类设施：

年月日达到；

9.；

10.。

以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：

1.小区内绿地率未达到上述约定条件的，。

2.小区内非市政道路未达到上述约定条件的，。

3.规划的车位、车库未达到上述约定条件的，。

4.物业服务用房未达到上述约定条件的，。

5.其他设施未达到上述约定条件的，。

关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件五。

第十一条交付时间和手续

（一）出卖人应当在年月日前向买受人交付该自住房。

（二）该自住房达到本合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。

买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该自住房所在地为办理交付手续的地点。

。

交付该自住房时，出卖人应当出示满足本合同第九条约定的证明文件。

出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十二条处理。

（三）查验房屋

1.办理交付手续前，买受人有权对该自住房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。

2.买受人查验的该自住房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。

（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；

（2）管道堵塞；

（3）门窗翘裂、五金件损坏；

（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；

（5）；

（6）。

3.该自住房查验合格后，双方应当签署自住房交接单。

由于买受人原因导致该自住房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：

（1）；

（2）。

第十二条逾期交付责任

除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十一条约定的时间将该自住房交付买受人的，双方同意按照下列第种方式处理：

1.按照逾期时间，分别处理[

（1）和

（2）不作累加]。

（1）逾期在日之内[该期限应当不多于第八条第1

（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1

（1）项中的比率]。

（2）逾期超过日[该期限应当与本条第

（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。

出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的%[该比率不低于本合同第八条第一款第

（2）项中的比率]向买受人支付违约金。

买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之[该比率应当不低于本条第1

（1）项中的比率]的违约金。

2.。

第五章面积差异处理方式

第十三条面积差异处理

该自住房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该自住房的面积实测数据（以下简称实测面积）。

实测面积与本合同第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照下列方式处理。

1.套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

2.套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。

出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。

买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。

实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

套内建筑面积误差比＝

×100%

3.因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

第六章规划设计变更

第十四条规划变更

（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设自住房，不得擅自变更。

双方签订合同后，因规划性质、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。

出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。

（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。

买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。

（三）买受人解除合同的，应当按照本条第二款的约定书面通知出卖人。

出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的%向买受人支付违约金。

买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：

 。

第十五条设计变更

（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购自住房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。

出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。

1.该自住房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；

2.供热、采暖方式；

3.；

4.；

5.。

（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。

买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。

（三）买受人解除合同的，应当按照本条第二款的约定书面通知出卖人。

出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的%向买受人支付违约金。

买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：

。

第七章自住型商品住房质量及保修责任

第十六条自住型商品住房质量

（一）地基基础和主体结构

出卖人承诺该自住房地基基础和主体结构符合国家、本市及行业标准和施工图设计文件的要求。

经检测不合格的，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。

出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。

给买受人造成损失的，由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔偿金。

因此而发生的检测费用由出卖人承担。

买