中海物业顾问培训讲解.docx
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中海物业顾问培训讲解
第一部分：
工商业务基本知识
在工商业务基本知识中主要介绍三个方面的内容：
公司法、物业资质、物价收费。
第一讲 公司法篇
一、公司的类型及简介
我国现行的《公司法》所称公司，是指依照《公司法》在我国境内设立的有限责任公司和股份有限公司。
图示如下：
公 司
股份有限公司
有限责任公司
股东会
股东会
监事会
股东会
董事会
董事会
二、什么是有限责任公司、股份有限公司
有限责任公司——是指股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的法人企业。
而另一种公司形态――国有独资公司，是指国家授权投资的机构或者国家授权的部门单独投资设立的有限责任公司。
例如，中海物业是有限责任公司，注册资本1000万元，由中海集团公司按比例出资而成。
中海物业下属三家子公司：
中海电梯公司，注册资本300万元；中海楼宇科技公司，注册资本200万元中海环境公司，注册资本50万元，也是有限责任公司，由中海物业和三家子公司按比例相互交叉持股而成。
股份有限公司——是指由一定人数以上的股东组成，公司全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。
例如：
中海地产公司是股份有限公司，注册资本40680万元，由中海集团下属5家法人公司出资组建。
股东会是有限责任公司和股份有限公司的权力机构，对公司的经营方针和投资计划、选举和更换董事、监事、审议董事会、监事会报告、对公司年度财务预算方案、利润分配方案、增加或减少注册资本、对股东向股东以外的人转让出资作出决议、对公司合并、分立、变更公司形式、公司解散和清算、修改章程具有决定权和批准权。
三、有限责任公司和股份有限公司的异同点
有限责任公司和股份有限公司是两种不同的公司形态，如下图：
公司类型
相同点
不同点
募集资金
股东人数
股份转让
股权证明
股东会和董事会
有限责任公司
1、股东都对公司承担有限责任。
2、股东的财产与公司的财产是分离的，股东将财产投资公司后，该财产即成为公司财产，股东不再直接控制和支配这部分财产。
3、对外都是以公司的全部资产承担责任。
只能由发起集资，不能向社会公开募集资金
二个以上五十个以下
受限制较多，对股东的出资有严格要求
股权证明是出资证明书，且不能转让、流通
股东会的权限比董事会大，董事会人员由三至十三人组成
股份有限公司
可以向社会公开募集资金
五个以上
转让容易
股权证明是股票，可以转让、流通
由于股东人数没有上限，股东会的权限比董事会相对小，董事会人员由五至十九人组成
成立公司的注册资本：
1、有限责任公司注册资本的最低限额
以生产经营为主的公司人民币50万元；
以商品批发为主的公司人民币50万元；
以商业零售为主的公司人民币30万元；
以科技开发、咨询、服务性的公司人民币10万元。
2、股份有限公司注册资本的最低限额为1000万元。
四、有限责任公司、股份有限公司设立程序
内资企业：
到市工商局（宝安、
龙岗区的到区工商局）办理；私营企业：
到各区工商局办理
到企业所在区的公安局办理
到无线电管理大厦10楼
市质量技术监督局代码办
证大厅办理
到所选定的银行办理
地税：
到市地税局办理
国税：
到所在区国税局办理
（一）设立有限责任公司、股份有限公司应提交的资料：
序号
文件名称
提交文件的公司类型
1
公司董事长或者执行董事签署的《公司设立登记申请书》
有限责任公司股份有限公司
2
具有法定资格的验资机构出具的验资证明
3
公司章程
4
股东会决议、董事会决议
5
企业名称预先核准通知书
6
公司住所证明
7
授权委托书（办事人员）
说明：
1、股份有限公司除了提交以上资料外，还需提交以下资料：
设立股份有限公司的批准文件、创立大会的会议记录、筹办公司的审计报告。
2、股东或者发起人的资格证明是指：
企业法人营业执照的复印件、自然人的身份证明。
3、住所为自有的，提交房屋产权证明复印件；住所为租赁的，提交房屋租赁合同复印件。
4、如果公司经营范围中的涉及到需前置审批的项目，需提交相应证件。
例如：
物业管理资质证书、停车场许可证（具体如何办理，在第二、三节将详细讲述）
（二）设立有限责任公司、股份有限公司的分支机构（以物业管理处、停车场为例）提交如下资料：
1、填写《分公司设立登记申请书》；
2、加盖公司公章的公司章程复印件；
3、加盖公司公章的《企业法人营业执照》复印件；
4、公司对分公司负责人的任命文件；
5、营业场所使用证明（发展商开具管理用房证明）
6、发展商《建筑施工许可证》复印件；
7、建筑物命名审批表；
8、物业全委合同一份
9、停车场许可证复印件（设立停车场分支机构时提供）
（三）办理国税、地税税务登记证
物业公司缴纳的税种包括：
营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、房产税、企业所得税、印花税，
管理处缴纳的税种包括：
除上述税种中的房产税和企业所得税外的其他税金和交增值税。
办理税务登记证的法人企业和分支机构需要提供的资料：
1、税务登记表（一式三份）；
2、营业执照（副本原件、正本复印件）；
3、有关合同、章程复印件；
4、银行基本存款账户卡复印件；
5、法人代表的身份证原件、复印件；
6、组织机构代码证书原件及复印件、信息卡原件；
7、房屋租赁合同或其他证复印件；
第二讲物业资质篇
一、物业管理资质的演变
物业管理资质证书——是从事物业管理业务的资格凭证，凡在深圳市辖区范围内从事物业管理业务的单位，必须取得资质证书，方能从事物业管理。
深圳市住宅局1996年10月下发深住[1996]110号文件，关于印发《深圳市物业管理资质证书管理规定》的通知，规定全市物管单位实行资质等级管理，按等级标准核发物业管理资质证书。
具体等级划分如下：
序号
资质等级
注册资本（万元）
物业管理企业人员配备
荣誉称号
管辖物业面积
1
甲级
300
单位法人代表和分管物业管理的负责人具有中级以上职称和大专文化，90%以上具有中级以上技术职称或大专以上文化程度
30%以上获省级
50%以上获市级
60%以上获区级
所管物业建筑面积60万M2以上，高层楼宇20万M2以上，超市层楼宇1栋以上
2
乙级
150
单位法人代表和分管物业管理的负责人具有中级以上职称和大专文化，70%以上具有中级以上技术职称或大专以上文化程度
20%以上获省级
40%以上获市级
50%以上获区级
所管多层楼宇30万M2以上，高层楼宇10万M2以上
3
丙级
50
单位法人代表和分管物业管理的负责人具有中级以上职称和大专文化，50%以上具有初级以上技术职称或大专以上文化程度
到1999年10月，建设部出台《物业管理企业资质管理试行办法》，对全国物业管理单位规范并确定了等级标准和资格审批管理部门。
申请国家资质证书的条件
序号
资质等级
注册资本（万元）
物业管理企业人员配备要求
管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应项目计算基数的百分比之和不低于100%
多层住宅M2
高层住宅M2
独立式住宅（别墅）M2
办公楼、工业厂房M2
1
一级
≥500
物业管理专业人员及工程、管理、经济等相关专业人员不少于30人。
中级职称以上不少20人。
企业经理、项目经理取得物业管理专业人员职业资格证书。
200万
100万
15万
50万
2
二级
≥300
物业管理专业人员及工程、管理、经济等相关专业人员不少于20人。
中级职称以上不少10人。
企业经理、项目经理取得物业管理专业人员职业资格证书。
100万
50万
8万
20万
3
三级
≥50
物业管理专业人员及工程、管理、经济等相关专业人员不少于10人。
中级职称以上不少5人。
企业经理、项目经理取得物业管理专业人员职业资格证书。
20万
10万
2万
5万
4
临时资质
≥50
物业管理专业人员及工程、管理、经济等相关专业人员不少于10人。
中级职称以上不少6人。
企业经理取得物业管理专业人员职业资格证书。
——
——
——
——
2004年1月，
深圳市住宅局下发深住[2004]1号文《关于核发国家物业管理资质证书的通知》，根据文件的精神，决定将我市物业管理资质证书与国家资质证书并轨，自2004年1月起至3月底，向全市物业管理企业核发国家资质证书，那么原深圳市资质证书在国家资质证书颁发后作废。
一级资质证书由住宅局初审后报省建设厅复审，再报建设部审批及发证（本次申请国家一级资质证书的企业，暂领取国家二级资质证书，待建设部颁发一级证书后收回），二、三级和临时资质证书由住宅局核查后根据授权直接颁发。
像中海物业已经早已具备国家一级资质的企业就免于重新申请。
二、资质证书的申报程序
申请物业管理资质证书，要向住宅局提供以下资料：
1、申请单位按要求填写《深圳市物业管理资质证书申请登记表》并提供相关资料，送至单位注册地址所在地区住宅局。
2、区住宅局接受申请后，须在15个工作日内初审完毕，并将初审意见和申报材料返还申请单位。
3、申请单位持初审意见和申报材料到市住宅局进行申报，市住宅局应在30个工作日内核准颁发资质证书。
不予批准的，应给予书面答复。
4、申请单位应保证申报资料的完整性和真实性，并配合市、区住宅局实地考核。
5、申报一级资质的报省建设厅复审后报建设部审批发证。
第三讲物价收费篇
一、物价收费管理
在2000年前，深圳市物价局对物业管理企业要核发物业管理收费许可证，也就是在办理了工商税务证照等手续后，要向深圳市物价局申请物业管理收费许可证。
当时的程序如下：
1、物业管理公司应向市物价局提供如下资料：
（1）工商营业执照；
（2）行业主管部门核发的物业管理资质证书；
（3）物业管理确认书；
（4）业主委员会成立的批文；
（5）申请审批收费标准的书面报告。
2、召开业主会议，对物业管理收费标准实行听证；
3、审批收费标准后，办理物业管理收费许可证。
在2000年，由深圳市物价下发了深价[2000]41号文件《关于物业管理服务收费若干问题的通知》，对物业收费许可证的发放作了相应的调整：
1、成立业委会的小区：
根据物业管理有关法规、规章的规定，已成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由业主委员会与物业管理公司在物业管理委托合同中按照政府指导价约定或者由双方协商确定，经业主大会讨论通过后执行。
但如果物业管理项目、质量、深度超过指导标准所规定物业类别的，收费标准由业主委员会与物业管理企业协商确定，经业主大会讨论通过后执行。
无需向物价部门申报和备案，暂不实行收费许可证制度。
2、没有成立业委会的小区：
达到法定条件应当成立业主委员会但尚未成立的住宅小区物业管理费定价问题。
对因政府职能部门原因没有及时成立业主委员会的，仍由物价部门征求物业管理行业主管部门意见后核价，对属开发建设单位、物业管理企业或业主原因没有及时成立业主委员会的住宅小区的物业管理费定价申请，经区住宅行政管理部门审核同意并出具意见后，物价部门可作为特殊情况受理并审核定价。
以后所有的物业管理费批准文件应注明，业主委员会成立后，按业主委员会与物业管理公司签订的管理合同中的收费标准执行。
二、物业管理费
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