桂林市物业维修资金管理中心《房屋维修项目分类》.docx

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桂林市物业维修资金管理中心《房屋维修项目分类》

共用部位、共用设施设备维修项目分类

一、术语和定义

1.共用部位

共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢建筑物或者建筑区划范围内业主共有，以及在使用上、功能上为两户以上业主服务的部位，一般包括：

房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

2.共用部位维修

凡需牵动或拆换主体构件但保持原房屋的规模和结构的活动，维修后共用部位能达到房屋的使用功能和安全要求。

3.共用部位改造

凡需全部拆除或更新、另行设计、重新建造的活动，改造后共用部位能达到房屋使用功能和安全要求。

4.共用设施设备

共用部位、共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢建筑物或者建筑区划范围内业主共有，以及在使用上、功能上为两户以上业主服务的设施、设备，一般包括：

电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

5.共用设施设备维修

在不改变相应设施设备的主要技术参数的情况下对部件进行加工、修理的活动，维修后能恢复共用设施设备的正常功能。

6.共用设施设备更新

在不改变相应设施设备的主要技术参数的情况下以相应的新部件取代旧部件的活动，更新后能恢复共用设施设备的正常功能。

7.共用设施设备改造

以相应的新部件取代旧部件或对部件进行加工、修理的活动，改造后共用设施设备的主要技术参数将发生变化且能优化其使用功能。

8.紧急维修

发生危及房屋安全、消防安全及人身财产安全等紧急情况和停水、停电、电梯损坏等严重影响业主正常生活的情况，以及法律、法规、规章和有关技术标准规定,需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造，以保障共用部位或共用设施设备的功能正常。

二、项目分类

（一）、共用部位

1.主体结构

⑴地基、基础

①地基出现不均匀沉降，且经相关资质单位检测、鉴定，表明沉降不稳定，应对地基进行加固；经加固后基础承载力仍不足，应改造；

②基础承载力不足，经相关资质单位检测、鉴定，不能满足安全承载要求，应对基础进行加固；鉴定为危险点的，应改造。

⑵柱、梁、板、墙、屋架、檩条等

保护层出现开裂、空鼓、裂缝、表面风化、酥松及钢筋锈蚀等，影响结构安全，经相关资质单位检测、鉴定为不符合民用建筑可靠性鉴定标的的规定，应进行局部或整体加固，柱、梁、板、墙、屋架、檩条等经加固后承载力仍不足，应改造；鉴定为危险点的，应改造。

2.地下室

⑴防水层

防水层渗水，影响正常使用，应维修；经维修后仍达不到要求，应改造。

⑵地面、墙面

出现开裂、空鼓、翻砂、起皮、龟裂等，影响使用功能和观感效果，应维修；经维修后仍达不到要求，应改造。

⑶天棚

出现开裂、脱落、渗漏、起皮、变色等，影响使用功能和观感效果，应维修；经维修后仍达不到要求，应改造。

⑷门、窗

出现构件变形、开关不灵、配件损坏或缺失、油漆变色、掉粉、龟裂等，影响使用功能和观感效果，且局部修补不能满足要求，应改造。

3.外墙面

⑴外墙外保温层

出现开裂、空鼓、脱落、渗漏、粉化等，影响使用安全及外保温功能，应改造。

⑵外墙装饰装修

包括：

外墙水刷石、勒脚饰面、外墙渗水、墙涂料、外墙石材面层、外墙块料面层、外墙装饰板面层、玻璃幕墙、外墙栏杆、外墙空调架、外墙油漆等。

墙面出现污损、开裂、油漆变色、掉粉、龟裂、空鼓、粉化、渗漏等，块料面层出现破裂、脱落等，密封胶（条）出现开裂、脱落等，支撑构件出现损坏等，影响公共安全、使用功能和市容观感，应维修；经维修后仍达不到要求，应改造。

⑶外墙门、窗（玻璃窗、纱窗、外墙百叶等）

出现构件变形、损坏、配件缺失、开关不灵、油漆变色、掉粉、龟裂等，影响使用功能和观感效果，应改造。

4.室内门厅、楼梯间、走廊通道等

⑴地面装饰装修（地面、踢脚线等）

地面出现开裂、空鼓、翻砂、起皮等，踢脚线出现破损、翘曲、脱落等，影响使用功能和观感效果，应维修；经维修后仍达不到要求，应改造。

⑵扶手、栏杆、栏板等

出现破损、断裂、脱落、连接（墙）件松动、失效、锈蚀等，油漆出现严重污染、掉皮、褪色等，塑料扶手老化变形等，影响使用功能和安全，应改造。

⑶内墙面装饰装修（抹灰、涂料等）

内墙面出现开裂、空鼓、起皮、渗漏等，块材出现脱落、变形、支撑结构失效、位移、损坏等，影响使用功能和观感效果，应维修；经维修后仍达不到要求，应改造。

⑷天棚装饰装修（吊顶、涂料等）

天棚装饰装修出现开裂，变形，脱落，渗漏等，吊顶出现变形、翘曲、下坠等，吊挂结构件出现松脱、失效、严重锈蚀等，存在安全隐患、影响使用功能和观感效果，应维修；经维修后仍达不到要求，应改造。

⑸门、窗（木门窗、金属门窗、金属卷帘门、电子对讲门等）

出现构件变形、损坏、配件缺失、开关不灵、油漆变色、掉粉、龟裂等，影响使用功能、安全和观感效果，应改造。

5.屋面

⑴屋面（瓦屋面、型材屋面、屋面构造层、天沟、檐沟等）

屋面瓦出现不平整、破裂、合瓦交接处不密实等，屋脊、檐口出现不平直等，构造层出现空鼓等，影响使用功能和观感效果，应维修；经维修后仍达不到要求，应改造。

⑵屋面保温层

出现损坏、开裂、空鼓、脱落、渗漏、粉化等，影响使用安全、外保温功能，应改造。

⑶屋面防水层（卷材防水、涂膜防水、刚性防水等）

出现老化、断裂、翘边、封口脱开、严重空鼓等，引起房屋渗水，严重影响房屋使用功能，应维修；经维修后仍达不到要求，应改造。

（二）、共用设施设备

A.总平面环境设施

1.道路、停车场

⑴道路基础

①基层沉降，出现裂缝等，影响使用功能和观感效果，应填充修补、加固道路基础，

②其它改造（如爆管等）涉及的道路基础维修；

经维修后仍达不到要求，应更新；扩建、加宽及原材料和结构方式的改变。

⑵路面及装饰层

①出现裂缝、空鼓、积水等，影响使用功能和观感效果，应维修，

②其它改造（如爆管等）涉及的路面维修；

经维修后仍达不到要求，应更新；扩建、加宽及原材料和结构方式的改变。

⑶灯饰、栏杆等附属设施

①灯饰、栏杆及其各类钢铁部件3～5年全面油饰翻新一次；木门窗及其各类木部件5～10年全面油饰翻新一次，

②经维修后仍达不到要求，应更新；

新增和扩建。

2.广场

⑴广场基础

①基层沉降，出现裂缝等，影响使用功能和观感效果，应维修，

②其它改造（如爆管等）涉及的广场基础维修；

经维修后仍达不到要求，应更新；扩建、加宽及原材料和结构方式的改变。

⑵广场面层（石材、块料面层等）

①出现裂缝、空鼓、积水等，影响使用功能和观感效果，应维修，

②其它改造（如爆管等）涉及的面层维修；

经维修后仍达不到要求，应更新；扩建、加宽及原材料和结构方式的改变。

3.沟渠、水池、游泳池

⑴沟渠、水池、游泳池基础及侧壁

基层沉降，出现裂缝、垮塌等，影响使用功能和观感效果，应维修；经维修后仍达不到要求，应更新；扩建、加宽及原材料和结构方式的改变。

⑵沟渠、水池、游泳池面层

出现裂缝、空鼓、积水等，影响使用功能和观感效果，应维修；扩建、加宽及原材料和结构方式的改变。

⑶沟渠、水池、游泳池防水层

防水层破裂补漏，应维修；经维修后仍达不到要求，应更新；扩建或原材料和结构方式的改变而增加防水层。

⑷栏杆

①栏杆及其各类钢铁部件3～5年全面油饰翻新一次；木门窗及其各类木部件应5～10年全面油饰翻新一次，

②出现严重脱漆、锈蚀等，已完全失去本身的使用功能或存在严重的安全隐患，应更新；

新增和扩建。

⑸水池、游泳池给排水设备设施

①主管道的熔、焊接维修；管体局部补漏已无法解决其漏水问题，应进行局部或全面更新，

②暗管填充材料沉降等其他因素引起的管道破裂而进行隐蔽工程的综合维修；水管腐蚀严重并发生渗漏或达到使用年限，应更新，

③消毒、过滤等设施设备漏水，应维修；消毒、过滤等设施设备达到使用年限，应更新，

④水泵、电机设备（非标配件、专有或专利设备）出现轴承、线包故障等，应拆机、调整更换；水泵、电机达到使用年限或泵本体损坏严重，经重绕线包更换泵体主要零部件也无法维修，应更新；

在原有设备无损坏的情况下，增加给水管，改变电气设备的相关使用参数指标进行的更换。

⑹水池、游泳池相关电气设备设施

柜体内各种开关和元器件损坏，应维修；

①配电等相关电气柜体3～5年全面油饰翻新一次，

②柜体内元器件老化或达到使用年限，应更新，

③电线电缆全面老化等，影响使用功能，应更新，

④柜体存在安全隐患故障，造成设备整机烧毁等，应更新；

改变电气设备的相关使用参数指标进行的更换或增加。

4.环境小品景观

⑴石桥

①基层、梁、柱出现沉降、裂缝等，应修补、加固；基层、梁、柱主体结构部位出现严重沉降、变形、裂缝等，有严重安全隐患，无法使用，应更新，

②面层出现裂缝、空鼓、积水等，影响使用功能和观感效果，应维修；面层经维修后仍达不到要求，应更新；

改变石桥原有设计风格或材质，还需扩建等的新建工程。

⑵堆筑土山丘

泥土流失，影响使用功能，应更新；新增堆筑土山丘的工程。

⑶堆砌假山、风景石

垮塌、脱落等引起的综合维修；经维修后仍无法解决，应更新；新增堆砌假山、风景石的工程。

⑷原木或竹构件、花架、木座椅、塑料座椅、金属座椅、花坛铁艺栏杆

①各类钢铁部件3～5年全面油饰翻新一次；木座椅及其各类木部件5～10年全面油饰翻新一次，

②因材料本身或达到使用年限，钢铁金属部件的翘裂、锈烂、油漆脱落严重等，影响使用功能和观感效果，应更新；

改变其原有设计风格或材质、还需扩建等的新建工程。

⑸石浮雕、砖石砌小摆设

面层出现碎裂、裂缝、脱落等，影响使用功能和观感效果，应更换；改变其原有设计风格或材质、还需扩建等的新建工程。

⑹木质亭钢制亭等

因材料本身或达到使用年限，钢铁件出现翘裂，锈烂、油漆脱落严重等，影响使用功能和观感效果，应维修；

①各类钢铁部件3～5年全面油饰翻新一次；木门窗及其各类木部件5～10年全面油饰翻新一次；

②局部油漆剥落或锈斑以及多数外露钢部件（包括窗铁棚）有严重锈蚀，或木门窗有局部严重腐烂等，经维修仍不能解决安全隐患或影响使用功能，需进行梁、柱、板及屋面等的整体更换维修；

改变其原有设计风格或材质、还需扩建等的维修、新建工程。

5.运动场所

⑴运动场基础

①基层沉降、出现裂缝等，影响使用功能和观感效果，应维修，

②其它改造（如爆管等）涉及的基础维修；

经维修后仍达不到要求，应更新；扩建、加宽及原材料和结构方式的改变。

⑵运动场面层

橡胶、水泥、木材路面等面层出现破损、空鼓等，影响使用功能和观感效果，应维修；

①经维修后仍达不到要求，应更新，

②草坪裸露，面积达到30%及以上，应更新；

增设新的场地面积或设施设备进行恢复、扩建。

⑶运动场围栏

①各类钢铁部件3～5年全面油饰翻新一次；木门窗及其各类木部件5～10年全面油饰翻新一次，

②油漆剥落或锈斑以及多数外露钢部件（包括窗铁棚）有锈蚀，或木门窗有局部腐烂等，存在安全隐患或影响使用功能，需进行梁、柱、板及屋面等的整体更新；

改变其原有设计风格或材质、还需扩建等的维修、新建工程。

⑷运动设施

网球架、篮球架、足球架及游乐场设施设备损坏，存在安全隐患，需进行拆卸、调整更换零部件，应维修；经维修后仍无法解决，应更新；增设设施设备或改变原有设施设备的使用参数指标进行恢复、扩建。

6.围墙、大门

⑴围墙

①基层出现空鼓、裂缝等，不符合设计要求，应加固维修；基层出现空鼓、裂缝等，不符合设计要求，应推倒重砌，

②面层出现空鼓、脱落、变色、翘角等，影响使用功能和观感效果，应维修；面层经维修后仍达不到要求，应更新，

③砌体围墙局部倾斜超过10mm时或出现局部垮塌，其余形式围墙存在安全隐患的，应维修；

新增围墙工程。

⑵栏杆（木质、铁质等）、铁门

①灯饰、栏杆及其各类钢铁部件3～5年全面油饰翻新一次；木门窗及其各类木部件5～10年全面油饰翻新一次，

②局部损坏，影响使用功能和观感效果，应更新；

新增、扩建或原材料的改变恢复工程。

⑶电动大门

①控制系统出现失灵、不起闸等，应维修，

②大门出现型材变形、脱落、锈蚀、不灵活、开焊等，应维修；大门出现型材变形无法校正、锈蚀起洞，严重影响感观和安全防范要求，应更新，

③达不到安全防范要求，应维修；

新增、扩建或原材料的改变恢复工程。

7.绿化设施

⑴更换栽植土壤

泥土流失，严重影响使用功能，应改造。

⑵栽植乔木、灌木、棕榈类植物、竹类、绿篱、水生植物

植物干枯、死亡，应补充栽植；需动用机械设备的植物移植或植物种类和树种的改变及新增。

⑶栽植花卉

花盆损坏或花卉干枯、死亡，应补充栽植；需动用机械设备的植物移植或植物种类和树种的改变及新增。

⑷铺种草皮

草皮裸露，应局部铺种；经局部铺种仍未解决，应重新铺种；草种的改变或新增种植面积。

⑸喷灌设施

①主管道渗水的熔、焊接维修及阀门管件更换；管体渗水严重，局部补漏已无法解决其漏水问题，应更新，

②暗管填充材料沉降等因素引起的管道破裂，需进行开挖维修；水管腐朽严重并出现渗水或达到合理使用年限，应更新，

③水泵、电机等专有或专利设备（非标配件）主要零部件损坏更换；水泵、电机等专有或专利设备（非标配件）设备整机经多次维修，仍无法正常使用，应更新；

在原设备无损坏的情况下，增加给水管或泵体，改变其泵的功率而进行的更换。

8.其他设施

⑴标识牌、信息栏等

出现型材变形、锈蚀、腐朽等，应改造；改变原设计风格或新增。

⑵自行车棚

①自行车棚出现型材变形、锈蚀、腐朽等，应维修；自行车棚出现型材变形、锈蚀、腐朽、老化等，应改造，

②屋面渗漏，应维修；屋面渗漏面积过半，应改造，

③达不到安全要求的，应维修；

进行车棚的新增、或改变原车棚材质的扩建、恢复工程。

⑶门卫室、垃圾房

参照共用部位的维修、更新、改造。

⑷厕所

参照共用部位及给排水系统的维修、更新、改造。

B.给排水系统

⑴检查井道（雨水、污水、水表、给排水井等）

①管井出现部分堵塞引起开挖疏通及恢复的综合维修；管井整体出现沉降，严重影响使用功能的，应更新

②出现井盖破裂、管井基础沉降等，应维修；井盖井圈损坏的更新；

管道新增、改造工程。

⑵中水系统/排水系统的电气设备（水泵、机械、电气设施）

①电动机异响，检查联轴器、轴承、密封（非标配件的专有设备）等损坏需解体维修；电机、水泵扫镗无法维修，应更新，

②电机线圈烧毁或绝缘测试达不到相应的绝缘等级，需重绕，应维修；叶轮损坏，应更新，

③刮泥机、行走机构、格栅机断裂、消毒机等设备损坏，更换主要零部件，应维修；刮泥机、行走机构、格栅机断裂、消毒机等设备整机损坏，经维修后仍达不到要求，应更新；

增加电机设备等。

⑶控制系统（中水系统/排水系统）

控制箱内元器件（含变频器等）烧毁、线路短路等损坏，或联动、控制装置损坏，应维修；经维修后仍达不到要求或维修费用超过重置费用的50%及以上等，应更新；增设或升级原整机设备。

⑷处理池（调节池、曝气池、沉淀池等）

局部渗漏、基础沉降、裂缝等影响使用功能，应维修；基础沉降、裂缝、侧壁垮塌等严重影响使用功能，应更新；新增、扩建、改建工程。

⑸给、排水及雨水管道

①主管道渗水，需熔、焊接维修或开挖恢复综合维修；局部补漏已无法解决漏水问题，应更新，

②暗管填充材料沉降等不可抗力因素引起的管道爆裂的综合维修；水管腐朽严重出现渗水或达到合理使用年限，应重做，

③水管内壁因化学变化等原因，造成水质不符合生活饮用水卫生标准的规定，应更新；

增加给水管。

⑹阀门（泵接器、管网内各种止回阀、闸阀、截止阀、蝶阀、减压阀等）及各种仪表、联动装置

达不到使用功能、经检修后仍不能解决，应更新；因管道改造而引起的配套更换。

⑺水箱、水池等

①箱体腐蚀严重或多处严重损坏且无维修价值，应更新，

②水箱、水池内壁材质发生化学变化水质不符合生活饮用水卫生标准的规定，应更新，

③人孔盖及其他附件损坏更换，进出箱体的接管及本体焊缝出现裂纹造成漏水，需要进行主焊缝的补焊；

改变箱体的设计结构或新增箱体。

C.供配电系统

⑴强电井

①管井出现部分堵塞引起开挖疏通的综合维修；井侧壁坍塌或整体出现沉降严重影响使用功能且有安全隐患时，应更新，

②出现井盖破裂、管井基础沉降等，应维修；井盖井圈破裂整体更新；

管道新增、改造工程。

⑵高、低压电器

各类柜体、箱体、仪表，断路器、隔离开关、负荷开关、操纵机构、互感器、熔断器、接地开关、手车及机械闭锁电器连锁、开关及接触器（100A以上）、电缆线路等。

因不可抗力因素造成断路器、各种隔离开关等设备损坏，需对部份配件解体修理或更换零部件，应维修；

①互感器、自动转换开关等设备烧毁、击穿而无法维修使用的，应更新，

②供电相关部门和消防部门巡检电器装置达不到使用要求，应更新，

③成套柜体腐朽损坏严重、不能维修或无维修价价且有重大安全隐患的，应更新；

因负荷增加或线路改造等其它原因需进行柜体及柜内元配件进行升级、增加等。

⑶变压器

冷却风扇、控制箱、柜体、温度指示仪、绝缘油，修换绕组、绝缘、油枕、散热片。

①运行缺陷或异常，危急安全运行，应维修；绕阻烧毁、绝缘测量或绝缘油测量达不到相应绝缘等级，应更新；其它附属设施达不到使用功能，应更新，

②运行负荷持续，且绝缘测量水平有明显下降，应维修，

③超过使用年限，应维修；超过使用年限，应更新，

④漏油或多次过电压等，需吊芯检查维修；

超过小区原设计的最大负荷，需新增变压器。

⑷电力补偿柜

柜体、母线、隔离开关、电容器、电抗器等安全保护、接触设备。

①功率补偿装置损坏，应维修；电容器损坏，不能维修或无维修价值及功率补偿装置损坏，不能维修或无维修价值，应更新，

②因不可抗力因素造成断路器、各种隔离开关等更换零部件，应维修；

因负荷增加或线路改造等其它原因需进行柜体及柜内元配件的升级、更换等。

⑸发电机及附属系统

①各种泵体、控制装置、切换柜、电机等出现电气故障，拆卸维修换件；经维修后仍达不到使用功能，应更新，

②油路系统堵塞、漏油等，应拆机维修或管路更换；相关部件或整机达到合理使用年限，应更新，

③整机的联动机构解体、清洗，校正等检查各部位磨损情况的综合维修；整机的联动机构、电气部份等附属部件损坏的综合更新，

④冷却系统、烟过滤系统、供油系统漏水、漏油等需拆机换件检修；冷却水箱、油箱等整体更新。

⑹母线

因不可抗力因素造成的腐蚀损坏，导电性能严重下降，影响使用功能，应更新。

⑺灯具（路灯、草坪灯杆）

①灯杆达到使用年限，应更新，

新购或改变原设计风格及材质要求。

⑻线缆

主线缆线路老化、短路、断路或达不到使用功能等，应更新；线路新增或改变等或新增加负荷超出线缆承受负荷的需更换的。

⑼电缆支吊架、桥架

多根桥架局部严重锈蚀、变形，桥架和电缆的支吊架松动、脱落缺失需进行的更换、加固的综合维修；无法达到使用要求，需局部或整体更新，有重大安全隐患的，应更新；因线路新增或路径改变引起的附属增加的管道。

D.电梯

当电梯因不可抗力因素危及人身安全的，保修期满后定期检验因主要部件出现严重磨损、损坏，达不到国家标准要求，需通过维修、更新或改造才能达到要求，应经相关专业检测部门鉴定并出具鉴定报告，方可进行相应的维修、更新、改造。

⑴曳引机

蜗轮、蜗杆损坏，应更新。

⑵制动器

①达到使用年限或经维修仍达不到使用功能，应更新，

②质检部门年检，达不到电梯制造与安装安全规范的要求，应更新。

⑶电动机

对整流子和电刷进行整修或更换，调整后输出电压、电流等参数变化明显增大，应维修；

①经维修仍不正常与其它设备匹配运行，应更新，

②特种设备检验检测机构年检，达不到使用标准，应更新。

⑷导向轮、曳引轮

影响使用功能或安全要求，应更新。

⑸钢丝绳

①钢丝绳表面有较严重的磨损和锈蚀，应更新，

②影响使用功能或安全要求，应更新。

⑹限速系统

联动机构等磨损严重，需更换限速器及张紧轮的轴承。

⑺控制柜

主电路板、通讯板及相关元器件损坏，应维修；控制柜及励磁柜内损坏与失灵元件、主电路板，经维修仍达不到使用功能，应更新。

⑻层、轿门系统

更换门机板、导靴、吊门轮、轴承和不能维修的门锁。

⑼缓冲器

出现锈死情形，应更新。

E.智能建筑系统

主要包括了楼宇自动控制系统、视频监控系统、门禁系统、对讲系统、周界防范系统、公共广播系统、停车场系统、信息发布系统等，各系统工作原理相类似，主要由前端设备、传输系统和中央处理单元组成。

⑴前端设施

包括：

楼宇自动控制系统的传感器、执行器（阀门、开关等）等，视频监控系统的摄像机、拾音器等，门禁系统的读卡器、电锁、出门开关等，对讲系统的户内机、电锁、闭门器、出门按钮等，周界防范系统的红外对射、脉冲电缆、高压电缆、泄露电缆、地址模块等，公共广播系统的喇叭等，停车场系统的入口设备、道闸、出口设备、摄像机、车辆检测设备等，信息发布系统的显示器、发声器等。

达不到执行标准的规定，应更新；当设备损坏，在市面上已经无法购买到原设备或兼容、替代设备，应改造。

⑵传输系统

①线缆：

局部断裂、破损、不能满足系统对线缆的传输要求，应维修；大面积断裂、破损、不能满足系统对线缆的传输要求，应更新；达到使用年限或新增、重建；

②线管、槽、桥架：

局部破裂、堵塞、锈蚀，影响美观、存在安全隐患的，应维修；大面积破裂、堵塞、锈蚀严重，影响美观、存在安全隐患的，应更新；达到使用年限，应改造。

⑶中央处理单元

包括：

楼宇自动控制系统的控制器、控制柜、软件、服务器、不间断供电电源等，视频监控系统的录像机、矩阵、编解码设备、交换机、服务器、存储器、软件、监视器、控制柜、不间断供电电源等，门禁系统的门禁控制器、交换机、服务器、软件、控制柜、不间断供电电源等，对讲系统的门口机、管理机、分配模块、联网器、服务器、软件、控制柜、不间断供电电源等，周界防范系统的报警主机、报警模块（盒）、交换机、声光警号、服务器、软件、控制柜、不间断供电电源等，公共广播系统的功率放大器、前置放大器、调音台、分区器（智能主机）、报警切换器、播放器、软件、控制柜、不间断供电电源等，停车场系统的服务器、停车场软件、交换机、发卡器、控制柜、岗亭、不间断供电电源等，信息发布系统的服务器、软件、控制柜、不间断供电电源等。

不间断供电电源不能供电、供电电压超出规定供电范围或供电时间低于设计标准，应维修，其它设备如不符合更新和改造的要求，不纳入本标准分类项目；达不到执行标准的规定，应更新，其中，不间断供电电源经维修仍不能供电、供电电压超出规定供电范围或供电时间低于设计标准或无维修价值，应更新；当设备损坏，在市面上已经无法购买到原设备或兼容、替代设备时应改造，其中，不间断供电电源达到使用年限，应改造。

F.空调系统

⑴中央控制系统及控制附件

①主控板、控制器出现故障，经检测应维修；控制箱柜破损严重且维修仍无法解决安全隐患，应更换，

②电控元器件损坏，应维修；热泵机组、商务单元式机组（含模块机组）、单冷机组（含吸收机组），在一个运行季度内发生不同机组三次主板和主要功能集成板软故障，应对相关设备，应更新，

③电流和电压相位不平衡所引起的综合维修；发生上述情况的保护控制装置如（压力传感器、探头、系统参数采集装置、反馈装置等），应更新；

因为负荷的增减进行的新机或系统的安装应进入新项目的投资费用。

⑵变频系统及控制系统

①控制箱内元器件烧毁、线路短路损坏等，应维修；在一个运行季度内，变频器老化严重或达到使用年限且年维修次数达到3次及以上，应更新，元器件达到使用年限，不同控制箱内元器件烧毁、线路短路损坏时常发生等无法维修，应更新，

②达不到安全使用要求进行的综合维修或紧急维