房屋估价报告.docx
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房屋估价报告
房屋估价报告
房屋估价报告
估价项目名称:
新乡市牧野区二机床家属院周边区域棚户区改造项目房地产拆迁补偿成本及收益情形估算报告
估价托付人：
新乡市牧野区房屋征收服务中心
房地产估价机构：
河南利安达信隆房地产估价
注册房地产估价师：
钱亚军王振军
估价报告出具日期：
二○一五年七月三十日
估价报告编号：
豫郑利安达评字[2021]070215号
一、致估价托付人函…………………………………………3页
二、估价师声明………………………………………………6页
三、估价的假设和限制条件…………………………………8页
〔一〕估价报告结论成立的假设前提………………………8页
〔二〕估价报告使用的限制条件……………………………9页
四、房地产估价结果报告……………………………………10页
〔一〕估价托付人……………………………………………10页
〔二〕房地产估价机构………………………………………10页
〔三〕估价目的………………………………………………10页
〔四〕估价对象………………………………………………10页
〔五〕价值时点………………………………………………12页
〔六〕价值类型………………………………………………12页
〔七〕估价依据………………………………………………12页
〔八〕估价原那么………………………………………………14页
〔九〕估价方法………………………………………………13页
〔十〕估价结果………………………………………………15页
〔十一〕估价人员……………………………………………16页
〔十二〕估价作业期…………………………………………16页
〔十三〕估价报告应用有效期………………………………16页
五、估价技术报告…………………………………………17页
〔一〕个别因素描述与分析…………………………………17页
〔二〕区位因素描述与分析分析…………………………19页
〔三〕市场背景描述与分析………………………………21页
〔四〕最高最正确利用分析…………………………………22页
〔五〕估价方法选用………………………………………23页
〔六〕估价测算过程………………………………………24页
〔七〕估价结果的确定……………………………………36页
六、附件………………………………………………………37页
〔一〕估价对象区域位置图
〔二〕估价对象外部照片
〔三〕评估托付书
〔四〕地块修建性详细规划
〔五〕房屋征收补偿安置方案
〔六〕估价机构营业执照副本复印件
〔七〕估价机构资质证书复印件
〔八〕估价人员注册证书复印件
一、致估价托付人函
新乡市牧野区房屋征收服务中心：
承蒙托付，我们对新乡市牧野区二机床家属院周边区域棚户区改造«北辰悦府»项目按设定的规划条件进行了项目评估。
估价目的：
测算项目在设定规划条件下的征收补偿成本及收益情形，为估价托付人项目决策提供参考依据。
估价对象：
新乡市牧野区二机床家属院周边区域棚户区改造«北辰悦府»项目东至二机床厂大门，西至二机床家属院，南至二机床南自然边界，北至宏力大道，项目建设用地面积37771.78㎡，约合土地56.66亩〔具体出让面积以土地部门实测为准〕。
被征收房屋差不多情形表
序号
名称
单位
指标
土地面积〔㎡〕
折合亩数
用途
一
二机床生活区
6985.78
10.48
1
住宅
1.1
成套住宅
㎡
17725.14
住宅
1.2
非成套住宅
㎡
1149.18
住宅
2
商业
㎡
2788.63
商业
3
附属物
㎡
1106.74
二
二机床厂区
30786.00
46.18
1
厂房及配套用房
㎡
28846.00
工业
2
构筑物
㎡
工业
3
厂区配套用房〔国资〕
㎡
合计
37771.78
56.66
规划情形：
依照新乡市规划设计条件通知书〔编号：
新规条件2021-301号〕，本项目所涉及地块为居住用地〔R2〕兼容商业用地〔B〕【按«土地利用现状分类»〔GB/T21010-2007〕为07住宅用地及05商服用地】，其中商业用地占总面积的5%。
评估设定条件：
依照本项目为棚户区改造的实际情形，按牧野区人民政府二机床厂棚户区改造修建性详细规划中的规划操纵指标对本项目进行评估。
要紧经济技术指标表
项目
数量
总用地面积〔㎡〕
46288.94
净建设用地面积〔㎡〕
37815
总基底面积〔㎡〕
5866.56
地上总建筑面积〔㎡〕
94296.38
其中
住宅建筑面积〔㎡〕
89913.99
公建建筑面积〔㎡〕
4382.39
其中
幼儿园面积〔㎡〕
1624.61
商业面积〔㎡〕
2197.56
社区服务中心〔㎡〕
450
未成年人活动室〔㎡〕
65.22
公厕〔㎡〕
45
地下总建筑面积〔㎡〕
29864
总户数〔户〕
841
停车位数量〔个〕
865
地面停车位数量〔个〕
173
其中
商业停车位〔个〕
24
住宅停车位〔个〕
149
地下停车位数量〔个〕
692
建筑密度〔%〕
15.51
容积率
2.494
集中公共绿地面积〔㎡〕
4960
绿地率〔%〕
35.1
价值时点：
依照估价托付人提供的托付书，本次价值时点确定为二○一五年三月二十五日。
估价结果：
估价人员通过实地查勘及市场调查，遵照«中华人民共和国物权法»、«中华人民共和国都市房地产治理法»、«房地产估价规范»、«房地产估价差不多术语标准»等法律法规和技术标准，遵循估价原那么，按照严谨的估价程序，在认真分析所把握资料与阻碍估价对象价值诸因素基础上，产权调换房面积按其合法、有效的房屋建筑面积1:
1.5置换等的前提下，进行了周密的分析、测算和判定，结合估价体会，最终确定委估对象在规划综合技术经济指标条件下的项目评估结果为：
规划操纵指标
土地用途
居住用地〔R2〕兼容商业用地〔B〕
规划容积率
2.494
总用地面积〔㎡〕
46288.94
规划地上建筑面积〔㎡〕
94296.38
规划地下建筑面积〔㎡〕
29864
征收补偿成本〔元〕
158299864
开发利润〔元〕
-59860280
成本利润率
-16.7%
本报告应用有效期自出具之日起为壹年。
法定代表人〔签章〕：
河南利安达信隆房地产估价
二○一五年一月十一日
二、估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公平的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利害关系，也与当事人没有个人利害关系或者偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999«房地产估价规范»和中华人民共和国国家标准GB/T50899-2021«房地产估价差不多术语规范»进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我公司估价人员钱亚军、王振军已于2021年07月20日-2021年07月25日对本估价报告中的估价对象范畴内房屋进行了实地查勘记录和现状拍照，本估价报告仅限于估价对象现时状况。
注册房地产估价师不承担对估价对象建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。
。
6、本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。
7、本估价报告所依据的有关资料由估价托付人提供，估价托付人对资料的真实性负责。
因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
注册房地产估价师注册号签字盖章
钱亚军4119980020
王振军4120200089
三、估价的假设与限制条件
〔一〕估价报告结论成立的假设前提：
1、估价对象在价值时点的房地产市场为公布、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：
〔1〕交易双方自愿地进行交易；
〔2〕交易双方处于利己动机进行交易；
〔3〕交易双方精明、慎重行事，并了解交易对象、知晓市场行情；
〔4〕交易双方有较充裕的时刻进行交易；
〔5〕不存在买者因专门爱好而给予附加出价；
2、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公布市场上自由转让；
3、估量对象的差不多信息、操纵性详细规划及规划综合技术经济指标均来源于估价托付人提供的相关资料，估价师未向有关部门核实，本次估价以其合法、真实、准确、完整为估价前提，因资料不实造成估价结果有误的，估价师及估价机构不承担责任；
4、依照估价托付人的托付及新乡广源置业征收安置补偿的实际情形，本次估价中的安置补偿状况设定如下：
工业用房全部采纳货币补偿，按货币补偿额实际情形测算其征收补偿成本；住宅房屋及附属物全部选择产权调换；商业由于规划条件限制50%选择产权调换，50%选择货币补偿，产权调换房建成后均为1-2层商业。
5、依照本项目征收补偿安置方案的规定，被征收人选择货币补偿的，货币补偿金额在被被征收房屋类似房地产市场评估价格基础上奖励10%的补偿款；选择产权调换的，产权调换房面积按其合法、有效的房屋建筑面积1:
1.5置换。
评估过程中，依此为估价前提。
6、任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家和地点法律、法规。
〔二〕估价报告使用的限制条件：
1、本估价报告按照既定目的提供给估价托付人使用，假设改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要修正甚至重新估价；
2、房地产投资是一种流淌性较低、占用资金量较大的长期投资，房地产市场与宏观经济形势紧密相关，对经济波动的反应十分敏锐。
本次估价未考虑经济形势、国家宏观调控政策等发生重大变化对房地产价格的阻碍；
3、本估价报告的有效期限为壹年。
如超过有效期，或价值时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、都市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显阻碍时，估价托付人应及时托付房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价；
4、本估价报告专为估价托付人使用，未经本公司同意，不得向估价托付人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供；
5、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不承诺在任何公布发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公布发表；
6、本报告数据全部采纳电算化连续运算得出，可能显现个别等式左右不完全相等的情形，但不阻碍运算结果及最终估价结论的准确性；
7、如发觉本估价报告文字或数字因校对或其他类似缘故显现差错时，请通知本公司进行更正；
四、房地产估价结果报告
〔一〕估价托付人：
新乡市牧野区房屋征收服务中心
〔二〕房地产估价机构：
机构名称：
河南利安达信隆房地产估价
法定代表人：
钱亚军
营业执照注册号：
410192100013382
地址：
郑州市金水区经三北路32号财宝广场1号楼13层西南户
资质等级：
二级
证书编号：
41010332号
〔三〕估价目的
测算项目在设定规划条件下的征收补偿成本及收益情形，为估价托付人项目决策提供参考依据。
〔四〕估价对象：
1、被征收房屋情形
区域范畴：
东至二机床厂大门，西至二机床家属院，南至二机床南自然边界，北至宏力大道，项目建设用地面积37771.78㎡，约合土地56.66亩〔具体出让面积以土地部门实测为准〕。
被征收房屋差不多情形表
序号
名称
单位
指标
土地面积〔㎡〕
折合亩数
用途
一
二机床生活区
6985.78
10.48
1
住宅
1.1
成套住宅
㎡
17725.14
住宅
1.2
非成套住宅
㎡
1149.18
住宅
2
商业
㎡
2788.63
商业
3
附属物
㎡
1106.74
二
二机床厂区
30786.00
46.18
1
厂房及配套用房
㎡
28846.00
工业
2
构筑物
m³
工业
3
厂区配套用房〔国资〕
㎡
合计
37771.78
56.66
规划情形：
依照新乡市规划设计条件通知书〔编号：
新规条件2021-301号〕，本项目所涉及地块为居住用地〔R2〕兼容商业用地〔B〕【按«土地利用现状分类»〔GB/T21010-2007〕为07住宅用地及05商服用地】，其中商业用地占总面积的5%。
评估设定条件：
依照本项目为棚户区改造的实际情形，按牧野区人民政府二机床厂棚户区改造修建性详细规划中的规划操纵指标对本项目进行评估。
要紧经济技术指标表
项目
数量
总用地面积〔㎡〕
46288.94
净建设用地面积〔㎡〕
37815
总基底面积〔㎡〕
5866.56
地上总建筑面积〔㎡〕
94296.38
其中
住宅建筑面积〔㎡〕
89913.99
公建建筑面积〔㎡〕
4382.39
其中
幼儿园面积〔㎡〕
1624.61
商业面积〔㎡〕
2197.56
社区服务中心〔㎡〕
450
未成年人活动室〔㎡〕
65.22
公厕〔㎡〕
45
地下总建筑面积〔㎡〕
29864
总户数〔户〕
841
停车位数量〔个〕
865
地面停车位数量〔个〕
173
其中
商业停车位〔个〕
24
住宅停车位〔个〕
149
地下停车位数量〔个〕
692
建筑密度〔%〕
15.51
容积率
2.494
集中公共绿地面积〔㎡〕
4960
绿地率〔%〕
35.1
3、项目背景
都市棚户区是指都市建成区范畴内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。
新乡市牧野区二机床厂棚户区改造«北辰悦府»项目包括新乡市二机床原厂区和二机床厂家属院。
该区域建〔构〕筑物多建于上世纪八、九十年代，房龄较长，区域内基础设施不完善，排水设施老化，消防通道不达标，存在严峻安全隐患，符合豫政〔2021〕17号、新政办[2020]号和新政办[2020]97号文件规定的棚户区改造条件，被列入新乡市都市和工矿棚户区改造范畴。
〔五〕价值时点
依照估价托付人提供的托付书，本次价值时点确定为二○一五年三月二十五日。
〔六〕价值类型
房地产市场价值，即假定房地产在进行了适当的营销之后，由明白行、审慎且无被迫的自愿买者和自愿卖者，以公平交易方式在价值时点进行交易的估量金额。
〔七〕估价依据
1、本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章
〔1〕«中华人民共和国物权法»；
〔2〕«中华人民共和国都市房地产治理法»；
〔3〕«中华人民共和国土地治理法»；
〔4〕«国有土地上房屋征收与补偿条例»〔国务院590号令〕；
〔5〕河南省人民政府关于印发«国有土地上房屋征收与补偿条例»假设干规定的通知〔豫政【2021】39号；
〔6〕«国有土地上房屋征收评估方法»〔建房[2020]77号〕。
2、本次估价采纳的技术规程
〔1〕中华人民共和国国家标准«房地产估价规范»〔GB/T50291—1999〕；
〔2〕«房地产估价差不多术语标准»〔GB/T50899-2021〕；
〔3〕«城镇土地估价规程»〔GB/T18508-2001〕
〔4〕«国有土地上房屋征收评估方法»〔建房【2020】77号〕
3、估价托付人提供的有关资料
〔1〕托付书；
〔2〕地块修建性详细规划
〔3〕新乡市二机床家属院周边区域棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案
4、估价机构及估价人员把握和收集的有关资料。
〔1〕估价人员现场勘查资料；
〔2〕估价人员市场调查资料；
〔3〕省市有关工程造价治理文件；
〔4〕新乡市二机床家属院周边区域棚户区改造项目相关资料；
〔5〕新乡市人民政府«关于印发新乡市推进棚户区改造实施方案的通知»〔新政文【2020】29号〕；
〔6〕新乡市人民政府办公室关于«印发关于加快城中村〔棚户区〕改造建设的会议纪要的通知»〔新政办【2020】97号〕；
〔7〕新乡市人民政府办公室«关于促进房地产市场平稳健康进展的指导意见»〔【2021】125号〕。
〔八〕估价原那么：
本次估价遵守独立、客观、公平、合法的原那么及最高最正确利用原那么、价值时点原那么、替代原那么等技术性原那么。
1、独立、客观、公平原那么
要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原那么。
2、合法原那么
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原那么。
3、价值时点原那么
要求估价结果是在依照估价目的确定的某一特定时刻的价值或价格的原那么。
4、替代原那么
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范畴内的原那么。
5、最高最正确利用原那么
要求估价结果是在估价对象最高最正确利用状况下的价值或价格的原那么。
〔九〕估价方法：
依照«房地产估价规范»，在房地产估价中，应依照估价目的及估价对象的特点，分别采取不同的估价方法，估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法四种。
比较法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价；收益法适用于有收益或潜在收益性的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分且不适宜采纳比较法、收益法进行估价的情形下；假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价。
本项目为棚户区改造项目的征收成本及收益情形估算，其不同于房地产价值的个案评估。
本次参照成本法的估价技术思路，依照估价托付人的托付，按项目要紧经济技术指标及被征收房屋的实际情形对估价对象的征收成本及收益情形进行估算。
运算公式为：
项目征收补偿成本=项目征收补偿费用+货币补偿费用+产权调换及廉租房屋建设成本+投资利息
项目利润=项目总销售收入-项目征收补偿成本-项目开发成本-取得土地尚需缴纳的费用
〔十〕估价结果：
估价人员遵循科学客观、独立公平、公平合理的工作原那么，按照国家规定的技术规范和估价程序，在现场勘察核实、市场行情调查的基础上，对估价资料进行了深入分析研究，采纳合理估价方法，产权调换房面积按其合法、有效的房屋建筑面积1:
1.5置换等的前提下，通过认真分析和测算，最终确定委估对象在规划综合技术经济指标条件下的项目评估结果为：
规划操纵指标
土地用途
居住用地〔R2〕兼容商业用地〔B〕
规划容积率
2.494
总用地面积〔㎡〕
46288.94
规划地上建筑面积〔㎡〕
94296.38
规划地下建筑面积〔㎡〕
29864
征收补偿成本〔元〕
158299864
开发利润〔元〕
-59860280
成本利润率
-16.7%
〔十一〕估价人员
注册房地产估价师注册号签字盖章
钱亚军4119980020
王振军4120200089
〔十二〕估价作业期：
二○一五年一月四日至二○一五年一月十一日。
〔十三〕估价报告应用有效期：
自本报告出具之日起一年内有效（即从2021年01月11日至2021年01月10日）。
河南利安达信隆房地产估价
二○一五年一月十一日
五、估价技术报告
〔一〕个别因素描述与分析
区域范畴：
东至二机床厂大门，西至二机床家属院，南至二机床南自然边界，北至宏力大道，项目建设用地面积37771.78㎡，约合土地56.66亩〔具体出让面积以土地部门实测为准〕。
被征收房屋差不多情形表
序号
名称
单位
指标
土地面积〔㎡〕
折合亩数
用途
一
二机床生活区
6985.78
10.48
1
住宅
1.1
成套住宅
㎡
17725.14
住宅
1.2
非成套住宅
㎡
1149.18
住宅
2
商业
㎡
2788.63
商业
3
附属物
㎡
1106.74
二
二机床厂区
30786.00
46.18
1
厂房及配套用房
㎡
28846.00
工业
2
构筑物
m³
工业
3
厂区配套用房〔国资〕
㎡
合计
37771.78
56.66
规划情形：
依照新乡市规划设计条件通知书〔编号：
新规条件2021-301号〕，本项目所涉及地块为居住用地〔R2〕兼容商业用地〔B〕【按«土地利用现状分类»〔GB/T21010-2007〕为07住宅用地及05商服用地】，其中商业用地占总面积的5%。
评估设定条件：
依照本项目为棚户区改造的实际情形，按牧野区人民政府二机床厂棚户区改造修建性详细规划中的规划操纵指标对本项目进行评估。
要紧经济技术指标表
项目
数量
总用地面积〔㎡〕
46288.94
净建设用地面积〔㎡〕
37815
总基底面积〔㎡〕
5866.56
地上总建筑面积〔㎡〕
94296.38
其中
住宅建筑面积〔㎡〕
89913.99
公建建筑面积〔㎡〕
4382.39
其中
幼儿园面积〔㎡〕
1624.61
商业面积〔㎡〕
2197.56
社区服务中心〔㎡〕
450
未成年人活动室〔㎡〕
65.22
公厕〔㎡〕
45
地下总建筑面积〔㎡〕
29864
总户数〔户〕
841
停车位数量〔个〕
865
地面停车位数量〔个〕
173
其中
商业停车位〔个〕
24
住宅停车位〔个〕
149
地下停车位数量〔个〕
692
建筑密度〔%〕
15.51
容积率
2.494
集中公共绿地面积〔㎡〕
4960
绿地率〔%〕
35.1
3、项目背景
都市棚户区是指都市建成区范畴内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。
新乡市牧野区二机床厂棚户区改造«北辰悦府»项目包括新乡市二机床原厂区和二机床厂家属院。
该区域建〔构〕筑物多建于上世纪八、九十年代，房龄较长，区域内基础设施不完善，排水设施老化，消防通道不达标，存在严峻安全隐患，符合豫政〔2021〕17号、新政办[2020]号和新政办[2020]97号文件规定的棚户区改造条件，被列入新乡市都市和工矿棚户区改造范畴。
〔二〕区位因素描述与分析：
新乡市地处河南省北部，南临黄河，与省会郑州、古都开封隔河相望；北依太行，与鹤壁、安阳毗邻；西连煤城
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