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资产评估教案

《资产评估》教案

第一章总论

[教学目的与要求]

通过本章的学习，使学生了解资产评估的基本理论和基本概念，掌握资产评估理论的基本框架，为学好该课程打下良好的基础。

通过学习，学生必须深刻领会资产评估的概念、目的、假设、原则、资产评估与会计及审计的联系与区别，了解资产评估的价值类型及其特点、市场价值和非市场价值的关系和内涵，了解评估在中国的发展。

[考核要点]

资产的概念及分类；

资产评估的概念和特点；

资产评估目的；

资产评估假设；

资产评估原则；

资产评估与会计计价及审计的区别。

[考核形式及分值]

辩析题3-5分。

[教学内容]

第一节资产评估及其特点

一、资产评估定义

资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。

二、资产评估的种类和特点

（一）资产评估的种类

1．按资产评估工作的内容分为评估、评估复核和评估咨询。

2．按资产评估与评估准则的关系分为完全评估和限制评估。

3．按资产评估对象及适用原则分为单项资产评估和整体资产评估。

（二）资产评估的特点

市场性、公正性、专业性、咨询性。

三、资产评估的功能

（一）评价及评估功能

它是指资产评估具有评定估算资产价值的内在功效和能力。

（二）管理的功能

它是指在以公有制为基础的社会主义市场经济初级阶段中，国家赋予资产评估的特殊功能。

（三）公证的功能

它是指资产业务、评估对象和评估报告的使用者的特殊性要求资产评估发挥公证作用的职能。

第二节价值类型和评估目的

一、资产评估的价值类型

资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。

二、资产评估目的

资产评估的目的有资产评估一般目的和特定目的之分。

资产评估一般目的包含着特定目的，而资产评估特定目的则是一般目的的具体化。

（一）资产评估一般目的

资产评估的一般目的或资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。

（三）资产评估的特定目的

1．资产转让2．企业兼并3．企业出售4．企业联营

5．股分经营6．中外合资7．企业清算8．抵押

9．担保10．企业租赁11．债务重组

第三节资产评估的假设与原则

一、资产评估假设

（一）交易假设

交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，它是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

（二）公开市场假设

公开市场假设是对资拟进入的市场条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假说明或限定。

（三）持续使用假设

持续使用假设也是对资产拟进入的市场条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。

（四）清算假设

清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。

二、资产评估的原则

（一）资产评估的工作原则

真实性原则、科学性原则、公平性原则、可行性原则、简易性原则。

（二）资产评估经济原则

预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价日期原则。

第四节资产评估与会计和审计的关系

一、资产评估与会计和审计的联系

（一）资产评估与会计的联系

二者的联系主要表现在：

特定条件下资产会计计价和财务报告需要利用资产评估结论，资产评估也同样需要参考会计数据资料两个方面。

（二）资产评估与审计的联系

二者的联系主要表现在：

资产评估中的资产清查阶段，有相当部分工作采用了审计的方法；流动资产和负债的评估有相当部分可借鉴审计的方法进行；在企业价值评估中，经审计后的企业财务报表及相关数据可以作为企业价值评估的基础数据。

二、资产评估与会计和审计的区别

（一）资产评估与会计的区别

（二）资产评估与审计的区别

第五节资产评估在中国的发展

第二章资产评估的基本方法

[教学目的与要求]

通过本章的学习,使学生了解市场法运用的步骤和指标的选择,掌握市场法、收益法、成本法的概念、前提、评估思路以及具体的评估方法,熟悉各种评估方法这间的关系。

为学好以后各专项评估打下良好的基础。

[考核要点]

市场法、收益法、成本法的概念、步骤、具体评估方法；

收益法中各项参数的选择与确定以及主要技术方法；

各种评估方法这间的区别与联系；

选择资产评估方法应考虑的因素。

[考核形式及分值]

辨析题和计算题8-10分

[教学内容]

第一节市场法

一、市场法的基本涵义

市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

二、市场法的基本前提

通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:

其一是要有一个活跃的公开市场;其二是公开市场上要有可比的资产及其活动。

三、市场法的基本程序及有关指标

通过市场法进行评估大体上要经历以下程序:

（一）选择参照物

（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素

（三）指标对比、量化差异

（四）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异

（五）综合分析确定评估结果

运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有:

1.资产的功能

2.资产的实体特征和质量

3.市场条件

4.交易条件

四、市场法中的具体评估方法

（一）直接比较法

直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。

（二）类比调整法

类比调整法是市场法中最基本的评估方法.该法并不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样。

只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似,该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异,在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。

第二节收益法

一、收益法的基本涵义

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。

二、收益法的基本前提

应用收益法必须具备的前提条件是:

第一,被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;第二,资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量;第三,被评估资产预期获利年限可以预测。

三、收益法的基本程序和基本参数

采用收益法进行评估，其基本程序如下：

第一，搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；

第二，分析测算被评估对象未来预期收益；

第三，确定折现率或本金化率；

第四，用折现率将评估对象未来预期收益折算成现值；

第五，分析确定评估结果。

运用收益法进行评估涉及到许多经济参数，其中最主要的参数有三个，它们是收益额、折现率和获利期限。

三、收益法中的主要技术方法

第三节成本法

一、成本法的基本涵义

成本法也是资产评估的基本方法之一。

成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

二、成本法的基本前提

采用成本法评估资产的前提条件是：

第一，被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态；

第二，应当具备可利用的历史资料；

第三，形成资产价值的耗费是必须的。

三、成本法中的基本要素

（一）资产的重置成本

简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得的成本。

（二）资产的实体性贬值

资产的实体性贬值是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。

（三）资产的功能性能贬值

资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。

（四）资产的经济性贬值

资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。

四、重置成本的具体评估方法

（一）重置成本的估算方法

1．重置核算法

重置核算法是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。

2．价格指数法

价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本调整为重置成本的一种方法。

3．功能价值法

功能价值法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本。

4．规模经济效益指数法

资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化，这是由于规模经济效益作用的结果。

用被评估资产与参照物之间资产和重置成本和生产能力相比较，估算被估资产和重置成本。

（二）实体性贬值的测算方法

1．观测法，也称成新率法

它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。

2．使用年限法

它是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体性贬值率，进而估测资产的实体性贬值。

（三）资产的功能性贬值测算方法

估算功能性贬值时，主要根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低，相应确定功能性贬值。

（五）资产经济性贬值的估算

第四节评估方法的选择

一、评估方法之间的关系

（一）资产评估方法之间的联系

（二）资产评估方法之间的区别

二、资产评估方法的选择

在评估方法的选择过程中应注意以下因素：

1．评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。

2．评估方法的选择受评估对象和类型、理化状态等因素制约。

3．评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济参数能否搜集的制约。

第三章机器设备评估

[教学目的与要求]

通过本章的学习，使学生了解机器设备的概念、范围及类别，了解确定机器设备评估应注意的问题，了解机器设备评估的基本程序，掌握机器设备描述与鉴定信息及常用价值类型，掌握机器设备评估的各种方法，熟悉机器设备评估中各项参数的确定。

[考核要点]

机器设备的概念和分类；

机器设备评估的特点；

机器设备描述与鉴定信息及常用价值类型；

成本法在机器设备评估中的应用；

市场法在机器设备评估中的应用；

收益法在机器设备评估中的应用。

[考核形式及分值]

辩析题和计算题8-10分

[教学内容]

第一节概述

一、资产评估中机器设备的定义和范围

资产评估中的机器设备指所有代替人类体力劳动和辅助人类智力劳动的人造物。

在企业资产评估中，通常把纳入固定资产管理范围的机器设备作为机器评估对象。

二、机器设备的分类

1．按国家固定资产分类标准分类。

分为通用设备、专用设备、交通运输设备、电气设备、电子及通信设备、仪器仪表、计量标准器具及工具、衡器。

2．按现行会计制度规定分类。

对机器设备而言有生产经营用机器设备、非生产经营用机器设备、租出机器设备、未使用机器设备、不需用机器设备、融资租入机器设备。

3．按机器设备的组合程度分类。

可分为单台设备、机组、成套设备。

4．按机器设备的来源分类。

通常可分为自制设备和外购设备。

三、确定机器设备评估范围应注意的几个总是问题

（一）机器设备和土地、房屋及构筑物

（二）机器设备和无形资产

（三）机器设备和流动资产

四、机器设备的描述与鉴定信息

资产评估人员观察、调查和描述设备时应关注它们的用途、能力、质量、状态等，以便对其合理利用。

五、机器设备资产评估常用的价值类型

机器设备评估涉及的价值类型或是本书已经提到的基本类型，或是基本类型的衍生类型，后者如保险更新重置成本价值、贬值后保障价值、报废价值、废料价值等。

六、机器设备评估的基本程序

（一）接受委托阶段

（二）评估准备阶段

（三）现场工作阶段

（四）评定估算阶段

（五）撰写评估报告阶段及评估说明，整理评估底稿

（六）评估报告的审核和报出阶段

第二节成本法在机器设备评估中的应用

在机器设备评估中成本法是被普遍采用的一种方法，基本原理用公式表示为：

机器设备评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值

一、重置成本的估算

（一）细分加和法

（二）物价指数法

（三）成本规模指数法

二、机器设备的贬值

（一）机器设备评估中贬值的概念

设备贬值额=被评估设备重置成本–被评估设备评估值

（二）实体性贬值及估算

实体性贬值=设备重置成本×实体性贬值率

实体性贬值的估算方法：

1．观察法

2．比率法

（三）功能性贬值及其估算

1．机器设备功能性贬值主要由于技术进步的结果导致的设备贬值。

2．功能性贬值的估算

3．估算功能性贬值时对比参照物的选择

4．功能性贬值估算中的几个问题

（四）经济性贬值及其估算

1．因生产能力降低造成的经济性贬值的估算

2．因收益减少造成的经济性贬值的估算

第三节市场法在机器设备评估中的应用

一、运用市场法评估机器设备的基本步骤

（一）根据确定的评估目的和适用的价值类型，在同一供需圈内，选择合适的交易市场；

（二）明确鉴定被评估对象；

（三）选择参照物

（四）调整参照物价格及估算被评设备的评估值

二、比较的方法

（一）直接匹配方法

（二）可比因素比较方法

（三）成本百分率比较方法

第四节收益法在机器设备评估中的应用

运用收益法评估资产的价值，其前提是该资产应具备独立的生产能力获利能力。

就单项机器设备而言，大部分不具有独立获利能力。

因此，单项设备评估通常不采用收益法评估。

对于自成体系的成套设备、生产线，以及可以单独作业的车辆等设备，特别是租赁设备则可以采用收益法评估。

第五节进口设备评估中的税项计免

一、了解进口设备涉税情况

二、评估进口设备时有关税项计免问题的处理

（一）按评估基准日时的减免政策处理

（二）符合海关监管政策规定

（三）考虑评估报告的不同用途

（四）原不享受税收优惠方的进口设备转移所有权给享受进口税收优惠方的情况

第四章房地产评估

[教学目的与要求]

通过本章学习，，使学生了解地租与地价理论和地价的特征，了解评估土地使用权价格的基本思路、适用范围、计算公式、操作步骤及其应用，掌握房地产评估的概念、特征及其价格分类，熟悉土地与土地使用权的基本概念、基本程序、基准地价修正法的基本内容、在建工程评估的特点、资料搜集和主要方法，掌握房地产价格的影响因素及其评估原则，掌握运用收益法、市场法、成本法、剩余法评估房地产价格的基本思路、适用范围、计算公式、操作步骤及其应用。

[考核要点]

房地产的概念及其特征；

土地与土地使用权的概念；

地租与地价理论；

房地产评估的原则和程序；

房地产价格的种类和影响因素；

房地产评估的各种方法；

在建工程评估的特点和方法。

[考核形式及分值]

辩析题和计算题10-15分。

[考核内容]

第一节房地产评估概述

一、土地与土地使用权

（一）土地

土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。

（二）土地的特征

1．土地的自然特性：

位置的固定性、质量的差异性、不可再生性、效用永续性。

2．土地的经济特性：

供给的稀缺性、可垄断性、土地利用多方向性、效益级差性。

（三）土地使用权

在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可以拥有和转让，因此地价一般是土地使用权的价格。

二、地租与地价理论

（一）地租理论

根据地租产生的原因和条件，地租可区分为级差地租和绝对地租两种基本形式。

房地产评估中的地租理论基础，是马克思的地租理论。

（二）地价理论

马克思指出，地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，因此地价是地租的资本化。

（三）地价的特征

1．地价是地租的资本化。

2．地价是权益价格。

3．土地具有增值性。

4．地价与用途相关。

5．地价具有个别性。

6．地价具有可比性。

三、房地产及其特征

（一）位置固定性。

由于房屋固着在土地上，因此房地产的相对位置是固定不变的。

（二）供求区域性。

一个城市房地产的供给过剩并不能解决另一个城市供给不足的问题。

（三）长期使用性。

由于土地可以永续利用，建筑物也是耐用品，使用年限可达数十年甚至长达上百年。

（四）大量投资性。

房地产生产和经营管理要经过一系列过程：

取得土地使用权、土地开发和再开发、建筑设计和施工、房地产销售等环节，都要投入大量的资金。

（五）保值与增值性。

在正常的市场条件下，从长期来看房地产的价值呈上升走势。

同时，对房地产的改良和城市基础设施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致房地产增值。

（六）投资风险性。

房地产使用的长期性和保值性使之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较大。

（七）难以变现性。

由于房地产位置固定性、用途不易改变等，房地产不像股票和外汇那样，可以迅速变现，变现性较差。

（八）政策限制性。

房地产市场受国家和地区政策影响较大。

四、房地产评估的原则

（一）供需原则。

由于房地产具有与一般商品不同的自然和人文特性，因此它不完全遵循一般商品的供求均衡法则，而形成它所特有的供给和需求原则。

（二）替代原则。

根据经济学的替代原理，在同一市场上效用相同或相似的房地产，由于市场竞争的影响，必然使其价格趋于一致。

（三）最有效使用原则

评估房地产价格时，应结合预期原则考虑何种情况下房地产才能达到最佳使用及实现的可能，以最佳使用权所能带来的收益评估房地产的价格。

（四）贡献原则

根据经济学中的边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。

房地产的纯收益是由土地及建筑物等构成要素共同作用的结果。

（五）合法原则。

合法原则是指房地产评估要在法律规定的条件下进行。

五、房地产评估程序

（一）明确评估基本事项：

明确评估目的、了解评估对象、确定评估时点、签订评估合同。

（二）制定工作计划

（三）实地勘察与收集资料

（四）测算被估房地产价格

（五）综合分析确定评估结果

（七）撰写房地产评估报告

第二节房地产价格及其影响因素

一、房地产价格的种类

（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格。

（二）按价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格。

（三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格。

（四）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等。

（五）其他价格类型。

二、房地产价格的影响因素

（一）一般因素

经济因素、社会因素、行政因素、心理因素。

（二）区域因素

商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、环境状况因素。

（三）个别因素。

第三节房地产评估的收益法

一、基本思路

房地产在交易时，随着房地产所有者权利的让渡，房地产的收益转归房地产购买者。

房地产所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。

这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益。

二、适用范围

收益法适用于有收益的房地产价格评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价格评估大多不适用。

三、纯收益

（一）纯收益的含义

纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。

（二）客观总收益

总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收益。

也就是指被估房地产在一年内所能得到的所有收益。

（二）客观总费用

总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等，也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。

四、资本化率

资本化率又称还原利率，它是决定评估价格的最关键的因素。

（一）资本化率的实质

收益性房地产的购买实际上是一种投资行为。

投资的目的是为了赚取利润。

在收益性房地产交易中，投资者购买房地产支付的价格就是他的投资，房地产带来的纯收益就是利润。

因此，资本化率的大小，同投资风险的大小成正相关的关系。

（二）求取资本化率的方法

1．纯收益与售价比率法。

评估人员搜集市场上近期交易的与被房地产相同或相近似的房地产的纯收益、价格等资料，反算出它们各自的资本化率。

2．安全利率加上风险调整值法。

首先选择市场上无风险的资本投资的收益作为安全利率，通常银行中长期利率作为安全利率，然后根据影响被估房地产的社会经济环境，估计投资风险程度，确定一个调整值，把它与安全利率相加或在安全利率上加风险调整值。

3．各种投资风险、收益率排序插入法。

评估人员搜集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资收益率的大小排队。

评估人员估计被估房地产投资风险在哪个范围内，并将它插入其中，然后确定资本化率的大小。

（三）资本化率的种类

1．综合资本化率。

这是将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。

2．建筑物资本化率。

建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价格。

3．土地资本化率。

土地资本化率用于求取土地自身的价格。

五、计算公式

（一）评估房地合在一起的房地产价格

房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率

房地产纯收益=房地产总收益–房地产总费用

房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费

（二）单独评估土地的价格

1．由土地收益评估土地价格。

土地价格=土地纯收益/土地资本化率

土地纯收益=土地总收益–土地总费用

土地总费用=管理费+维修费+税金

2．由房地产收益评估土地价格

（1）土地价格=房地产价格–建筑物现值

（2）土地价格=（房地产纯收益–建筑物纯收益）/土地资本化率

（三）单独评估建筑物的价格

1．建筑物价格=房地产价格–土地价格

2．建筑物价格=（房地产纯收益–土地纯收益）/建筑物资本化率

六、应用举例

第四节房地产评估的市场法

一、基本思路

市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的经典评估方法。

市场法的基本含义是：

在求取一宗被估房地产价格时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期效果价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日的价格。

一、适用范围

市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用，因此在房地产市场比较发达的情况下，市场法得到广泛应用。

在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。

三、计算公式

市场法的基本计算公式是：

被估房地产价格=可比交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

四、操用步骤

（一）交易资料收集

运用市场法评估房地产价格，必须有充裕的交易资料，这是市场法运用的基础和前提条件。

（二）可比交易实例确定

在进行一宗房地产价格评估时，需要针对被估房地产的特点，从平时搜集的众多房地产交易实例中选择符合一定条件的交易实例作为供比较参照的交易实例。

（三）因素修正

因素修正包括：

交易情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正、土地使用年期修正等。

五、应用举例

第五节房评估的成本法

一、基本思路

成本法是依据开发或建造被估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，从而决定