物业部工作方案.docx
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物业部工作方案
后勤集团物业管理部
运行管理方案
〔讨论稿〕
2013年9月
一、物业管理部的工作目标
效劳目标
〔一〕、年度师生满意度不低于85%；
〔二〕、重大责任平安事故率为0；
〔三〕、校园环境整洁优美，各类活动环境营造良好；
〔四〕、各类房屋与建筑设施设备完好，完全具备使用功能；
〔五〕、年度培训计划完成率不低于90%。
效劳原那么
快速反响、耐心细致、效劳为主、教育为辅
二、物业管理部工作内容与X围
（一）、承当包括房屋与附属设施设备的维修、管理和保养（水电气五金土建综合），简易工程施工；设备资料与各类工程资料的档案建立和管理；
〔二〕、参与学校基建与大型维修项目的招投标方案编制，招投标工作的组织、参与和执行；施工项目现在的管理配合；
〔三〕、校区周边平安环境的维护和协调；学校进出门人财物的管理，校园重点区域巡逻与问题处置，安防消防监控管理，内部交通环境的维护；
〔四〕、校区环境清洁卫生的维护，垃圾清扫清运，校园绿化改造养护，花卉种植养护，环境布置和重大活动，突击搬运工作的支持；
〔五〕、教师值班公寓的日常物业效劳工作〔保安，保洁，维修，绿化，客服等〕；参与学校对教师公寓房屋分配的手续办理，退房验房与入住的保障；
〔六〕、物业管理工作中的各类合同，档案资料，技术文档图纸的保管与存放管理；部门工作运行中的各类操作记录和文件资料保管等工作。
〔七〕、统计水电气与各类物料消耗，与时发现运行不正常数据，并组织研究分析，出台解决方案；制定有效措施进展节能降耗、有效利用资源。
〔八〕、负责与学校物业管理运行有关的外部环境的联络，如水务，电力，公安，交管，环保，消防，气象，城管等相关部门工作配合联络。
〔九〕、学校各类教育教学大型活动的支持保障，各类外部单位参观调研会务的支持保障。
〔十〕、其他临时突击安排的工作。
三、物业管理部整合后的组织架构
〔一〕、架构
〔二〕、人员配备计划
部门
组
岗位
编制
部门办公室
部长
1
主管
1
合计
2
工程
机电运行组
主管
1
空调工
1
配电工
2
锅炉工
1.5
综合维修组
领班
1
水电综合工
6.5
泥木工
2
合计
15
保结
保洁组
主管
1
保洁工
26
清运组
领班
1
清运工
4
合计
32
绿化
绿化养护组
主管
1
领班
2
绿化工
10
合计
13
保安
护校队
队长
1
指导员
1
领班
3
保安员
24
合计
29
公寓管理
主管兼维修
1
内勤
1
保洁
2
合计
4
总计
95
四、物业管理部各岗位的主要职责与人员配备
〔一〕、各岗位主要工作职责：
▲物业管理部部长
1、负责拟定房屋与附属设施设备、公用设施设备维修养护工作计划，确保正常教育教学活动的开展；
2、拟定校园公共环境秩序和卫生绿化各项工作计划，并监视执行情况；组织员工参与校园重大活动的支持保障工作；
3、负责物业管理工作重大问题的汇报和协调解决，编制水电气报表，分析能耗问题与时汇报；
4、负责编制物业管理工作财务资金的预算，审核部门借款和报销，审核部门物料的消耗和申购；
5、负责与物业管理有关的政府与外部部门沟通、协调，实现对教育教学工作环境的支持和保障；
6、负责组织拟定部门内部管理制度和各项管理流程，参与外包项目的谈判、合同拟定和执行，项目管理工作的落实；
7、负责部门人员工作分工，考核和调整，研究改良工作流程，解决内部矛盾和冲突，保障物业工作的有效进展；
8、指导和培训部门员工业务知识和工作方法，提高团队工作能力；
9、完成集团领导交办的其他任务。
▲行政主管
1、主要协助部门从事部门内部行政管理和工作质量监视开展工作；
2、负责组织部门员工参与集团开展的各类活动，并做好支持保障工作；
3、负责部门各类文件档案资料的管理，分类汇总，存档查询〔工程合同，专项效劳合同，资产账目，各类招投标材料，部门工作计划会议纪要等〕；
4、负责申报部门工作开展所需的物料并跟踪验收，办理费用支出和报销手续，建立费用统计台账；固定资产的清查，定期〔每半年〕盘点一次；
5、负责参与部门工作绩效考核，部门内部贯标审核工作；
6、配合工程技术部门的一些手续办理和资料存档工作；
7、完成部长交办的其他工作。
▲工程组主管
1、负责拟定设施设备与工程维修工作计划，执行各项维修保养工作规定，领导工程相关人员做好维修保养效劳；
2、负责协调工程人员，快速有效的完成维修申请，确保各项设施设备正常运行，保障师生正常的工作、学习和生活；
3、负责维修工作的检查和回访，收集日常工作反响，建立人员工作绩效记录；
4、负责工程维修养护工作中相关物料的申购，参与相关工程合同的评审，负责项目现场管理的安排，签证，项目验收；
5、对员工实施奖惩，考核，建议人员调整，使工程维修保养工作顺利进展；
6、负责拟定工程人员的管理制度，操作规程并负责监视执行，指导下属工作的开展，不定期进展业务培训和学习；
7、完成部长交办的其他任务。
▲综合维修领班
1、负责教学区〔生活区〕水电与其他综合维修，设备的操作和保养，全面负责该区域各类维修；
2、严格按照操作规程进展作业，负责调度并带着员工在本区域内进展日常巡检，发现问题与时处理；
3、指导水电工正确、详细的填写工作记录和维修记录，建立维修记录；根据辖区员工工作质量和数量对员工进展考核和绩效工资的发放。
4、加强自身业务能力学习，提高解决问题的能力；
5、紧急情况下或者有重大项目实施无条件服从主管的调度；
6、完成上级交办的其它工作。
▲水电综合维修工
1、负责校区水电系统与建筑附属门窗、座椅等各类综合维修；
2、服从调度安排，按照管理规程进展维修施工，加强日常巡查，发现维修问题与时处置；
3、详细的填写工作记录和维修记录，建立工作档案；
4、按时参加班组会议，参加业务学习，提高技术能力；
5、熟悉学校各类维修情况，不断创新维修方式方法，有效节约材料；
6、完成上级交办的其它工作。
▲设备操作维修工〔配电工、锅炉工、中央空调工〕
1、主要负责设备操作和保养，严格按照操作规程进展设备操作并建立运行和保养记录；提出设备维修保养计划报主管审核。
2、配合设备维保方对设备进展维保，监视维保工作按照合同落实到位；按时对设备系统运行进展巡视记录，发现问题与时处理；积极参与工作区的维修工作；
3、正确、详细的填写工作记录和维修记录；做好设备系统区域的环境卫生工作；
4、努力专研，积极学习，提高技术能力；
5、做好调度工作，统计维修单据，做好电能消耗统计，提交报表；〔配电设备〕
6、认真完成锅炉水处理工作，定期对水质进展化验，做好记录；〔锅炉设备〕
7、按照季节变换，提前做好设备的换制工作，做好前期准备调试工作：
〔空调设备〕
8、完成上级交办的其它工作。
▲泥瓦工
1、负责校园的路面，花坛，房屋建筑，墙面粉刷等维修工作；
2、在辖区内进展日常巡检，发现问题与时处理；
3、详细填写工作记录和维修记录，向主管提交每月维修工作计划并认真落实，执行到位；
4、熟练操作工具，保护工具，负责各类小型砌筑，修补工作；
5、服从调动，参与突击任务，完成上级交办的其它工作。
▲木工
1、负责学生宿舍的各类柜子，桌椅板凳，门窗锁，床等维修工作；
2、负责生活区域各类小件制作，各类标示标牌修补工作；
3、按时收集报修单，与时处置各类保修工作，详细填写工作记录和维修记录；
4、熟练操作工具，保护工具，积极配合其他工种开展工作；
5、服从调动，参与突击任务，完成上级交办的其它工作。
▲保洁组主管
1、负责带着保洁效劳人员，按时完成清扫和保洁工作，确保校园始终保持良好的环境，保障师生正常的工作、学习和生活；
2、负责保洁组工作中相关物品和工具的申购验收和保管，物料领用和消耗的统计；
3、执行操作规程并负责监视执行，培训员工工作技能，不定期进展业务培训和学习；4、组织员工保障学校各类活动的开展，环境保洁，会议布展，清场巡视等工作；
5、每年定期组织员工配合工程组清理建筑屋面排水沟槽淤泥，与时处理各类建筑垃圾；
6、负责员工奖惩，绩效考核，人员调整的提出，参与各类突击任务；
7、效劳调动，完成上级交办的其他任务。
▲清运领班
1、负责带着员工进展垃圾清运，定时巡查垃圾桶垃圾清理清理，确保环境整洁；
2、带着员工回收废品，实行垃圾分类，确保存放点消防平安；
3、负责校区消杀工作的执行和监视外协方定期对校园区域消杀，带着员工进展突击性，临时性消杀，并做好记录；
4、带着员工参与学校重大活动和突击任务的搬运工作；
5、协助保洁工开展特殊情况的保洁，如洗地，高处作业，洗地毯等；
6、完成上级交办的其它工作。
▲室内保洁工
1、负责走廊过道的清扫拖洗，墙面楼梯天棚的清洁；擦拭各类设施设备与标示标牌，做到外表干净整洁；
2、负责卫生间大便器小便器的洗刷，地面墙面洗手台清洁，玻璃的清洁；工具摆放整齐。
3、负责垃圾桶的擦洗，与时处理垃圾防止满溢造成二次污染；
4、负责责任X围内的绿化带卫生环境维护；参与突击任务的处置工作；
5、完成上级交办的其他任务。
▲办公楼保洁工
1、负责走廊过道的清扫拖洗，墙面楼梯天棚的清洁；擦拭各类设施设备保障外表干净整洁；
2、负责卫生间大便器小便器的洗刷，地面墙面洗手台清洁，玻璃的清洁；每次会议室活动完毕后与时进展清洁，做好领导办公室的清洁
3、负责垃圾桶的擦洗，与时处理垃圾防止满溢造成二次污染；工具摆放整齐。
4、定期进展业务培训和学习；参与突击任务的处置工作；
5、完成上级交办的其他任务。
▲室外保洁工
1、负责路面的清扫拖洗，草坪清洁；擦拭各类设施设备保障外表干净整洁；
2、负责卫生间大便器小便器的洗刷，地面墙面洗手台清洁，玻璃的清洁；工具摆放整齐，不乱丢乱放。
3、负责垃圾桶的周边区域卫生清洁，防止油污；
4、定期进展业务培训和学习；参与突击任务的处置工作；
5、完成上级交办的其他任务。
▲清运工
1、负责校园公共区域垃圾桶垃圾的清理转运工作；参与屋面与校园建筑垃圾的转运工作；
2、转运过程中注意油污和液体防漏，杜绝二次污染；
3、参与垃圾处理工作，收集相关部门的垃圾进展处置；
4、定期进展业务培训和学习；参与学校重大活动和突击任务的搬运工作；
5、完成上级交办的其他任务。
▲绿化组主管
1、根据部门工作目标，制定绿化组年度工作计划，带来班组员工落实工作计划；
2、负责绿化管理工作中相关物品和工具的申购和验收，相关效劳合同的参与审核和谈判，物品使用和保养的统计；
3、负责提出绿化组员工的奖惩，考核，确保绿化管理工作顺利进展；
4、根据不同树种苗木色块草坪的生长习性，指导下属工作的开展，做好校园绿化养护花卉培育工作；
5、不定期进展业务培训和学习，提高绿化组员工的绿化养护花卉培育的技能水平；
6、负责调度班组员工参与学校重大活动和突击任务的搬运工作；
7、完成上级交办的其他任务。
▲绿化领班
1、负责带着绿化效劳人员，在主管的指导下进展植物修剪、锄草、施肥等，确保校区始终保持良好的环境，保障师生正常的工作、学习和生活；
2、负责绿化管理工作中相关物品和工具的保管，向主管进展维修申报；
3、注意平时员工工作标准，建议人员的奖惩，为主管对员工的考核提供依据；
4、遵守操作规程并负责监视执行，带着员工做好绿化养护工作，不定期进展业务培训和学习；
5、参与学校重大活动和突击任务的搬运工作；
6、完成上级交办的其他任务。
▲花卉领班
1、负责带着花工按照年初培育计划进展花卉培育、扦插和浇水
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