如何测算拿地成本.docx

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如何测算拿地成本

（一）  转让费用  272000万元

（二）  前期开发费用  460万元

（1）渣土处理费            383492.8㎡×1.2元/㎡=460191.36元

（2）建筑工程质量监督费      

（3）建筑工程交易手续费      

（4）施工管理费            

（5）房屋所有权总登记面积测量费383492.8㎡×1.3元/㎡=498540.64元

（6）建筑物核放样费        383492.8㎡×2元/㎡=766985.6元

（7）建筑施工噪音费      24月×3200元/月.座×24座=1843200元

（8）设计费        

（9）地质勘探费      

（10）白蚂蚁防治费    

（11）监理费        

（12）施工用电        

（13）施工用水        

（14）竣工测量费      3000元/座×24座=72000元

（15）产权交易手续      371988.016㎡（住宅）×3元/㎡+11504.784㎡（店面）×15元/㎡=1288535元

（16）施工图审查费    （9）×3.5％+建安造价×1.5‰

（17）桩基检测费      5000元/座×24座=120000元

（18）散装水泥专项资金  383492.8m²

（三）配套设施建设费  5539万元

（1）道路、围墙及地下管线    383492.8㎡×20元/㎡=7669856元

（2）园林绿化            166736㎡×30％×150元/㎡=7503120元

（3）保安监控系统          383492.8㎡×20元/㎡=7669856元

（4）污水处理安装工程费      1205吨×1100元/吨=1325500元

（5）永久性供水工程        383492.8㎡×20元/㎡=7669856元

（6）永久性供电工程        383492.8㎡×50元/㎡=19174640元

（7）雨污水接管费          4000元/座×24座=96000元

（8）景观及绿化设计费      166736㎡×25％×50=2084200元

（9）附属工程            220万元

（四）建筑安装工程费用  33759万元

地上建筑成本（不含桩基成本）：

371988×800元/㎡=297590000元

地下室成本：

16000×2500元/㎡=40000000元

（五）管理费用  23452万元

（1）管理费用  [

（一）+

（二）+（三）+（四）]×3％＝9352.74万元

（2）销售费用  470000×3％＝14100万

（六）不可预见费  [

（一）+

（二）+（三）+（四）]×2％=6235.16万元

      投资成本：

341445.9万元

三、财务评价

（一）销售总收入      470000万元

（1）商品房      371988.016㎡×12000元/㎡=4463856000元

（2）商业用房    11504.784㎡×20000元/㎡=230095680元

（3）车位      

（二）税金及财务费用  32900万元

税金=销售总收入×7%=32900万元

财务费用

南二环项目各类开发成本构成一览表

十八层：

总建筑面积68100㎡（其中商业一层4300㎡，住宅59500㎡，地下室4300）

已知条件：

住宅销售均价：

3000元/㎡×59500㎡=17850万元

一层商铺：

8000元/㎡×4300㎡=3440万元；

销售总收入约：

21290万元－17960万元（综合成本）=3330万元

项目名称    单价    金额    备注（标准）

一＞土地成本        3400万元    含土地出让金

二＞前期开发费            

1工程钻探费        30万元    建安总价的2%计提

2工程设计费    16元/㎡×68100    110万元    建安总价的　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2%计提

3工程监理费        19万元    建安总价的0.18%计提

4质量安全监督费    19万元    建安总价的　0.18%计提

三＞建筑安装工程及设备费    1550元/㎡×68100    10555万元    

四＞公建配套设施费    80元/㎡×68100    544万元    

五＞房地产各项税费含2%管理基金638万元：

总销售额的3%计提

六＞管理、销售和财务费用            

1开办和管理费    300万元    总销售额的3%计提

2销售成本    21290×1。

8%    383万元    按成交价　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.8%计提

3销售推广费    21290×1%212万元    总销售额的1%计提

4    前期物业管理费    1.5元/㎡    10万元    

七＞    不可预见费    21290×2%    425万元    按成交价2%计提

八＞    营业税及附加    21290×6。

18%    1315万元    按成交价6.18%计提

    总计        17960万元

项  目    单位地价700,374    单位地价604,752    单位地价508,922    单位地价454,796

土地成本（元）    71,382,097.23    61,636,292.62    51,869,310.05    46,352,842.41

税前利润（万元）    91,387,374.18    101,133,178.78    110,900,161.35    116,416,629.00

所得税    30,157,833.48    33,373,949.00    36,597,053.24    38,417,487.57

税后利润    61,229,540.70    67,759,229.78    74,303,108.10    77,999,141.43

利润率    16.74%    19.04%    21.47%    22.90%

盈亏平衡点    77.26%    75.14%    73.03%    71.83%

财务内部收益率（FIRR）    25.05%    28.81%    36.60%    45.22%

财务净现值（FNPV）    27,497,118.96    30,422,367.25    33,228,582.87    34,750,286.96

静态投资回收期（Pb）    2.1    1.95    1.8    1.71

动态投资回收期（Pb’）    2.54    2.41    2.25    2.14

、土地估算方法

2.1运用现金流折现法，同时考虑到资金的时间价值，引入现金流折现法；

2.2选择最佳的开发方式；

2.3预计开发期，该地块于2006年11月出让，2007年1月开工。

预计2年又6个月时间完全建成投入使用。

即2009年6月建成投入使用；

2.4预测开发完成后的房地产价值；

2.5测算建筑费、专业费、期间费、销售税费等项关指标；

2.7预测土地价值；

2.7财务指标（动态经济指标与静态经济指标）评价；

2.8风险性分析

3、销售价格预算

采用长期趋势法、指数修匀法对未来该地块住宅房屋售价进行预期，

根据指数修匀法算出修正指数A=0.4,由此测算出2007年该区域楼盘均价为2100元/平米。

该地块紧邻金雁湖，鸭子河，受三星堆古遗址辐射，同时政府未来行政区也将迁往本区域，因此本项目市场定位为中高档大型亲水社区，同时还有部分比例的别墅住宅，预估未来该区域住宅的增值潜力较大。

因此修正本项目未来销售均价为2625元/平米。

4、预计销售期

根据对房地产市场的调查分析，预计本项目可分两期销售，在2007年7月可开始预售一期，在2008年7月开始销售二期。

项目在预售半年后可售出40%，2008年末交付使用时可再售出50%，其余10%需2009年才能售出。

5、测算有关税费

序号    成本项目    计费标准

（元/平米）    金额（元）    总金额（元）

1    规划设计费    施工图设计费    25    4,410,022    5,096,025

        景观设计费    15    686,003    

2    报建税费    城市基础设施配套费    85    14,994,075    21,508,219

        质检费    2    352,802    

        工程定额测定费    1    176,401    

        中小学改善办学条件附加费    3    529,203    

        人防工程易地建设费    8    1,411,207    

        墙改基金    4    705,604    

        招标代理费    1.8    317,522    

        施工图纸审查费    1    176,401    

        施工噪声排污费    2    352,802    

        散装水泥专项基金    1    176,401    

        白蚁防治费    2.3    405,722    

        施工放线费    2600元/栋（估算）    33,800    

        沼气化粪池设计费    3620m3*10元/m3（估算）    12,600    

        红外线电力配电费    30万/500KVA（约3600KVA）    720,000    

        消防设施验收测定费    1    176,401    

        竣工后室内空气检测费    1    176,401    

        污水处理设备费    7.8万/20立方米（估算）    500,000    

        销售面积测定费    1.36    239,905    

        国土宗地地籍丈量费    0.27    17,640    

        环境测评报告    估算    33,334    

3    　    地价评估费\测绘费\地勘费    1.5    98,000    98,000

4    　    招标代理费    2    352,802    352,802

5    主体建安工程费    18层    1190    69,482,543    187,838,715

        小高层    1050    85,757,289    

        物管用房    900    32,228,441    

        　    700    370,442    

6    附属工程费    绿化环境费    150    3,430,017    8,722,044

        市政雨污\小区道路    30    5,292,026    

7    　    工程监理费（主体建安成本*1%）    1%    1,878,387    1,878,387.15

8    　    不可预见费（直接开发成本*5%）    5%    9,828,038    9,828,038

9    　    合计        　    235,322,231

6、开发建设费用计算

估计在未来2.5年的开发期内，开发建设费用（包括勘查设计和前期工程费，建筑安装工程费、管理费等）的投入情况如下：

第一年需投入40%的开发建设费用、第二年需投入50%的开发建设费用、第三年需投入10%的开发建设费用。

预计开发费用在开发期内是均匀投入的，折现率选取时间点分别为第一年年中、第二年年中以及第三年的前半年，即  

序号    　    合计    2007    2008    2009

1    开发比例    100%    40%    50%    10%

2    成本额    235,322,230.67    94,128,892.27    117,661,115.33    23,532,223.07

3    折现值    174,978,134.64    82,556,499.81    79,381,249.82    13,040,385.01

7、建成后总价值的求取

序号    指标    合计    2007.12    2008.12    2009.12

1    销售均价    　    2,625    2,625    2,625

2    销售比例    100%    40%    50%    10%

3    销售总额    461,663,158    184,665,263    230,831,579    46,166,316

4    折现值    278,937,153    135,783,282    124,800,811    18,353,060

8、销售费用计算

序号    成本项目    　    计费标准（元/平米）    金额（元）    总金额（元）

1    销售费用    行政管理费    30万元/月*36月（2007.1-2009.6）    9,000,000    23,003,276

        营销推广费用    3%    8,368,114.58    

        维修基金）    3%    5,635,161.46    

2    销售税金及附加    营业税    5%    13,946,857.64    18,409,852.08

        城建税    7%    976,280.03    

        教育费附加    3%    418,405.73    

        地方教育费    1%    139,468.58    

        印花税    0.05%    139,468.58    

        土地增值税    1%    2,789,371.53    

3    　    企业所得税    3.3%    9,204,926.04    9,204,926.04

9、购地税费计算

购地税费总额=税费+土地拍卖费=总地价*3%+总地价*1%=0.04总地价

序号    计费指标及标准    价格（元）

1    土地拍卖费（总地价*1%）    592,656.66

2    土地契税（总地价*3%）    1,777,969.98

3    合计    2,370,626.64

10、总地价的计算

总地价=建成后总价值—开发建设费用总额—销售费用和销售税费总额—土地增值税—购地税费总额

总地价=61,636,292.62元

单位地价为604,752元/亩,项目楼面地价为336元/平方米。

四、项目财务评价

由于广汉宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的市场期望价（604,752元/亩）作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。

1、项目盈利能力分析

项目的盈利能力水平主要通过盈利能力指标来考察，包括静态指标和动态指标两类。

其中：

静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标。

动态指标，则考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。

1．1动态指标

财务净现值    净现金流量    2006    2007    2008    2009

NPV1    净现值    -61,636,292.62    34,579,822.45    24,850,080.51    2,625,772.20

    累计净现值    -61,636,292.62    -27,056,470.18    -2,206,389.67    419,382.53

NPV2    净现值    -61,636,292.62    34,384,456.22    24,570,081.83    2,581,518.55

    累计净现值    -61,636,292.62    -27,251,836.40    -2,681,754.57    -100,236.02

NPV    净现值    -61,636,292.62    44,750,358.46    41,617,435.87    5,690,865.54

    累计净现值    -61,636,292.62    -16,885,934.16    24,731,501.70    30,422,367.25

财务净现值（FNPV）    30,422,367.25

财务内部收益率（FIRR）    28.81%

动态投资回收期（Pb）    2.41年

从动态盈利指标来看，财务净现值NPV大于0，说明该项目的获利能力达到了基准收益率的要求，而FIRR为28.81%，大于行业基本收益率，因此项目在财务上是可以接受的。

1．2静态指标

序号    项  目    合  计    2006    2007    2008    2009

1    现金流入    461,663,158.30    0.00    184,665,263.32    230,831,579.15    46,166,315.83

1.1    销售收入    461,663,158.30    0.00    184,665,263.32    230,831,579.15    46,166,315.83

1.2    银行贷款            　    　    　

2    现金流出    360,529,979.52    61,636,292.62    119,557,474.76    148,546,843.45    30,789,368.69

2.1    土地成本    59,265,665.98    59,265,665.98