如何测算拿地成本.docx

1、如何测算拿地成本（一） 转让费用 272000万元 （二） 前期开发费用 460万元（1）渣土处理费 383492.81.2元/=460191.36元（2）建筑工程质量监督费 （3）建筑工程交易手续费 （4）施工管理费 （5）房屋所有权总登记面积测量费 383492.81.3元/=498540.64元（6）建筑物核放样费 383492.82元/=766985.6元（7）建筑施工噪音费 24月3200元/月.座24座=1843200元（8）设计费 （9）地质勘探费 （10）白蚂蚁防治费 （11）监理费 （12）施工用电 （13）施工用水 （14）竣工测量费 3000元/座24座=72000元（1

2、5）产权交易手续 371988.016（住宅）3元/+11504.784（店面）15元/=1288535元（16）施工图审查费 （9）3.5+建安造价1.5（17）桩基检测费 5000元/座24座=120000元（18）散装水泥专项资金 383492.8m（三）配套设施建设费 5539万元（1）道路、围墙及地下管线 383492.820元/=7669856元（2）园林绿化 16673630150元/=7503120元（3）保安监控系统 383492.820元/=7669856元（4）污水处理安装工程费 1205吨1100元/吨=1325500元（5）永久性供水工程 383492.820元/=7

3、669856元（6）永久性供电工程 383492.850元/=19174640元（7）雨污水接管费 4000元/座24座=96000元（8）景观及绿化设计费 1667362550=2084200元（9）附属工程 220万元（四）建筑安装工程费用 33759万元地上建筑成本（不含桩基成本）：371988800元/=297590000元地下室成本：160002500元/=40000000元（五）管理费用 23452万元（1）管理费用 （一）+（二）+（三）+（四） 39352.74万元（2）销售费用 470000314100万(六)不可预见费 （一）+（二）+（三）+（四） 2 =6235.16万

4、元 投资成本：341445.9万元三、财务评价（一）销售总收入 470000万元（1）商品房 371988.01612000元/=4463856000元（2）商业用房 11504.78420000元/=230095680元（3）车位 （二）税金及财务费用 32900万元税金=销售总收入7%=32900万元财务费用南二环项目各类开发成本构成一览表十八层：总建筑面积68100（其中商业一层4300，住宅59500，地下室4300）已知条件：住宅销售均价：3000元/59500=17850万元一层商铺：8000元/4300=3440万元；销售总收入约：21290万元17960万元（综合成本）=333

5、0万元项目名称 单价 金额 备注（标准）一土地成本 3400万元 含土地出让金二前期开发费 1工程钻探费 30万元 建安总价的2%计提2工程设计费 16元/68100 110万元 建安总价的2%计提3工程监理费 19万元 建安总价的0.18%计提4质量安全监督费 19万元 建安总价的0.18%计提三建筑安装工程及设备费 1550元/68100 10555万元 四公建配套设施费 80元/68100 544万元 五房地产各项税费含2%管理基金638万元：总销售额的3%计提六管理、销售和财务费用 1开办和管理费 300万元 总销售额的3%计提2销售成本 212901。8% 383万元 按成交价1.8

6、%计提3销售推广费 212901%212万元 总销售额的1%计提4 前期物业管理费 1.5元/ 10万元 七 不可预见费 212902% 425万元 按成交价2%计提八 营业税及附加 212906。18% 1315万元 按成交价6.18%计提 总计 17960万元项目 单位地价700,374 单位地价604,752 单位地价508,922 单位地价454,796 土地成本（元） 71,382,097.23 61,636,292.62 51,869,310.05 46,352,842.41税前利润（万元） 91,387,374.18 101,133,178.78 110,900,161.35 1

7、16,416,629.00 所得税 30,157,833.48 33,373,949.00 36,597,053.24 38,417,487.57 税后利润 61,229,540.70 67,759,229.78 74,303,108.10 77,999,141.43 利润率 16.74% 19.04% 21.47% 22.90%盈亏平衡点 77.26% 75.14% 73.03% 71.83%财务内部收益率（FIRR） 25.05% 28.81% 36.60% 45.22%财务净现值（FNPV） 27,497,118.96 30,422,367.25 33,228,582.87 34,750

8、,286.96 静态投资回收期(Pb) 2.1 1.95 1.8 1.71动态投资回收期(Pb) 2.54 2.41 2.25 2.14、土地估算方法2.1运用现金流折现法，同时考虑到资金的时间价值，引入现金流折现法；2.2选择最佳的开发方式；2.3预计开发期，该地块于2006年11月出让，2007年1月开工。预计2年又6个月时间完全建成投入使用。即2009年6月建成投入使用；2.4预测开发完成后的房地产价值；2.5测算建筑费、专业费、期间费、销售税费等项关指标；2.7预测土地价值；2.7财务指标（动态经济指标与静态经济指标）评价；2.8风险性分析3、销售价格预算采用长期趋势法、指数修匀法对未

9、来该地块住宅房屋售价进行预期，根据指数修匀法算出修正指数A=0.4 ,由此测算出2007年该区域楼盘均价为2100元/平米。该地块紧邻金雁湖，鸭子河，受三星堆古遗址辐射，同时政府未来行政区也将迁往本区域，因此本项目市场定位为中高档大型亲水社区，同时还有部分比例的别墅住宅，预估未来该区域住宅的增值潜力较大。因此修正本项目未来销售均价为2625元/平米。4、预计销售期 根据对房地产市场的调查分析，预计本项目可分两期销售，在2007年7月可开始预售一期，在2008年7月开始销售二期。项目在预售半年后可售出40%，2008年末交付使用时可再售出50%，其余10%需2009年才能售出。5、测算有关税费序

10、号 成本项目 计费标准(元/平米) 金额(元) 总金额(元)1 规划设计费 施工图设计费 25 4,410,022 5,096,025 景观设计费 15 686,003 2 报建税费 城市基础设施配套费 85 14,994,075 21,508,219 质检费 2 352,802 工程定额测定费 1 176,401 中小学改善办学条件附加费 3 529,203 人防工程易地建设费 8 1,411,207 墙改基金 4 705,604 招标代理费 1.8 317,522 施工图纸审查费 1 176,401 施工噪声排污费 2 352,802 散装水泥专项基金 1 176,401 白蚁防治费 2.

11、3 405,722 施工放线费 2600元/栋(估算) 33,800 沼气化粪池设计费 3620m3*10元/m3(估算) 12,600 红外线电力配电费 30万/500KVA(约3600KVA) 720,000 消防设施验收测定费 1 176,401 竣工后室内空气检测费 1 176,401 污水处理设备费 7.8万/20立方米(估算) 500,000 销售面积测定费 1.36 239,905 国土宗地地籍丈量费 0.27 17,640 环境测评报告 估算 33,334 3 地价评估费测绘费地勘费 1.5 98,000 98,000 4 招标代理费 2 352,802 352,802 5 主

12、体建安工程费 18层 1190 69,482,543 187,838,715 小高层 1050 85,757,289 物管用房 900 32,228,441 700 370,442 6 附属工程费 绿化环境费 150 3,430,017 8,722,044 市政雨污小区道路 30 5,292,026 7 工程监理费(主体建安成本*1%) 1% 1,878,387 1,878,387.15 8 不可预见费(直接开发成本*5%) 5% 9,828,038 9,828,038 9 合计 235,322,231 6、开发建设费用计算估计在未来2.5年的开发期内，开发建设费用（包括勘查设计和前期工程费，

13、建筑安装工程费、管理费等）的投入情况如下：第一年需投入40%的开发建设费用、第二年需投入50%的开发建设费用、第三年需投入10%的开发建设费用。预计开发费用在开发期内是均匀投入的，折现率选取时间点分别为第一年年中、第二年年中以及第三年的前半年，即序号 合计 2007 2008 20091 开发比例 100% 40% 50% 10%2 成本额 235,322,230.67 94,128,892.27 117,661,115.33 23,532,223.07 3 折现值 174,978,134.64 82,556,499.81 79,381,249.82 13,040,385.01 7、建成后总价

14、值的求取序号 指标 合计 2007.12 2008.12 2009.121 销售均价 2,625 2,625 2,625 2 销售比例 100% 40% 50% 10%3 销售总额 461,663,158 184,665,263 230,831,579 46,166,316 4 折现值 278,937,153 135,783,282 124,800,811 18,353,060 8、销售费用计算序号 成本项目 计费标准(元/平米) 金额(元) 总金额(元)1 销售费用 行政管理费 30万元/月*36月(2007.1-2009.6) 9,000,000 23,003,276 营销推广费用 3%

15、8,368,114.58 维修基金） 3% 5,635,161.46 2 销售税金及附加 营业税 5% 13,946,857.64 18,409,852.08 城建税 7% 976,280.03 教育费附加 3% 418,405.73 地方教育费 1% 139,468.58 印花税 0.05% 139,468.58 土地增值税 1% 2,789,371.53 3 企业所得税 3.3% 9,204,926.04 9,204,926.04 9、购地税费计算购地税费总额=税费+土地拍卖费=总地价*3%+总地价*1%=0.04总地价序号 计费指标及标准 价格(元)1 土地拍卖费(总地价*1%) 592

16、,656.66 2 土地契税(总地价*3%) 1,777,969.98 3 合计 2,370,626.64 10、总地价的计算总地价=建成后总价值开发建设费用总额销售费用和销售税费总额土地增值税购地税费总额总地价=61,636,292.62元单位地价为604,752元/亩,项目楼面地价为336 元/平方米。四、项目财务评价由于广汉宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的市场期望价（604,752元/亩）作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。1、项目盈利能力分析项目的盈利能力水平主要通过盈利能力指标来考察，包括静态指标和动态指标两类。其中：静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下

17、，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标。动态指标，则考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。11动态指标财务净现值 净现金流量 2006 2007 2008 2009NPV1 净现值 -61,636,292.62 34,579,822.45 24,850,080.51 2,625,772.20 累计净现值 -61,636,292.62 -27,056,470.18 -2,206,389.67 419,382.53 NPV2 净现值 -61,636,292.62 34,384,456.22 24,570,081.83

18、 2,581,518.55 累计净现值 -61,636,292.62 -27,251,836.40 -2,681,754.57 -100,236.02 NPV 净现值 -61,636,292.62 44,750,358.46 41,617,435.87 5,690,865.54 累计净现值 -61,636,292.62 -16,885,934.16 24,731,501.70 30,422,367.25 财务净现值（FNPV） 30,422,367.25财务内部收益率（FIRR） 28.81%动态投资回收期（Pb） 2.41年从动态盈利指标来看，财务净现值NPV大于0，说明该项目的获利能力达到

19、了基准收益率的要求，而FIRR为28.81%，大于行业基本收益率，因此项目在财务上是可以接受的。12 静态指标序号 项目 合计 2006 2007 2008 20091 现金流入 461,663,158.30 0.00 184,665,263.32 230,831,579.15 46,166,315.83 1.1 销售收入 461,663,158.30 0.00 184,665,263.32 230,831,579.15 46,166,315.83 1.2 银行贷款 2 现金流出 360,529,979.52 61,636,292.62 119,557,474.76 148,546,843.45 30,789,368.69 2.1 土地成本 59,265,665.98 59,265,665.98