新芦淞服装都市工业园商业计划书.docx

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新芦淞服装都市工业园商业计划书

新芦淞服装（都市）工业园

商业计划书

保密须知

本商业计划书属商业机密，所有权属于株洲市爱拼房地产开发有限公司。

其所涉及的内容和资料只限于收件人本人，在没有取得株洲市爱拼公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部和/或部分地予以复制、传递、影印、泄露或散布给他人。

目录

项目概况-----------------------------------------------------------------------（3）

第一章项目介绍-------------------------------------------------------------（6）

1、项目背景

2、项目规划

3、园区管理

4、项目建设重要意义

第二章市场分析------------------------------------------------------------（16）

5、市场需求分析

6、市场营销措施

第三章经营计划------------------------------------------------------------（21）

7、经营思路

8、组织机构

9、建设进度

第四章投资分析------------------------------------------------------------（24）

10、项目经济技术指标

11、项目建设成本

12、销售税金及附加

13、投资收益汇总表

第五章项目SOWT分析及结论---------------------------------------（28）

14、项目优势分析

15、项目劣势分析

16、项目机会点分析

17、项目威胁分析

18、项目可行性结论

附件：

项目有关新闻报导-------------------------------------------------（33）

项目概况

一、项目名称:

新芦淞服装（都市）工业园

二、项目定位：

建设服装设计、办公、生产、生活一体化的国际通用标准厂房、打造株洲品牌服饰示范基地。

三、项目地点：

该项目位于株洲市芦淞区龙泉村，目前土地使用用途是鱼塘与菜地。

北面紧邻新规划的26米宽果园路，与株洲东西贯通石宋大道相连，西面是龙泉排水厂，南方30米是浙赣铁路，东面是龙泉村服装水洗工业园，项目地离与株洲服装产业群合泰大街相邻，与芦淞服装市场群相距约1公里。

四、主要经济技术指标：

项目总用地面积为154亩，总建筑面积约20万平方米，建筑密度为35%；容积率约2.1；主要建筑为通用标准厂房、配套住宅等，估算总投资为2.1亿。

五、项目建设进度安排：

项目分两期开发。

2007年7月之前完成立项、征地、五通一平、规划设计等前期工作；2007年10月开始第一期（标准厂房部分）开发与招商工作；2008年5月开始第二期（配套商业、住宅）的开发与招商工作,2008年底基本完成整个项目的建设开发工作。

六、项目的重要意义：

株洲市政府将“服饰产业”的发展列为“十一五”规划六大产业集群之一来培植,“新芦淞服饰工业园项目”定位符合株洲

市服装产业发展的要求，符合芦淞区政府提出的打造“品牌芦淞”、“工业芦淞”战略思想，将引导服装加工产业向一定的空间集中，突出“产业集群”的竞争优势；项目用地符合株洲市城市总体规划和土地利用规划；园区建设投产可创造就业岗位约10000个，每年实现产值16亿元左右，创利税上亿元。

七、项目发起人：

湖南爱拼房地产开发有限公司是2000年成立的私营企业，曾被评为株洲市“五星明星企业”、“湖南省消费者信得过单位”，“AAA级资信企业”等，其公司法定代表人赵伟波先生系湖南省第十届人大代表。

公司2002年成功开发了位于株洲芦淞服装市场的天雅国际服装大厦，总经营面积23000平米，是株洲市专业的品牌服装批发市场，在株洲芦淞服装批发市场中占有重要地位。

公司拥有一批团结、务实、高效、具有很强开拓精神的领导集体，在对工业地产和当地市场的理解和把握上，在市场开发、公司管理上，在产品研发、经营销售、公共关系等方面具有丰富的知识和经验，确保项目成功建设发展。

八、项目进展情况：

项目得到了当地市、区两级政府的高度重视。

市有关领导、芦淞区区委书记、区长等相关领导亲自带队在项目所在地龙泉村进行了多次调研并召开了专题会议，由区长牵头，成立的项目专项领导班子。

本项目作为省级重点签约项目，在06年首届中博会上签约，本项目享受“一事一议”的优惠政策及株洲市政府制订的《关于扶持株洲市服饰产业若干意见》的优惠政策等。

项目定位符合株洲市“十一五计划”产业发展方向；项目用地符合株洲市城市总体规划和土地利用规划，项目开发成功将引导加工产业向园区集聚，突出“产业集群”的竞争优势，将为株洲服装产业的新发展做出积极的贡献。

项目系首届中博会省级重点签约项目,2007年株洲市重点工程项目、株洲建宁经济开发区重点园区项目。

第一章项目介绍

一、项目背景

1、芦淞服装产业发展现状

株洲芦淞市场群经过20多年的发展，已发展成为中南地区重要的服装集散地,经营网络辐射全国，实现了市场的规模化发展阶段。

芦淞市场群已发展成为有各类服饰市场42个，从业人员近10万人，汇集国内外服饰品牌4000多个，年实际成交额约为200亿元大型专业市场。

芦淞服饰市场相继被评为“全国十大服装批发市场”、“中国品牌市场”、“中国服饰名城”等荣誉称号。

芦淞服装市场群经营业主在初步完成资本积累之后，现在的经营模式已无法满足于成长与发展的需求，为了寻找新的更高的利润增长点，众多经营业主一方面开始投资专业的服装市场,另一方面向服装加工生产延伸。

良好的市场基础，为株洲服饰加工产业的发展提供了极为有力的条件。

株洲市服饰加工企业有5000多家。

同时服饰加工洗水、电脑绣花、设计、物流仓储、主辅料市场等发展迅速，产业集群化发展模式逐步形成。

2、芦淞服装加工企业发展瓶颈

芦淞服装市场在取得巨大荣誉的同时，也存在着不容忽视的潜在危机，但最重要的是服装加工产业体系极不完善，市场群缺乏持久发展后劲和竞争力。

在株洲市服饰加工产业较快发展的同时，也存在一些问题严重制约了整个服饰加工产业的健康发展。

一是自我发展资金不足与融资渠道不畅，无法满足自我发展需求；二是为数众多的服装加工企业场地过于分散，参差不齐的现状无法进行有效的监管；三是加工场地主要是租赁普通民房和住宅进行生产，基本上是生产、生活、储存“三合一”，5000多家服装厂没有一个规范化服装工业园；许多有发展潜力，有现代企业经营意识，有品牌基础的企业没有场地建立符合其发展形象的生产园区。

3、沿海地区服装加工产业向中西部转移是大势所趋

服装加工产业因沿海地区的成本升高以及原料、能源、用工、环保压力等，向中西部转移已经成为一种趋势。

如深圳市政府明确产业升级，重点发展高新技术，不少服装企业都纷纷迁出了深圳。

福建石狮许多知名服装企业，他们已经在河北保定、安徽等地都设立了服装分公司。

他们认为内陆不仅给服装企业提供了廉价的土地、和便宜的劳动成本，而且这里是服装品牌重要的消费地区，有利于打造区域品牌，提高服装品牌在此地区的销售量。

与此时，在“中部崛起，西部开发”的大政策背景下，中西部在投资政策、投资环境等各个方面做好承接东部产业转移的准备。

如江西省建设了南昌市青山湖区的针织服装基地、九江共青城的羽绒服装基地、赣南南康的西服西裤基地，三大省级纺织服装产业基地集群效应逐渐凸现，各自发挥产业特色，共同推动了纺织服装产业的发展。

湖南省委省政府也高度重视服饰产业中西部转移的历史机遇，数次到株洲芦淞考察，并就服饰产业招商引资，承接产业转移等做出明确指示。

提出了“推进实施新型工业化，突出抓好园区建设、引进战略投资者，引进一批发展潜力大、支撑作用强、带动能力强的大项目”的发展目标。

4、项目的提出

4.1政策层面

“十一五”期间，株洲市着力把服饰产业集群发展作为“十一五”重点培育的产业之一。

为进一步把芦淞市场群做大做强，芦淞区委区政府提出了“打造‘品牌芦淞,工业芦淞’”、“努力建设有‘根’的市场群和有‘脉’的加工业”、“合理规划建设服饰产业发展创业园，支持以合法收入通过合法途径投入的产业建设”的战略思想。

为顺应市场发展需求，积极响应政府号召，株洲市爱拼公司经过仔细的研究和论证后，立项投资建设新芦淞服装（都市）工业园项目。

4.2市场层面

株洲多数分散的中小服装加工企业大多数都在民房里加工生产，缺少行业整合，服装加工企业主对标准厂房需求迫切。

建设提速服装加工产业集群化发展的“工业楼宇”项目，承接沿海地区知名品牌企业的梯度转移，改造提升本地传统产业，培育壮大新兴产业和优势产业，延伸产业链条，提升产业档次，扩大产业规模是市场的必然需求。

“新芦淞服装（都市）工业园项目”定位符合株洲市服装产业发展的要求，符合芦淞区政府提出的打造“品牌芦淞”、“工业芦淞”战略思想，引导加工产业向一定的空间集中，突出“产业集群”的竞争优势，项目用地符合株洲市城市总体规划和土地利用规划。

园区建设投产可创造就业岗位约10000个，每年实现产值16亿元左右，创利税上亿元。

二、项目规划

1、项目定位

项目根据国际标准及株洲市当地企业营运需求进行设计，定位为服装设计、办公、生产一体化的国际通用标准厂房，打造株洲服饰工业的“特色工业园区”；通过创新园区的管理体制与运行机制，建设一个株洲市中小服装加工企业的创业基地与孵化器。

2、项目规划

项目计划用地154亩，纵横分隔，空间划分灵活，能容纳10000个工人；标准厂房、生活配套公寓楼、集体员工、已婚员工和管理技术人员分开设计。

2.1人货分流------高效便利安全的路网设计

实行物流与人流分离，人、货分道流动，形成高效低成本的现代化生产基地。

18米宽物流通道，可同时容纳8辆货柜车，解决装卸货高峰期的拥挤。

2.2庭院组合式厂房------可大可小，也可独立厂区

完善的功能设计，灵活的分隔。

采用国际标准，可纵横分隔，空间划分灵活，为客户预留自主选择与发挥的空间。

以单元式布局，每层设置为两个单元，均配有办公区域以及附属配套设施。

超大的高层面积，平面交通与垂直交通的生产本质差别，每年节省大量的人力及卸货费用。

2.3物业外观-----建设成区域标致性建筑

本项目是以服装生产企业定制的标准厂房。

以现代的建筑外观，简洁大方，结合厂区周边的绿化，并在立面上利用建筑凹凸，营造丰富的立面光影效果，呈现出现代企业新形象。

2.4“以人为本”的设计------造就理想的厂区

建筑设计立意突出“通用化、模块化、标准化、人性化”。

空间划分灵活无限。

以单元式布局，每层设置为两个单元，均配有办公区域以及附属配套设施。

3、技术参数

3.1建筑高度：

标准厂房总高19.7米，第一层4.5米,二至五层层高3.8米。

3.2消防设计：

东西南各设封闭楼梯间三处，方便人流疏散，并设有防火门。

3.3车道：

厂区设计物流车道与人流车道分开，物流车道20米宽，人流车道15米宽，人货分道流动。

3.4其他系统:

园区采用可视智能化管理，有线电视线路，多媒体宽带等系统配备到位。

4、配套设施

4.1厂房配套:

每幢配有停车场、摩托车位、自行车位。

4.2服务配套：

4.2.1招待所、管委会、保安、智能化、水电、通讯、物业等；

4.2.2通用办公区（入园企业行政办公区）；

4.3生活配套:

4.3.1公寓：

员工宿舍、中层管理及技术骨干公寓、小户型已婚员工公寓；

4.3.2生活设施：

大、中、小型食堂,邮局、金融银行、卫生所、超市、商店；

4.3.3休闲广场:

这是针对生活区和商务中心的需要而建立的生活配套设施。

入口处的休闲广场、人工喷泉与茂盛多姿的热带植物浑然天成，营