购物中心商业管理方案.docx

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购物中心商业管理方案

购物中心商业管理方案范本

一、物业概略

二、管理目标

1、一致招商管理

A、要保护购物中心的家产经营黄金比率。

大部分业内人士都比较认可零售、餐饮、娱乐52：

18：

30的这个购物中心家产经营黄金比率。

B、要保护购物中心的一致主题形象和一致品牌形象。

购物中心一定是一个拥有明确经营主题和巨大创建力的品牌形象公司。

C、购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差别、异业互补。

异业互补的目的就是要知足顾客花费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提升其花费兴趣。

D、招商次序原则。

核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。

E、核心主力店招商布局原则。

核心主力店的招商对整个购物中心的营运成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重要的影响。

一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，经常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。

此外核心主力店关于人流也起着要点的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。

购物中心特别是大型购物中心的核心主力店合适放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中搁置在中间，这样才能达到组织人流的成效。

F、租借经营采纳放水养鱼的原则。

由于购物中心经营拥有长久性特点，采纳合理租金与优良服务做法，将整个购物中心作热，尔后依据营运状态，合适稳步地调整租金。

这样，发展商与商户才能一起成长。

放水养鱼的原则能够理解为“先做人气，再经商"的原则。

2、一致营销

管理公司应当为购物中心策划好1年365天的每日营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，组织策划有关的促销活动，所发生的花费应早先与业主交流估算，经业主赞同后，对实质发生的花费依照承租户销售额的必定比率进行分摊。

假如购物中心一致收银管理，就能较好地履行按销售额分摊花费。

3、一致服务

A、一致服务包含一致的商户结算、一致的营销服务、一致的信息系统支持服务、一致的培训服务、一致的卖场部署指导服务、一致的行政事务管理服务、统

一的物业管理服务等等。

这个“一致服务"就是要求“服务"出购物中心的品牌与特点来。

B、有助于经营者间的协调解合作。

购物中心须建立由开发商领导、商业专家构成的管理委员会，指导、协调、服务、监察承租户的经营活动，保证购物中心的高效运行。

常有的方式有：

（1）指导项目：

培训售货员、卖场部署指导、促销活动安排；

（2）协调项目：

协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；

（3）服务项目：

行政事务管理；

（4）监察项目：

保护购物中心的纪律、信用，辅助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。

4、一致物管

有助于建筑空间的保护和保养。

购物中心的物业管理内容包含：

保养建筑、保护设施、保证水电气热正常供给、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化保养、不测事故办理等。

5、一致的信息平台

进行精美化的管理，不只能够为顾客供给一致收银、花费一卡通等便利的服务，还可认为广大签约商户供给丰富正确的顾客信息和市场信息，甚至于供给更详尽的经

营信息，比如零售商品单品进销存信息等等。

更能为购物中心自己供给布局疏密度、品项搭配、人员配置、场所坪效、商户业绩等经营信息，便于购物中心剖析后对经营场所（稀缺资源）进行无穷再分派。

三、经营主旨

A、以建成第一流的国际化生活休闲购物中心为经营目标

B、对顾客——使他们享受丰富的商品和亲如一家的服务；

对职工——使购物中心成为他们发挥才干和乐于献身的理想公司；对合作伙伴——使购物中心成为他们的最正确平台；

四、经营理念

A、以欢乐顾客、快乐职工、回报股东、服务社会为经营理念

B、诚信为商，以人为本的理念，创建和指引新的花费方式，引进一种新的文化理念和生活理念。

C、从人性关心的角度，以景观主题创建温馨、舒坦的购物环境；形成以超大概量、多元、多层次的真实“一站式特点花费”，使花费者在购物中休闲和玩乐、在游乐的欢乐中购物。

五、经营模式

A、只租不售

B、分铺销售。

C、三权分别，推行全部者、经营者和管理者的分别,集中管理和分别经营的管理方式，即全部者拜托管理者进行管理，管理者对租借、物业、营销和服务一致集中管理，保证保安、保法、维修、进货和促销活动等平时工作有组织地运行，不参

与经营；经营者则不参加管理，只负责经营活动，按期向全部者缴纳租金，向管理者缴纳管理金。

优热互补，既可保证和提升管理水平，以一个一致的社会形象面抵花费者，由专业商业经营管理公司对项目进行经营和管理，全方向的保障投资者及经营者的利益，力求最大化的发掘和实现项目的商业价值

D、与世界上有名的购物中心专业开发管理公司合资、合作，引入外国MALL的经营管理技术。

E、建立专业的经营管理公司一致管理旗下全部的购物中心物业，但一定招募大批高

素质的摩尔管理人材。

且经营管理公司拥有自主经营管理权。

六、工作内容

1、商场经营管理项目

A、物业管理

B、卖场营销氛围塑造

C、展开整年营销活动

D、业态调控与品牌优化裁减

E、以顾客服务为核心的营运现场管理

F、经营性招商

2、商场管理流程

（1）租借政策购物中心的目标市场定位为商圈内全部居民及部分甘宁愿旅行者。

核心承租户一般占购物中心营业面积的40-50％。

在租借合约方面采纳国际购物中心协会格式进行管理。

购物中心拟订相应的承租户政策，提升承租户质量，招商对象的最高目标都是各样种类的名牌商铺、餐厅和服务机构，最低目标是部分名分名牌商铺和部分非名牌商铺。

招商工作依照以下程序：

检查—谈判—审查—准入—追踪，要求其供给营业执照、生产允许证、注册商标登记证、产品合格拜托书（合用批发代理商）、税务登记证、法人受权拜托书，以及其余特别证明（如化妆拼、食品的卫生允许）。

（2）营销管理要点是吸引更多的购物者光临，经过选择合适的营销方法吸引购物者光临。

（3）服务管理购物中心建立管理专家构成的管理机构，对购物中心的全部行政事务进行一致管理，承租户肩负合理的管理花费。

维护承租户利益，增强与承租户的合作。

（4）物业管理经营时期的物业管理工作，主要包含五个方面：

承租商的优化管理、促销推行活动、服务管理、平时物业管理：

洁净、保安、设施保护以及商业知识服务。

3、服务项目及收费标准

银行，个性化金融服务

邮政

快递

票务

咨询投诉

广播寻人

礼物包装

婴儿手推车出租

残疾车出租

财物报失

拾物招领

迷童认领

大件行李存放

硬币兑换

磁卡销售

嘉宾卡发放

便民伞出借

医药箱

便民箱免费服务

文体活动售票

派发雨伞袋

热线电话报务

培训服务

4、公司对职工工作的检定

A、评估原则

（1）评估是对职工工作成绩的查核的方式。

（2）评估一定公正、公正、客观。

（3）在评估过程中，应付职工过去的工作表现及成效进行客观评估。

（4）每项评估内容应有详细的事实为依照。

（5）为达到更客观和更全面，评估前，评估负责人应征询其余部门的经理、主管、职工对被评估职工的建议，作为参照依照。

（6）在评估的同时，应付被评估的职工提出更高的目标及要求。

（7）对评估总分低于60分以下的职工，应进行指导；低于标准分（总分50分以下）

的职工,能够解雇.

B、评估方式

（1）评估分为书面评估及面谈两个步骤。

（2）评估逐级进行，即总经理评估总监，总监评估部门经理，部门经理评估部门主管，部门主管评估职工。

（3）进行书面评估时，应先由其直接上级进行，填写《职工工作评估表》，而后报上一级审批。

如：

部门主管在评估一般职工时，先由主管对职工进行书面评估，填写评估表格，报送部门经理及总监审批o

（4）当进行评估面谈时，应有部门主管、部门经理、人事部评估员及职工4人参加。

C、评估种类

（1）试用期评估：

合用于试用期新职工。

（2）年度评估：

合用于工作满一年的职工。

（3）荣膺评估：

合用于拟荣膺的职工。

D、评估程序

第一步：

人事部发出评估通知单。

人事部将会提早1个月给各部门负责人（总监、经理）列有名部门需评估的职工名单及最后评估限期。

第二步：

部门评估负责人进行书面评估，并填写《职工查核判定表》。

各部门评估负责人应在职工评估期满前15天内达成《职工查核判定表》，并报更高一级领导审查。

第三步：

人事部核查《职工查核判定表》。

各部门评估负责人将审查后的《职工查核判定表》交人事部核查。

人事部如发现评估的分数低于标准或薪资、职位调整高出额定的范围时，人事评估员将在紧接着的l周内与部门负责人议论评估内容及其合理性。

假如两方未能达成一致，则由履行总经理或总经理做最后决定。

第四步：

副总经理或总经理最后审查《职工查核判定表》。

人事部将评估表交总经理批核。

总经理应在接到评估表后5天内作出批复，并将评估表返还人事部。

如未经过，则由人事部与部门负责人进行从头评估。

第五步：

部门评估负责人安排评估面谈。

人事部将总经理批复后的《职工查核判定表》交还部门评估负责人，由其与职工安排评估面谈的日期，并见告人事部和职工。

同时，部门评估负责人要求职工在评估面谈以前达成《自我判定表》。

第六步：

评估面谈。

在职工评估期满后l周内，评估负责人、部门负责人、人事部评估员与职工一起进行评估面谈。

见告职工评估的结果及薪资、岗位调整状况，征询职工对评

估的建议和职工的奋斗目标，并要求职工签订确认。

第七步：

薪资、岗位调整及存档

人事部将职工签订后的《职工查核判定表》存档，对职工薪资或职位进行调整，并将薪资更改状况交人力资源部。

5、职工培训计划

A、岗位职责

B、

市场检查、经营估算、经营计划、经营效益剖析、促销推行

C、

商场管理、商户管理、

D、服务课程

服务须知、礼仪、商品知识、销售技巧、顾客心理、顾客投诉办理

6、租务管理

A、包含商定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其余比较要点的租约条款管理，比方：

（1）承租户的经营业态是遇到整个购物中心的一致商业规划的限制，假如发生重要变化，须经业主委员会的认可（业主委员会建立以前，经开发商认可）；

（2）营业时间确实定；

（3）承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂地点、语言文字方面须接受一致管理；

（4）为整个购物中心促销肩负的义务；

（5）承租人对泊车场的使用，确立有偿仍是无偿，有无穷制；

（6）投保范围事宜；

（7）能否一致的收银。

B、供给完美的信息系统硬件和软件，为花费者与承租户都获得便利。

充足做好租户的服务与管理，作出品牌与特点。

七、对商户的服务承诺

A、以服务诚信、质量诚信、行为诚信、合约诚信为服务承诺。

B、认为客户创建优秀的合作氛围为己任，充足激发客户自盈潜能。

八、2005年度商户管理工作计划

九、2005年商场宣传推行计划

一月份：

1、元旦迎新活动。

2、新春大优惠。

3、春节礼物展。

4、除旧迎新活动。

5、成婚用品、礼物展。

6、年关奖金优惠购物计划。

7、旅行商品展销。

二月份：

1、年货展销。

2、情人节活动。

3、元宵节活动。

4、欢喜寒假。

5、寒假电脑产品展销。

6、开学用品展销。

7、玩具商品展销。

8、家电产品展销。

三月份

1、春天服饰展。

2、春游烧烤商品展。

3、春游用品展。

4、换季商品清仓特价周。

5、“三八妇女节”妇女商品展销。

四月份：

1、清明节学生郊游食品节

2、化妆品展销会。

五月份：

1、劳动节（5/1）活动。

2、夏装上市。

3、清冷夏天家电产品节。

4、母亲节商品展销及活动。

5、端午节商品展销及活动。

六月份：

1、少儿节（6/1）服饰、玩具、食品展销及活动。

2、考前补品展销。

3、考前用品展销。

4、饮料类商品展销。

5、夏天服饰节

6、护肤防晒用品联展。

七月份：

1．欢喜暑期兴趣比赛，商品展销。

2．暑期自助旅行用品展。

3．父亲节礼物展销。

4．CooL在七月冰激凌结合促销。

5．暑期电脑促销活动。

八月份：

1．夏末衣饰清货降价。

2．升学用品展销。

九月份：

1．中秋节礼物展销。

2．敬老礼物展销。

3．秋装上市。

4．夏装清货。

十月份：

1.运动服饰、用品结合热销。

2.秋天美食街。

3.大闸蟹促销活动。

4.金秋水果礼物展。

5.国庆节旅行产品展。

6.重阳节爬山商品展。

7．入冬家庭用品展。

8．羊绒制品展。

十一月份：

1．冬天服饰展。

2．火锅节。

3．护肤品促销活动。

4．烤肉节。

十二月份：

1．保暖御寒用品展销。

2．冬令进补火锅节。

3．圣诞节礼物饰品展销。

4．年关迎春商品展。

十、2005年商场推行估算