古北水镇项目情况及投融资专项研究.docx

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古北水镇项目情况及投融资专项研究

一、项目简述

2010年6月中青旅与北京密云县签订战略协议，中青旅于2010年7月全资设立“北京古北水镇旅游有限公司”开始运作；

规划面积9平方公里，设立北京•密云古北水镇（司马台长城）国际旅游度假区，总投资45亿元，投资回收期在8~10年。

度假区整体规划为“六区三谷”（老营区、民国街区、水街风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区、民宿餐饮区与后川禅谷、伊甸谷、云峰翠谷）。

功能划分上，分为传统餐饮及商业购物区、民情民俗文化表演体验区、山区民居风貌住宿区、酒店及商务会议区、温泉会所及休闲体育公园等几个部分，突出冷泉和热泉的资源亮点，突出古北民间文化展示，塑造具有北方建筑特色的明清风格古街，将观光与休闲度假、会议会展相结合的经营模式

项目整体拆迁原有五个自然村落，利用项目内水库，模仿江南水乡建设，均为仿古建筑。

项目取得土地原为当地村民宅基地，原村民拆迁安置到水镇外区域司马新村。

项目于2011年完成土地征收并拿地，启动建设，项目购买土地1076.54亩，其它土地租赁使用；同期启动同龙湖地产合作的“长城源”地产项目（102亩），目前在开发第三期。

水镇为明清及民国风格的山地合院建筑，建筑面积43万平方米，包含2个五星标准大

酒店、6个小型精品酒店、400余间民宿、餐厅及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。

水镇项目预定开业目标为2013年5月；实际未实现，之后经历两次试营业；

2013年10月预营业；

2014年1月试营业；

试营业期间，多次调整施工，甚至原本开放的一些街区竟然重新关闭施工调整。

2014年10月1日正式营业。

正式营业的实为古北水镇一期工程，约占项目工程总量的60%。

当地政府对项目支持力度较高，除立项和建设用地手续外，市级行政审批权限一律下放，由密云县统筹。

密云县成立“项目手续审批工作协调领导小”组推行“集中审批”，审批时间压缩在行政许可的最短时限。

在项目拿地、征地、水电供暖、基建补贴等方面政府提供财政补贴支持；另政府协助修建景区门口外延道路。

二、融资历程

2010.7

注册

中青旅全资设立“北京古北水镇旅游有限公司”，注册资本2.1亿元；

2011.6

借贷

古北水镇旅游公司向北京和谐成长投资中心借款1亿元，借款期限一

年，由青旅出具保函担保。

注：

北京和谐成长基金成立于2010年8月，是IDG基金管理机构发

起，募资36亿元；其中含社保基金12亿、中关村引导基金、海淀区

引导基金、北京国资中心、国开金融等，另有四支异地地方引导基金。

2011.8/11

合作

分两次拿地，共717.54+359=1076.54亩，成交价2.59+1.94=4.53亿；

拿到土地后，为平衡前期投资支出，与龙湖地产合作推出6.8万平米

长城源著项目

2011．12

增资

引入战略投资者乌镇旅游公司和IDG，注册资本2.1亿增至5亿，增

资后比例：

中青旅42%，乌镇18%，IDG持股40%（通过两家香港

公司）

2012.1

增资

引入北京和谐成长投资中心，注册资本5亿增至8亿

2012.8

增资

引入战略投资者京能集团（北京能源集团有限责任公司，北京国资委

直属企业），注册资本从8亿增至10亿

借贷

以项目土地及地上建筑为抵押物，从中国银行北京分行、交通银行北

2013.6-10

增资

京分行获得合计15亿元十年期银团贷款

股东共同分三次增资，注册资本10亿增至13.02亿，中青旅持股降为

25.81%，古北水镇不再纳入财务报表合并范围，变更为联营子公司。

2014.7-8 增资 除IDG外，其他股东共同增资，注册资本增为15.32亿。

中青旅操作此项目累计投入资金近4亿元，融资近12亿元；期间借贷16亿元。

有分析人士指出：

IDG入股古北水镇，是从乌镇项目转移的资本，当初IDG入股乌镇推动乌镇上市，但因为涉及文化古迹问题未通过上市审核；而古北水镇为整体仿古建筑群，所以IDG与中青旅合作具有资本操作预期。

而且，分析中发现，项目内司马台长城已独立出去操作，项目间通过运营设施联接，除门票外，其他经营设施均属于水镇项目。

再从整个景区商业模式看，除了门票外，项目内容上规划索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺及展览等内容，降低对门票收入依赖性。

三、项目情况分析

1、基础设施投入

项目前期需要投入12亿元进行基础设施建设，主要用于：

古镇中的酒店采用自持模式，其它商业物业自营，将计入利润表的收入规模尽可能做大，便于未来持续融资。

l自来水厂（达到欧盟标准，可直接饮用；与深圳水务集团合作）；

l污水（中水）处理厂；

l新增改造高压、低压线路；

l供暖中心及设施；

l液化气站；

l环境绿化；

l河道疏浚拓宽；

l街道全部采用长条青石板铺设；

l3公里地下综合管廊（2.3m*2.2m），将热力管道、中水管道、直饮水管道等入

2、资产权属

3、经营模式

古镇中项目商业物业均自营，自建采购团队，整体统筹管理景区内的出售商品结构以及地段位置安排。

从工商资料显示，2014-2015集中注册35家分支机构，性质均为分公司，类型及数量

如下表：

类型

数量

明细

廊。

工艺品店

5

北京古北水镇旅游有限公司流光艺影工艺品店

北京古北水镇旅游有限公司海灯工艺品店

北京古北水镇旅游有限公司纸艺轩工艺品店

北京古北水镇旅游有限公司递云端工艺品店

北京古北水镇旅游有限公司山顶优递工艺品店

休闲空间

2

北京古北水镇旅游有限公司倾城似水酒吧

北京古北水镇旅游有限公司市集咖啡厅

文创百货

3

北京古北水镇旅游有限公司建昆堂灯笼铺

北京古北水镇旅游有限公司行空风筝店

北京古北水镇旅游有限公司永顺染纺织服装坊

商店

8

北京古北水镇旅游有限公司佑康商店

北京古北水镇旅游有限公司奇妙堂商店

北京古北水镇旅游有限公司同心悦购商店

北京古北水镇旅游有限公司仕祥商店

北京古北水镇旅游有限公司万客山水城商店

北京古北水镇旅游有限公司京华燕云商店

北京古北水镇旅游有限公司望京楼酒店

北京古北水镇旅游有限公司天之娇女商店

餐馆

10

北京古北水镇旅游有限公司烧肉馆

北京古北水镇旅游有限公司司马大缸酒楼

北京古北水镇旅游有限公司司马小烧酒坊

北京古北水镇旅游有限公司古北烤鸭店

北京古北水镇旅游有限公司纳兰轩餐厅

北京古北水镇旅游有限公司水街小吃广场

北京古北水镇旅游有限公司日月岛餐厅

北京古北水镇旅游有限公司司马大缸酱菜馆

北京古北水镇旅游有限公司古寨火锅城

北京古北水镇旅游有限公司司水情缘烤鱼吧

住宿

5

北京古北水镇旅游有限公司水镇大酒店

北京古北水镇旅游有限公司乌镇餐饮酒店

北京古北水镇旅游有限公司长城书舍酒店

北京古北水镇旅游有限公司威廉埃德加酒店

北京古北水镇旅游有限公司古北水镇民宿院

物流

1

北京古北水镇旅游有限公司全食食品配送中心

文化演艺

1

北京古北水镇旅游有限公司日月岛大戏楼

民宿民俗区有招租。

另外，据了解处于其试营业阶段时，仍未启动景区招租工作，目前景区内店铺几乎都为统一经营管理，内部整体规划，目前注册商标194个；仅面向传统民间手工艺招租；景区外

4、从经营范围变更情况看古北水镇公司的经营业务变化

先后6次变更经营范围；从变更内容上看，经营范围逐步细化，经营内容逐步深化，便显出了自营为主的趋势。

年 经营范围变更

2011 旅游资源开发（不含旅游业务）；旅游咨询；旅游项目设计；旅游项目管理、景区管理、餐饮管理、酒店管理；批发日用品、工艺品、小饰品、礼品。

2013 增加：

停车管理、批发纺织、服装、文化、体育用品及器材、家用电器、旅游纪念品

调整：

“旅游项目设计”为“旅游项目设计咨询”2014 增加;餐饮服务、批发化妆品

2015.01 增加：

批发预包装食品

调整：

餐饮服务限定为（仅限分公司经营；）

2015.05 增加：

住宿（水镇酒店、限建设项目GS-13地块；古北酒店、限建设项目GS-01、GS-02地块；兰谷SPA酒店等旅游服务设施、限建设项目GS-10、GS-30、GS-31、GS-32地块；山水城酒店、限建设项目GS-08地块；江南酒店、限建设项目GS-03、GS-04地块；温泉酒店、限建设项目GS-15地块；驿站客栈、限建设项目GS-16地块）；游泳（高危险性体育项目）；旅游设施的开发、建设、经营、健身；会议服务，批发蔬菜、水果

2015.12 增加：

零售预包装食品；出版物（不含音像制品）的零售；经营滑雪场；美容

美发；经营娱乐场所（KTV项目）（仅限分公司经营）；洗衣；物业管理；棋牌服务；经营演出场所；演出经纪业务

目前 住宿（水镇酒店、限建设项目GS-13地块；古北酒店、限建设项目GS-01、GS-02地块；兰谷SPA酒店等旅游服

务设施、限建设项目GS-10、GS-30、GS-31、GS-32地块；山水城酒店、限建设项目GS-08地块；江南酒店、限建设项目GS-03、GS-04地块；温泉酒店、限建设项目GS-15地块；驿站客栈、限建设项目GS-16地块）（卫生许可证有效期至2018年09月16日）；游泳（高危险性体育项目经营许可证有效期至2020年03月10日）；餐

饮服务（含凉菜、不含裱花蛋糕、含生食水产品）（餐饮服务许可证有效期至2018年04月14日）（仅限分公司经营）；批发、零售预包装食品；出版物（不含音像制品）的零售；经营滑雪场；美容美发；经营娱乐场所（KTV项目）（仅限分公司经营）；洗衣；旅游设施的开发、建设、经营（不含旅游业务）；旅游咨询；旅游项目设计咨询；旅游项目管理、景区管理、餐饮管理、酒店管理、停车管理；健身；儿童娱乐设施经营；设计、制作、发布广告；票务代理；会议服务；批发日用品、化妆品、纺织、服装、文化、体育用品及器材、家用电器、工艺

品、蔬菜、水果；物业管理；棋牌服务；经营演出场所；演出经纪业务。

（该企业于2011年11月23日由内资企业转为中外合资企业。

游泳、住宿、美容美发、出版物零售、销售食品、餐饮服务、经营滑雪场以及依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。

）

5、经营状况

资料分析显示，住宿客流平均客单价500元，非住宿客单价300元，其中门票为150

元。

（按2016年报，景区综合客单价300元）古北水镇收费标准

1水镇门票价格 150元/人（全天24小时景区门票价格）

2长城门票价格 40元/人（提前1天预约）；两景点联票170元

3导游讲解费 古北水镇200元/位；长城100元/位

4长城索道 单程90元/人，往返160元/人；

夜游长城索道往返票：

160元/人

5览车 单程10元/人，每